Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

                                 

РЕШЕНИЕ

 

Дело №А41-77115/23

29 февраля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 29 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.01.2015) к ООО «Стройдом-Развитие» (141982, Московская область, Дубна город, Университетская 

<

...> комната 17, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.11.2009, ИНН: 

<

***>) 

о признании одностороннего расторжения договора №31/12/15 аренды нежилого помещения от 31.12.2015г. недействительным (незаконным), о признании договора №31/12/15 аренды нежилого помещения от 31.12.2015 г. действующим, об обязании обратиться в управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора №31/12/15 аренды нежилого помещения от 31.12.2015г.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройдом-Развитие» о признании одностороннего отказа от договора №31/12/15 аренды нежилого помещения от 31.12.2015г. недействительным (незаконным), о признании договора №31/12/15 аренды нежилого помещения от 31.12.2015 г. действующим, об обязании обратиться в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора №31/12/15 аренды нежилого помещения от 31.12.2015г.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Как указывает истец, между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения №31/12/15 от 31.12.2015, во исполнение которого ответчиком истцу в соответствии с передаточным актом были переданы нежилые помещения общей площадью 959,9 кв.м., расположенные на пятом этаже общественно-жилого комплекса «Статус» по адресу: 

<

...>.

24.06.2022 договор аренды был расторгнут ООО «Стройдом-Развитие» в одностороннем порядке на основании п.10.3 договора.

Считая данный односторонний отказ от договора аренды незаконным, а действия ответчика, противоречащими положениям ст. 10 ГК РФ, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Ответчик, возражая против указанных доводов, представил письменный отзыв, в котором указал на то, что процедура расторжения договора аренды нежилого помещения №31/12/15 от 31.12.2015 была соблюдена, договор расторгнут из-за неоднократных задержек в выплате арендатором арендной платы, что подтверждается вступившими в силу судебными актами.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты, исходя из положений статьи 12 ГК РФ.

Из приведенных норм права следует, что истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права и соответствие способа защиты требованиям закона. Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В рамках настоящего спора, заявляя требование о признании одностороннего отказа от договора аренды недействительным, истец полагает, что ответчиком неправомерно рассчитана задолженность по оплате арендной платы, в частности, не учтен акт сверки, подписанный сторонами, в соответствии с которым задолженность ответчика перед истцом составляла 3 038 648 руб. по состоянию на 30.06.2021г., кроме того, ответчик в нарушении пп.1.1, 4.1.1 договора аренды, фактически, не предоставил истцу нежилые помещения, являющиеся предметом аренды.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.12.2015 стороны заключили договор аренды нежилого помещения №31/12/15, по условиям которого арендатор передает арендодателю нежилые помещения общей площадью 959,9 кв.м., расположенные на пятом этаже общественно-жилого комплекса «Статус» по адресу: 

<

...>, помещение №59 (пункт 1.1 договора).

По условиям договора арендная плата за пользование помещениями подлежит уплате ежемесячно и включает в себя постоянную и переменную части (п. 2.1 договора).

Постоянная часть арендной платы установлена в размере 170 000 руб. за каждый полный месяц пользования помещениями (п. 2.1 договора), переменная часть арендной платы представляет собой компенсирование расходов на оплату потребленных арендатором при использовании помещениями коммунальных и иных эксплуатационных услуг (по энерго-, газо-, тепло-, и водоснабжению, приему сточных вод, использованию телефонных линий, вывозу мусора, по приему загрязненных стоков, охране, пользованию земельным участком, на котором расположено здание, где находятся помещения и т.д.) (п. 2.3 договора).

Срок аренды был установлен с 01 января 2016 г. по 01 декабря 2016 г. (п. 3.1 договора), однако, если стороны не пришли к соглашению о прекращении действия договора, то он считается возобновленным на тот же срок (п. 3.2 договора).

В соответствии с пунктами 10.3 и 10.3.1 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, если арендатор задерживает сроки уплаты арендной платы с обязательным письменным предупреждением арендатора за один месяц до его расторжения.

Судом установлено, что 02.04.2018 ООО «Стройдом-Развитие» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (дело №А41-53334/17).

18.05.2022 конкурсный управляющий ООО «Стройдом-Развитие» направил почтой России в адрес ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения №31/12/15 от 31.12.2015.

24.05.2022 уведомление о расторжении договора аренды прибыло в место вручения, ответа на уведомление не последовало, в связи с чем 24.06.2022 договор аренды нежилого помещения №31/12/15 от 31.12.2015 был расторгнут в одностороннем порядке.

Как указывает ответчик, договор аренды был расторгнут по причине неоплаты арендной платы по договору.

Так, Решением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2023 по делу №А41-60993/22 с ИП ФИО1 в пользу ООО «Стройдом-Развитие» была взыскана задолженность по договору аренды за период с 16.06.2021 по июль 2022 года (13 месяцев) в размере 2 210 000 руб.

В рамках настоящего спора истец ссылается на неучтенный в деле №А41-60993/22 акт сверки с ООО «Стройдом-Развитие» за период с 01.01.2018 по 30.06.2021, согласно которому задолженность по договору аренды в пользу ИП ФИО1 составляет 3 038 648 рублей.

Вместе с тем, указанный акт сверки был исследован в ходе рассмотрения апелляционной жалобы ИП ФИО1 на решение от 02.02.2023 по делу №А41-60993/22, суд не принял данное доказательство в качестве подтверждения отсутствия задолженности (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2023 по делу №А41-60993/22).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров. Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Таким образом, задолженность ИП ФИО1 перед ООО «Стройдом-Развитие» подтверждена вступившим в законную силу судебным актом.

Как было указано ранее, в соответствии с пунктами 10.3 и 10.3.1 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, если арендатор задерживает сроки уплаты арендной платы с обязательным письменным предупреждением арендатора за один месяц до его расторжения.

В связи с систематическим неисполнением арендатором обязательств по договору конкурсный управляющий, руководствуясь п.10.3 и п.10.3.1 договора аренды, направил в адрес ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения №31/12/15 от 31.12.2015.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Уведомление о расторжении договора аренды было направлено 18.05.2022 почтой России по адресу регистрации ИП ФИО1, указанному в договоре аренды.

Согласно отчету об отслеживании отправления 24.05.2022. уведомление прибыло в место вручения, 24.06.2022 уведомление возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.

Уведомления или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю (п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика, что уведомление о расторжении договора аренды считается полученным ИП ФИО1 24 мая 2022г., следовательно, договор аренды нежилого помещения №31/12/15 от 31.12.2015 считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты доставки уведомления, то есть с 24 июня 2022 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что порядок одностороннего расторжения договора ответчиком был соблюден.

Довод истца о том, что ответчик в нарушении пп.1.1, 4.1.1 договора аренды, фактически, не предоставил истцу часть помещений, судом проверен и также отклонен как необоснованный.

По спорному договору аренды помещение площадью 189 кв.м. вместе с другими перечисленными в договоре объектами были переданы истцу в аренду по акту приема-передачи имущества.

В п.1.2 договора аренды содержится условие, что помещение №59, в котором находятся передаваемые в аренду объекты, принадлежит ООО «Стройдом-Развитие» на праве долевой собственности (78/100 доли в праве собственности принадлежали ООО «Стройдом-Развитие», 22/100 доли – ИП ФИО2).

Помещение площадью 189 кв.м. является коридором, то есть местом общего пользования.

ИП ФИО1 не представил доказательств выбытия данного помещения из его владения, как и доказательств наличия существенных препятствий (невозможности) пользования помещением.

Указанные обстоятельства также были установлены Решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2021 по делу №А41-39409/2021.

 

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Если совершение сделки нарушает установленный статьей 10 ГК РФ запрет, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В пункте 10 информационного письма от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если при заключении договора было допущено злоупотребление правом, то такой договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий закону (статьи 10, 168 ГК РФ).

Исходя из содержания приведенных норм, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченных лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

Для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что совершая сделку, стороны намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, исследовав материалы дела, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что надлежащих доказательств злоупотребления правом ответчиком истец в материалы дела не представил.

В соответствии с частям 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

18.05.2022 конкурсный управляющий ООО «Стройдом-Развитие» направил почтой России в адрес ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения №31/12/15 от 31.12.2015.

24.05.2022 уведомление о расторжении договора аренды прибыло в место вручения, ответа на уведомление не последовало, следовательно, 24.06.2022 договор аренды нежилого помещения №31/12/15 от 31.12.2015 был расторгнут в одностороннем порядке.

Таким образом, судом установлено, что порядок расторжения договора аренды был соблюден ответчиком в полном соответствии с его условиями, а факт невнесения арендной платы подтверждены судебными актами (п.10.3 договора аренды).

При таких обстоятельствах, у суда не имеется правовых оснований для признания недействительным одностороннего отказа ответчика от договора аренды.

Относительно требования истца об обязании обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора, суд приходит к выводу, что данное требование представляет собой последствие рассмотрения судом требования о признании недействительным отказа от договора, в удовлетворении которого в рамках настоящего дела судом истцу отказано.

Кроме того, суд обращает внимание, что первоначально договор был заключен на 11 месяцев, что составляет менее одного года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, оснований для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения №31/12/15 от 31.12.2015 не имеется в силу закона.

В данной связи суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

            Судья                                                                                                                      В.С. Желонкин