Арбитражный суд Липецкой области

пл.Петра Великого, 7, г.Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: arbsud@lipetsk.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А36-9407/2020

г. Липецк

19 мая 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16.03.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 19.05.2022.

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Фоновой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дулиным А.А.,

рассмотрев в судебном заседании с использованием системы «онлайн-заседание» дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (117437, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года по июль 2020 года в сумме 15272114 руб. 01 коп.,

по встречному исковому заявлению ООО «Спортмастер» к ООО «ЛЗСМ» о внесении изменений в п. 4.1 договора аренды № 116-ОД от 22.03.2011 в части определения размера арендной платы: уменьшить сумму арендной платы за период с 28.03.2020 по 03.07.2020 до 1678585 руб. 09 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель (доверенность от 27.07.2020, диплом о высшем юридическом образовании № ДВС 1260511, рег. номер 7745 от 30.06.2001),

от ответчика (онлайн): ФИО2 – представитель (доверенность от 26.11.2020 г., диплом о высшем юридическом образовании № 107718 1042343, рег. номер 01-0014 от 11.01.2019),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (далее – ООО «ЛЗСМ», истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (далее – ООО «Спортмастер», ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды № 116-КД от 22.03.2011 за период с апреля 2020 года по июль 2020 года в сумме 15272114 руб. 01 коп., госудраственной пошлины.

Определеием от 08.12.2020 арбитражный суд принял исковое заявление, возбудил производство по делу № А36-9407/2020, назначив дело к рассмотрение в предварительном судебном заседании.

Определением от 08.02.2021 арбитражный суд назначил дело к рассмотрению в судебном заседании арбитражного суда перовой инстанции. 

17.03.2021 в арбитражный суд поступило встречное исковое заявление (с учетом уточнений) ООО «Спортмастер» к ООО «ЛЗСМ» о внесении изменений в пункт 4.1 договора аренды № 116-КД от 22.03.2011 в части определения размера арендной платы: уменьшить сумму арендной платы в период действия ограничительных мер на территории Липецкой области с 28 марта 2020 года по 24 июля 2020 года до 2065270 руб. 31 коп.

Определением от 24.03.2021 суд принял встречное исковое заявление ООО «Строймастер» для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Протокольным определением от 01.06.2021 арбитражный суд принял в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение к встречному исковому заявлению о внесении изменений в п. 4.1 договора аренды № 116-ОД от 22.03.2011 в части определения размера арендной платы: уменьшить сумму арендной платы за период с 28.03.2020 по 03.07.2020 до 1678585 руб. 09 коп.

Протокольным определением от 27.07.2021 арбитражный суд принял в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение к встречному исковому заявлению о внесении изменений в п. 4.1 договора аренды № 116-ОД от 22.03.2011 в части определения размера арендной платы: уменьшить сумму арендной платы за период с 28.03.2020 по 03.07.2020 до 1681811 руб. 09 коп.

Определениями суда от 01.06.2021, от 27.07.2021, от 08.09.2021, от 13.12.2021, от 26.01.2022, от 10.03.2022  судебное разбирательство откладывалось по ходатайствам сторон. 

В период с 10.03.2022 по 16.03.2020 был объявлен перерыв.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО «ЛЗСМ» (далее – арендодатель) ООО «Спортмастер» (далее – арендатор) заключен договор аренды торгового помещения № 116-КД от 22.03.2011, расположенного помещении № 12 на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 3092 кв. м. (т. 1 л.д. 9-60).  

Для целей расчета арендной платы площадь помещения принимается равной 3175,48 кв.м (п. 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2012 года).

22 марта 2011 года помещение передано по акту приемки-передачи ООО «Спортмастер» (т.1 л.д. 23).    

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Сумма ежемесячной арендной платы по данному договору состоит из трех составляющих: базовой арендной платы, эксплуатационного сбора, переменной арендной платы.

Базовая арендная плата равняется минимальной базовой арендной плате или процентной арендной плате. Уплате подлежит  тот вид базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата), размер которой оказался большим в оплачиваемом месяце (пункт 4.2 договора).

