АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А78-4116/2020

г.Чита

26 января 2021

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 января 2021

Решение изготовлено в полном объёме 26 января 2021

 

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи И.В. Леонтьева

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

Общества с ограниченной ответственностью "СТРИТ РИТАЙЛ" к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края об урегулировании разногласий, возникших при заключении Дополнительного соглашения №830 от 18.12.2019 г. к договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена №423/19 от 07.06.2019 г., изложив следующие пункты дополнительного соглашения №830 от 18.12.2019 года в редакции:

п.1 соглашения: Кадастровая стоимость земельного участка (руб.): 2701000,00 руб.,

п.2 внести изменения в подпункт 4.3.4 пункта 4 договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, от 07.06.2019 №423/19 (далее Договор) в части, касающейся размера арендной платы: 2018 год: С 21.05.2018 по 31.12.2018:

2701000,00 руб. * 8/49% *0,6/365 дн. *225 дн. =84815,10 руб.,

2019=2701000,00руб.*8,49%*0,6=137588,94 руб.,

с 01.01.2020 за текущий год =2701000,00*8,49*0,6=137588,94 руб.,

п. 3 внести изменения в таблицу подпункта 4.3.5. пункта 4 договора в части, касающейся порядка и сроков внесения арендной платы: 2018 год: 2кв. - 16020,62 руб., 3 кв. - 34397,24 руб., 4 кв. - 34397,24 руб., до 15.09.2019 г.,

2019 год:

1 кв. - 34397,24 руб., 2 кв. - 34397,24 руб., 3 кв. - 34397,23 руб., до 15.09.2019г., 4 кв. 2019 года - 34397,23 руб., до 15.12.2019.,

с 01.01.2020 за текущий год:

1 кв. - 34397,24 руб., до 15.03. текущего года, 2 кв. -34397,24 руб., до 15.06. текущего года , 3 кв. - 34397,23 руб. до 15.09. текущего года, 4 кв. -34397,23 руб., до 15.12.  текущего года, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

При участии в судебном заседании:

От истца: ФИО2, представителя по доверенности от 23.09.2020 года;

От ответчика:  не было;

От третьего лица: не было.

 

                  Общество с ограниченной ответственностью "СТРИТ РИТАЙЛ" обратилось с иском  к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края об урегулировании разногласий, возникших при заключении Дополнительного соглашения №830 от 18.12.2019 г. к договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена №423/19 от 07.06.2019 г., изложив следующие пункты дополнительного соглашения №830 от 18.12.2019 года в редакции: п.1 соглашения: Кадастровая стоимость земельного участка (руб.): 2701000,00 руб., п.2 внести изменения в подпункт 4.3.4 пункта 4 договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, от 07.06.2019 №423/19 (далее Договор) в части, касающейся размера арендной платы: 2018 год: С 21.05.2018 по 31.12.2018: 2701000,00 руб.*8/49% *0,6/365 дн. *225 дн. =84815,10 руб., 2019=2701000,00 руб.*8,49%*0,6=137588,94 руб., с 01.01.2020 за текущий год =2701000,00*8,49*0,6=137588,94 руб.,   п.3 внести изменения в таблицу подпункта 4.3.5. пункта 4 договора в части, касающейся порядка и сроков внесения арендной платы: 2018 год: 2кв. - 16020,62 руб., 3 кв. - 34397,24 руб., 4 кв. - 34397,24 руб., до 15.09.2019 г., 2019 год: 1 кв. - 34397,24 руб., 2 кв. - 34397,24 руб., 3 кв. - 34397,23 руб., до 15.09.2019г., 4 кв. 2019 года - 34397,23 руб., до 15.12.2019., с 01.01.2020 за текущий год: 1 кв. - 34397,24 руб., до 15.03. текущего года, 2 кв. -34397,24 руб., до 15.06. текущего года , 3 кв. - 34397,23 руб. до 15.09. текущего года, 4 кв. -34397,23 руб., до 15.12.  текущего года.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик и третье лицо явку представителей в суд не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Ответчик в отзыве исковые требования не признал, указал, что при заключении договора аренды от 2015 г. в кадастровой стоимости земельного участка была допущена ошибка, в связи с которой стоимость аренды за период 2015 - первый квартал 2018 г. также была ошибочной. При заключении договора от 07.06.2019 года ошибка была исправлена и в договоре указана реальная стоимость земельного участка, от размера которой рассчитана арендная плата за 2018, 2019 и 2020 годы.

Третье лицо представило пояснения, из которых следует, что  в 2015 году при расчете кадастровой стоимости арендуемого земельного участка была допущена арифметическая ошибка, которую исправили 19.04.2017 года. При заключении договора от 07.06.2019 года применена реальная стоимость земельного  участка.

