﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-81525/2017

04 августа 2021 года

г. Санкт-Петербург

/сд.16

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Герасимовой Е.А.

судей  Барминой И.Н., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Князевым С.С.

при участии:  

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга: представителя             Кутузова И.В. по доверенности от 24.05.2021; 

от конкурсного управляющего должником: представителя Мальцевой Е.П. по доверенности от 03.09.2020;

от Григорьева П.И.: представителя Гету Р.Н. по доверенности от 24.07.2019;

от Шаровой Я.А. и Селиванова Д.П.: представителя Черноножкина О.П. по доверенности от 18.03.2021;

Позолотина П.А. по паспорту;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-13638/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2021 по обособленному спору № А56-81525/2017/сд.16 (судья Матвеева О.В.), принятое по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга о расторжении договоров аренды земельных участков,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн»,

установил:

17.10.2017 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление» (далее – ООО «Строительное управление») с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн» (далее –                 ООО «Питер-Констракшн») несостоятельным (банкротом). 

Определением суда первой инстанции от 23.10.2017 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО «Питер-Констракшн» по заявлению ООО «Строительное управление». 

Определением суда первой инстанции от 25.12.2017 в отношении                      ООО «Питер-Констракшн» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Полуянов Владимир Анатольевич. 

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 10 от 20.01.2018. 

Решением суда первой инстанции от 02.06.2018 ООО «Питер-Констракшн» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Полуянов Владимир Анатольевич. 

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 103 от 16.06.2018.

26.08.2020 (направлено по почте 24.07.2020) в суд первой инстанции поступило заявление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга              (далее – Комитет), в котором он просит: 

- расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.08.2002 № 00/ЗК-01896(01); 

- обязать ООО «Питер-Констракшн» возвратить земельный участок с кадастровым номером 77:06:0222103:3003 по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок № 1 (пересечение улиц Наличной и Беринга), площадью 2700 кв. м, путем подписания акта приема-передачи в 30-дневный срок с момента вступления решения (определения) суда в законную силу; 

- расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.08.2004 № 01/ЗКС-03723; 

- обязать ООО «Питер-Констракшн» возвратить земельный участок с кадастровым номером 78:06:0222103:3002 по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок № 2 (ул. Беринга, д.29), площадью 4800 кв. м, путем подписания акта приема-передачи в 30-дневный срок с момента вступления решения (определения) суда в законную силу; 

- расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.08.2002 № 00/ЗК-01895(01); 

- обязать ООО «Питер-Констракшн» возвратить земельный участок с кадастровым номером 78:06:0222103:3004 по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок № 3, площадью 8470 кв. м, путем подписания акта приема-передачи в 30-дневный срок с момента вступления решения (определения) суда в законную силу.

Определением суда первой инстанции от 18.03.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

В апелляционной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит определение суда первой инстанции от 18.03.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на следующее:

- вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения к ООО «Питер-Констракшн» установленной договорами меры ответственности в виде расторжения договоров является неправомерным и противоречит обстоятельствам дела;

- в настоящее время реализация инвестиционного проекта должником не осуществляется, действующих разрешений на строительство на предоставленных земельных участках у ООО «Питер-Констракшн» не имеется, при этом установленный для завершения строительства срок истек 31.12.2016;

- ООО «Питер-Констракшн» систематически нарушает сроки внесения арендной платы и наращивает текущую задолженность;

- на земельных участках отсутствуют объекты незавершенного строительства, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам              № А56-101778/2018 и № А56-81525/2017/з.1

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021 произведена замена судьи Морозовой Н.А., ранее принимавшей участие в рассмотрении апелляционной жалобы до отложения и в настоящее время находящейся в очередном ежегодном отпуске, на судью Бармину И.Н., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала в порядке части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель конкурсного управляющего ООО «Питер-Констракшн» возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения. Представители кредиторов, присутствующих в заседании, оставили разрешение вопроса о расторжении договоров на усмотрение суда.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. 

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем в порядке статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и правопредшественником  ООО «Питер-Констракшн» заключены следующие договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях (далее – Договоры): 

- договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.08.2002 № 00/ЗК-01896(01); 

- договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.08.2004 № 01/ЗКС-03723; 

- договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.08.2002 № 00/ЗК-01895(01) 

для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса и дальнейшего использования объекта после осуществления строительства. 

ООО «Питер-Констракшн» является стороной Договоров с апреля 2009 года в соответствии с дополнительными соглашениями от 13.04.2009 (Договор от 07.08.2002 № 00/ЗК-01896(01)), и от 06.04.2009 (Договор от 04.08.2004 № 01/ЗКС-03723 и Договор от 07.08.2002 № 00/ЗК-01895(01)) и актами приема-передачи земельных участков от 13.04.2009 и 06.04.2009 соответственно. 