Ставка минимальной базовой арендной платы с 01.01.2016 составляет 920 руб. 00 коп. за 1 кв. метр площади помещения в месяц с учетом НДС, что составляет 2921441 руб. 60 коп. за все помещение в месяц (т.1 л.д. 54-56).

Минимальная базовая арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно авансом не позднее 5 (пятого) календарного числа оплачиваемого месяца. Размер минимальной базовой арендной платы ежегодно увеличивается  арендодателем на 5% один раз в год, начиная с 01 января 2017 года. Изменение размера минимальной базовой арендной платы не требует подписания сторонами дополнительных соглашений к настоящему договору и направления арендодателем уведомлений (п. 4.2.1 в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2016).

Следовательно, с учетом ежегодного увеличения, размер базовой арендной платы с 01.01.2020 года составил 3551037 руб. 67 коп. за все помещение в месяц.

Согласно п. 4.4. договора в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2016, ставка эксплуатационного сбора с 01.01.2016 составила 180 руб. 00 коп. с учетом НДС за 1 кв. м помещения в месяц.

Эксплуатационный сбор подлежит оплате арендатором с даты приемки  помещения по акту приема-передачи и оплачивается арендатором ежемесячно авансом не позднее 5 календарного числа оплачиваемого месяца (т.1 л.д. 55).

Размер эксплуатационного сбора ежегодно увеличивается арендодателем на 5% один раз в год, начиная с 01 января 2017 года. Изменение размера эксплуатационного сбора не требует подписания сторонами дополнительных соглашений к настоящему договору и направления арендодателем уведомлений. 

Следовательно, с учетом ежегодного увеличения, размер эксплуатационного сбора с 01.01.2020 составляет 694744 руб. 21 коп. за все помещение в месяц с учетом НДС.

Согласно приложению № 2 «Коммерческие условия» к договору в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2014, переменная арендная плата определяется на основании стоимости коммунальных услуг, потребляемой арендатором электроэнергии, в том числе, но не ограничиваясь: для кондиционирования, отопления, водоснабжения, канализации, в том числе, плата за сброс загрязняющих веществ в канализацию, вывоз мусора, а также плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию.

Стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг оплачивается арендатором ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателем по тарифам снабжающих организаций на основании показаний, выставляемых арендодателем по тарифам снабжающих организаций или расчетным путем.

Переменная арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателем не позднее 5 календарных дней с даты получения счетов (т.1 л.д. 20-22).   

Согласно приложению № 2 к договору, срок действия договора аренды – 10 лет с даты подписания договора аренды (т.1 л.д. 20).

Ссылаясь на то, что задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.07.2020 ответчиком уплачена не была, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, истец обратился с настоящим иском о взыскании с арендатора суммы задолженности за период с апреля по июль 2020 года в размере 15272114 руб. 01 коп.

Ответчик против иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему (т. 1 л.д. 123-124, т. 2 л.д. 72-73).  

Истец по встречному исковому заявлению просит суд внести изменения в договор аренды № 116-КД от 22.03.2011 в части определения размера арендной платы, а именно, уменьшить сумму арендной платы в период действия ограничительных мер на территории Липецкой области – с 28 марта 2020 года по 03 июля 2020 года до размера 1678585 руб. 09 коп. 

Ответчик по встречному иску против его удовлетворения возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Договор аренды в настоящее время считается расторгнутым.  

Письмом № 1031/20/дн от 20.03.2020 года арендатор обратился к арендодателю с предложением: «…начиная с марта 2020 г. и вплоть до восстановления продаж – предусмотреть снижение ежемесячного арендного платежа пропорционально снижению выручки; учитывая характер развивающихся событий и вероятное дальнейшее снижение продаж в апреле 2020 года осуществить авансовый арендный платеж за апрель 2020 года в размере 50% от условий, предусмотренных договором; по результатам продаж в марте и апреле перерасчет арендной платы для осуществления окончательных взаиморасчетов за указанные месяцы; арендные платежи за май 2020 года и последующие месяцы будут рассчитываться по результатам фактических продаж и будут производиться по истечении оплачиваемого периода» (т.2 л.д. 97).

Письмом б/н от 27.03.2020 арендодатель уведомил арендатора о своей готовности работать по следующей схеме: «до 05 числа оплачиваемого месяца арендатором вносится 50% арендной платы, прописанной в договоре аренды; ежемесячно до 02 числа следующего оплачиваемого месяца арендатором предоставляется отчет о товарообороте за прошедший месяц. Сравнивая предоставленный товарооборот с оборотом соответствующего месяца прошлого года, в случае уменьшения товарооборота – предоставляется скидка на арендную плату в каждом конкретном месяце. Если деятельность Торгового центра будет приостановлена, арендные платежи начисляться не будут» (т. 2 л.д. 98).

Письмами № 1604/20/дн от 22.04.2020 и № 2362/20/дн от 14.05.2020  представитель арендатора ФИО3 уведомил арендодателя, что с 28 марта 2020 года объект по назначению не используется в связи с постановлением Администрации Липецкой области № 173 от 01.04.2020, а также довел до сведения арендодателя условия, при которых будет возможно продолжить деятельность магазина (т.1 л.д. 66, 128-129).

03.06.2020 представитель арендатора ФИО3 довел до сведения арендодателя, что ввиду того, что стороны не смогли достигнуть соглашения и приведения договора аренды в части согласования нового размера арендной платы на период после снятия ограничительных мер, в соответствии с изменившимися обстоятельствами, договор будет расторгнут после 22 июня 2022 года (т.1 л.д. 65).

09.06.2020 представитель ООО «ЛЗСМ» обратился к арендатору с готовностью обсудить условия дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки арендных платежей (т.1 л.д. 131).

22.06.2020 года письмом № 2644/20/дн ООО «ЛЗСМ» было повторно уведомлено о возврате помещения 02 июля 2020 года (т.1 л.д. 69).

26.08.2020 со стороны ООО «ЛЗСМ» в адрес ООО «Спортмастер» была направлена претензия с просьбой погасить задолженность, образовавшуюся за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года (т.2 л.д. 104).    

30.06.2020 письмом № 2681/20/дн от 30.06.2020 ООО «Спортмастер» довело до сведения ООО «ЛЗСМ», что в связи с необходимостью проведения в помещении дополнительных работ, связанных с приведением помещения в надлежащее состояние и вывоза мусора, готовы вернуть арендуемое помещение 03 июля 2020 года, просят обеспечить явку представителя (т.1 л.д. 73).

06.07.2020 письмом № 2778/20/дн ООО «Спортмастер» ответчику по встречному иску был направлен акт приема-передачи помещения от 03.07.2020, подписанный в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 71-72).

В письме от 25.11.2020 № 3167/20/дн истец по встречному иску, полагая, что договор № 116-КД от 22.03.2011 расторгнут, а помещение возвращено ответчику по акту приема-передачи, направил проект дополнительного соглашения к указанному договору, в котором «стороны согласовали, что арендатор освобождается от обязанности оплаты арендной платы (базовой арендной платы и эксплуатационного сбора) за период с 28.03.2020 по 23.07.2020» (т. 2 л.д. 99-102).

18.12.2020 года в письме № 555 ООО «ЛЗСМ» сообщило о готовности провести переговоры для поиска решений (т. 2 л.д. 103).

В связи отсутствием ответчиком оплаты задолженности по арендным платежам за указанный период,  истец обратился в суд. 

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что договор до окончания срока его действия – 22.03.2021 является действующим. Данным договором не предусмотрено оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, поскольку возникшие обстоятельства не являются непреодолимой силой. Ответчик принятые на себя обязательства по договору аренды в полном объеме не исполнил, задолженность до настоящего время за спорный период не оплатил.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что в период с 28.04.2020 по 27.07.2020 его деятельность была фактически приостановлена. С 21.07.2020 договор прекратил свое действие, а с 03.07.2020 помещение было фактически возвращено истцу. С момента возврата он не  имел к нему доступа, следовательно, у него отсутствуют обязанности вносить арендную плату за период спорный период в связи с невозможностью использования помещения по целевому назначению. Ответчик представил контррасчет по арендной плате за июль 2020 года, которая составила 432506 руб. 21 коп.

Во встречном иске ООО «Спортмастер» просит суд внести изменения в договор аренды в части изменения размера арендной платы за период с 28.03.2020 по 03.07.2020. Истец просит исключить базовую арендную плату за период с 28.03.2020 по 03.07.2020, уменьшить размер эксплуатационного сбора и переменной арендной платы до 50% за указанный период.

В Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства отсутствует информация в отношении ответчика.  

Выслушав представителя истца, ответчика,  установив фактические обстоятельства, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению на основании следующего. 

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из материалов дела, арендодатель выполнил обязанность по предоставлению арендатору имущества в аренду по акту приемки-передачи от 22.03.2011 (т.1 л.д. 23).

Арендатор внес обеспечительный платеж и оплачивал арендные платежи в рамках предварительного договора аренды № 116 от 25 сентября 2009 года, которые зачтены в счет оплаты минимальной базовой арендной платы за первые два месяца аренды (т. 1 л.д. 13).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Ввиду распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), принятием актами государственных органов ограничительных мер, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили при заключении договора. В частности, арендатор был фактически лишен возможности использовать арендуемое помещение из-за сферы деятельности, которая попадала в перечень приостановленных.  

Так, на основании постановления администрации Липецкой области от 26.03.2020 г. N 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019 -NCOV)» (с изменениями и дополнениями), режим повышенной готовности в Липецкой области был введен с 28 марта 2020 г. по 23 июля 2020 г. В частности, была приостановлена работа объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО  «Спортмастер», к основному виду деятельности ответчика относится ОКВЭД 47.71.1 (торговля розничная мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах), который на основании письма Минэкономразвития России от 15.04.2020 № Д13и-11577 включается в группу 47.71., входящую в подкласс ОКВЭД 47.7. Следовательно, его деятельность попадает в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Более того, в судебном заседании установлено, что переданное в аренду недвижимое имущество (помещение) использовалось ООО «Спортмастер» в целях торговли одеждой. 

Таким образом, принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также переписку истца и ответчика, суд делает вывод о том, что  на территории нежилого помещения № 12, расположенного на втором этаже по адресу: 

<

...>, была приостановлена коммерческая деятельность арендатора.   

Данные обстоятельства также подтверждаются отчетом о месячном объеме оборота, бухгалтерским балансом, отчетом о финансовых результатах (т. 3 л.д. 142), справками по кассовым операциям в магазине «Спортмастер» в 

<

...> за периоды с 28.03.2020 по 03.07.2020, с 01.02.2020 по 01.03.2020, отчетами о месячном объеме оборота (т. 4 л.д. 76-78, т. 5 л.д. 15-18). 

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в четырех случаях, в том числе, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в случаях, предоставленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии с условиями договора аренды № 116-КД от 22.03.2011, арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в двух случаях (т. 1 л.д. 16).

Согласно пункту 10.6 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно письменно уведомив арендодателя за 90 календарных дней до даты расторжения.

 Как следует из положений, закрепленных в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при ухудшении условий пользования, предусмотренные договором, или состояния имущества, данные изменения должны возникнуть в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Федеральным законом от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусмотрено: во-первых, возможность изменения  по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. размера арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (пункт 2 статьи 19); во-вторых, право арендатора по договорам аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 19); в-третьих, если арендатор, является субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, он вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности (пункт 4 статьи 19).

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, деятельность, осуществляемая ответчиком, попадает в перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (т. 3 л.д. 135), договор аренды № 116-КД от 22.03.2011 между ООО «Спортмастер» и ООО «ЛЗСМ» был заключен до 27.03.2020, то есть до даты введения в Липецкой области режима повышенной готовности. 

Тот факт, что ответчик пострадал от введения ограничительных мер в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, подтверждается материалами дела (т. 3 л.д. 136-142, т. 4 л.д. 76-78, т. 5 л.д. 18). Более того, о невозможности ведения коммерческой деятельности в период с 28.03.2020 по 23.07.2020 арендодатель неоднократно уведомлял арендатора письмами.

Довод истца о том, что представленные ответчиком в материалы дела отчеты по закрытым сменам с налогами с 01.02.2020 по 01.03.2020 и с 28.03.2020 по 04.07.2020 суду следует признать недостоверными, поскольку данные доказательства не обладают признаками относимости и допустимости, судом во внимание не принимается, поскольку указанные доводы истца не опровергают тот факт, что сумма выручки в отчетах свидетельствует о поступлении денежных средств в качестве предоплат по интернет-заказам. Такой вывод нельзя сделать и из ответа Межрайонной ИФНС России № 6 по Липецкой области от 08.02.2022 № 09-09/00422.

