ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел.8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-3075/2021

город Севастополь

04 мая 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2022

В полном объёме постановление изготовлено 04.05.2022

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Зарубина А.В., Остаповой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» - ФИО2, представитель по доверенности от 14.02.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от общества с ограниченной ответственностью «Кабельные сети» - ФИО2, представитель по доверенности от 13.01.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым - ФИО3, представитель по доверенности от 11.01.2022 №03-19/6, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Администрации города Ялты Республики Крым - ФИО3, представитель по доверенности от 11.01.2022 № 72/02.1-42, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам арбитражного суда первой инстанции дело № А83-3075/2021

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест»,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Ялты Республики Крым, Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью «Кабельные сети»,

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка площадью 6,3485 га с кадастровым номером 90:25:050801:138 (0111947900:08:001:0973), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобитская, дом № 3 «В», заключенный 19.06.2013 года Ливадийским поселковым советом и ООО «Пульман-Инвест».

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.10.2021 исковые требования удовлетворены. 

Решение суда первой инстанции мотивировано существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, выраженным в том, что строительство заявленного объекта (рекреационного комплекса) на земельном участке в установленные сроки не осуществлено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Пульман-Инвест» и ООО «Кабельные сети» обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права. 

Так, апеллянт ООО «Пульман-Инвест» указывает, что в настоящее время невозможно использовать земельный участок по его целевому назначению, в соответствии с условиями договора аренды, поскольку на нём невозможно строительство и эксплуатация рекреационного комплекса. Договор аренды земельного участка для строительства рекреационного комплекса до настоящего времени не переоформлен и не зарегистрирован в ЕГРН, из-за препятствования Департамента проектированию и получению разрешения на начало строительных работ. 

ООО «Кабельные сети» в своей апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции принял решение без привлечения его к участию в деле, несмотря на то, что данным решением непосредственно затрагиваются права и законные интересы общества, поскольку оно является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке площадью 6,3485 га с кадастровым номером 90:25:050801:138 (0111947900:08:001:0973) по адресу: Республика Крым, г. Ялта,                       пгт. Виноградное, ул. Магобитская, дом № 3 «В», на основании решения ООО «Пульман-Инвест» № 2 от 11.08.2014 года «О передаче в собственность недвижимого имущества в качестве вклада в уставной капитал ООО «Кабельные сети», что подтверждается соответствующими Свидетельствами о государственной регистрации права от 21.01.2015 года, представленными апеллянтом в материалы дела.

В связи с указанными обстоятельствами, ООО «Кабельные сети» полагает, что имеются основания для привлечения его третьим лицом и перехода к рассмотрению данного дела по правилам рассмотрения, установленным в суде первой инстанции.

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым просил оставить апелляционные жалобы без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, поскольку в нарушение условий договора аренды, строительство заявленного объекта (рекреационного комплекса) на земельном участке в установленные сроки не осуществлено. Доводы ООО «Кабельные сети» Департамент считает несостоятельными, поскольку общество не обосновало площадь земельного участка, необходимого для обслуживания капитальных строений принадлежащих указанному обществу. Также, по мнению ДИЗО города Ялты, ООО «Кабельные сети» вправе обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного под принадлежащими обществу капитальными строениями.   

Как установлено судебной коллегией, апеллянтом в материалы дела представлены следующие документы, подтверждающие право собственности ООО «Кабельные сети» на указанное имущество:

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на здание -камера распределения воды с кадастровым номером 90:25:050801:27;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на нежилоездание с кадастровым номером 90:25:050801:26;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на иноесооружение (ограждение (бетонная плита) № 7), с кадастровым номером 90:25:050801:42;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на иноесооружение (бетонное ограждение № 2), с кадастровым номером 90:25:050801:40;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на иноесооружение (бетонное ограждение № 3), с кадастровым номером 90:25:050801:38.

Кроме того, согласно выпискам из Единого государственного реестранедвижимости, представленным Государственным комитетом по государственнойрегистрации и кадастру Республики Крым по запросу апелляционного суда,правообладателем объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 90:25:050801:27, 90:25:050801:26, 90:25:050801:42, 90:25:050801:40, 90:25:050801:38 является ООО«Кабельные сети».

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, основаниями для отмены решения арбитражного суда первойинстанции в любом случае являются, в частности принятие судом решения о правах и обобязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации иПленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лица,правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в делев качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительнопредмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на ихправа.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, являетсяпредотвращение неблагоприятных для него последствий. 

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь ярко выраженныйматериальный интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лицвозникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной изсторон. Иными словами, после разрешения дела между истцом и ответчиком у третьеголица возникает право на иск или у сторон появляется возможность предъявления иска ктретьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения иправоотношения между стороной и третьим лицом.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка площадью6,3485 га с кадастровым номером 90:25:050801:138 (0111947900:08:001:0973),расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобитская,дом № 3 «В» может привести к нарушению прав и законных интересов ООО «Кабельныесети», ввиду наличия в собственности последнего имущества, находящегося на указанномземельном участке.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело поправилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместес делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению делапо правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц,участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

В соответствии с пунктом 32 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от30.06.2020 года № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса РоссийскойФедерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», опереходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрениядела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ, судапелляционной инстанции выносит определение.

Учитывая фактические обстоятельства дела, арбитражный суд апелляционнойинстанции определением от 15.02.2022 перешёл к рассмотрению дела № А83-3075/2021 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первойинстанции и привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющегосамостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Кабельные сети».

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Решением Ливадийского поселкового совета от 19.06.2013 года № 20 «О даче разрешения ООО «Пульман-Инвест» на составление проекта землеустройства по отводу в аренду земельного участка, ориентировочной площадью 6,3485 га, для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное,  ул. Магобитская, дом № 3 «В», на землях Ливадийского поселкового совета ООО «Пульман-Инвест» было дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу в аренду земельного участка, сроком на 49 лет, ориентировочной площадью 6,3485 га, для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса по адресу: АРК, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобитская, дом № 3 «В», с изменением целевого назначения, на землях Ливадийского поселкового совета.

Решением Ливадийского поселкового совета от 03.10.2013 года № 91 «Об утверждении проекта землеустройства по отводу в аренду, сроком на 49 лет, земельного участка площадью 6,3485 га, для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса по адресу: АРК, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобитская, дом № 3 «В», Ливадийского поселкового совета», утверждён проект землеустройства по отводу в аренду земельного участка, площадью 6,3485 га, для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса. 

07.10.2013 года был передан ООО «Пульман-Инвест» в аренду сроком на 49 лет по договору № 116, земельный участок, площадью 6,3485 га (кадастровый номер 0111947900:08:001:0973), для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса по адресу: АРК, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобитская, дом № 3 «В», из земель коммунальной собственности Ливадийского поселкового совета. Как указано в договоре аренды, земельный участок является по целевому назначению: КВЦНЗ 07.01 - земли не переданные в собственность и не предоставленные в пользование в границах населенного пункта; по виду земельных угодий - вода, в том числе искусственные водохранилища; по целевому использованию - земли коммерческого использования, рекреационного назначения.

Согласно договору аренды, на земельном участке находятся объекты недвижимого имущества - строение и сооружение, принадлежащие арендатору на праве собственности по договору купли-продажи от 31.10.2012 года.

Договор № 116 аренды земельного участка от 07.10.2013 года был заключён в соответствии с детальным планом территории земельного участка (детальный план территории - план зонирования территории), который был разработан ЯФ ГП «КрымНИИПроект» и согласован с Главным управлением градостроительства архитектуры и регионального развития Ялтинского городского совета и утверждённый решением Ливадийского поселкового совета от 05.04.2013 года № 16.

Постановлением Хозяйственного суда АРК от 21.05.2009 года по делу № 2-1/6720- 2008, вступившим в законную после принятия решения Севастопольским апелляционным административным судом от 28.10.2013, был признан незаконным «Генеральный план Большой Ялты с учётом корректировок», утверждённый постановлением Совета министров Автономной Республики Крым от 09.10.2007 года № 618 «Об утверждении проекта корректировки генерального Плана Большой Ялты», который учитывался сторонами при заключении договора аренды и относил спорную территорию частично к территории общественных зданий и сооружений, зеленых насаждений населенных пунктов, лесопарков, парков, совхозов-заводов.