Срок действия Договоров (пункт 3.1), и соответственно, срок реализации инвестиционного проекта (пункт 5.2.2) на указанных земельных участках неоднократно продлевался (согласно последней редакции срок был установлен до 31.12.2016 включительно). 

Разделом 3 Договоров определены размер и условия внесения платы: арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала. 

Ненадлежащее исполнение ООО «Питер-Констракшн» обязательств по Договорам послужило основанием для обращения Комитета с заявлением о расторжении Договоров. 

В обоснование заявленных требований Комитет ссылается на то, что должник систематически не исполняет обязательства по своевременному внесению арендной платы за арендуемые земельные участки, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. Кроме того, должником не исполнены установленные Договорами обязанности по реализации инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса на предоставленных земельных участках, поскольку в настоящее время реализация инвестиционного проекта должником не осуществляется, действующих разрешений на строительство на предоставленных земельных участках у должника не имеется, при этом установленный для завершения строительства срок истек 31.12.2016. Отсутствие на земельном участке объекта незавершённого строительства (то есть завершённого фундамента строящегося объекта), в частности, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2018 по делу № А56-101778/2018, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.05.2019, которыми признано законным уведомление Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 28.06.2018 № 07-05-10810/18-0-1 об отказе в продлении разрешения на строительство гостиницы и установлено, что должник не приступал к строительству. Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2019 по делу № А56-81525/2017/з.1 также установлено отсутствие на земельном участке объектов незавершённого строительства, в связи с чем в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Питер-Констракшн» о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказано.

Суд первой инстанции, оценив доводы Комитета, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения Договоров как исключительной меры, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Кроме того, суд первой инстанции сослался определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2018 по делу № А56- 81525/2017/меры.1, которым  Комитету запрещено расторжение Договора аренды от 07.08.2002 № 00/ЗК-1896(01) земельного участка по адресу: г. Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 1 (пересечение ул. Наличной Беринга) с ООО «Питер-Констракшн»; расторжение Договора аренды от 04.08.2004 № 01/ЗКС-03723 земельного участка по адресу: г. Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221 В-1, участок 2 (ул. Беринга, д. 29) с ООО «Питер-Констракшн; расторжение Договора аренды от 07.08.2002 № 00/ЗК-01895(01) земельного участка по адресу: г. Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 3, площадью 8470 кв. м с ООО «Питер-Констракшн». По мнению суда, наличие действующих и не отмененных обеспечительных мер препятствует удовлетворению требований Комитета о расторжении названных Договоров.

Исследовав и оценив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266–272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений следует, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

Принимая во внимание, что в заявлении Комитета наряду с требованием о расторжении Договоров содержится требование об обязании должника возвратить земельные участки его собственнику, учитывая, что конкурсный управляющий             ООО «Питер-Констракшн» включил арендные права на земельные участки как актив в конкурсную массу должника и предпринимает меры по организации торгов с начальной продажной ценой равной 70 000 000,00 руб., то  апелляционный суд полагает, что данное заявление подлежит рассмотрению именно в рамках дела о банкротстве ООО «Питер-Констракшн».

Согласно статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, ООО «Питер-Констракшн» систематически на протяжении 8 лет нарушал и продолжает нарушать условия Договоров о порядке и сроках внесения арендной платы.

Сформировавшаяся в период 2012–2017 годов задолженность по арендной плате и неустойке подтверждена вступившими в законную силу судебными решениями, которые должником не исполнялись, в связи с чем в дальнейшем соответствующие суммы заложенности и неустойки были включены в реестр требований кредиторов в общей сумме 236 302 495 руб. 74 коп. 

Задолженность по арендной плате и неустойке по Договорам за период 2017– 2019 годы после принятия к производству заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) взыскивались в рамках многочисленных судебных споров в качестве текущих платежей.

При этом ООО «Питер-Констракшн» ни до, ни после введения в отношении него процедуры банкротства действия по погашению задолженности не предпринимались, в связи с чем взыскание неустойки (которая также не оплачивается) не может быть признано достаточной компенсацией потерь Комитета как арендодателя вследствие неисполнения должником обязанности по внесению арендной платы.

В данном случае основанием требования Комитета о расторжении Договоров и обязании передать земельные участки послужило неоднократное нарушение               ООО «Питер-Констракшн» условий Договоров о порядке внесения арендной платы, наличие задолженности по которой подтверждено судебными актами. 

При рассмотрении настоящего обособленного спора указанное обстоятельство должником не опровергнуто, доказательства внесения арендной платы не представлены. Напротив, текущая задолженность ООО «Питер-Констракшн» по арендной плате продолжает увеличиваться и составляет более             50 млн. руб.

Вопреки доводам конкурсного управляющего, Закон о банкротстве не содержит положений о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении Договоров  (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 по делу № 301-ЭС18-10926(4)).

Кроме того, к моменту обращения Комитета с указанными требованиями       ООО «Питер-Констракшн» не исполнены и не могут быть исполнены в дальнейшем установленные Договорами обязанности по реализации инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса на предоставленных земельных участках.

Отсутствие на земельном участке объекта незавершённого строительства установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2018 по делу № А56-101778/2018, которым признано законным уведомление Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 28.06.2018 об отказе в продлении ранее выданного должнику разрешения на строительство гостиницы и установлено, что ООО «Питер-Констракшн» к строительству не приступало.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2019 по делу № А56-81525/2017/з.1 установлено отсутствие на земельных участках объектов незавершённого строительства, в связи с чем в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должником Полуянова В.А. о признании права собственности на объекты незавершенного строительства отказано.

Таким образом, являются заслуживающими внимания доводы Комитета о том, что в настоящее время реализация инвестиционного проекта ООО «Питер-Констракшн» не осуществляется, действующих разрешений на строительство на предоставленных земельных участках у должника не имеется, при этом установленный для завершения строительства срок истёк 31.12.2016.

Согласно пункту 10.2 Договоров они могут быть расторгнуты в судебном порядке по требованию арендодателя (Комитета) в случаях нарушения арендатором обязанностей по внесению арендной платы, а также при нарушении сроков проектирования и строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка не может служить сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Материалами дела подтверждается наличие существенных и не устранённых должником нарушений Договоров, являющихся основанием для их расторжения в судебном порядке. При этом Комитетом исчерпаны все другие средства воздействия по отношению к ООО «Питер-Констракшн» как недобросовестному контрагенту и дальнейшее сохранение договорных отношений является для Комитета нецелесообразным и невыгодным, в связи с чем применение крайней меры в виде расторжения Договоров в рассматриваемой ситуации является оправданным.

Довод конкурсного управляющего ООО «Питер-Констракшн» о невозможности расторжения Договоров, поскольку арендные права как актив включены в конкурсную массу должника и подлежат реализации на торгах, отклоняется апелляционным судом.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом. 

В соответствии с правовым подходом, сформулированным Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926 и от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, открытие в отношении должника-арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника, включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника, сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136 по делу                                     № А41- 55373/2017, порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора. 

Исходя из содержания статей 130-132 Закона о банкротстве при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

В рассматриваемом случае неиспользование должником в течение длительного времени (с 2009 года) земельных участков по их целевому назначению (для строительства гостиничного комплекса)  влечет снижение ликвидности такого актива должника, как право аренды спорного земельного участка.

Более того, согласно пункту 2 статьи 390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку. 

В соответствии со статями 10 и 168 ГК РФ уступка может быть признана недействительной при условии, что цедент и цессионарий совершают уступку вопреки запретам, указанным в договорах.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 7.3.1 Договоров установлено, что передавать права и обязанности по Договорам арендатор имеет право только с письменного согласия арендодателя, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством такого согласия не требуется.

Согласие Комитета на передачу арендных прав по Договорам иному лицу ООО «Питер-Констракшн» не получено. При этом Комитет ссылается на невозможность дачи такого согласия, поскольку вступившими в законную силу судебными актами установлено, что реализация инвестиционного проекта на земельных участках не осуществляется, действующие разрешения на строительство объектов отсутствуют, объекты незавершённого строительства на участках отсутствуют.

По смыслу пункта 10.3 Договоров, согласно которому при расторжении Договоров в связи с невыполнением арендатором предусмотренных Договорами обязанностей, Комитет вправе реализовать результат инвестирования (объект незавершенного строительства, возводимого в рамках инвестиционного проекта) путём продажи с публичных торгов, в качестве оборотоспособного актива может рассматриваться только объект незавершенного строительства, а не имущественные права по Договорам.

Данное условие Договоров соответствует положениям действующего земельного законодательства, в соответствии с которыми предметом продажи на публичных торгах является именно объект незавершенного строительства, а приобретение права собственности на него, в свою очередь, является основанием для предоставления земельного участка без торгов новому собственнику такого объекта для завершения его строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного   строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи: приобретшим объекты незавершенного строительства по результатам публичных торгов либо действующим собственникам в случаях, когда торги не проводились или не состоялись. 

Таким образом, право аренды земельного участка не передаётся новому собственнику объекта незавершенного строительства, а предоставляется ему вновь по основанию, предусмотренному указанной нормой.

