АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-23738/16

18 января 2017 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   11 января 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            18 января 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации Егорлыкского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации Егорлыкского сельского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

при участии: 

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 26.05.2016

от ответчиков: представители не явились, надлежаще уведомлены

установил:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Егорлыкского сельского поселения, администрации Егорлыкского района о признании незаконным расторжение администрацией Егорлыкского сельского поселения в одностороннем порядке договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.01.2008 № 290108-2 и обязании администрации Егорлыкского сельского поселения заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 83000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, расположенного примерно в 4.9 км по направлению на юго-восток от ориентира х.Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская обл., Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра». 

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просит суд признать незаконным расторжение администрацией Егорлыкского сельского поселения в одностороннем порядке договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.01.2008 № 290108-2 и обязать администрацию Егорлыкского района заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 83000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, расположенного примерно в 4.9 км по направлению на юго-восток от ориентира х.Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская обл., Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра». 

Уточненные требования не противоречат закону и принимаются судом.

Поскольку уточнение требований не привело к изменению основания или предмета иска, процессуальное участие ответчиков не изменяется, ответчики неоднократно излучали правовые позиции на исковые требования по каждому эпизоду, суд полагает возможным  рассмотреть уточненные исковые требования в данном судебном заседании.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 29.01.2008 на основании Постановления Главы Администрации Егорлыкского района Ростовской области № 49 от 29.01.2008 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией Егорлыкского района был заключен договор №290108-2 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 83 000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, расположенного примерно в 4.9 км. по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра», в целях сельскохозяйственного производства, сроком на пять лет, с 29.01.2008 по 28.01.2013, который 05.03.2008 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, запись в реестре 61-61-15/006/2008-181.

С момента заключения договора и по настоящее время истец использует вышеуказанный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием - сельскохозяйственное производство, своевременно уплачивает арендные платежи.

Администрация Егорлыкского района Ростовской области передала вышеуказанный земельный участок в ведение Администрации Егорлыкского сельского поселения.

В соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В декабре 2015 года истец направил в Администрацию Егорлыкского сельского поселения заявление о заключении договора аренды на вышеуказанный земельный участок на новый срок. 27.01.2016 истец получил от Администрации Егорлыкского сельского поселения отказ в продлении договора аренды от 29.01.2008 № 290108-2 на новый срок. 06.06.2016 ответчик направил в адрес истца акт приема-передачи земельного участка в связи с расторжением договора аренды 2 от 29.01.2008 № 290108-по п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ в одностороннем порядке.

28.06.2016 истец направил в адрес ответчика претензию на расторжение договора аренды. 14.07.2016 истец получил от ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.2008 № 290108-2.

Истец считает незаконным расторжение в одностороннем порядке вышеуказанного договора и нарушающим его права и законные интересы.

Земельный участок используется истцом в соответствии с целевым назначением, истец обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, задолженности по арендной плате не имеется, земельный участок до настоящего времени находится в фактическом пользовании истца, аренда земельного участка не могла быть прекращена.

Одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается, оно возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором. Объективных причин для расторжения договора и возврата земельного участка администрацией не указано. Указание на нецелевое использование земельного участка должно быть подтверждено соответствующими доказательствами, перечень которых определен законом.

В настоящее время истец продолжает пользоваться спорным земельным участком, поскольку арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По истечении срока действия договора аренды истец продолжал пользоваться спорным земельным участков при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Таким образом, по мнению истца, договор аренды земельного участка считается возобновленным по истечении срока своего действия на условиях, определенных данным договором, на неопределенный срок.

Договором аренды земельного участка № 290108-2 от 29.01.2008 право на односторонний отказ от исполнения договора не предоставлено, соответственно, при отсутствии согласия арендатора, Администрация Егорлыкского сельского поселения должна была обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды № 290108-2 от 29.01.2008 по обоснованным причинам.

Одностороннее расторжение вышеуказанного договора препятствует истцу в заключении договора в порядке п. 31 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и части 9 статьи 17.1 «Закона о конкуренции», более того согласно ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора), по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

На основании изложенного истец просил суд признать незаконным, совершенное в одностороннем порядке Администрацией Егорлыкского сельского поселения Ростовской области, расторжение договора от 29.01.2016 № 290108-2 аренды земельного участка, площадью 83 000 кв. м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, расположенного примерно в 4.9 км. по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра», в целях сельскохозяйственного производства; обязать Администрацию Егорлыкского сельского поселения заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка, площадью 83 000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, расположенного примерно в 4.9 км. по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра».

Ответчики администрация Егорлыкского сельского поселения, администрация Егорлыкского района против удовлетворения требований истца возражали, указали, что Договор аренды от 29.01.2008 № 290108-2 земельного участка площадью 830000 кв.м, из них 830000 кв.м пастбищ, кадастровый номер 61:10:0600003:0599 срок аренды которого с 29.01.2008 по 28.01.2013 не был перезаключен на новый срок, следовательно, в соответствии с Гражданским кодексом РФ считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 27.01.2016 № 89 было получено ФИО2 12.02.2016, запись в Едином государственном реестре прав о прекращенный права аренды ФИО2 по договору аренды от 29.01.2008 №290108-2 сделана 17.05.2016, то есть по истечении трехмесячного срока с даты уведомления, что соответствует положениям ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 39.8 Земельного кодекса РФ в редакции, вступившей в законную силу 01.03.2015, установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Вместе с тем с 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

18 января 2016 года ФИО2 было направлено заявление о заключении нового договора аренды без проведения торгов земельного участка площадью 83,0 га пастбищ кадастровый номер 61:10:0600003:0599. При рассмотрении заявления был выявлен факт использования земельного участка не по целевому назначению, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 25.01.2016 года и представлением прокуратуры Егорлыкского района об устранении федерального законодательства от 17.02.2016 года № 07-11-16.

Таким образом, по мнению ответчиков, условия реализации права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов отсутствовали, основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, Постановлением главы Администрации Егорлыкского района Ростовской области №49 от 29.01.2008 индивидуальному предпринимателю ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 830000 кв.м., кадастровый номер 61:10:0600003:0599, находящийся примерно в 4.9 км. по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра», в целях сельскохозяйственного производства, сроком на пять лет.

29.01.2008 на основании Постановления Главы Администрации Егорлыкского района Ростовской области от 29.01.2008 №49 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией Егорлыкского района был заключен договор аренды № 290108-2 земельного участка площадью 830000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, находящегося примерно в 4.9 км по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра» (далее – земельный участок), в целях сельскохозяйственного производства (далее – договор аренды).

В соответствии с п. 2.1 договора аренды № 290108-2 срок аренды земельного участка установлен на пять лет с 29.01.2008 по 28.01.2013.

Договор аренды от 29.01.2008 № 290108-2  был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 05.03.2008, о чем была сделана запись в реестре 61-61-15/006/2008-181.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 21.11.2007 № 10-05/07-5502 разрешенное использование земельного участка установлено в целях сельскохозяйственного производства, фактическое использование / характер деятельности: в целях сельскохозяйственного производства.

Из кадастрового паспорта земельного участка от 23.09.2016 № 62/001/16-963006 следует, что спорный земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: в целях сельскохозяйственного производства.

В период с 2008 года по 2016 год указанный земельный участок использовался для посева подсолнечника, пшеницы, люцерны, ярового ячменя, что подтверждается актами, подтверждающими посев и уборку урожая, а также сведениями об итогах сева под урожай, предоставленными для статистического наблюдения в Федеральную службу государственной статистики в указанный период пользования земельным участком.

Администрацией Егорлыкского сельского поселения в адрес ИП ФИО2 было направлено уведомление от 27.01.2016 № 89 о расторжении договора аренды от 29.01.2008 № 290108-2.

Как следует из указанного уведомления, рассмотрев заявление истца о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, Администрация Егорлыкского сельского поселения сообщила о том, что не намерена продлевать договор аренды с истцом, так как земельный участок используется с нарушением земельного законодательства, то есть не по целевому назначению. В связи с чем, руководствуясь п. 2 статьи  46 Земельного кодекса РФ, статьи 450 Гражданского кодекса РФ и на основании пункта 6.2 договора аренды Администрация Егорлыкского сельского поселения расторгла договор аренды с истцом. 

