﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-9360/2019

г. Краснодар

15 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Онищенко А.С., с участием в судебном заседании, проводимом в режиме видеоконференц-связи, представителей истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – Саркисовой С.А. (доверенность от 23.11.2019), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Белый аист» (ИНН 6164071160, ОГРН 1026103282699) – Коваленко М.С. (доверенность от 21.02.2020), Дякина А.А. (доверенность от 21.02.2020), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации города Ростова-на-Дону – Тареева С.П. (доверенность от 13.11.2019), в отсутствие Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, уполномоченного по защите прав предпринимателей по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Белый аист» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 по делу № А53-9360/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Белый аист» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 19.08.1998 № 15047, признании отсутствующим зарегистрированного за обществом права собственности на объекты, расположенные по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 53А: навес с кадастровым номером 61:44:0050716:23 площадью 1159 кв. м литера Г; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:31577 площадью 61,6 кв. м литера А; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:31576 площадью 56 кв. м литера Б; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:31574 площадью 41,2 кв. м литера Д; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:139346 площадью 8,1 кв. м литера Е; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:31573 площадью 6,1 кв. м литера З; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:31572 площадью 6,2 кв. м литера Ж; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:31571 площадью 8,5 кв. м литера И; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:31575 площадью 96 кв. м литера В; возложении на общество обязанности в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050716:10 и передать его по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, уполномоченный по защите прав предпринимателей по Ростовской области.

Решением от 26.06.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.11.2019, иск удовлетворен в полном объеме. С общества взыскано в доход федерального бюджета 66 тыс. рублей государственной пошлины. Судебные акты мотивированны тем, что спорное имущество является движимым, запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о праве собственности на них как объекты недвижимости, безосновательна. Изучив данные технических паспортов, выписки из ЕГРН, суды указали, что объект с кадастровым номером 61:44:0050716: 23 площадью 1159 кв. м литера Г представляет собой навес, находящийся на бетонном фундаменте, состоящий из металлических столбов и пластиковой крыши, следовательно, признаки, способные отнести его к недвижимым объектам, отсутствуют. Согласно данным технических паспортов по состоянию на 21.07.2006 павильоны литеры А, Б, В, Д, Е, Ж, З, И расположены на каменном ленточном фундаменте, имеют металлический каркас, обшитый металлопластиком; перегородки, крыша, окна – металлопластиковые. Литеры К, Л, М в составе литеры Г представляют собой крытые столы, состоят из пластика, тогда как из актов обследования и фотографий видно, что крытые столы на участке отсутствуют, имеются торговые павильоны, которые в силу пункта 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) относятся к некапитальным строениям, сооружениям. При этом доказательств отнесения литеров К, Л, М к единому комплексу (торговый центр «Белый аист») общество не представило. Соединение данных объектов сваркой не свидетельствует о том, что их невозможно отделить от земельного участка без несоизмеримого ущерба, как и наличие бетонного фундамента не может являться достаточным основанием для отнесения объекта к категории недвижимого имущества ввиду отсутствия прочной связи с землей. Признание решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.10.2005 по делу № А53-15815/2004 права собственности на постройку – торговый центр «Белый аист» литеры А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, И как единый неделимый имущественный комплекс, не имеет правового значения для настоящего спора, так как в настоящее время торговый центр в том виде, в котором на него признано право собственности, не существует, что подтверждает акт проверки соблюдения требований федерального законодательства в ходе эксплуатации торгового комплекса. По данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в виде топографической съемки (планшета) часть навеса литера Г и торговых павильонов литеры Д, К, М выходят за границы сформированного земельного участка (кадастровый номер 61:44:0050716:10) и расположены на территории, государственная собственность на которую не разграничена в кадастровом квартале 61:44:0050716, то есть, изменены, поскольку на основании решения суда, объекты находились в границах земельного участка. Само по себе отсутствие и видоизменение одного из элементов торгового объекта как сложной вещи, позволяет сделать вывод о том, что его не существует в том виде, в каком на него признано право собственности как на недвижимость. Из акта обследования земельного участка, подписанного без разногласий и возражений, следует, что спорные объекты являются торговыми павильонами с металлическим каркасом, обшитым пластиком, крыша – пластик. Актом также подтверждено отсутствие тождественности фактических объектов, права на которые зарегистрированы в ЕГРН. Позиция ответчика о том, что спорные литеры возводились на основании разрешения на строительство, не поддержана, так как из текста решения от 10.10.2005 по делу № А53-15815/2004 следует, что объекты возведены с расхождениями с проектом и выданным разрешением. Поскольку общество неоднократно нарушило условия договора аренды от 19.08.1998 № 15047, департамент воспользовался правом досрочного расторжения сделки на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В нарушение договоренности общество вместо торгового комплекса возвело торговые павильона, которые в соответствии с действующим законодательством размещаются в соответствии с утвержденной схемой. Соответственно, спорные объекты не включены в схему, право их размещения на земельном участке обществу не предоставлено. В деле № А53-1702/2007 установлено, что в состав испрашиваемого земельного участка входит тротуар как элемент обустройства дороги, относящийся к местам общего пользования, соответственно, строительство на нем запрещено. В письме Ленинского отделения надзорной деятельности и ПР отдела НД и ПР по городу Ростову-на-Дону от 11.02.2019 № 2-44 в отношении общества выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности, закрепленных в Федеральном законе от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В кассационной жалобе общество просит решение от 26.06.2019 и апелляционное постановление от 06.11.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что при рассмотрении дела судами неправомерно отклонены преюдициально установленные в рамках дела № А53-15815/2004 обстоятельства, что указывает на нарушение норм процессуального права, а именно статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). В названом деле проверены все обстоятельства, имеющие юридическое значение для признания права собственности на торговый центр «Белый аист» как объект недвижимого имущества (наличие прав на земельный участок, на котором ведется строительство, утвержденной проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство, на предмет соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов). При рассмотрении названного дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно которой павильоны в составе торгового центра по своим конструктивным особенностям относятся к имущественному комплексу и являются недвижимостью. Вопросы, касающиеся капитальности спорных объектов, их месте нахождения, соответствии фактического расположения на земельном участке, соответствии внутренней конфигурации правоустанавливающим и техническим документам, видоизменения или конструктивного изменения недвижимости, относятся к области специальных познаний. В нарушение требований статьи 82 Кодекса при рассмотрении настоящего спора судебная экспертиза не назначалась.