22.07.2016 года ООО «Пульман-Инвест» с целью приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации действующего договора аренды земельного участка, обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты с заявлением о переоформлении арендуемого им земельного участка площадью 6,3485 га по договору № 116 от 07.10.2013 года в пгт. Виноградное,             

<

...>.

Постановлением Администрации города Ялты Республики Крым от 22.12.2016 года № 5413-п было отказано ООО «Пульман-Инвест» в предоставлении в аренду, в порядке переоформления прав на земельный участок общей площадью 63:485 кв.м., с кадастровым номером 90:25:050801:138, из категории земель - «Земли населенных пунктов», расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобитская, 3 «В», в границах, указанных в кадастровом паспорте, в связи с несоответствием места расположения данного земельного участка градостроительной документации населённого пункта (часть 6 статьи 13 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношениях на территории Республики Крым»).

Полагая, что указанный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО «Пульман-Инвест» в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерация.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 10.07.2017 года по делу                       № А83-7956/2016, оставленным без изменений постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.03.2018 года, заявление общества с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» оставлено без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении требований ООО «Пульман-Инвест», судами первой и кассационной инстанций было установлено, что размещение спорного земельного участка на территории проектируемых лесопарков противоречит «Генеральному плану «Большая Ялта», утвержденному постановлением Совета министров АРК от 15.06.1993 года (письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты от 26.09.2016 года № 02-08/6140).

Данное несоответствие, по мнению Департамента, возникло в результате признания постановлением Хозяйственного суда АРК от 21.05.2009 года по делу № 2-1/6720-2008А, вступившим в силу 28.10.2013 года, незаконным постановления Совета Министров Автономной Республики Крым от 09.10.2007 года № 618 «Об утверждении проекта корректировки генерального плана Большой Ялты», который учитывался сторонами при заключении договора аренды от 07.10.2013 года.

Как было указано в исковом заявлении Департамента, согласно Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, а также выкопировки из генерального плана МОГО, земельный участок с кадастровым номером 90:25:050801:138, площадью 63485 м2, расположенный по адресу: город Ялта, пгт. Виноградное, ЗВ, частично расположен в зоне инженерной инфраструктуры T3-13, в зоне особо охраняемых природных территорий и лесов ТЗ-22, а также в зоне ТЗ-26 (территории, исключённые из проекта генерального плана, относящиеся к несогласованным вопросам) по результатам решения согласительной комиссии - территории неурегулированной градостроительной ситуации.

Согласно выписке из правил землепользования и застройки, спорный земельный участок ТЗ-13-169 не имеет вида разрешённого использования для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса, поскольку в соответствии с Генеральным планом курортного района Большая Ялта, утверждённым постановлением Совета министров АР Крым № 136 от 15.06.1993 года, данный участок относится к территории лесопарков.

Как указывает Департамент, спорный земельный участок по договору № 116 от 07.10.2013 года был передан обществу в аренду не в связи с переходом к нему права собственности на строения и сооружения, приобретённые им по договору купли - продажи от 30.12.2012 года, а для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса, то есть, совсем иного объекта недвижимости.

Данные факты установлены судами в рамках рассмотрения дела А83-11803/2019, решение вступило в законную силу. Так же данным решением в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» о понуждении заключить договор аренды земельного участка площадью 63 485 кв.м., расположенного по адресу: город Ялта, пгт. Виноградное, 3 «В» отказано.

В соответствии с пунктом 9.1 Договора, Арендодатель имеет право требовать от Арендатора использования земельного участка согласно целевому назначению в соответствии с пунктом 1 Договора.

02.10.2020 года сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка и расположенных на нём объектов по адресу: г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобинская, 3 «В», по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка № 670. 

Осмотром установлено, что по указанному адресу расположен земельный участок с КН 90:25:050801:138, общей площадью 63485 кв.м. Ранее были проведены работы по возведению капитального ограждения, по фасаду которого табличка «Санитарная зона, доступ запрещен». На въезде установлено некапитальное хозяйственное сооружение для охраны. Территория охраняется собаками.

