Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-52357/2024

04 ноября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  04 ноября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Даниленко К.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (191014, Санкт-Петербург, ул.Маяковского, д.19/15, лит.А, пом.4-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Муза», (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 198335, Санкт-Петербург, пр.Героев, д.26, к.4, лит.А, пом.11-Н, р.м.3)

о признании договора аренды прекратившимся и взыскании 5 611 863,45 руб., 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 16.10.2024,

установил:

Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Муза» (далее – Общество) с иском о признании договора аренды от 12.09.2023 №А57 прекращенным с 12.04.2024; о взыскании задолженности по уплате арендной платы за не полностью оплаченный март 2024 в размере 673 803,79 руб., за 11 дней апреля 2024 в размере 822 656,77 руб.; о взыскании фактического пользования объектом за период с 12.04.2024 по 31.05.2024 в размере 3 664 561,97 руб.; о взыскании пени по пункту 4.9 договора за период с 12.12.2023 по 31.05.2024 в размере 450 240,92 руб.; о взыскании пени по пунктам 2.2.17, 4.3 договора в размере 600 руб.; об обязании в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 78:31:0105610:1061, площадью 3537,7 кв.м по акту приема-передачи; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 51 059 руб. 

Определением от 18.06.2024 исковое заявление принято к рассмотрению.

Истец направил в суд ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит:

- признать договор аренды от 12.09.2023 № 57 прекращенным с 12.04.2024; 

- взыскать задолженность по уплате арендной платы за не полностью оплаченный март 2024 в размере 673 803,79  руб., задолженность по оплате арендной платы за 11 дней апреля 2024 в размере 822 656,77 руб., всего 1 496 460,56 руб.;

- взыскать фактическое пользование объектом за период с 12.04.2024 по 30.09.2024 в сумме 12 638 999,45 руб.;

- взыскать пени на основании пункта 4.9 договора за период с 12.12.2023 по 30.09.2024 на общую сумму в размере 1 449 401,64 руб.; 

- взыскать пени на основании пункта 2.2.17, 4.3 договора в размере 600 руб.; 

- взыскать пени на основании пункта 4.5 договора в размере 600 руб.; 

- взыскать штраф на основании пункта 4.7 договора в размере 26 923 312,44 руб.;

- обязать Общество в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 78:31:0105610:1061, площадью 3537,7 кв.м по акту приема-передачи; 

- взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 51 059 руб. 

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Указанное ходатайство рассмотрено судом и удовлетворено.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) 12.09.2023 заключили договор № А57 аренды (далее - Договор) нежилого здания (кадастровый номер 78:31:0105610:1061), площадью 3 37,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Объект).

Арендная плата по Договору в месяц составляла 2 136 770,83 рублей, в том числе НДС (20%) (пункт 3.1 договора).

При этом, согласно пункту 3.2 Договора с 01.01.2024 сумма месячной арендной платы увеличивается на индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к   предыдущему,   который   в   соответствии   с   пунктом   1   постановления   Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 № 946 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» в 2024 году составляет 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2023 году.

В соответствии с пунктом 5.5.-2 Договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора путем направления уведомления с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по Договору за два платежных периода и об отказе по внесении арендной платы в течение тридцати дней со дня получения данного уведомления.

Договор считался расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения Арендатором уведомления, если Арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по Договору (пункт 5.6 Договора).

В связи с наличием задолженности по Договору Учреждение 05.03.2024 направило Обществу уведомление с требованием о погашении задолженности и об отказе от Договора.

В течение 30-дневного срока арендатор полностью не исполнил уведомление в части погашения задолженности по уплате арендной платы по Договору. Кроме того, у Арендатора дополнительно возникла задолженность по оплате арендной платы за следующий период.

Согласно пункту 6.12 Договора в случае досрочного расторжения Договора, в том числе по соглашению Сторон, за исключением случаев, предусмотренных Договором, и возврата Участка Арендодателю последний при отсутствии задолженности Арендатора по арендной плате, штрафам, пеням, начисленным по Договору, возвращает Арендатору сумму, засчитанную в счет арендной платы за последний период по Договору в соответствии с пунктом 6.8 Договора, при условии, что возврат данной суммы не повлечет возникновения задолженности по Договору. При наличии задолженности указанная сумма возвращается в части, превышающей сумму задолженности Арендатора перед Арендодателем. В случаях досрочного расторжения Договора по основаниям, предусмотренным пунктами 5.3.1 - 5.3.14, 5.5, 6.11 Договора, указанная сумма возврату не подлежит.

При этом согласно пункту 3.7 Договора денежные средства, уплаченные Арендатором в качестве арендной платы по Договору, засчитывались в погашение обязательства по оплате арендной платы по Договору, срок исполнения которого наступил ранее, вне зависимости от периода, указанного Арендатором в расчетном документе.

В соответствии с пунктом 4.9 Договора за нарушение срока оплаты подлежит начислению пени в размере 0,075% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 2.2.17 Договора Арендатор обязуется передать Арендодателю объект по акту приема-передачи, подписанному лицами, указанными в пп.2.1.1 Договора, не позднее десяти дней после прекращения Договора в том состоянии, в котором Арендатор его получил, свободным от своего имущества, а также от прав и имущества третьих лиц, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта Объекта, проведенного в соответствии с пп.2.2.4 Договора.

Учреждение направило в адрес Общества уведомление от 16.04.2024 (исх.№03-1185/24-0-0) о передаче Объекта в связи с расторжением Договора с проектом акта приема-передачи. По состоянию на 31.05.2024 Объект не передан Арендодателю.

Арендатор продолжил пользоваться Объектом после прекращения срока действия Договора, при этом плата за пользование Объектом Арендатором не производилась.

Отсутствие договора аренды не освобождает Арендатора от обязанности по уплате неосновательного обогащения за фактическое пользование таким имуществом.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Учреждение обратилось в суд с иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статей 309, 614 ГК РФ, условий Договора ответчик не выполнил принятые на себя обязательства, сумма задолженности за период с 12.04.2024 по 30.04.2024 составила 1 420 952,60 руб., что подтверждается представленным расчетом.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

После отказа Учреждения от Договора Общество использовало здание в период с 12.04.2024 по 30.09.2024, в связи с чем требование о взыскании с Общества неосновательного обогащения в сумме 12 638 999,45 руб. является обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 4.9 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени, что составило 1 449 401,64 руб. Расчет проверен и принят судом.

На нарушение пункта 4.5 договора (непредставление договоров на оказание коммунальных услуг) и  на основании пункта 4.7 (невнесение страховых взносов) истец начислил пени.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения платы за пользование зданием в спорный период, доказательства исполнения Обществом условий пунктов 2.211, 2.2.11-2, 3.4 Договора требования Учреждения о взыскании задолженности, неосновательного обогащения, неустойки подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком, претензией от 01.03.2024 истец предлагал ответчику погасить образовавшуюся задолженность и отказался от Договора, Договор прекращен.

В материалах дела отсутствуют доказательства возвращения здания арендодателю, в связи с чем требование Учреждения о об обязании Общества освободить здание и требование о высекании неустойки за нарушение сроков его освобождения подлежат удовлетворению. 

Общество заявило ходатайство об уменьшении неустоек по правилам статьи 333 ГК РФ.

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

В соответствии с пунктами 71, 73, 75 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункта 1 статьи 333 ГК РФ). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Вывод о наличии оснований для снижения суммы неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ при рассмотрении конкретного дела суд делает на основе анализа всех обстоятельств этого дела и оценки сведений, позволяющих установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (сведений о сумме основного долга, возможном размере убытков, установленном в договоре размере неустойки и начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.). 

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. 

Согласно пункту 77 Постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). 

Оценив представленные в дело доказательства, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения размера неустоек.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Признать договор аренды от 12.09.2023 № 57 прекращенным с 12.04.2024.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Муза» в пользу Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» 1 496 460,56 руб. задолженности, 12 638 999,45 руб. неосновательного обогащения, 1 449 401,64 руб. пени, 600 руб. пени, 600 руб. пени, 26 923 312,44 руб. штрафа, 51 059 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Муза» в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 78:31:0105610:1061, площадью 3537,7 кв.м по акту приема-передачи. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Муза» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 148 941 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                           Парнюк Н.В.