Принимая во внимание, что на земельных участках в течение срока действия Договоров ООО «Питер-Констракшн» не возведены хотя бы объекты незавершенного строительства, права по Договорам не могут рассматриваться как оборотоспособный актив должника.

При таких условиях препятствий для расторжения Договоров в судебном порядке при наличии решения конкурсного управляющего о включении арендных прав в конкурсную массу должника в данном случае апелляционный суд не усматривает.

С выводом суда первой инстанции о невозможности удовлетворения требований Комитета в силу действующих и не отмененных судом обеспечительных мер по запрету Комитету расторгать Договоры также нельзя согласиться.

Действительно, определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2018 по делу № А56- 81525/2017/меры.1 Комитету запрещено: расторжение Договора аренды от 07.08.2002 № 00/ЗК-1896(01) земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 1 (пересечение ул. Наличной Беринга) с ООО «Питер-Констракшн»; расторжение Договора аренды от 04.08.2004 № 01/ЗКС-03723 земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221 В-1, участок 2 (ул. Беринга, д. 29) с ООО «Питер-Констракшн; расторжение Договора аренды от 07.08.2002 № 00/ЗК-01895(01) земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 3, площадью 8470 кв. м с ООО «Питер-Констракшн».  

Данным определением Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу запрещено совершать регистрационные действия, связанные с прекращением права аренды ООО «Питер-Констракшн» по следующим земельным участкам, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1: участок №1 (пересечение ул. Наличной и ул. Беринга) площадью 2700 кв.м., кадастровый номер №78:06:0222103:3003, участок № 2 (ул. Беринга, д.29) площадью 4800 кв.м., кадастровый номер                                       № 78:06:0222103:3002, участок №3 площадью 8470 кв.м., кадастровый номер                      № 78:06:0222103:3004. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 указанное определение от 09.02.2018 оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021, заявление Комитета об отмене обеспечительных мер оставлено без удовлетворения.

По мнению суда первой инстанции, указанное обстоятельство является препятствием для удовлетворения заявления о расторжении Договоров.

В то же время в постановлении от 25.07.2018, принятом по кассационной жалобе Комитета на указанное определение суда от 09.02.2018, Арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что запрет на расторжение спорных Договоров исключает возможность одностороннего отказа от данных Договоров, однако не может повлиять на результаты рассмотрения судом исковых требований Комитета о расторжении Договоров, поскольку запрещение Комитету и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора (пункт 2 части 1 статьи 92 АПК РФ), не может распространяться на действия, связанные реализацией права на судебную защиту, а потому принятые в соответствии с судебными актами обеспечительные меры не исключают возможности расторжения спорных Договоров в судебном порядке.

Возможность расторжения договора аренды земельного участка при изложенных выше обстоятельствах нашла свое отражение в судебно-арбитражной практике (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2020 по делу № А56-45590/2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2020 № 307-ЭС20-19237). 

Следовательно, требование Комитета о расторжении Договоров является обоснованным, соответствует действующему законодательству и подлежит удовлетворению.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).

Поскольку Договоры подлежат расторжению в судебном порядке, то                    ООО «Питер-Констракшн» в силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ обязано возвратить Комитету имущество – земельные участки по акту приема-передачи, для чего апелляционный суд устанавливает разумный и достаточный срок – 30 дней с момента вступления постановления в силу.

При таком положении апелляционный суд полагает, что обжалуемое определение суда первой инстанции от 18.03.2021 подлежит отмене как принятое при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления Комитета.

Руководствуясь статьями 223, 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2021 по обособленному спору № А56-81525/2017/сд.16 отменить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.08.2002 № 00/ЗК-01896(01).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн» возвратить земельный участок с кадастровым номером 78:06:0222103:3003 по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок № 1 (пересечение улиц Наличной и Беринга), площадью 2700 кв. м, путём подписания акта приёма-передачи в 30-дневный срок с момента вступления постановления суда в законную силу.

Расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.08.2004 № 01/ЗКС-03723.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн» возвратить земельный участок с кадастровым номером 78:06:0222103:3002 по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок № 2 (улица Беринга, д. 29), площадью 4800 кв. м, путём подписания акта приёма-передачи в 30-дневный срок с момента вступления постановления суда в законную силу.

Расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.08.2002 № 00/ЗК-01895(01).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн» возвратить земельный участок с кадастровым номером 78:06:0222103:3004 по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок № 3, площадью 8470 кв. м, путём подписания акта приёма-передачи в 30-дневный срок с момента вступления постановления суда в законную силу.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение одного месяца со дня принятия.

 

Председательствующий

 

Е.А. Герасимова

 

Судьи

 

И.Н. Бармина

 И.Ю. Тойвонен