Поскольку Арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, ДИЗО обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 22.12.2020 года за № 03-19/3224.

Неисполнение Арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и застройки земельного участка в установленные законом сроки, послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что 18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», ратифицированный 21.03.2014 года.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть с 18.03.2014 года. Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Как правильно указал суд первой инстанции, в силу положений Закона Республики Крым 54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым», Закона Республики Крым № 15-ЗРК от 05.06.2014 года «Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым», Устава муниципального образования городской округ Ялта, ст. 30 Устава Муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, решения Ялтинского городского совета от 29.11.2014 № 131 «Об учреждении Департамента имущественных и земельный отношений Администрации г. Ялты Республики Крым», которым также утверждено Положение о Департаменте имущественных и земельный отношений Администрации г. Ялты Республики Крым, Департамент является надлежащим истцом по настоящему спору.

При этом, досудебный порядок, установленный для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, истцом соблюдён. 

Поскольку договор аренды заключён сторонами на территории Республики Крым до 18.03.2014, то правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, в части не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 года и вступления в силу Федерального закона № 6-ФКЗ.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменён или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьёй 32 Закона Украины от 06.10.1998 года № 161-XIV «Об аренде земли» установлено, что по требованию одной из сторон, договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды. Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (часть 2 статьи 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, положениями статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Также, суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В тоже время, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как указывал Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым в суде первой и апелляционной инстанций, ООО «Пульман-Инвест» допустил существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство рекреационного комплекса на арендуемом земельном участке в установленные сроки (более 7-ми лет) не осуществлено, при этом общество не представило доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ.

Свою правовую позицию, ДИЗО города Ялты обосновывает частью 1 статьи 46 ЗК РФ в соответствии с которой, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Также частью 2 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 кодекса. Одним из таких оснований, указанных в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, является ненадлежащее использование земельного участка, а именно: при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судебной коллегией установлено, что спорный договор аренды земельного участка заключен на 49 лет и действует до 07.10.2062 года, а земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса. 

Из условий договора аренды следует, что орган власти, являющийся арендодателем, высказал волю на то, что при продолжении арендных отношений с ответчиком, он заинтересован в освоении земельного участка, путём осуществления действий, направленных на возведение рекреационного комплекса. 

Однако, доказательств освоения земельного участка в срок, установленный статьями 45 и 46 ЗК РФ, начиная с 2014 года, ответчиком в материалы дела не представлено.

В тоже время, ДИЗО города Ялты в материалы дела представлен Акт осмотра спорного земельного участка от 05 октября 2020 года № 670, из которого следует, что на земельном участке, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобинская, д. 3 «В», ранее были проведены работы по возведению капитального ограждения, по фасаду которого размещена табличка «Санитарная зона доступ запрещён». На въезде установлено некапитальное хозяйственное сооружение для охраны. Территория охраняется собаками. Через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено.

В обоснование своей апелляционной жалобы ООО «Пульман-Инвест» указывает, что в настоящее время невозможно использовать земельный участок по его целевому назначению, как это предусмотрено договором аренды, поскольку на нём невозможно осуществить строительство и эксплуатацию рекреационного комплекса, а также о том, что договор аренды земельного участка для рекреационного комплекса до настоящего времени не переоформлен и не зарегистрирован в ЕГРН, из-за препятствования Департамент проектированию и получению разрешения на начало строительных работ.

Судебная коллегия считает указанные доводы несостоятельными, поскольку при рассмотрении дел № А83-7956/2016 и № А83-11803/2019, доказательств, опровергающих несоответствие места расположения объекта градостроительной документации общества, документации по планировке территории (в случае предоставления земельного участка для строительства), в частности Генплану 1993 года, ООО «Пульман-Инвест» не предоставлено. Доказательств начала освоения земельного участка, также не представлено.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что размещение спорного земельного участка на территории проектируемых лесопарков, противоречит «Генеральному плану «Большая Ялта», утверждённому постановлением Совета министров АРК от 15.06.1993 года, не требует повторного доказывания в соответствии со статьёй 69 АПК РФ при рассмотрении данного дела, так как установлено ранее состоявшимся судебным актом.

