﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-41594/2019

г. Краснодар

30 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе:

 

председательствующего судьи

                       Калуцких Р.Г.

cудей

                       Анциферова В.А.

                       Мещерина А.И.

 

при участии в заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр правовой поддержки» – Глоба Е.Ю., в отсутствие Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», общества с ограниченной ответственностью «Редевелопмент», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021 по делу № А32-41594/2019,

                                                     УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр правовой поддержки» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) с требованиями о признании незаконным отказа управления от 19.07.2019 № 09/12798 по вопросу внесения изменений в условия договоров, об обязании внести изменения п.3.1 договоров аренды земельных участков от 22.02.2017 № 01-09/1971, от 20.04.2017 № 01-09/2051, от 22.02.2017 № 01-09/1967, от 22.02.2017 № 01-09/1965, от 22.02.2017 № 01-09/1959, от 20.04.2017 № 01-09/2062, от 22.02.2017 № 01-09/1957, от 22.02.2017  № 01-09/1961 в части размера арендной платы в пункты 5.1.3 договоров аренды от 22.02.2017 № 01-09/1971, от 20.04.2017 № 01-09/2051, от 20.04.2017 № 01-09/2056, от 20.04.2017 № 01-09/2051, от 20.04.2017 № 01-09/2068, от 22.02.2017 № 01-09/1967, от 22.02.2017 № 01-09/1965, от 22.02.2017 № 01- 09/1970, от 20.04.2017 № 01-09/2066, от 22.02.2017 №01-09/1961, от 22.02.2017 № 01- 09/1954, от 20.04.2017 № 01-09/2074, от 20.04.2017 № 01-09/2062, от 22.02.2017 № 01-09/1959 в части разрешения на возведение здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка при условии письменного уведомления арендодателя путем направления дополнительного соглашения, а также осуществления перерасчет арендной платы (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», ООО «Редевелопмент».

Решением суда от 25.01.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договоры аренды на спорные земельные участки являются ничтожными, поскольку нарушена публичная процедура по предоставлению земельных участков в аренду путем проведения аукциона.

Постановлением апелляционного суда от 15.04.2021 решение от 25.01.2021 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции управление, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В качестве доводов кассационной жалобы ответчик указывает на определение размера арендной платы в отношении исходного земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в размере 2% от кадастровой стоимости участка и отсутствие правовых оснований для внесения изменений в спорные договоры аренды выделенных из него земельных участков.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Управление и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными о процессе, кассационная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя общества, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Министерством электростанций СССР на основании государственного акта Краснополянской ГЭС предоставлено в постоянное пользование 76,74 га земли. В границах, установленных государственным актом был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией. 

В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования указанный земельный участок 30.11.2005 был передан ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго». 

Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае (в настоящее время МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея) от 18.12.2014 № 863-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 и указанный земельный участок предоставлен ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» в долгосрочную аренду сроком на 49 лет. 

На основании договора от 25.12.2014 № 01-09/587, заключенного управлением и ООО «ЛУКОИЛ-Экоэнерго», последнему в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием «гидроэлектростанция».

Распоряжением управления №259-р от 07.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 был разделен на 44 участка, из его площади сформированы и поставлены на кадастровый учет, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0800001:1032, 23:49:080001:1033, 23:49:0420026:1126, 23:49:0420005:1225, 23:49:0420005:1223, 23:49:0420026:1127, 23:49:0420001:1286, 23:49:0420001:1281.

На основании заявлений ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» о государственном учете изменений объекта недвижимости внесены изменения в части разрешенного использования спорных земельных участков с «гидроэлектростанция» на «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)». 

На все вновь образованные спорные земельные участки Росимущество и ООО «Лукойл-Экоэнерго» заключили договоры аренды от 22.02.2017 № 01-09/1971, от 20.04.2017 № 01-09/2051, от 22.02.2017 № 01-09/1957, от 22.02.2017 № 01-09/1967, от 22.02.2017 № 01-09/1965, от 22.02.2017 № 01-09/1961, от 20.04.2017 № 01-09/2062, от 22.02.2017 № 01-09/1959.