В ответ на указанное уведомление от 27.01.2016 № 89 о расторжении договора аренды № 290108-2 от 29.01.2008 ИП ФИО2 была направлена претензия, в которой истец указал, что расторжение с ним договора аренды по основаниям пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, статьи 450 Гражданского кодекса РФ и на основании п. 6.2 договора аренды нарушает права и законные интересы истца.

В связи с изложенными обстоятельствами истец просил заключить с ним договор аренды на новый срок в порядке ФЗ № 101-ФЗ, ст. 39.6 и ст. 39.8 Земельного кодекса РФ без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

В обоснование использования земельного участка истцом не по целевому назначению ответчиками в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка сельскохозяйственного назначения и представление об устранении нарушений федерального законодательства № 07-11-16.

Согласно акту осмотра земельного участка сельскохозяйственного назначения б/н от 25.01.2013 в соответствии с п.  4.1 договора аренды от 29.01.2008 № 290108-2  был проведен осмотр земельного участка Администрацией Егорлыкского района в составе главного специалиста по землеустройству и земельным ресурсам ФИО4 и ведущего специалиста Администрации Егорлыкского района ФИО5 В ходе проведения осмотра выявлено нарушение условий договора аренды от 29.01.2008 № 290108-2 в виде распашки пастбищ.

Согласно акту осмотра земельного участка сельскохозяйственного назначения б/н от 25.01.2015 в соответствии с п.  4.1 договора аренды № 290108-2 от 29.01.2008 был проведен осмотр земельного участка Администрацией Егорлыкского района в составе главного специалиста по землеустройству и земельным ресурсам Администрации Егорлыкского района ФИО4 На момент проведения осмотра выявлено, что земельный участок используется ненадлежащим образом, а именно, засеян зерновой сельскохозяйственной культурой (озимой пшеницей), что образует состав административного правонарушения по ст. 8.8 КоАП РФ.

Прокуратурой Егорлыкского района Ростовской области было вынесено представление об устранении нарушений федерального законодательства № 07-11-16 от 17.02.2016.

Указанное представление от 17.02.2016 № 07-11-16 содержит ссылку на акт осмотра земельного участка сельскохозяйственного назначения б/н от 25.01.2016 Администрации Егорлыкского района и содержит вывод о том, что ИП ФИО2  допущено использование земельного участка, пастбища, в качестве пашни, то есть осуществляется использование земельного участка не по целевому назначению с его разрешенным использованием.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что довод ответчика об использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием не подтверждается материалами дела.

Как следует из договора аренды № 290108-2 земельный участок площадью 830 000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, предоставлен истцу в целях сельскохозяйственного производства.

Согласно п. 4.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости как на дату заключения договора аренды, так и в настоящее время, спорный земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: в целях сельскохозяйственного производства.

Данных, свидетельствующих о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости о назначении указанного земельного участка, в том числе, для использования в качестве пастбищ, материалы дела не содержат.

Довод ответчиков о том, что земельный участок предназначен для использования в качестве пастбища согласно приложению № 3 «Экспликация» к договору аренды № 290108-2 не может быть признан достаточным основанием для признания согласованным сторонами разрешенного использования земельного участка под использование в качестве пастбищ, поскольку указанное приложение истцом не подписано и договор аренды не содержит ссылок на указанное приложение.

Ответчиками не представлено доказательств с достоверностью свидетельствующих о том, что целевое назначение земельного участка предусматривает его использование под пастбища.

Доводы администрации о ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, на основании проведенных проверок, основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований являться не могут, так как не основаны на допустимых и относимых доказательствах. 

Из материалов дела усматривается, что земельный участок используется в целях осуществления сельскохозяйственного производства в качестве пашни, что сторонами не оспаривается.