В тоже время, ни в суд первой, ни апелляционной инстанций ООО «Пульман-Инвест» не представило доказательств осуществления строительства, либо доказательств освоения арендованного земельного участка.

На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции на спорном земельном участке отсутствовал объект строительства либо его часть, для возведения которого предоставлялся в аренду указанный земельный участок.

Судебная коллегия считает правильными выводы суда первой инстанции о том, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору, представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе. 

Аналогичная правовая позиция изложена в судебных актах по делам                               № А84-2688/2017, № А84-1062/2017.

Как пояснял представитель ДИЗО города Ялты, заключая договор аренды в 2013 году, орган местного самоуправления не рассчитывал на наличие рекреационного комплекса только через 49 лет, к окончанию срока действия договора.

Судебная коллегия отмечает, что согласно положениям гражданского законодательства, договором признается соглашение двух или нескольких лиц, направленное на достижение определенных результатов заключения такого соглашения, как личных, так и социальных или государственных. 

В рассматриваемом случае пассивное поведение ООО «Пульман-Инвест», ограниченное исключительно фактом нахождения у него в аренде в течение длительного периода времени земельного участка, делает невозможным достижения перечисленных выше целей.

Таким образом, оценивая подобное поведение арендатора на предмет существенности нарушения им условий договора аренды земельного участка, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции его правильно оценил и указал о  достаточности для удовлетворения предъявленных истцом требований.

Более того, исходя из анализа представленных доказательств, судом установлено, что ООО «Пульман-Инвест» фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях определенных Договором.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что ООО «Пульман-Инвест» обращалось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республика Крым о понуждении заключить договор аренды земельного участка площадью 63485 м2, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Виноградное, 3-В.

Решением Арбитражного суда  Республики Крым от 08.11.2019 по делу                      №  А83-11803/2019 требования общества были удовлетворены, суд обязал Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым заключить с ООО «Пульман-Инвест» договор аренды земельного участка в приведенной редакции.

Однако, постановлением Двадцать первого арбитражного суда от 27.02.2020  решение Арбитражного суда  Республики Крым от 08.11.2019 по делу № А83-11803/2019 было отменено, по делу принят новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20 августа 2020 года постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2020 года по делу № А83-11803/2019 оставлено без изменения, а кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест»  без удовлетворения.

При этом, в рамках рассмотрения дела № А83-11803/2019 судами было установлено, что по договору купли-продажи от 31.10.2012 года, заключённому между Фондом имущества Республики Крым и ООО «Пульман-Инвест», обществом были приобретены:

- Дежурная литер «А», площадью 12,4 кв.м.;

- Туалет литер «Б», площадью 2,2 кв.м.;

- Камера распределения, площадью 16 кв.м.;

- Бетонное ограждение № 2-4 и № 7;

- Колодец № 8 и 9;

Пунктами 1, 2 статьи 271 ГК РФ установлено, что собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

Вместе с тем, суд первой инстанции правильно установил, что спорный земельный участок по договору № 116 от 07.10.2013 года был передан ООО «Пульман-Инвест» в аренду не в связи с переходом к нему права собственности на строения и сооружения, приобретённые им по договору купли - продажи от 30.12.2012 года, а для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса, - иного объекта недвижимости, что установлено судебным актом по делу № А83-11803/2019.

Судебная коллегия учитывает, что Постановлением Двадцать первого арбитражного суда от 20.09.2021 решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2021 по делу № А83-13770/2020 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании упущенной выгоды по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 года в размере 3400912,04 рублей, в указанной части по делу принят новый судебный акт расторжении договора № 115 аренды земельного участка общей площадью 4,7691 га, кадастровый номер 0111947900:08:001:0974 (90:25:050801:137), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобинская, д. 3-В, заключённого между Ливадийским поселковым советом и ООО «Пульман-Инвест», взыскании с ООО «Пульман-Инвест» в пользу ДИЗО Администрации города Ялты Республики Крым денежных средств по договору аренды земельного участка за период с 17.05.2018 по 02.06.2020 в размере 3 400 912 рублей 04 копейки. 

