Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А24-957/2024

г. Владивосток

10 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.Н. Шалагановой, Е.А. Грызыхиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в судебном заседании по правилам суда первой инстанции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки»,

апелляционное производство № 05АП-3882/2024 

на решение от 23.05.2024 судьи А.А. Копыловой

по делу № А24-957/2024 Арбитражного суда Камчатского края 

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение                     (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки»                         (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю

о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:250 от 06.04.2023 № 15-23 недействительным с момента подписания; о восстановлении записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Камчатский край, улица Звездная, 16/4 с кадастровым номером 41:01:0010119:250.

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки» (онлайн): представитель ФИО1 по доверенности от 30.05.2024, сроком действия 2 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 868), паспорт;

от истца, третьего лица: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки» (далее – ответчик, Общество, ООО «КСК») о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:250 от 06.04.2023 № 15-23 недействительным с момента подписания и о восстановлении записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Камчатский край, улица Звездная, 16/4 с кадастровым номером 41:01:0010119:250.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – третье лицо, Управление Росреестра по Камчатскому краю).

В судебном заседании 14.05.2024 представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, просил суд применить последствия признания сделки недействительной, пояснил, что не поддерживает заявленное  требование о восстановлении записи в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18, подтвердил фактическое получение денежных средств по оспариваемому договору от ответчика.

Решением от 23.05.2024 Арбитражного суда Камчатского края исковые требования удовлетворены, применены последствия недействительности данной сделки путем  обязания ООО «КСК» с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:250 по акту приема-передачи Управлению, обязания Управления с момента вступления решения суда в законную силу возвратить ООО «КСК», оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23 денежные средства в размере 1 053 292,8 рубля.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «КСК» обратилось с апелляционной жалобой, в которой, просит решение Арбитражного суда Камчатского края от 23.05.2024 изменить, дополнить резолютивную часть после слов «применить последствия недействительности сделки» абзацем следующего содержания: «восстановить запись в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Камчатский край, ул. Звездная, 16/4, с кадастровым №  41:01:0010119:250», исключить из резолютивной части обязанность ответчика возвратить земельный участок 41:01:0010119:250 истцу (с учетом дополнений). 

В обоснование жалобы заявитель указывает что суд принял отказ истца от исковых требований в части применения двусторонней реституции при отсутствии в доверенности представителя специальных полномочий. Суду в ходе применения реституции надлежало указать на восстановление в ЕГРН записи о договоре аренды земельного участка № 52/18 от 17.04.2018, поскольку указанный договор сторонами не расторгался, а прекратил действие на основании статьи  413 ГК РФ. Привел доводы о применимости правовой позиции пункта 5 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2011 № 73 что при признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, ранее дейстовавший договор аренды в отношении него сохраняется. Договор аренды с ООО «КСК» имел срок действия до 2085 года, общество не лишено права на строительство иного капитального объекта на арендуемом участке.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», Пятый арбитражный апелляционный суд определением от 08.08.2024 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Коллегией установлено, что судом первой инстанции не принято решение по требованию о восстановлении записи в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Камчатский край, улица Звездная, 16/4 с кадастровым номером 41:01:0010119:250. Отказавшись поддерживать данное требование, представитель истца отказ от иска в данной части не заявил в связи с отсутствием соответствующего специального полномочия в доверенности.

К судебному заседанию от Управления поступило ходатайство об уточнении исковых требований, с учетом которого истец просит признать недействительным договор купли продажи земельного участка от 06.04.2023 №15-23, применить последствия в виде обязания возврата продавца земельного участка возвратить покупателю оплаченную сумму за участок.

Управление, третье лицо, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

В судебном заседании представитель ООО «КСК» не возражал против относительно заявленного ходатайства, поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения суду.

Апелляционный суд определил ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворить, в отсутствие возражений участвующих в деле лиц перешел к рассотрению требований по существу.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО «КСК» (арендатор), зарегистрированным в качестве резидента свободного порта Владивосток, заключен договор аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18, по которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок с кадастровым номером: 41:01:0010119:250, площадью 0,5100 га, по адресу: относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир здание школы № 31. Участок находится примерно в 120 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: камчатский край, г. Петропавловск - Камчатский, л. Звездная, д. 34 (далее – земельный участок), для реализации инвестиционного проекта в части строительства и эксплуатации двухуровневой автомобильной стоянки по ул. Звездная                 г. Петропавловск – Камчатский, сроком действия до 2085 года.

07.09.2022 в ЕГРН внесена запись  о праве собственности ООО «КСК»  на объект недвижимого имущества «Двухуровневая автомобильная стоянка» с кадастровым номером 41:01:0010119:16097, площадь застройки 2 304,00 кв.м.

В дальнейшем между Управлением и ООО «КСК» заключен договор купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23, по которому земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:250 приобретен обществом за 1 053 292,80 рубля, оплата осуществлена покупателем платежным поручением от 07.04.2023 №12. 

Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано 17.04.2023.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23 заключен с нарушениями действующего законодательства, поскольку двухуровневая автомобильная стоянка не является объектом недвижимости, Управление обратилось с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции верно учтены положения статей 166, 168 ГК РФ, разъяснения пунктов 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» применительно к защите публичных интересов при совершении сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность за плату собственнику расположенных на них объектов недвижимости предусмотрен подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которых без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

В абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

По смыслу указанных положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13).

Как разъяснено в пункте 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Управление обращалось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к ООО «КСК» о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект капитального строительства – двухуровневая автомобильная стоянка с кадастровым номером 41:01:0010119:1697.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 24.07.2023 по делу № А24-1629/2023, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «КСК» на объект недвижимого имущества «Двухуровневая автомобильная стоянка» с кадастровым номером 41:01:0010119:16097.

В рамках дела № А24-1629/2023 судами установлено, что спорная автостоянка не соответствует критериям отнесения к объектам недвижимости и не обладает признаками объектов недвижимого имущества, предусмотренных статьей 130 ГК РФ, в связи с чем право собственности на указанную автостоянку в качестве объекта недвижимости не подлежало регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В преамбуле оспариваемого договора купли-продажи от 06.04.2023 № 15-23 в качестве основания его заключения стороны сослались на статьи 39.1, 39.3 39.20 ЗК РФ.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 24.07.2023 по делу № А24-1629/2023 установлено, что спорная двухуровневая автомобильная стоянка объектом недвижимости не является.

Таким образом, у ООО «КСК» на момент заключения спорного договора отсутствовало исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по правилам статей 39.3, 39.20 ЗК РФ, при этом продажа спорного земельного участка в отсутствие установленных законом оснований нарушает интересы неопределенного круга лиц, лишенного возможности в установленном законом порядке реализовать свое право на его получение. 

Изложенное свидетельствует о ничтожности оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.

Недействительная (ничтожная) сделка недействительна с момента совершения - независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит, она не имеет юридической силы и не создает каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

При указанных обстоятельствах требование Управления о признании недействительным спорного договора купли-продажи подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

По условиям договора купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23, заключенного Управлением (продавец) и ООО «КСК» (покупатель), продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность и оплатил цену земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:250 в размере 1 053 292, 80 рубля. 

Факт оплаты по спорному договору купли-продажи подтверждается платежным поручением от 07.04.2023 № 12 и истцом не оспаривается, в силу чего указанные денежные средства подлежат возврату Управлением в пользу ООО «КСК» в рамках применения реституции по недействительной сделке.

В свою очередь, в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Поскольку договор аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18 с учетом установленных обстоятельств не прекращал свое действие, арендуемый земельный участок фактически не выбывал из владения арендатора, общие последствия недействительности сделки в виде обязания покупателя возвратить продавцу полученную от него вещь не могут быть реализованы в настоящем конкретном случае. 

Так, в ситуации прекращения у ООО «КСК» права собственности как текущего основания владения спорным земельным участком ввиду недействительности договора его купли-продажи, у общества фактически восстанавливаются права арендатора указанного земельного участка, ввиду отсутствия прекращения, расторжения либо признания недействительным ранее заключенного договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18.

Таким образом, обязанность продавца спорного земельного участка возвратить покупателю оплаченную сумму за участок по существу достаточны в настоящем конкретном случае для исполнения требований пункта 2 статьи 167 ГК РФ, в связи с чем соответствующее требование подлежит удовлетворению.

Также последствием ничтожности договора купли-продажи земельного участка в рассматриваемом случае является восстановление титула (права собственности) на земельный участок от покупателя продавцу (с учетом правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда РФ от 25.05.2021 № 309-ЭС21-6162). 

Восстановление в ЕГРН записи о праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18 выходит за пределы применения последствий недействительности договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта о необходимости восстановления в ЕГРН записи о праве аренды именно в рамках двусторонней реституции отклоняются.

В свою очередь, ответчик как фактически восстановленный в своих правах арендатор спорного земельного участка, не лишен правовых и организационных возможностей по самостоятельному обращению в органы Росреестра для осуществления регистрации восстановления свое права аренды на основании договора аренды земельного участка от 17.04.2018 № 52/18 как актуального правового состояния, отвечающего критериям достоверности сведений реестра ЕГРН, с учетом итогов рассмотрения настоящего дела.

На основании статьи 110 АПК РФ госпошлина по иску и обеспечительным мерам в размере 9 000 рублей относится на ответчика.

В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», пунктом 2 статьи 269, частью 4 статьи 270 АПК РФ решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм процессуального права.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Камчатского края от 23.05.2024 по делу №  № А24-957/2024 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение и обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки». 

Применить последствия недействительности данной сделки путем обязания Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение, с момента вынесения настоящего постановления возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки», оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 06.04.2023 № 15-23 денежные средства в размере 1 053 292 (один миллион пятьдесят три тысячи двести девяносто два) рубля 80 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Корпорация службы Камчатки» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 (девять тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.Н. Шалаганова

Е.А. Грызыхина