Так, Приказом ФНС России от 29.05.2017 N ММВ-7-20/484@ "Об утверждении форм заявлений о регистрации (перерегистрации) контрольно-кассовой техники и снятии контрольно-кассовой техники с регистрационного учета, а также порядка заполнения форм указанных документов и порядка направления и получения указанных документов на бумажном носителе" (зарегистрировано в Минюсте России 09.08.2017 N 47724, действовал в 2020 году) утверждены формы заявлений и требования их оформлению, представляемых в налоговые органы для регистрации, перерегистрации и снятия с учета ККТ. При регистрации ККТ подлежащей применению при осуществлении расчетов, осуществляемых в безналичном порядке в сети "Интернет" в качестве адреса установки ККТ необходимо указывать фактический адрес места установки ККТ, а в качестве места установки - адрес (адреса) сайта пользователя ККТ (пункты 18, 19 Раздела III Приложений N 5 к Приказу). При этом Федеральный закон от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации" не ограничивает пользователя ККТ в выборе адреса, по которому будет фактически установлена ККТ, применяемая им при осуществлении расчетов, осуществляемых в безналичном порядке в сети "Интернет".

До введения ограничительных мер письмом № 1031/20/дн от 20.03.2020 года арендатор обратился к арендодателю с предложением об уменьшении арендной платы по договору аренды, предполагая осуществлять предпринимательскую деятельность. После изменения обстоятельств, связанных с полным ограничением деятельности в период с 28.03.2020 года, арендатор 22.04.2022 года довел до сведения арендодателя условия, при которых он сможет продолжить деятельность магазина.

03.06.2020 и 22.06.2020, учитывая, что стороны не смогли достичь соглашения и приведения договора аренды в части согласования нового размера арендной платы на период после снятия ограничительных мер, арендатор уведомил арендодателя о факте расторжения договора после 22 июня 2022 года, уточнив дату 02.07.2020 года,  затем – 03.07.2020.

О том, что данные письма истцом были получены, подтверждают письма ООО «ЛЗСМ» от 09.06.2020 с готовностью обсудить условия дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки арендных платежей. В связи с чем, довод ответчика о том, что данные письма им не были получены, судом во внимание не принимается.

Таким образом, учитывая наличие в спорный период ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, письмо арендатора от 03.06.2020 следует расценивать как его волеизявление на односторонний отказ от договора аренды, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела: предшествующие письма арендатора арендодателю с просьбой об уменьшении размера арендной платы либо расторжении договора, наличие ограничительных мер и связанных с ними обстоятельств, влекущих негативные экономические последствия для арендатора, вывоз в июне 2020 года имущества, передача 03 июля 2020 года помещения истцу. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие 04.07.2020 года.

В связи с чем, доводы истца о прекращении договора 22.03.2021, судом во внимание не принимается, поскольку все действия в сложившейся обстановке явно свидетельствовали о намерении прекратить договор в случае недостижения соглашения об уменьшении арендной платы, поведение арендодателя свидетельствовало об отсутствии намерения расторгнуть договор по соглашению сторон с учетом возникших разногласий по размеру арендной платы. 

Данный вывод также следует из нежелания представителем истца подписывать акт приема-передачи имущества, несмотря на то, что фактически имущество арендодателю было передано 03.07.2020, что следует из просмотренной в судебном заседании видеозаписи. Между тем, передача имущества происходила в присутствии представителя истца ФИО4 (т. 4 л.д. 97-98) 

При этом судом не принимается во внимание довод истца о том, что оригиналы писем о досрочном расторжении договора им не получены, а представитель арендатора ФИО3 не имел полномочия на досрочное расторжение договора, поскольку как следует из материалов дела, переписка между истцом и ответчиком велась преимущественно в электронном виде с единственным представителем ответчика  ФИО3, занимающего в спорном периоде должность директора Департамента недвижимости ООО «Спортмастер». При этом, суд, исходя из пояснений сторон, делает вывод, что обмен документами в электронном виде является обычной для сторон практикой (т. 2 л.д. 98-101).