Впоследствии ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») заключили договоры о передаче прав и обязанностей арендатора по указанным договорам аренды спорных земельных участков.

ООО «Энергетические технологии» и истец 16.08.2017 заключили договоры о передаче прав и обязанностей арендатора, в результате чего права и обязанности арендатора перешли к истцу по договорам от 16.08.2017 № 19/ЭТ, от 16.08.2017 № 22/ЭТ, от 16.08.2017 № 5/ЭТ, от 16.08.2017 № 15/ЭТ, от 16.08.2017 № 13/ЭТ, от 16.08.2017 № 9/ЭТ, от 16.08.2017 № 32/ЭТ, от 16.08.2017 № 7/ЭТ.

Договоры аренды и переуступки прав зарегистрированы в установленном законом порядке. 

В целях приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, указанными в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», истец 22.05.2019 обратился в управление с заявлением о внесении изменений в существенное условие договоров. 

Обществом 19.07.2019 получен отказ управления № 09/12798, основанием которого послужило отсутствие сведений о расположении в границах спорных земельных участков объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 166, 167, 168, 422, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 11.4, 11.8, 22, 39.6, 39.7, 39.11, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждено нарушение публичной процедуры предоставления участков, переданных в аренду обществу, образованных из исходного участка с видом разрешенного использования «гидроэлектростанция», в связи с чем договоры аренды на спорные земельные участки являются ничтожными.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об ошибочности выводов суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) сделок, заключенных между управлением и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», указав, что на основании положений части 4 статьи 37, части 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 5, пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса у правообладателя имеется право на внесение изменений в части вида разрешенного использования. Образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений, в том числе исключения особенностей установления размера платы, в связи с чем сам по себе раздел земельного участка, предоставленного в порядке переоформления, не лишает арендатора права на получение льготного размера арендной платы, которой не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога, установленный по городу-курорту Сочи.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В предмет доказывания по рассматриваемому спору входит в числе прочих проверка действительности договора, на основании которого общество приобрело право аренды на спорный земельный участок, поскольку внести изменения возможно только в действующий договор.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, следует, что самостоятельное изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В порядке статьи 42 Земельного кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Как указано выше, между управлением и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» заключен договор от 25.12.2014 № 01-09/587 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием «гидроэлектростанция». 

Как установлено судами и следует из материалов дела, предоставление исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» в аренду было обусловлено переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с разрешенным использованием «гидроэлектростанция», то есть обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). Таким образом, цель использования участка является существенным условием договора его аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. 

В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. 

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. 

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. 

Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. 

Положение пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, предусматривающее преимущественное право на заключение  договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение. 

В распоряжении № 259-р от 07.04.2016 при образовании 44 земельных участков также указан вид вновь образованных участков как «гидроэлектростанция».

Таким образом, условие договора аренды о целевом использовании земельного участка как гидроэлектростанция являлось и остается существенным условием договора аренды от 25.12.2014 № 01-09/587. 

ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» является лицом, имеющим право на заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных в первоначальном договоре. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса), то есть статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку исходный земельный участок предоставлен ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Тождественная правовая позиция с оценкой аналогичных обстоятельств в отношении изменения вида разрешенного использования земельного участка, образованного путем раздела из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31, ранее излагалась в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 по делу № А32-44741/2018. 

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). 

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

При таких обстоятельствах, правильными являются выводы суда первой инстанции о том, что нарушение вышеуказанной публичной процедуры делает спорные договоры аренды между ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» недействительными (ничтожными) сделками, недействительными (ничтожными) являются и последующие договоры о передаче прав и обязанностей, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции у апелляционного суда отсутствовали, поскольку внести изменения возможно только в действующий договор. 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений. 

Необходимость установления новых обстоятельств по делу отсутствует, поэтому суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021 по делу № А32-41594/2019 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 по делу № А32-41594/2019.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

                                          Р.Г. Калуцких

 

Судьи

 В.А. Анциферов

 

                                          А.И. Мещерин