Суд, изучив материалы дела, установил.

23 апреля 2015 года между ООО «Стрит Ритайл» (далее - Общество) и Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент, ответчик) был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № 182/15.

Объектом аренды, согласно условиям указанного выше Договора, являлся земельный участок площадью 11 838 кв.м., кадастровый номер 75:32:030602:91. расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, мкр. Геофизический, 24.

Согласно и п.2 указанного выше договора, срок аренды земельного участка истекал 31.10.2019.

В соответствии с пи. 2.4.3 указанного договора кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 591 456,80 руб. Договор в Росреестре зарегистрирован.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка от 31.03.2015 № 75ВС/15-56058 кадастровая стоимость земельного участка № 75:32:030602:91 составляет 2 591 456,80 руб.

Письмом от 17.11.2015 исх. № 01-13/9354-А Департамент также подтверждал то, что в соответствии с приказом от 10.12.2014 № 6/НПА кадастровая стоимость указанного выше земельного участка с 01.01.2015 составляет 2 591 456,80 руб.

22.08.2016 между Обществом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 1070 к договору аренды земельного участка № 182/15 от 23.04.2015, в котором стоимость участка составляет 2 591 456,80 руб.

Согласно ежегодно подписываемому сторонами акту сверки от 29.04.2019, за 2018 год задолженности у Общества не было и в 2018 г. Действовал предыдущий договор № 182/15 от 23.04.2015, в котором размер арендной платы в 2018 г. был установлен в размере 10 028,94 руб. Обязанность по внесению арендной платы арендатор исполнял регулярно, по состоянию на 31.12.2018 переплата составила 1016,30 руб. Ранее претензий по арендным платежам Департамент не предъявлял. Уведомлений о том, что размер арендной платы в 2018 г. должен быть изменен не направлялось.

Истец поясняет, что, длительный период времени кадастровая стоимость земельного участка составляла 2,5 млн., и только в 2019 году, по непонятным для Общества причинам, кадастровая стоимость участка увеличилась в 10 раз до 25 млн.

Ранее у Общества не было возможности обратиться за урегулированием данного вопроса в Департамент, так как о недостоверной стоимости стало известно истцу только в 2019 году, после обращения Общества с заявлением о продлении срока аренды по договору.

Департамент осуществил перерасчет и направил в адрес истца свод начислений и платежей по договору.

Согласно данному своду, ответчик выставляет Обществу к уплате следующие суммы:

с 21.05.2018 но 30.06.2018 - 153 708,87 руб.;

за 3 кв. 2018 года - 330 22,00 руб.;

за 4 кв. 2018 года - 330 022,00 руб.

Итого, но сведениям Департамента задолженность Общества за 2018 год составляет 813 752,87 руб. С данной суммой истец категорически не согласен, считает ее необоснованной и незаконной.

Полагаем, что стоимость в размере 25 914 565,80 руб. является недостоверней, что подтверждается вышеперечисленными документами. Информация о увеличении стоимости с 2 591 456,80 руб. появилась в росреестре только в 2019 году. По состоянию на 2015 года стоимость составляла 2,5 млн.

Истец неправомерность действий ответчика мотивирует следующим.

В соответствии с письмом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 15.03.2019 № 01-14/2057, максимальный срок заключения договоры аренда по данному земельному участку для обслуживания расположенного на нем здания составляет 49 лет.

В связи с чем, руководствуясь ст. 22, ст.39.6, ст.39.20 Земельного кодекса РФ. 17.05.2019 Обществом в адрес ответчика было направлено заявление (вх. № 4874) о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:030602:91 на 49 лет.

В ответ на данное заявление ответчиком был подготовлен новый договор аренды и соглашение о расторжении старого договора № 182/15 от 23.04.2015.

23.07.2019 Общество направило назад ответчику данные документы с заявлением о направлении договора от 22.07.2019, одновременно выразив свое несогласие с кадастровой стоимостью объекта аренды - земельного участка площадью 11 838 кв.м. кадастровый номер 75:32:030602:91,

расположенного по адресу: г. Чита, мкр. Геофизический, 24 (двадцать четыре). Так как кадастровая стоимость земельного участка является базой для начисления арендной платы. То есть между сторонами в период исполнения договора возник спор о существенном условии договора - размере арендной платы.

В данном письме Общество также сообщило Департаменту о своем намерении обращаться в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценки по вопросу снижения кадастровой стоимость объекта оценки.