Между тем, заключение специалиста N 16/05-03/21 по исследованию цифровой информации не принимается судом в качестве допустимого доказательства, поскольку верность цифровой информации нотариально не удостоверена (т. 3 л.д. 60-98). 

В связи с изложенным, а также учитывая, что требование к конкретной форме отказа от договора законом не установлено и связано только с необходимостью наличия у сторон понятной и непротиворечивой информации о намерении прекратить договорные отношения в одностороннем порядке, а также фактически сложившиеся между сторонами взаимоотношения сторон и переписку, и предусмотренное договором безусловное право арендатора на односторонний отказ от договора, письмо ответчика, содержащее уведомление о расторжении договора, суд находит обоснованным, а договор расторгнутым с 04.07.2020 года.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора и до возврата арендодателю имущества (статья 622 Гражданского кодекса, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса).

Аналогичное правило закреплено в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Исходя из изложенного, суд делает вывод о том, что арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период устранения им недостатков, а именно, с 04.07.2020 по 08.04.2020.  

В связи с чем, ссылки представителя истца на необходимость оплаты арендных платежей в период устранения недостатков, которые не были устранены  ответчиком к 03.07.2020, суд принимает во внимание,  а также  учитывает факт подписания ответчиком акта об устранении данных недостатков 08.07.2020 в присутствии свидетелей ФИО5 и ФИО6, и акта о закрытии на ключ и опечатывании входов в помещение  09.07.20220 в присутствии свидетеля ФИО7 (т. 4 л.д. 92-93). 

Факт того, что с 09.07.2020 спорное помещение не использовалось подтверждает также истец в своих пояснениях от 20.01.2020 № 6 (т. 5 л.д. 36), согласно которым показания счетчиков электрической энергии, установленных в помещении  не изменялись с указанной даты.     

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.  

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» отражено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

При этом односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (абзац 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»).  

В связи с указанным, судом установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в период действия договора, в том числе, с 01 апреля по 08 июля 2020 года.

При этом суд не принимает во внимание доводы ответчика о полном освобождении от арендной платы, поскольку отказ от фактического использования имущества в рамках действующего договора, при отсутствии препятствий к пользованию со стороны арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Ссылка ответчика на судебную практику по данному вопросу судом также во внимание не принимается, поскольку она основана на иных фактических обстоятельствах.      

Ответчик также просит уменьшить размер арендной платы посредством внесения в договор аренды  изменений, поясняя свои доводы тем, что в период действия ограничений ввиду распространения коронавирусной инфекции, значительно пострадал, поскольку коммерческую деятельность фактически не осуществлял, о чем неоднократно информировал своего арендодателя.

Истец в своих пояснениях ссылается на то, что ответчик мог использовать помещение, вести торговую деятельность, ответчик не освобождал помещение, ТРК «Европа» не был закрыт арендодателем на период введения действия ограничительных мер, ответчик мог наладить торговую деятельность посредством дистанционных технологий, однако это не сделал. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.  

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 30.04.2021), содержит разъяснения согласно которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Исходя из указанных выше нормативных положений и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, материалы дела не содержат. Отсутствуют доказательства проявления его заведомо недобросовестного поведения.

Довод истца о том, что ответчик мог использовать арендуемое помещение и вести торговую деятельность судом во внимание не принимается, поскольку противоречит указанным выше нормативным правовым актам и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. 

Кроме того, возможность возобновления работы сама по себе не лишает ответчика статуса арендатора, осуществляющего деятельность в наиболее пострадавшей отрасли экономики, не свидетельствует об утрате права требования уменьшения арендной платы.

Отклоняется также довод истца о том, что ответчик осуществлял торговую деятельность посредством дистанционных технологий, поскольку это не влияет на вывод суда о размере уменьшения арендной платы, более того, истец со своей стороны также предлагал ответчику уменьшить размер арендной платы. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд, установив наличие обстоятельств, связанных с мерами по предотвращению распространения на территории Липецкой области  новой коронавирусной инфекции, препятствующих получению прибыли от использования ответчиком арендуемых помещений, приходит к выводу о наличии правовых оснований для снижения размера базовой части арендной платы по договору аренды № 116-КД от 22.03.2011 года за период с 01 апреля 2020 года по 08 июля 2020 года на 50% от изначально установленной ставки, не усматривая возможности полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы,  уменьшив ее размер на 100%, поскольку указанными выше нормами такое право ни суду, ни сторонам не предоставлено. 

Кроме того, суд полагает, что вопрос о возможном уменьшении арендной платы определяется арендодателем исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, в частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что ответчик расторг договор в одностороннем порядке, суд отклоняет его доводы об освобождении от базовой арендной платы и уменьшения платы за эксплуатацию и переменной части арендной платы на 50%. Документы, подтверждающие несение арендодателем расходов по оплате переменной арендной платы представлены в материалы дела (т. 2 л.д. 5-48, т. 4 л.д. 39-63). При этом, судом учтена оплата в размере 2470868 руб. 27 коп., поступившая от ответчика в апреле и мае 2020 года, в счет арендных платежей согласно платежных поручений №№: 14643, 5246, 5141, 329,801,37562, 37558, 37560, 37557.  

Указанный размер снижения, по мнению суда, соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

Исходя из изложенного выше, величина арендной платы за период с 01.04.2020 по 08.07.2020 года рассчитывается следующим образом: 

размер базовой части арендной платы в месяц с учетом НДС -  3551037 руб. 67 коп. (931 руб. 89 коп.Х3175, 48 кв.м+20% НДС);

размер базовой части арендной платы за период с 01.04.2020 по 08.07.2020 – 11569509 руб. 83 коп.: (3551037,67х3)+(3551037,67:31х8);

размер базовой части арендной платы с учетом уменьшения на 50% - 5784754 руб. 92 коп.;

размер эксплуатационного сбора в месяц с учетом НДС  - 694744 руб. 21 коп. (182 руб. 32 коп.Х3175,48 кв.м+20%);

размер эксплуатационного сбора за период с 01.04.2020 по 08.07.2020 – 2263521 руб. 45 коп. (694744 руб. 21 коп.Х3)+(694744 руб. 21 коп.:31Х8)  

размер переменной части арендных платежей за период с 01.04.2020 по 08.07.2020: 1099498 руб. 69 коп. (208272 руб. 77 коп.+138817 руб. 47 коп.+694744 руб. 21 коп.+ 57664 руб. 24 коп. (223448, 94:31Х8));  

размер арендной платы с учетом оплаты за период с 01.04.2020 по 08.07.2020 – 6676906 руб.79 коп.: (5784754 руб. 92 коп.+2263521 руб. 45 коп.+1099498 руб. 69 коп.)-2470868 руб. 27 коп.

Итого, общая сумма задолженности по постоянной арендной плате за период с 1 апреля 2020 года по 08 июля 2020 года составляет 6676906 руб. 79 коп.

Суд отказывает в удовлетворении встречного иска на основании следующего. 

В силу требований ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с требованиями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В частности, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (часть 1 статьи 451 названного Кодекса).

Как следует из материалов дела, пояснений истца и ответчика, данных в судебном заседании, истец по встречному иску не обосновал и документально не подтвердил включение в проект дополнительного соглашения такого условия, как уменьшение арендных платежей в период с 01.04.2020 по 03.07.2020 по базовой части на 100%, то есть полное освобождение от арендных платежей в указанной части, по переменной части и эксплуатационному сбору на 50%. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Действующее законодательство не предусматривает возможность распространения действия судебного акта об изменении условий договора на прошлые периоды. 

Исходя из анализа изложенных норм, материалов дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по договору аренды № 116-КД от 22.03.2011 года по арендной плате за период с 01.04.2020 по 08.07.2020 в сумме 6676906 руб. 79 коп.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (117437, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды № 116-КД от 22.03.2011 г. за период с апреля 2020 по июль 2020 в сумме 5947050 руб. 44 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере  38651 руб. 43 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований по первоначальному иску отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в указанный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный в г. Воронеже, через Арбитражный суд Липецкой области. Датой принятия решения суда считается дата его изготовления в полном объеме.

  Судья                                                                      И.В. Фонова