Указанный земельный участок общей площадью 4,7691 га, кадастровый номер 0111947900:08:001:0974 (90:25:050801:137) находится в границах земельного участка, переданного обществу в аренду по спорному договору.

ООО «Кабельные сети» в материалы дела представлены документы, подтверждающие право собственности данного общества на объекты недвижимого имущества, а именно:

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на здание -камера распределения воды с кадастровым номером 90:25:050801:27;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на нежилоездание с кадастровым номером 90:25:050801:26;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на иноесооружение (ограждение (бетонная плита) № 7), с кадастровым номером 90:25:050801:42;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на иноесооружение (бетонное ограждение № 2), с кадастровым номером 90:25:050801:40;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2015 на иноесооружение (бетонное ограждение № 3), с кадастровым номером 90:25:050801:38.

Согласно выпискам из Единого государственного реестранедвижимости, представленным Государственным комитетом по государственнойрегистрации и кадастру Республики Крым по запросу апелляционного суда,правообладателем объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 90:25:050801:27, 90:25:050801:26, 90:25:050801:42, 90:25:050801:40, 90:25:050801:38, расположенных на спорном земельном участке, является ООО «Кабельные сети».

Однако, по мнению судебной коллегии, нахождение такого имущества на спорном земельном участке не может свидетельствовать о создании объекта недвижимости, согласованного сторонами при заключении спорного договора.

Кроме того, согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ, а также разъяснениями изложенными в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, занятым и необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимостью, равно как и оформления прав на земельный участок в ином порядке в границах этого объекта.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечёт обязанность освободить земельный участок. 

Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 года № 14381/10, а также нашла свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 года по делу № 305-ЭС17-2608 по делу № А41-13398/2016.

Судебной коллегией установлено, что площадь строений, находящихся в собственности ООО «Кабельные сети» является незначительной по отношению к площади спорного земельного участка, которая составляет 6,3485 га.

Так, дежурная литер «А» имеет площадь 12,4 кв.м., туалет литер «Б» имеет площадь 2,2 кв.м., камера распределения имеет площадь 16 кв.м., а размеры бетонного ограждения № 2-4 и № 7 и колодцев № 8 и 9 не установлены.

При этом, документов, определяющих площадь земельного участка, необходимого для обслуживания указанных строений, в материалы дела не представлено.

В тоже время, ООО «Кабельные сети» вправе обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного под принадлежащими обществу капитальными строениями и необходимого для их обслуживания.   

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы ООО «Кабельные сети» в указанной части, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Учитывая всё выше изложенное, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды земельного участка площадью 6,3485 га с кадастровым номером 90:25:050801:138 (0111947900:08:001:0973), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобитская, дом № 3 «В», заключенного 19.06.2013 года между ООО «Пульман-Инвест» и Ливадийским поселковым советом.

Однако, собственник объектов капитального строительства расположенных на спорном земельном участке - ООО «Кабельные сети»  к участию в данном деле, судом первой инстанции не привлекался.

Согласно статье 42 АПК РФ лица, не участвующие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт.

Из указанной статьи следует, что для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы оспариваемые судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этих лиц, а были приняты непосредственно о правах и обязанностях этих лиц. 

После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, и о привлечении заявителя к участию в деле.

Ввиду допущенного судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, являющегося в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, а именно, не определен в полном объеме круг заинтересованных лиц по делу, обжалуемое решение Арбитражного суда Республики Крым подлежит отмене.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Из положений части 3 статьи 110 АПК РФ следует, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу в размере 6000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270 статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 октября 2021 года по делу              № А83-3075/2021 отменить. Принять новый судебный акт. 

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 6,3485 га с кадастровым номером 90:25:050801:138 (0111947900:08:001:0973), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобитская, дом № 3 «В», заключенный 19.06.2013 между Ливадийским поселковым советом и обществом с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пульман-Инвест» (регистрационный номер 38356584) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий       И.В. Евдокимов

Судьи       А.В. Зарубин

                                                                                                                              Е.А. Остапова