Исследовав указанные обстоятельства, суд отклоняет довод ответчиков о том, что земельный участок используется истцом не по его целевому назначению, поскольку согласно данных кадастрового учета целевым назначением является сельскохозяйственное производство, которое и осуществляется истцом на спорном земельном участке.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о недоказанности факта использования не по целевому назначению спорного земельного участка, в связи с чем, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Согласно ст. 9 Федерального закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 2 ст. 6 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено, что принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу отсылочных норм Федерального закона N 101-ФЗ и Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения регулируется общими нормами Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств и положениями гл. 34 Гражданского кодекса РФ об аренде.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п. 1 и п.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

В связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками, сельскохозяйственного назначения органам местного самоуправления поселений на территории которых они расположены, Администрация Егорлыкского района Ростовской области передала спорный земельный участок в ведение Администрации Егорлыкского сельского поселения.

Поскольку договор аренды был заключен сроком на пять лет и по истечении указанного периода времени арендатор продолжал пользоваться указанным земельным участком, а арендодатель не возражал против такого использование, то указанный договор аренды заключен на неопределенный срок.

Указанное обстоятельство стороны не оспаривают. Из переписки истца и ответчика следует, что стороны признают, что договор аренды заключен на неопределенный срок. В связи с чем, каждая из сторон, вправе отказаться от такого договора, уведомив об этом другую сторону за три месяца.

Как видно из материалов дела, Администрацией Егорлыкского сельского поселения в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 было направлено уведомление от 27.01.2016 № 89 о расторжении договора аренды от 29.01.2008 № 290108-2 в связи с тем, что земельный участок используется с нарушением земельного законодательства, то есть не по целевому назначению. В связи с чем, Администрация Егорлыкского сельского поселения, руководствуясь п. 2 ст.  46 Земельного кодекса РФ, ст. 450 Гражданского кодекса РФ и на основании п. 6.2 договора аренды, расторгла договор аренды с истцом. 

Поскольку указанное уведомление № 89 от 27.01.2016 о расторжении договора аренды мотивировано тем, что земельный участок используется с нарушением земельного законодательства, не по целевому назначению, в то время как наличие указанных нарушений со стороны арендатора материалами дела не подтверждается, то расторжение договора на указанных арендодателем основаниях нарушает права истца, поскольку является препятствием для заключения с истцом договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, на основании подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации права прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе, при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

В соответствии с п. 3 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации прекращение права по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 54 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 54 Земельного кодекса Российской Федерации принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания).

Поскольку указанные нормы в силу прямого указания Земельного кодекса Российской Федерации применяются к договору аренды, то расторжение договора аренды в связи с использовании земельного участка не по целевому назначению допускается исключительно на основании судебного акта об изъятии земельного участка при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания.

Учитывая изложенное, расторжение договора аренды администрацией Егорлыкского сельского поселения по указанным в уведомлении от 27.01.2016 № 89  о расторжении договора аренды от 29.01.2008 № 290108-2 основаниям является незаконным, поскольку материалами дела не подтверждается нецелевое использование земельного участка, а также поскольку расторжение договора аренды в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению допускается исключительно на основании решения суда.

Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, оспариваемое в рамках настоящего дела уведомление от 27.01.2016 № 89 о расторжении договора аренды от 29.01.2008 № 290108-2 недействительно, является ничтожной сделкой и не может повлечь правовых последствий в виде расторжения договора.

Вместе с тем, требования истца об обязании Администрации Егорлыкского района заключить с истцом договор аренды земельного участка, площадью 83 000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599 суд находит подлежащими оставлению без рассмотрения в силу следующего.

с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ абзац третий пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" излагается в новой редакции, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом, то есть муниципальные органы поселений утрачивают полномочия по распоряжению землей.

На основании изложенного, истец обоснованно уточнил требования на дату рассмотрения иска о заключении договора аренды земельного участка, адресовав их администрации Егорлыкского района Ростовской области. При этом направление ранее документов для заключения договора в адрес администрации сельского поселения как таковое не свидетельствует о несоблюдении порядка направления документов для заключения договора аренды без проведения торгов, поскольку смена полномочий администрации проведена после принятия истцом мер на заключение договора аренды.

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пункт 2 указанной нормы (в редакции, действовавшей на момент обращения истца с заявлением о заключении договора аренды на новый срок) определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Статей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования к форме и содержанию заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения истца с заявлением к ответчику) предусмотрено, что в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:

1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

7) цель использования земельного участка;

8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;

9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 или подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Приказом Минэкономразвития N 1 от 12.01.2015 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, который состоит из: документов, подтверждающих использование земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка либо кадастровой выписке об испрашиваемом земельном участке;  выписки из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок; выписки из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем; выписки из ЕГРИП об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

Документы представляются (направляются) в подлиннике (в копии, если документы являются общедоступными) либо в копиях, заверяемых должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающего заявление о приобретении прав на земельный участок.

В силу пункта 3 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Как следует из материалов дела, истец в заявлении, направленном в администрацию Егорлыкского сельского поселения, просит предоставить в аренду без проведения торгов в соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" сроком на 3 года для сельскохозяйственного производства. 

Суд находит, что данное заявление по своему содержанию не отвечает требованиям статьи 39.17 и Приказа Минэкономразвития N 1 от 12.01.2015.

К заявлению были приложены только копия паспорта и копия ИНН истца, что подтверждается заявлением на заключение нового договора аренды без проведения торгов вх. № 47 от 15.01.2016. 

Вместе с тем, к заявлению от 15.01.2016 № 47 не приложены документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", кадастровый паспорт либо кадастровая выписка испрашиваемого земельного участка, выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок, а также выписка из ЕГРИП об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

К претензии от 28.06.2016, которой истец просил заключить договор аренды на новый срок, также указанные документы приложены не были.

Требования Приказа Минэкономразвития Российской Федерации N 1 от 12.01.2015 должны быть соблюдены при каждом обращении в орган власти с соответствующим волеизъявлением.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заявление истца на заключение нового договора аренды без проведения торгов формально не соответствует названным требованиям законодательства.

Согласно п. 3 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих направление в адрес ответчика заявления с приложением всех требуемых действующим законодательством документов. 

Изучив материалы дела и проанализировав указанные положения законодательства, суд приходит к выводу о том, что требование истца об обязании заключить договор аренды земельного участка подлежит оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения ИП ФИО2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок заключения договора.

Требование о понуждении заключить договор может быть заявлено в суд только после направления истцом стороне, для которой заключение договора является обязательным, оферты и получения от этой стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок. 

В материалы дела не представлены доказательства направления истцом до обращения в суд заявления о заключении договора на новый срок, отвечающего указанным выше требованиям к его форме и содержанию.

В силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, требование истца об обязании Администрации Егорлыкского района заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка, площадью 830000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, расположенного примерно в 4.9 км. по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра» на новый срок подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку ИП ФИО2 не обратился с надлежащим образом оформленным заявлением и не представил необходимый комплект документов, предусмотренный законодательством в качестве обязательного для заключения договора аренды на новый срок.

Оставление без рассмотрения требования о понуждении администрации к заключению договора аренды земельного участка на новый срок соответствует требованиям пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ и статье 445 Гражданского кодекса РФ, закрепляющим обязательный досудебный порядок заключения договора, который не соблюден. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 25.05.2016 N 308-КГ16-4642 по делу № А32-19283/2015.

Учитывая изложенное, истец не лишен возможности обратиться с заявлением  с приложением всех необходимых документов для заключения договора аренды на новый срок.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относится на ответчика Администрации Егорлыкского сельского поселения.

В части требований к Администрации Егорлыкского района уплаченная государственная пошлины в сумме бюджета 6 000 рублей государственной пошлины подлежит возврату истцу в силу п.3 ч.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительным уведомление Администрации Егорлыкского сельского поселения № 89 от 27.01.2016 о расторжении договора аренды № 290108-2 от 29.01.2008   земельного участка площадью 830000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, находящегося примерно в 4.9 км. по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра».

Требование индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 к Администрации Егорлыкского района об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 830000 кв.м, кадастровый номер 61:10:0600003:0599, расположенного примерно в 4.9 км. по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, Егорлыкское с/с Балабановский, РАЙПО «Искра» оставить без рассмотрения.

Взыскать с Администрации Егорлыкского сельского поселения в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины, уплаченной на основании платежного поручения от 18.08.2016 № 000022.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.П. Захарченко