Таким образом, не согласившись с кадастровой стоимостью объекта аренды по договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № 423/19 от 07.06.2019, заключенному с Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент), а именно земельного участка площадью 11838 кв.м. кадастровый номер 75:32:030602:91, расположенного по адресу: г. Чита, мкр. Геофизический, 24 (двадцать четыре), Общество обратилось с заявлением в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее -комиссия) по вопросу снижения кадастровой стоимость объекта аренды. Заявлением от 22.07.2019 Департамент был уведомлен о несогласии Общества с кадастровой стоимостью.

14.11.2019 комиссией было вынесено решение об определении новой кадастровой стоимости объекта в размере 2 701 000 (два миллиона семьсот одна тысяча) руб., согласно отчету об оценке от 08.10.2019 № 206, выполненного ООО «Агентства по оценке имущества». То есть сомнения общества в правомерности установления кадастровой стоимости в 10 раз выше изначальной подтвердились.

Таким образом, в связи со снижением недостоверной кадастровой стоимости с 25 914 565,80 руб. до 2 701 000,00 руб., 21.11.2019 Общество направило в адрес Департамента заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.06.2019, в целях урегулирования вопроса по арендной плате. В ответ на данное заявление Департамент подготовил проект дополнительного соглашения № 830 от 18.12.2019 к указанному договору. Соглашение передано Обществу 30.01.2020.

В указанном соглашении Департамент пересчитал арендную плату за 2019 и 2020 годы. Вместе с тем, исключил из пересчета суммы за 2018 год, что является неправомерным, поскольку кадастровая стоимость была установлена недостоверно, что подтверждается решением комиссии. Помимо прочего, именно в государственном реестре кадастровой стоимости, который является официальным источником информации и кадастровая стоимость подлежит исчислению именно с даты внесения в реестр, длительный период времени числилась по всем данным стоимость в размере 2 591 456,80 руб. Документы с Департамента и сведения с росрссстра по состоянию на 2015 год представлены истцом.

На основании вышеизложенного, дополнительное соглашение № 830 от 18.12.2019 к Договору аренды земельного участка на территории г.Читы государственная собственность на который не разграничена № 423/19 от 07.06.2019 подписано Обществом с протоколом разногласий. Направлено в Департамент сопроводительным письмом от 18.02.2020 (вх. № 1667) с протоколом разногласий (в трех экземплярах).

Истец считает, что  условия данного соглашения нарушают права Общества, ранее не знали об ошибке в стоимости участка, в противном случае истец мог обратиться за установлением стоимости еще в 2018 году.

21.04.2020 Общество получило от Департамента сопроводительное письмо от 20.03.2020 (исх.№ 01-13/3182) о направлении протокола согласования разногласий к протоколу разногласий к Дополнительному соглашению № 830 от 18.12.2019.

Таким образом, между истцом и ответчиком возникли разногласия при заключении договора. Мирным путем к урегулированию условий договора

Суд, изучив материалы дела, считает следующее.

Спор между сторонами сводиться к изменению арендной платы за 2018 год, согласованной сторонами в договоре от 07.06.2019 г.

07.06.2019 между сторонами был заключен новый договор аренды земельного участка № 423/19 на земельный участок с кадастровым номером 75:32:030602:91, при этом расчет арендной платы по такому договору аренды земельного участка был произведен за период ранее даты заключения такого договора аренды, а именно с 21.05.2018 (по соглашению сторон).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается    по    цене,    установленной    соглашением    сторон, предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой ценой, это означает, что Департамент обязан руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять иной размер.

В статье 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии сост. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что разногласий у сторон при подписании договора 07.06.2019 не возникло. Стороны подписали договор без разногласий.

В соответствии сост. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, при разрешении возникшего спора следует установить нормативно установленный размер арендной платы за спорный земельный участок.

На территории Забайкальского края арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, и земельные участки, государственная собственность     на     которые     неразграничена, определяется на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государев, лая собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов, утв. постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 № 305 (далее - Порядок).

В силу указанного акта, арендная плата исчисляется по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, расчетного коэффициента, установленного по виду разрешенного использования земельного участка (приложение к Порядку) и корректирующего коэффициента, равного 0,6. Расчет арендной платы произведен Департаментом в точном соответствии с Порядком и математически является верным.

По сути дела истец в данном иске пытается оспорить  размер кадастровой стоимости земельного участка, примененной Департаментом в расчете. Однако кадастровая стоимость определяется Департаментом не произвольно.

Процедура определения кадастровой стоимости земельных участков регламентирована федеральным законодательством.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке).

