АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-643/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  13 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 декабря 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.,

судейДерхо Д.С.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» на определение от 08.06.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) и постановление от 31.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Сидоренко О.А.), вынесенные по заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска о разъяснении судебного акта по делу № А46-643/2020 по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (109240, 

<

...>, этаж 5 комнаты 1-31, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов, приведении участка в надлежащее состояние. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерное общество «First Heartland Jysan Bank».

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» - ФИО2 по доверенности от 29.03.2022.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Промсвязь» доверительному управляющему закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (далее - общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м, расположенного на землях, государственная собственность на которые не разграничена по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов; приведении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 в состояние, пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории.

Определением от 19.02.2020 Арбитражного суда Омской области требование департамента о понуждении ответчика привести земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 в состояние, пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории, выделено в отдельное производство.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «First Heartland Jysan Bank».

Решением от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 02.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен, у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м, расположенном на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 330 000 000 руб.

Департамент обратился в суд первой инстанции с заявлением о разъяснении решения от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области, просив внести ясность по вопросу определенной в ходе судебного разбирательства рыночной стоимости объекта продажи: носит ли она рекомендательный характер, ограниченный сроком действия в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), или указанная рыночная стоимость является обязательной при реализации указанного объекта незавершенного строительством (далее также - ОНС) на торгах.

Определением от 08.06.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 31.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявление департамента удовлетворено. Суд разъяснил решение суда по настоящему делу, указав, что рыночная стоимость ОНС, определенная в рамках судебного разбирательства, носит рекомендательный характер, ограниченный сроком действия в рамках Закона об оценочной деятельности.

Не согласившись с результатами рассмотрения заявления департамента, полагая, что судами допущено нарушением норм процессуального права, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить, в удовлетворении заявления департамента отказать.

С позиции заявителя, указав на рекомендательный характер определенной в ходе судебного разбирательства экспертным путем рыночной стоимости спорного объекта, суд фактически изменил резолютивную часть решения от 14.06.2021 по настоящему делу, которая содержит прямое указание на порядок изъятия объекта – путем продажи с торгов, а также устанавливает начальную продажную стоимость ОНС. Общество отмечает, что Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Постановление № 1299) не содержат положений, предусматривающих в случае признания торгов по продаже объекта незавершенного строительства несостоявшимися проведение повторной процедуры торгов, правовые последствия признания торгов по продаже объекта незавершенного строительства несостоявшимися определены в пункте 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), где предусмотрена возможность приобретения объекта в государственную или муниципальную собственность по начальной цене объекта в течение двух месяцев после признания торгов несостоявшимися. Общество считает, что департамент, не исполняя обязанности по реализации объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ, а также Постановления № 1299, обращаясь в суд с требованием о разъяснении применения установленной решением суда начальной стоимости объекта совершает злоупотребление правом, препятствий для проведения у департамента процедуры торгов не имелось, доказательств обратного не представлено. Заявитель полагает, что фактически обжалуемыми судебными актами суды неправомерно возложили риск негативных последствий, влияющих на рыночную стоимость изымаемого объекта и возникших по причине бездействия департамента, на которого возложена обязанность по реализации изымаемого имущества, на общество.

Департаментом представлен отзыв на кассационную жалобу, где исполнительный орган выражает несогласие с приведенными доводами, указывая, что в рамках исполнения судебного акта департаментом были приняты мероприятия по реализации спорного объекта, однако аукцион по продаже объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся в виду отсутствия заявок на участие в аукционе. Считает, что возможность проведения повторного аукциона соотносится также с положениями пункта 17 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, которые могут быть применены по аналогии закона.

Позиция департамента сочтена обществом необоснованной в направленных возражениях на отзыв.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал по вышеприведенным мотивам.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции на основании статей 284, 286, 290 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.04.2022 на сайтах www.torgi.gov.ru, www.admomsk.ru, http://utp.sberbank-ast.ru, в газете «Третья столица» было размещено извещение о проведении аукциона в отношении объекта незавершенного строительством по ул. Жукова, 99. Публичные торги в форме электронного аукциона по продаже ОНС были проведены 17.05.2022 на Универсальной торговой платформе акционерного общества «Сбербанк - АСТ», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http://utp.sberbankast.ru).

Указанный аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, назначенный на 17.05.2022, признан несостоявшимся в виду отсутствия заявок на участие в аукционе.

Обращаясь с заявлением о разъяснении судебного акта, департамент сослался на положения части 2 статьи 12 Закона об оценочной деятельности, из которых следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Разъясняя судебный акт путем указания на то, что определенная в ходе судебного разбирательства по настоящему делу стоимость объекта незавершенного строительства носит рекомендательный характер, суд первой инстанции, учитывая положения статьи 239.1 ГК РФ, статей 4, 12 Закона об оценочной деятельности, пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299, приняв во внимание изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность как судебного разбирательства, так и процедуры публичной реализации имущества, указал, что отраженная в судебном акте стоимость спорного имущества может не соответствовать реальной рыночной стоимости объекта реализации на момент его продажи, а, соответственно, является рекомендуемой и в случае длительности процесса реализации цена может быть скорректирована с учетом упомянутых выше факторов.

На основании изложенного, суд указал на наличие у департамента возможности по проведению повторной оценки объекта недвижимости в установленном законодательством порядке после окончания установленного шестимесячного срока.

Восьмой арбитражный апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 179 АПК РФ в случае неясности решения арбитражный суд, принявший это решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации вправе разъяснить решение без изменения его содержания. Разъяснение решения допускается, если оно не приведено в исполнение и не истек срок, в течение которого решение может быть принудительно исполнено (часть 2 статьи 179 АПК РФ).

Разъяснение заключается в более полном и ясном изложении тех частей судебного акта, уяснение которых вызывает трудности, при этом арбитражный суд не вправе изменить его содержание (мотивировочную и резолютивную часть) и не может касаться тех вопросов, которые не отражены в судебном акте.

Разъясняя судебный акт, арбитражный суд не меняет основного вывода о правах и обязанностях сторон, не вносит дополнений и изменений в описание фактических обстоятельств, в оценку доказательств, в мотивы принятия решения.

Изложение решения в более полной форме осуществляется путем восполнения текста судебного акта за счет расшифровки кратких формулировок, восполнения логической связи между выводами суда. Изложение судебного решения в более ясной форме производится в случае, если в судебном акте содержатся неясные по толкованию выводы, в связи с чем текст судебного акта нуждается в уточнении.

При разъяснении судебного акта не могут быть внесены дополнения, изменения в описание установленных судом фактических обстоятельств, в оценку доказательств, в указания о применении или неприменении законов и иных нормативных правовых актов, в мотивы принятия решения и выводы суда, в том числе результаты разрешенных ходатайств и заявлений лиц, участвующих в деле.

Не допускается под видом разъяснения судебного акта устанавливать иные обстоятельства, которые не были предметом оценки при рассмотрении спора, а также не допускается выяснение мнения суда по спорным вопросам.

В том случае, если заявление о разъяснении решения фактически касается внесения в судебный акт изменений или дополнений данными, о которых не шла речь в решении, суд не вправе удовлетворять такое заявление.

Согласно толкованию статьи 179 АПК РФ, приведенному в Определении от 24.03.2005 № 108-О Конституционного Суда Российской Федерации, путем разъяснения решения создаются необходимые условия для его правильного понимания и исполнения, а также устранения тех или иных недостатков.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. 

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой, ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Исходя из заявленных департаментом требований об изъятии у общества путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства Арбитражным судом Омской области по ходатайству общества определением от 02.10.2020 назначено проведение судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с учетом улучшений и обременении земельного участка по состоянию на дату вынесения определения о проведении экспертизы.

По итогам исследования в материалы дела представлено заключение эксперта № 1430-0321, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 330 000 000 руб.

Удовлетворяя требования департамента суд первой инстанции в резолютивной части решения от 14.06.2021 указал, что спорный объект подлежит изъятию у общества путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 330 000 000 руб.

При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость объекта была определена в ходе рассмотрения дела экспертным путем, отражена в резолютивной части решения, принимая во внимание, что процессуальный институт разъяснения решения не может быть использован в целях изменения резолютивной части состоявшегося судебного акта в силу императивного запрета, установленного законом, суд округа находит выводы судов, указавших на возможность изменения установленной в судебном порядке рыночной стоимости спорного объекта, определивших, что таковая цена носит рекомендательный характер,  не согласуются с институтом разъяснения, предусмотренным статьей 179 АПК РФ, поскольку указание в судебном акте конкретной начальной цены продажи объекта незавершенного строительства, определенной в установленном порядке, не свидетельствует о наличии каких-либо неясностей, требующих разъяснения применительно к положениям процессуального законодательства, регулирующих порядок и условия разъяснения судебного акта.

На основании изложенного, в удовлетворении заявления департамента надлежит отказать.

Однако, суд округа учитывает сложившуюся в отношении спорного объекта ситуацию и, с учетом приводимых сторонами спора доводов, полагает необходимым отметить следующее.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что объект незавершенного строительства в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть продан на публичных торгах

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4 статьи 239 ГК РФ). 

Принимая во внимание, что в пункте 4 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено именно право органа в такой ситуации приобрести объект незавершенного строительства в собственность, а не его обязанность, кроме того, учитывая, что в силу происходящих изменений на рынке недвижимости, а также наличия иных факторов, оказывающих влияние на стоимость подлежащего реализации имущества, может сложиться ситуация, при которой стоимость объекта, определенная в рамках рассмотрения спора, может не соответствовать его реальной рыночной стоимости, что обуславливает отсутствие заинтересованности в приобретении такого объекта как у муниципального органа, так и иных потенциальных участников процедуры торгов.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Постановлением № 1299 не предусмотрена возможность проведения повторных торгов, в случае признания аукциона несостоявшимся стороны попадают в состояние правовой неопределенности, вызванной отсутствием иного законодательно установленного порядка реализации объекта незавершенного строительства.

Возникшая правовая неопределенность может быть восполнена аналогией закона, в частности, относительно проведения повторных торгов могут быть применены положения статьи 92 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве», согласно которой начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 – 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона. 

Впоследствии, в случае невозможности реализации имущества, стороны не лишены права обратиться с заявлением об изменении начальной продажной цены ОНСв порядке статьи 324 АПК РФ.

Изложенные обстоятельства не требуют разъяснения судебного акта, поскольку следуют из норм права, применяемых при его исполнении.

Принимая во внимание, что допущенное судом первой инстанции нарушение положений статьи 179 АПК РФ апелляционным судом не устранено, суд округа на основании пункта 2 части 1статьи 287 АПК РФ считает возможным, не передавая вопрос на новое рассмотрение, отменить определение и постановление, отказав в удовлетворении заявления департамента.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 08.06.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 31.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-643/2020 отменить. В удовлетворении заявления департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о разъяснении решения от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области по делу А46-643/2020 отказать.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО3

Судьи         Д.С. Дерхо

                                                                                              ФИО1