ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-123934/2021

31 января 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2023 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей  Лазаревой И.В., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от ООО «ЛКН»: ФИО1, по доверенности от 22.04.2022

от Департамента городского имущества города Москвы (в режиме веб-конференции): ФИО2, по доверенности от 16.01.2023 № ДГИ-Д-32/23

от третьего лица: Правительство Москвы (в режиме веб-конференции): ФИО2, по доверенности от 01.12.2022 № 4-47-2066/22

при рассмотрении 30 января 2023 года в судебном заседании кассационных жалоб общества с ограниченной ответственностью «ЛКН», Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на постановление от 14 октября 2022 года

Девятого арбитражного апелляционного суда 

по иску ООО «ЛКН» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЛКН» (далее – ООО «ЛКН», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения общей площадью 1 129,50 кв. м, расположенного в здании по адресу: 

<

...> (подвал, пом.,комн.1, пом., комн. 1-4, 4а, 5-31; 1 этаж, пом., ком. 1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 3н, 4-20, 22, 23а, 24-27), с кадастровыми номерами: 77:05:0007006:10399 общей площадью 673,1 кв. м и 77:05:0007006:10400 площадью 456,4 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 января 2022 года урегулированы разногласия, возникшие между ООО «ЛКН» и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (подвал пом.I комн.1, пом. II комн.1-4, 4а, 5-31, 1 этаж пом.III комн.1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 4-20, 22,23, 23а, 24-27) с кадастровым номером 77:05:0007006:10399 площадью 673,1 кв. м и с кадастровым номером 77:05:0007006:10400 площадью 456,4 кв. м, общей площадью 1.129,50 кв. м, расположенного в здании по адресу: 

<

...>,

изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 75 163 000 рублей 00 копеек в соответствие с заключением эксперта ООО «ИБК» (ОГРН 

<

***>) ФИО3 от 21.09.2021 № 07-09/З/21. Расчеты, отраженные в заключении эксперта, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе факторов общего технического состояния здания, в котором расположен объект, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется»;

изложив пункт 3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 252 716 рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со ст. 319 Гражданского кодекса РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2022 года решение Арбитражного суда города Москвы от 12 января 2022 года изменено, суд урегулировал разногласия между ООО «ЛКН» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1.129,50 кв. м, расположенного в здании по адресу: 

<

...> (подвал, пом.,комн.1, пом., комн. 1-4, 4а, 5-31; 1 этаж, пом., ком. 1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 3н, 4-20, 22, 23а, 24-27), с кадастровыми номерами: 77:05:0007006:10399 общей площадью 673,1 кв. м и 77:05:0007006:10400 площадью 456,4 кв. м, в следующей редакции:

Пункт 3.1. договора: «Цена объекта составляет 103 735 000 руб. в соответствие с заключением эксперта ООО «БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП» ФИО4 от 08.06.2022 № 0422/201-БЭ. Расчеты, отраженные в заключении эксперта, выполнены в полном соответствие с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе факторов общего технического состояния здания, в котором расположен объект, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется»;

Пункт 3.4. договора: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (пункт 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 728 916,66 рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со ст. 319 Гражданского кодекса РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Законность принятого по делу постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ООО «ЛКН», Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы.

ООО «ЛКН» просит отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2022 года, оставить решение Арбитражного суда города Москвы от 12 января 2022 года в силе.

В обоснование кассационной жалобы ООО «ЛКН» ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. ООО «ЛКН» указало на противоречивость  выводов повторной судебной экспертизы; необоснованный отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства об отводе эксперта и ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы. 

Департамент просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 12 января 2022 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2022 года, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Департамент указал на то, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену объекта. 

От Департамента и Правительства в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя Департамента и Правительства доверенность на представление их интересов.

В соответствии с положениями статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 № 440-ФЗ) и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное Департаментом и Правительством  ходатайство.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента и Правительства (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы, против доводов кассационной жалобы ООО «ЛКН» возражал. Представитель ООО «ЛКН» (непосредственно присутствующий в судебном заседании) поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы, по доводам кассационной жалобы  Департамента и Правительства возражал. 

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, истец, являясь на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 16.01.2019 № 00-00020/19, заключенного с ответчиком, арендатором объектов недвижимости общей площадью 1129,50 кв. м, расположенных в здании по адресу: 

<

...> (подвал, пом.,комн.1, пом., комн. 1-4, 4а, 5-31; 1 этаж, пом., ком. 1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 3н, 4-20, 22, 23а, 24-27), с кадастровыми номерами: 77:05:0007006:10399 общей площадью 673,1 кв. м и 77:05:0007006:10400 площадью 456,4 кв. м, и обладая в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 3 и ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 29.01.2021 обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемых объектов.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых объектов с указанием цены объектов в размере 156 813 000 руб. в соответствии с отчетом ООО «Оценка и Консалтинг» от 20.02.2021 № М693-21.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО «Бизнес-Оценка» от 25.02.2021 № 21-12/280 рыночная стоимость выкупаемых нежилых помещений составляет 65 242 000 руб.

29.05.2021 истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемых нежилых помещений в размере 65 242 000 руб.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В ходе судебного разбирательства, поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости имущества по состоянию на 29.01.2021; заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость имущества на указанную дату составляет без учета НДС - 72 163 000 руб.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309–310, 424, 432, 445–446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», исходя из того, что арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий, установив, что данные условия заявителем соблюдены, учитывая результаты проведенной в целях устранения разногласий в стоимости выкупного имущества оценочной экспертизы, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 72 163 000 руб. (без НДС),  пришел к выводу об урегулировании разногласий, определив цену выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы в размере 72 163 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, установив наличие противоречий в заключении эксперта от 21.09.2021 № 07-09/З/21, в том числе в части обоснованности выбранных экспертом объектов-аналогов, указав на то, что вместо помещений торгового назначения в качестве объектов аналогов выбраны нежилые помещения – офисно-торговые свободного назначения; диапазон цен предложений объектов-аналогов не соответствует фактической ситуации на рынке недвижимости торгового назначения; в рамках сравнительного подхода отсутствует корректировка на расположение относительно «красной линии»; в рамках доходного подхода для объектов-аналогов занижена арендная ставка и другие нарушения), пришел к выводу о назначении повторной судебной экспертизы для определения стоимости нежилого помещения общей площадью 1.129,50 кв. м, расположенного в здании по адресу: 

<

...> (подвал, пом.,комн.1, пом., комн. 1-4, 4а, 5-31; 1 этаж, пом., ком. 1, 1а, 1б, 1в, 2, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 3н, 4-20, 22, 23а, 24-27), с кадастровыми номерами: 77:05:0007006:10399 общей площадью 673,1 кв. м и 77:05:0007006:10400 площадью 456,4 кв. м, поручив ее проведение эксперту ООО «БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП» ФИО4.

По результатам судебной экспертизы экспертом ФИО4 подготовлено экспертное заключение от 08.06.2022 №  0422/201-БЭ, согласно выводам которого, стоимость имущества без НДС установлена в размере 103 735 000 руб.

При этом оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда апелляционной инстанции не имелось, в связи с чем пришел к выводу об урегулировании разногласий, определив цену выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы в размере 103 735 000 руб.

Судом апелляционной инстанции учтено, что при выборе объектов-аналогов, использовавшихся в расчете, эксперт руководствовался принципом достаточности. Итоговая стоимость объекта исследования определена с использованием аналогов, наиболее сопоставимых по своим ключевым характеристикам с объектом исследования. Использование большего количества аналогов, существенно отличающихся от объекта исследования по ценообразующим факторам, не привело бы к повышению достоверности расчета в силу высокой погрешности, неизбежно возникающей при использовании большого количества существенных корректировок.

«Критерии поиска», выбранные экспертом при отборе объектов-аналогов, изложены в описании соответствующих корректировок сравнительного и доходного подхода (раздел 3.2.4. Заключения), а также в анализе ценообразующих факторов (раздел 3.2.3. Заключения). Все объекты-аналоги, использованные в расчете, относятся к встроенным помещениям торгового назначения и расположены сопоставимо с объектом исследования. Поправка на класс качества необходима для высококлассных объектов торгового назначения - ТЦ, ТК, ТРК и т.д. В данном случае такая поправка не требуется.

Итоговая стоимость объекта исследования определялась без НДС и соответственно для тех аналогов, в объявлениях о которых содержится прямое указание на наличие в цене/ставке аренды НДС, применялась соответствующая корректировка для перехода к цене/ставке аренды без НДС. Аналог № 3 в доходном подходе (принтскрин подтверждающий наличие в ставке НДС приведен на стр. 59 заключения эксперта), аналог № 2 в сравнительном подходе (принтскрин подтверждающий наличие в цене НДС приведен на стр. 57 заключения эксперта).

Поскольку объект исследования имеет витринное остекление, экспертом в расчетах было учтено наличие или отсутствие данной характеристики у объектов- аналогов путем применения соответствующей корректировки. При наличии на рынке коммерческой недвижимости достаточного количества предложений аналогов, имеющих витринное остекление, именно они использовались в расчетах, поскольку такие объекты сдаются в аренду или продаются дороже. Однако, если на рынке представлены более близкие аналоги но без витринного остекления, они принимались в расчет с учетом соответствующей корректировки.

По данным «Справочника коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона», издаваемого АБН-Групп по состоянию на 11.01.2021 отношение удельной цены/арендной ставки объекта торгово-офисного назначения, имеющего витринное остекление, к удельной цене/арендной ставке такого же объекта, не имеющего витринное остекление, составляет 1,13. Таким образом, наличие или отсутствие такого остекления влияет на итоговую стоимость объекта исследования и корректно учтено в рамках проведенных расчетов.

Объекты-аналоги незначительно удалены от объекта исследования. Локальные особенности расположения, такие как удаленность от станции метрополитена, выход на красную линию, учтены в расчетах. Расположение рядом с конкретной станцией метро (или в конкретном районе города) в данном случае значения не имеет, так как все использованные аналоги расположены в сопоставимых районах.

Суд апелляционной инстанции отметил, что рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 1 129,5 кв. м определена экспертом с учетом того, что в его состав входит помещение 673,1 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007006:10399 и 456,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007006:10400), что прямо отражено в заключительной части экспертного заключения.

Оснований не согласиться с выводами апелляционного суда кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Довод кассационной жалобы Департамента, указывающий на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта,   подлежит отклонению как несостоятельный.

Судебная коллегия отмечает, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Доводы истца, указывающие на противоречивость выводов повторной судебной экспертизы и необоснованный отказ в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку указанное заключение эксперта, имеющееся в материалах дела, получило судебную оценку и правомерно принято судом как надлежащее и достоверное доказательство по настоящему делу, а несогласие с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения.

Изложенные заявителями в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы суда и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, ранее изложенные заявителями, получившие соответствующую правовую оценку апелляционного суда и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Несогласие заявителей с выводами апелляционного суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции судом кассационной инстанции.

Нарушений судом апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284–289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2022 года по делу № А40-123934/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ЛКН», Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяА.Р. Белова 

Судьи:И.В. Лазарева

Е.Ю. Филина