АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-40100/2017

09 января 2019 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 09 января 2019 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В. Ефимова   при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассмотрел в судебном заседании дело по иску дело по  первоначальному иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Тиграник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 1984351 руб. 60 коп.,

по встречному иску  общества с ограниченной ответственностью "Тиграник" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к муниципальному образованию город Екатеринбург в лице Департамнта по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 8311913 руб. 66 коп. 

при участии в судебном заседании

от истца    ФИО2, представитель по доверенности от   28.12.2017, 

от ответчика ФИО3, директор на основании протокола №10 от 17.01.2017

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Департамент по управлению муниципальным имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО «Тиграник» о взыскании 1984351 руб. 60 коп., в том числе 1864240 руб. 00 коп. основного долга, 120110 руб. 91 коп. неустойки, с ее начислением по день фактической оплаты долга, расторжении  договора аренды от 14.02.2014 № 49000469; выселении  ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью 131,20 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж).

От ООО «Тиграник» поступило встречное исковое заявление о взыскании расходов на капитальный ремонт арендуемого имущества в сумме 8311913 руб. 66 коп.

Встречное исковое заявление принято к производству суда, о чем вынесено определение. 

Департаментом по управлению муниципальным имуществом заявлено ходатайство об уточнении размера исковых требований, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.05.2017в размере 1564240 руб. 69 коп.; пени за просрочку платежей, начисленные с 11.01.2017 по 16.03.2018в размере 322837 руб. 67 коп., с продолжением их начисления с 17.03.2018 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторгнуть договор аренды от 14.02.2014 №49000469; выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью 131,20 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж).

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО «Тиграник» заявлено ходатайство об уточнении размера исковых требований, в соответствии с которым истец просит обязать ответчика  произвести зачет стоимости капитального ремонта в размере 4090686 руб. 24 коп.

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 09.04.2018 истцом по встречному иску заявлено ходатайство об уточнении суммы иска, просит обязать ответчика  произвести зачет стоимости капитального ремонта  на сумму 8297558  руб. 66 коп.

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

Определением суда  от 24 апреля 2018 по ходатайству ООО «Тиграник» по делу назначена судебная экспертиза.

По ходатайству Департамента по управлению муниципальным имуществом суд определением от 07 августа 2018 года объединил в одно производство дела №А60-40100/2017,   №А60-69754/2017 по иску о взыскании 1988013 руб. 30 коп., в том числе: долга по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» №49000469 от 14.02.2014 за период с 01.06.2017 по 31.01.2017 в размере 1890450 руб. 55 коп., неустойки, начисленной в соответствии с п. 5.3 договора, за период с 14.06.2017 по 28.11.2017 в сумме 97562 руб. 75 коп., с продолжением начисления неустойки в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки с 28.11.2017 до момента фактической оплаты долга, №А60-40252/2018  о взыскании 2822194 руб. 69 коп.

Всего  Департамент по управлению муниципальным имуществом просит взыскать с ООО «Тиграник» задолженность по арендной плате в размере  6126978 руб. 12 коп., неустойку в размере 570308 руб. 23 коп.

ООО «Тиграник» 19.09.2018 заявлено ходатайство об уточнении суммы иска, истец просит обязать ответчика  произвести зачет понесенных им расходов на сумму  15176744   руб. 50 коп.

ООО «Тиграник» 26.11.2018 заявлено ходатайство об уточнении суммы иска, истец просит взыскать с ответчика  9815194 руб. 33 коп.

Департамент по управлению муниципальным имуществом заявил о пропуске ООО «Тиграник» срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тиграник» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» №49000469 от 14.02.2014, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: 

<

...>, часть нежилого здания, литер А, 1 этаж, помещения № 1-6, 9-14, 16-21. 

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 4.1, 4.3 договора аренды №49000469 от 14.02.2014 предусмотрено, что арендная плата за переданный по договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца на расчётный счет арендодателя. Если последний день срока внесения арендной платы приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Как следует из материалов дела, обязательства по внесению арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность перед истцом за период с 01.01.2017 по 31.05.2018 в размере 6126978 руб. 12 коп.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п. 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Поскольку доказательств оплаты в установленные договором аренды сроки арендной платы ответчик суду не представил, суд полагает, что исковые требования Департамента по управлению муниципальным имуществом о взыскании с ООО «Тиграник» задолженности по договору аренды №49000469 от 14.02.2014 за период с 01.01.2017 по 31.05.2018 в размере 6126978 руб. 12 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Помимо требования о взыскании основного долга истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за просрочку перечисления арендной платы, за период с 11.01.2017 по 28.06.2018 в сумме 570308 руб. 23 коп. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно п. 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Пунктом 5.3. договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы в виде уплаты пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день. Поскольку ответчиком нарушены согласованные сторонами сроки оплаты, истец обоснованно обратился с требованием о взыскании с ответчика неустойки. Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы за период с 11.01.2017 по 28.06.2018 в сумме 570308 руб. 23 коп. подлежит удовлетворению.

Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга также заявлено требование о расторжении  договора аренды от 14.02.2014 №49000469 и выселении  ООО «Тиграник»  из занимаемого нежилого помещения площадью 131,20 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж).

В соответствии с п.3 ч.1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга направил ООО «Тиграник» письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства по своевременной оплате в разумный срок (ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предложение расторгнуть договор аренды (п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Однако вышеуказанные требования оставлены ООО «Тиграник» без удовлетворения.

Поскольку факт не внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа полностью подтверждаются материалами дела, ответ на предложение расторгнуть договор в адрес истца ответчик не направил, требования истца о расторжении договора аренды от 14.02.2014 №49000469 и выселении  ООО «Тиграник»  из занимаемого нежилого помещения площадью 131,20 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж) является правомерными, обоснованными и подлежит удовлетворению на основании п. 3 ч. 1, ч. 2 ст. 619, п. 2 ч. 2 ст. 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Тиграник» заявлен встречный иск о взыскании с ответчика понесенных им расходов по капитальному ремонту нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (1 этаж).

В обоснование исковых требований истец по встречному иску сослался на наличие охранного обязательства от 06.03.2014 оформленного министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в соответствии с которым на ООО «Тиграник» возложена обязанность по сохранению помещений первого этажа в памятнике «Дом жилой с лавкой на первом этаже» - объекта культурного наследия. 

Как указывает истец, в рамках выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия арендатором произведена оплата выполненных работ в сумме 9815194 руб. 33 коп.  

По мнению истца по встречному иску вышеуказанные расходы подлежат взысканию с ответчика путем зачета в счет погашения его задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.02.2014 №49000469.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в силу нижеследующего.

Как следует из материалов дела, письмом от 23.04.2015 Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга согласовал ООО «Тиграник»  проведение капитального ремонта.

 Согласно п. 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)» физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 настоящего Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату. 

В силу положений п. 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)» физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, либо земельным участком, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

Определением суда от 24.04.2018 по делу назначена судебная  экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 (ООО «ЭНЕРГОСТРОЙПРОЕКТ-ЭКСПЕРТ»). Перед экспертом поставлен вопрос об определении какие работы, выполненные ООО «Тиграник» в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>. относятся к капитальному ремонту (исключая работы по перепланировке и переустройству нежилого помещения) и какова стоимость этих работ согласно актов о приёмке выполненных работ (по форме КС-2) и справок о стоимости выполненных работ и затрат.

В соответствии с заключением эксперта от 03.07.2018 стоимость фактически выполненных ООО «Тиграник» работ составляет  3997080 руб. 45. коп.

В соответствии с п.25 главы 6 Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 №72/48 в редакции от 26.09.2017 настоящая глава распространяется на случаи, когда обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора в соответствии с условиями договора аренды объекта.

Как следует из возражений Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга единственным основанием для отказа ООО «Тиграник» в проведении зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы послужило наличие задолженности по арендной плате по договору аренды №29000353 и договору аренды №49000469 (п.22 главы 5 Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 №72/48 (в редакции от 26.09.2017).

Вместе с тем, в силу п.2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поскольку истцом по основному иску заявлено, требование о расторжении договора аренды от 14.02.2014 №49000469 и указанное требование судом удовлетворено, при этом сторонами не оспаривается что ремонтные работы согласованы с арендодателем, стоимость и характер выполненных работ подтверждены экспертным заключением. при этом договор аренды не содержит условий об отсутствии у арендатора права на возмещение стоимости неотделимых улучшений суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ООО «Тиграник» на основании п.2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в части взыскания 3997080 руб. 45. коп.

Иной размер расходов ООО «Тиграник» истцом по встречному иску документально не подтвержден.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Департамента по управлению муниципальным имуществом удовлетворить.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тиграник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6697286 руб. 35 коп., в том числе: долг по арендной плате в размере 6126978 руб. 12 коп., неустойку в размере 570308 руб. 23 коп.

3. Расторгнуть договор аренды от 14.02.2014 № 49000469, заключенный между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью «Тиграник».

4. Выселить общество с ограниченной ответственностью «Тиграник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из занимаемого нежилого помещения площадью 131,20 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...>(1 этаж).

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тиграник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 62486 руб. 43 коп.  

6. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Тиграник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

7. Взыскать с муниципального образования город Екатеринбург в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом за счет средств казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тиграник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3997080 руб. 45 коп.

8. Взыскать с муниципального образования город Екатеринбург в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом за счет средств казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тиграник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в возмещение судебных расходов по оплате услуг эксперта 25049 руб. 32 коп.

9. В удовлетворении остальной части требований отказать.

10. В результате зачета встречных однородных требований взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тиграник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2737642 руб. 80 коп.

11. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

12. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяД.В. Ефимов