В рамках указанного закона и полномочий Департамента, предусмотренных Положением о Департаменте, утв. постановлением Правительства Забайкальского края от 29.12.2017 № 585, приказом Департамента от 10.12.2014 № 6/НПА утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края, которые вступили в действие с 01.01.2015.

Как следует, из статьи 24.13 Закона об оценке, кадастровая стоимость определяется в отношении конкретных земельных участков, если та, з земельные участки включены в перечень объектов недвижимости для кадастровой оценки. Перечень объектов для кадастровой оценки формировался на 01.01.2014, это означает, что в данный перечень вошли только те земельные участки, сведения о которых на указанную дату были внесены в государственный реестр недвижимости. Спорный земельный участок в данный перечень не вошел, так как такой земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в марте 2015 года (согласно выписке из ЕГРН дата присвоения кадастрового номера земельному участку 31.03.2015).

Для таких земельных участков кадастровая стоимость определяется в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 24.19 Закона об оценке, исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной в разрезе муниципальных районов (городских округов) умноженного на площадь земельного участка. Об этом принимаемся соответствующее    решение    органа осуществляющего    функции    по государственной кадастровой оценке, или подведомственного ему учреждения (если такие полномочия переданы бюджетному учреждению).

Согласно статье 24.20 Закона об оценке (в редакции, действовавшей до дня вступления Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением следующих случаев:

1)    в случае исправления технической ошибки - с даты внесения в ЕГРН соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку;

2)    в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда - с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В марте 2015 года кадастровая стоимость в размере 2 591 456,80 рублей была внесена в ЕГРН с ошибкой, в связи с чем такая ошибка была исправлена по решению кадастровой палаты, находящейся в ведении Управления Росреестра по Забайкальскому краю.

На дату заключения договора аренды земельного участка от 07.06.2019 № 423/19 Департаменту были предоставлены измененные сведения из ЕГРН о кадастровой стоимости в размере 25 914 565,8 рублей (за период, начиная с 31.03.2015), поэтому, именно из этого размера Департаментом был произведен расчет арендной платы за земельный участок. Поскольку размер кадастровой стоимости был определен по решению уполномоченного органа, в пределах его полномочий и внесен в ЕГРН, не отменен, не изменен и не оспорен, то оснований для применения иной кадастровой стоимости у Департамента не было.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами, чьи права и законные интересы нарушены в порядке, предусмотренном статьей 24.18 Закона об Оценке. Как следует из этой статьи, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

За пересмотром кадастровой стоимости и установлении такой стоимости в размере рыночной Истец обратился в комиссию в 2019 году, по итогам рассмотрения его заявления комиссией было принято решение от 14.11.2019, в соответствии с которым кадастровая стоимость установлена в размере рыночной и составляет 2 701 000 рублей. Данная кадастровая стоимость применяется не с 2018 года, а с начала календарного года, в котором подано заявление в комиссию, то есть в данном случае с 01.01.2019, что прямо следует из статьи 24.20 Закона об оценке (в редакции, действовавшей до дня вступления Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

После обращения Истца в Департамент о пересмотре размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.06.2019 №423/19, Департаментом было подготовлено дополнительное соглашение № 830 от 1 8.12.2019, в котором кадастровая стоимость пересмотрена только в расчетах, начиная с 01.01.2019, что в полной мере соответствует требованиям закона. Арендная плата за 2018 год не была предметом рассмотрения комиссии.

Учитывая, изложенное суд считает, что истец пытается изменить условия договора от 07.06.2019 г. в одностороннем порядке

В соответствии со ст. 450 Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии сост. 451 ГК РФ Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В данном случае договор от 07.06.2019 г. подписан сторонами без разногласий. Сумма арендной платы определена в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует нормам права. Следовательно каких либо существенных изменений обстоятельств, влекущих  внесение в договор изменений относительно стоимости арендной платы за 2018 год,  не произошло. Оснований для изменения арендной платы за 2- 4 кварталы  2018 года, согласованные сторонами в договоре от 07.06.2019 г.  не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты права. Истец должен был решить вопрос о стоимости арендной платы при разрешении разногласий на стадии заключения договора от 07.06.2019 г., а не в рамках заключения дополнительного соглашения. В связи с тем, что размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, то истец должен был в рамках заключения договора от 07.06.2019 г. оспорить кадастровую стоимость спорного земельного участка.

В данном случае истец пытается посредством дополнительного соглашения изменить первоначальные условия договора без наличия оснований, что противоречит ст. 309 ГК РФ.

Суд считает, что требование истца удовлетворению не подлежит.

В иске следует отказать.

Расходы по госпошлине по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

 

Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                               И.В. Леонтьев