В отзыве на кассационную жалобу департамент ссылается на правильность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просит оставить решение и постановление апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. Представители Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, уполномоченного по защите прав предпринимателей по Ростовской области явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено с использованием систем видеоконференц-связи в порядке статей 153.1, 284 Кодекса.

Департамент заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью представления новых доказательств, которое рассмотрено и отклонено, поскольку оснований для отложения рассмотрения кассационной жалобы не установлено, исходя из специфики рассмотрения дела в суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 19.08.1998 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 15047 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050716:10, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 53а. В соответствии с пунктом 1.1 договора участок предоставлен для проектирования, строительства и эксплуатации торгового центра; на срок с 09.07.1998 по 09.07.2023.

В ЕГРН имеется запись в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050716:10 площадью 1159 кв. м с видом разрешенного использования – для проектирования, строительства и эксплуатации торгового центра об ограничении (обременении) права в виде аренды в пользу общества, что подтверждается выпиской от 14.03.2019 № 61/001/001/2019-107840.

Департамент по запросу прокуратуры Ленинского района города Ростова-на-Дону с привлечением специалистов МУПТИ и ОН города Ростова-на-Дону провел обследование указанного земельного участка, по итогам которого составлен акт обследования от 14.02.2019 № 560, зафиксировавший, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050716:10 расположены объекты, собственником которых является общество (право собственности на навес, крытые столы в составе торгового центра «Белый аист» с кадастровым номером 61:44:0050716:23 площадью 1159 кв. м, зарегистрировано за обществом). В акте также отражено, что под металлоконструкцией располагаются и эксплуатируются торговые павильоны из легковозводимых конструкций с кадастровыми номерами: 61:44:0000000:31574 (литера Д), 61:44:0000000:31576 (литера Б), 61:44:0000000:31577 (литера А), 61:44:0000000:139346 (литера Е), право собственности на которые зарегистрировано за обществом.

По данным ЕГРН и МУПТИ и ОН города Ростова-на-Дону торговые павильоны с кадастровыми номерами 61:44:0000000:31573, 61:44:0000000:31572, 61:44:0000000:31571, права на которые зарегистрированы, фактически отсутствуют. Согласно ситуационному плану в границах земельного участка находятся нестационарные торговые объекты литеры К, Л, М, сведения о регистрации прав на которые отсутствуют, а также три нестационарных павильона, не имеющих инвентаризации. Согласно сведениям ИСОГД, в виде топографической съемки, часть навеса литера Г, часть торговых павильонов литеры Д, К и М выходят за границы отведенного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050716:10 и находятся на территории участка, государственная собственность на который не разграничена.

14 февраля 2019 года департамент в адрес общества направил претензию № 59-30-3285/6 с предложением в срок до 01.03.2019 устранить выявленные нарушения условий договора, не исполнение которой послужило основанием направления в адрес общества уведомления от 06.03.2019 № 59-30-4972/6 о расторжении договора.

Ссылаясь на то, что объекты общества на спорном земельном участке, являются движимыми, что свидетельствует о нарушении существенных условий договора, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса закреплено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Часть первая статьи 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

На основании пункта 1.1 договора аренды от 19.08.1998 № 15047 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050716:10 предоставлен обществу для проектирования, строительства и эксплуатации торгового центра. Пунктом 4.2.1 этого договора закреплена обязанность арендатора использовать объект аренды в соответствии с целевым назначением и условиями договора. В пункте 3.1.1 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор, в том числе в случае использования земельного участка (его части) не по целевому назначению.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 6557/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой приведенная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, суды обоснованно указали, что литеры А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, И представляют собой навес и торговые павильоны – киоски, которые не являются объектами капитального строительства, не внесены в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону, утвержденную постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 31.12.2015 № 1379. Критерии отнесения навеса и торговых павильонов к единому комплексу, отсутствуют, соединение данных объектов сваркой не свидетельствует о невозможности их отделения от земельного участка без несоизмеримого ущерба. Акт проверки от 14.02.2019 № 560 составлен органами, уполномоченными на ее проведение, специалисты МУПТИ и ОН города Ростова-на-Дону обладают познаниями в области проведения технической инвентаризации на предмет определения соответствию объектов данным технических паспортов (необходимость проведения строительно-технической экспертизы отсутствовала). Обстоятельства, установленные в рамках дела № А53-15815/2004, не имеют преюдициального значения (статья 69 Кодекса), поскольку объект недвижимости, явившийся предметом того спора, по своим качественным характеристикам отличен от объекта, исследованного в настоящем деле.

Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе общества приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.12.2019, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного заседания отказать.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 по делу № А53-9360/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Е.Г. Соловьев