РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-139565/22-33-1096

г. Москва

30 сентября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2022года

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2022 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе: 

Судьи Ласкиной С.О.

Протокол ведет секретарь судебного заседания Кострова О.Н. 

Рассматривает в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «ТЦ Флотилия»

к ответчику: Управлению Росреестра по г. Москве

третье лицо:  ООО «РестИнвест»

о признании незаконным Уведомления от 30.03.2022г. № КУВД-001/2021-48967022/5 и от 25.08.2022 г. № КУВД-001/2021-48967022/9, об обязании, 

при участии в судебном заседании: 

согласно протокола

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТЦ Флотилия» (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве «от «30» марта 2022 года о неустранения причин приостановления государственной регистрации № КУВД-001/2021-48967022/5 и Уведомление Управления  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра  и картографии по городу Москве от 25 августа 2022г. об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-48967022/9, об обязании (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Заявитель поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо поддержало заявителя.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как усматривается из материалов дела, Между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЦ Флотилия» (далее - Истец) и ООО «РестИнвест» (далее - Третье лицо) заключен Договор долгосрочной аренды нежилого помещения № 01/11/2021 от 01.11.2021 (далее - Договора Аренды).

Согласно п. 2.1. Договора Аренды Истец предоставил Третьему лицу в аренду нежилые помещения общей площадью 152 кв.м, расположенные на 3 (третьем) этаже, здания по адресу: 

<

...>, а именно:

-нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0001012:6295, пом. ХI ком.30, общей площадью 20,1 кв.м;

-нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0001012:6296, пом. ХI ком.31-33, общей площадью 14,5 кв.м;

-нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0001012:6297, пом. ХI ком.34, общей площадью 33,6 кв.м;

-нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0001012:6298, пом. ХI ком.35, общей площадью 28,8 кв.м;

-часть нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001012:7129, пом.ХI часть комнаты 1, общей площадью 55 кв.м, далее - Помещение.

Согласно Договору Аренды расположение и границы Помещения выделены цветом на Плане помещения (Приложение №1 к Договору Аренды)

«19» ноября 2021 года Истцом в филиал ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ окружного значения ЮЗАО для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представлены заявление, Договор Аренды, акт приема передачи и иные документы для передачи их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Ответчик/Управление Росреестра по Москве), номер заявления MFC-0558/2021-1859702-1.

«01» декабря 2021 года Управление Росреестра по Москве Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-48967022/1 (далее -Уведомление о приостановлении) приостановило осуществление действий по государственной регистрации по следующим основаниям:

•Заявителем (Истцом] не представлено согласие залогодержателя;

•Образовываемая по Договору Аренды часть нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001012:7129 не обладает признаками обособленности.

«04» апреля 2022 года Истцом к заявлению приобщены дополнительные документы:

•Согласие банка-залогодержателя от 18.03.2022;

•Информационное письмо, содержащее сведения, что требование об обособленности и изолированности для целей регистрации обременения в виде аренды применению не подлежат.

«30» марта 2022 года Управление Росреестра по Москве Уведомлением о неустранения причин приостановления государственной регистрации № КУВД-001/2021-48967022/5 сообщено о неустранения причин приостановления государственной регистрации ввиду того, что образовываемая по Договору Аренды часть нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001012:7129 не обладает признаками обособленности. Регистратор ставит по сомнение факт достижения Истцом и Третьим лицом согласия по всем существенным условиям Договора Аренды.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве от 25 августа 2022г. отказано в государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-48967022/9.

Полагая, что указанные решения не законны, нарушают права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и4 законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор Аренды заключен на срок аренды составляющий 10 лет и соответственно Договор Аренды подлежит государственной регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п. 3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Согласно положениям п. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

На основании ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом статьей 26 указанного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно положениям ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1). Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав (п. 2 ч. 4).

При этом понятие "правовой экспертизы" представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с означенной статьей представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Сомнения государственного регистратора прав относительно заключённости Договора Аренды ввиду необособленности и соответственно несогласованности объекта аренды необоснованны.

На государственную регистрацию был предоставлен Договор долгосрочной аренды нежилого помещения № 01/11/2021 от 01.11.2021, в котором стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить, какая часть помещения с кадастровым номером 77:09:0001012:7129 подлежит передаче Третьему лицу [адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, этаж, номера помещений, сдаваемых в аренду, общую площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части).

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (далее - Постановление № 73) стороны могут также заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Истец и Третье лицо в соответствии со ст. 607 ГК РФ исчерпывающе указали в Договоре Аренды все данные, позволяющие определенно установить часть помещения с кадастровым номером 77:09:0001012:7129, подлежащую передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указанные в Договоре Аренды данные содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Спор между Истцом и Третьим лицом по идентификации объекта аренды отсутствует. Следовательно, у сторон Договора Аренды его идентификация в Договоре Аренды никаких сомнений не вызывает.

Ссылка государственного регистратора прав на то, что необособленность части помещения с кадастровым номером 77:09:0001012:7129 препятствует регистрации также несостоятельна.

Согласно п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись 77:09:0001012:7129-77/051/2021-5 от 10.09.2021 о праве собственности Истца на помещение с кадастровым номером 77:09:0001012:7129, частью которого передана Истцом в аренду Третьему лицу по Договору Аренды.

Технический план на регистрацию Истцом не предоставлялся.

Согласно пункту 9 Постановления № 73 если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, в данном случае кадастровый учет части помещения не должен осуществляться, а Договор Аренды должен регистрироваться как обременение помещения с кадастровым номером 77:09:0001012:7129.

Кроме того, согласно письму Минэкономразвития России от 24.08.2017 N Д23и-4942 положение пункта 34 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ применяется при осуществлении государственного кадастрового учета исключительно в отношении помещения, если оно не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест). Требования к обособленности или изолированности части здания, части сооружения, части помещения Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ не установлены. Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или прекращением существования части здания, сооружения, помещения, на которую распространяются ограничения (обременения] прав, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием либо образованием помещения, положение пункта 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не применяется.

Таким образом, Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве являются незаконными, нарушающими права и законные интересы Истца в сфере предпринимательской деятельности, создающими препятствие для осуществления предпринимательской деятельности.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности представленные в дело доказательства, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о недоказанности ответчиком законности принятых решений и о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС  и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям. 

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов, входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Судом рассмотрены все доводы ответчика и отклонены как необоснованные.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд  возлагает на заинтересованное лицо обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 31.10.2006 № М-02-027440 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0015002:55 по адресу: 

<

...> в месячный срок с момента вступления решения в законную силу.  

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству Российской Федерации, признать недействительными  уведомления Управления Росреестра по Москве от 30.03.2022г. № КУВД-001/2021-48967022/5 и от 25.08.2022 г. № КУВД-001/2021-48967022/9.  

Обязать Управление Росреестра по г. Москве устранить нарушение прав и законных интересов ООО «ТЦ Флотилия» путём осуществления государственной регистрации Договора долгосрочной аренды нежилого помещения №01/11/2021 от 01.11.2021г. в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «ТЦ Флотилия» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.О. Ласкина