Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-14932/2021

г. Челябинск

26 мая 2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района, ОГРН 

<

***>, с. Кунашак Челябинской области, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, п. Дружный Кунашакского района, ОГРНИП 

<

***>   

о взыскании 50 147 руб. 96 коп.

с участием представителя истца ФИО3, доверенность от 10.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (далее – истец, управление) 04.05.2021 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель), в котором просит взыскать:

- задолженность по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка №31 от 02.11.2005 за период с 16.01.2016 до 31.03.2022 в размере 33 716 руб. 25 коп.,

- пени за период с 18.07.2016 по 25.05.2022 в размере 16 431 руб. 71 коп., также 

- расторгнуть договор аренды земельного участка №31 от 02.11.2005;

- погасить в ЕГРН запись о регистрации договора аренды (в редакции заявления от 26.04.2022 об изменении размера требований, приятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ). 

Определением от 24.05.2021 дело принято к рассмотрению по правилам ч. 5 ст. 228 АПК РФ в упрощённом порядке. 

Ответчик извещен судом о судебном разбирательстве по адресу государственной регистрации, откуда поступило уведомление о получении определения суда предпринимателем 08.06.2021 (том 1 л.д. 85).

Определением от 22.07.2021 суд перешёл к рассмотрению дела по правилам искового производства, обязав истца направить в адрес ответчика изменение цены иска, обосновать период возникновения долга, произвести расчет пени с учетом положений ст. 193 Гражданского кодекса РФ (л.д. 87-88). 

Ответчик по доводам истца мнение не представила, требования не оспорила, явку представителя в судебное заседание не обеспечила.  

Изучив представленные доказательства по делу, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Кунашакского района Челябинской области от 01.11.2005 между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) подписан договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка №31 от 02.11.2005 (том 1 л.д. 124-126), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 74:13:0317005:0007, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 363 кв.м., для строительства хозяйственного магазина.  

Срок аренды устанавливается с 02.11.2005 по 01.11.2006 (п.2.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 15 числа начала каждого квартала  (п. 3.2 договора). 

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п.5.2. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.11.2005 (том 1 л.д.128).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:13:0317005:7, поставлен на кадастровый учет 17.12.2005 с разрешенным использованием для размещения магазина (том 1 л.д. 30).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума N 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. 

Согласно подпункту 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со сторон арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (определение ВС РФ от 11.02.2020 №308-ЭС19-19368). 

Доказательств того, что расположенный на участке магазин принадлежит не ответчику, а иному лицу, или что арендатор уступил право аренды участка иному лицу, материалы дела не содержат. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор аренды №31 от 02.11.2005 возобновил свое действие на неопределенный срок после 01.11.2006, пользователем участка является ИП ФИО2 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. 

Абзацем 5 п.10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 ст.424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Законом Челябинской области от 28.08.2003 № 171-ЗО «О земельных отношениях» установлено, что к компетенции органов местного самоуправления относится, в том числе, установление порядка 5 определения размеров арендной платы, порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности (п.7 ст.22). 

В силу п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Истцом расчет аренды произведен муниципального района Челябинской области от 14.09.2016 №107, Закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО. При расчете аренды истцом применены следующие коэффициенты: 

- ставка арендной платы - 3%;

- К1- К3 в размере 1 (том 2 л.д. 3). 

Спора в отношении применения указанных коэффициентов у сторон нет. 

За период с 01.01.2016 по 31.03.2022 размер арендной платы составил 38 716 руб. 25 коп., с учетом частичного платежа в размере 5 000 руб., задолженность составила 33 716 руб. 25 коп. 

Так как доказательств внесения арендных платежей за период с 01.01.2016 по 31.03.2022 ответчик суду не представил, требование о взыскании арендной платы в размере 33 716 руб. 25 коп. обоснованно  подлежит удовлетворению.   

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истцом в материалы дела представлен расчет неустойки за период 18.07.2016 по 25.05.20220 (том 2 л.д. 3-4), согласно которому сумма неустойки составила 16 431 руб. 71 коп. При  этом с 01.01.2019 истец применят ставку в размере 0,02%, а с 01.01.2021- 0,035% в день. Указанный размер пени не согласован сторонами, но не ухудшает положение ответчика.  

Между тем, при расчете неустойки истцом не учтено, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. С учетом положений, предусмотренных п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

То есть, начисление штрафных санкций после 31.03.2022 прекращается на весь период действия моратория.

При этом, после отмены моратория истец не лишен права обратиться в суд с иском о взыскании штрафных санкций зав последующий период. 

Поэтому подлежащий взысканию размер пени составляет 15 755 руб. 69 коп. 

Что касается требования о расторжении договора аренды №31 от 02.11.2005 г.:

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 (определение ВС РФ от 27.026.2017 по делу №305-ЭС17-2608)..

В претензии от 15.02.2021 №215 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды №31 (л.д. 11-14).

В связи с указанным, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

При отсутствии со стороны ответчика возражений по требованию, руководствуясь вышеизложенным, суд считает требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.  

При наличии в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора аренды №31, указанное решение является основанием для аннулирования регистрационной записи. 

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст.ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Так  как иск удовлетворен, то с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере .   

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, ст. 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Муниципального образования «Кунашакский муниципальный район» в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района 33 716 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате и 16 431 руб. 712 коп. пени, всего – 50 147 руб. 96 коп.

Расторгнуть договор аренды №31 от 01.11.2005 г.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в в доход федерального бюджета 6 006 руб. государственной пошлины.  

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья           Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru