Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-173442/22-23-1198

05 декабря 2022 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 05 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «МКТ»

к АО «УК МОЛНИЯ»

о взыскании задолженности в размере 1 592 851 руб. 90 коп.,

при участии:

от истца – Морозова Д.К. (доверенность от 20.05.2022г.),

от ответчика – Романов М.В. (доверенность от 18.07.2022г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «МКТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «УК МОЛНИЯ» (далее – ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 1 592 851 руб. 90 коп.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и возражений по доводам отзыва.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (ранее – ООО «МКТ-26», арендатор) и ООО «ЭПХО «ВЕЛЬ» (арендодатель) заключен договор аренды № 6121-12/ДН от 31.03.2012, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 54,4 кв.м. на первом этаже административно-офисного здания по адресу: г. Москва, ул. Бутырский вал, д. 5, пом. V, комн. 12.

Пунктом 1.2 договора срок аренды определен с 31.03.2012 на неопределенный срок.

В дальнейшем правоотношения с собственником помещения урегулированы истцом на основании договора аренда № 199-14/Вель от 02.06.2014 сроком с 01.12.2014 по 30.11.2029.

Помещение возвращено по акту возврата от 29.04.2022, подписанному между истцом и ООО «Молния» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» (правопредшественник ответчика).

Права и обязанности арендодателя по договору перешли к ответчику как к новому собственнику помещения на основании положений ст. 617 ГК РФ.

Письмом, исх. № 03 от 02.04.2012, истцом направлена в адрес ООО «ЭПХО «ВЕЛЬ» в рамках договора № 6121-12/ДН от 31.03.2012 локальная смета на планируемые неотделимые улучшения, а именно ремонтно-восстановительные работы, работы по оборудованию помещения инженерно-техническими сетями стоимостью 1 853 971,9 руб.

Письмом, исх. № 32 от 04.04.2012, ООО «ЭПХО «ВЕЛЬ» согласовано производство неотделимых улучшений в соответствии с локальной сметой.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 4.3 договора № 6121-12/ДН от 31.03.2012 все неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, который после освобождения помещения арендатором по любому основанию обязан компенсировать их стоимость арендатору в течение пяти рабочих дней с момента получения от арендатора соответствующего письменного требования. Стоимость неотделимых улучшений может быть зачтена по требованию арендатора в качестве оплаты арендной платы по договору.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по компенсации, произведенных истцом в период пользования помещения по договорам, неотделимых улучшений, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность за вычетом 4-х месяцев арендных каникул в размере 1 592 851,9 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, исх. № 53 от 22.07.2022, оставлена последним без удовлетворения. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 5.3.4 договора № 199-14/Вель от 02.06.2014, арендатор вправе производить без согласия арендодателя любые отделимые улучшения арендованного помещения. Такие улучшения являются собственностью арендатора и не подлежат компенсации арендодателем.

Таким образом, неотделимые улучшения, произведенные в рамках указанного договора без согласия арендодателя не подлежат возмещению.

В период действия договора № 199-14/Вель от 02.06.2014 истцом не произведено неотделимых улучшений.

Согласно п. 4.1 договора № 199-14/Вель от 02.06.2014, арендодатель передает помещение в состоянии, требующем проведения ткущего ремонта, по акту приема-передачи, в день начала срока аренды по договору

В соответствии с п. 3.1 договора № 199-14/Вель от 02.06.2014, с 01.12.2014 по 31.03.2015 арендная плата не взимается в связи с проведением ремонтных и отделочных работ за счет арендатора.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды № 199-14/Вель от 02.06.2014 зарегистрирован в соответствии с положениями ст. 651 ГК РФ в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре (дата внесения записи в ЕГРН 19.12.2014).

Следовательно, на момент приобретения имущества в 2022 году ответчику не было известно о ранее действовавших сделках в отношении помещения.

В период действия договора № 199-14/Вель от 02.06.2014 истцом неотделимых улучшений не производилось.

То обстоятельство, что одним из предыдущих собственников помещения не оформлены акты приема-передачи к договорам аренды не имеет правового значения для собственника, полагавшегося в силу положения ст. 1 ГК РФ на открытые сведения ЕГРН, о том, какие обременения имеются в отношении помещения. Условия договора № 199-14/Вель от 02.06.2014 не содержат никаких условий в отношении каких-либо выполненных до заключения договора улучшений помещения.

Доказательств фактически выполненных работ в помещении истцом в материалы дела не представлено.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2021 по делу № А40-151927/21-181-1118 с истца по настоящему делу в пользу одного из предыдущих собственников помещения взыскана задолженность по арендной плате по договору № 199-14/Вель от 02.06.2014.

При рассмотрении указанного дела судом установлено отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости неотделимых улучшений в связи с их согласованием в рамках иного договора, а также отсутствием доказательств выполнения работ.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая установленный вступившим в законную силу решением факт отсутствия оснований зачета стоимости неотделимых улучшений к одному из предыдущих собственников помещения, у истца отсутствует право требования возмещения таких улучшений от последующих собственников.

При таких обстоятельствах, оснований компенсации в рамках договора № 199-14/Вель от 02.06.2014 стоимости неотделимых улучшений судом не установлено.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

На основании ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Согласно п. 1 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Частью 5 ст. 4 АПК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора по денежным требованиям, возникающим из договоров, неосновательного обогащения в течение тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).

Истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

На момент заключения договора № 199-14/Вель от 02.06.2014 истцу было известно, что не урегулирован порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений, в случае их произведения а рамках действия предыдущего договора.

Исковое заявление подано в арбитражный суд 12.08.2022, что подтверждается штампом канцелярии суда на исковом заявлении.

Таким образом, срок исковой давности, с учетом установленного договором № 6121-12/ДН от 31.03.2012 порядка возмещения стоимости неотделимых улучшений, и претензионного порядка, на момент обращения с иском истек, что в силу положений ст.ст. 196, 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на истца, поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано.

На основании изложенного, ст.ст. 191, 196, 199, 200, 202, 309, 310, 433, 606, 623 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин