Арбитражный суд Московской области

           107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-6241/21

25 июня 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 25 июня 2021 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Селена 71» (107241, 

<

...>, пом. Х, комн. 1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (121170, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа Красногорск Московской области (143404, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным решения от 07.12.2020 №50/021/101/2020-3076/2 об отказе в государственной регистрации прав, обязании зарегистрировать дополнительное соглашение от 11.02.2020 к договору аренды земельного участка от 29.12.2011 №845 на основании заявления от 28.02.2020; взыскании госпошлины, 

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Селена 71» (далее – ООО «Селена 71») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным решения от 07.12.2020 № 50/021/101/2020-3076/2 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.02.2020 к договору аренды земельного участка от 29.12.2011 № 845, обязании Управления Росреестра осуществить регистрационные действия по заявлению ООО «Селена 71» от 28.02.2020 № 50/021/101/2020-3076 и представленным документам в установленные действующим законодательством сроки. 

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее - администрация).

Дело рассмотрено в порядке статей 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя администрации, надлежащим образом уведомленной о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/. 

От администрации через систему подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» поступил отзыв.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в полном объеме, представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявления, представил письменные пояснения. 

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 29.12.2010 администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 845 с множественностью лиц на стороне арендатора (ЗАО «Гиперцентр, ООО Деловой Дом Калита» (Д. У.), ООО УК «Стратегия» (Д.У.), ИП ФИО2, ИП ФИО3, ООО «С.К. П.», ООО «Сфера Инвест», ЗАО «Попечитель», ООО «ВЭЙ М», ПАО «Сбербанк России» (соарендаторы) в отношении земельного участка площадью 57 050 кв. м с кадастровым номером 50:11:0020410:0136, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, с/п Отрадненское, 

<

...> км МКАД, стр. 16 а, вид разрешенного использования – размещение торгового центра.

Срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1 договора составляет 49 лет.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 18.10.2012 за № 50-50-11/055/2012-023.

В результате реорганизации одного из соарендаторов ООО «С.К.П.» в форме выделения из него ООО «Селена 71», последнему в соответствии с передаточным актом от 29.06.2016 перешло право собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.3 договора аренды, общей площадью 1588,2 кв. м, расположенное в здании торгового центра по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, с/п Отрадненское, 

<

...> км МКАД, стр. 16 а, кадастровый номер 50:11:0020208:2310. Также в соответствии с передаточным актом от 29.06.2016 к ООО «Селена 71» перешли права и обязанности по договору аренды от 29.12.2010 № 845.

Право собственности ООО «Селена 71» на вышеуказанное нежилое помещение с кадастровым номером 50:11:0020208:2310 зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

11.02.2020 между администрацией (арендодатель) и ООО «Селена 71» (арендатор) подписано дополнительное соглашение № 14 о передаче прав и обязанностей по договору аренды с 27.07.2016.

28.02.2020 ООО «Селена 71» подано заявление через МФЦ Ленинского района Московской области о государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 50-50/021-50/021/101/2020-3076.

По результатам рассмотрения заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения государственным регистратором принято решение от 12.03.2020 о приостановлении государственной регистрации, о чем заявителю направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации. Указанное уведомление мотивировано тем, что дополнительное соглашение от 11.02.2020 № 14 заключено не всеми лицами со стороны арендатора, в связи с тем, что заявителем не представлены учредительные документы, государственным регистратором направлен соответствующий запрос,  отсутствует решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации по регистрационному делу от 03.02.2020 № 50/011/009/2020-2068 в отношении указанного объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020410:136).

Решением Управления Росреестра от 07.12.2020 № 50/021/101/2020-3076/2 заявителю отказано в государственной регистрации прав, в связи с тем, что не устранены причины препятствующие проведению государственной регистрации.

Заявитель, считая решение Управления Росреестра от 07.12.2020 № 50/021/101/2020-3076/2 незаконным, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия)  органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые  акты (действия,  бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической  деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла вышеизложенных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения заявителя в Управление Росреестра послужила необходимость государственной регистрации заключенного с администрацией дополнительного соглашения от 11.02.2020 № 14 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, в связи с реорганизацией первоначального арендатора ООО «С.К.П.» в форме выделения из него ООО «Селена 71».

Из материалов дела следует, что стороны дополнительного соглашения от 11.02.2020 № 14 выразили волю на изменение наименования арендатора земельного участка, в связи с его реорганизацией, причем данное соглашение не влияет на права и обязанности иных сторон по договору.

Согласно пункту 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (часть 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По смыслу названных норм соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса, пунктом 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), право собственности на недвижимое имущество, принадлежащее реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость и возникает с момента завершения реорганизации юридического лица.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Статьей 39.20 Земельного кодекса предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, если арендаторы являются собственниками объектов недвижимости, которые расположены на неделимом земельном участке.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. 

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка. Собственники строений, зданий, сооружений также обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы. Соответствующие правовые подходы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и от 18.09.2012 № 4225/12.

Таким образом, заявитель, являясь собственником помещения в здании, находящемся на спорном земельном участке, как универсальный правопреемник арендатора ООО «С.К.П.», имеет право на вступление в заключенный договор аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем дополнительное соглашение к договору аренды не требовало подписания теми арендаторами, на права и обязанности которых условия соглашения не распространяются, поскольку факт заключения дополнительного соглашения направлен на подтверждение уже возникшего ранее права аренды. 

При таких обстоятельствах, доводы регистрирующего органа, со ссылкой на положения пункта 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости получения согласия всех арендаторов на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них, судом признаются несостоятельными. 

В связи с этим, требование Управления Росреестра о предоставлении дополнительного соглашения, подписанного всеми арендаторами, выражающего волю сторон на изменение договорных отношений в части, касающейся одного из арендаторов, при отсутствии доказательств наличия спора, связанного с условиями вышеуказанного соглашения, нельзя признать обоснованным. 

Судом установлено, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение от 11.02.2020 № 14 соответствует нормам действующего законодательства.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно части 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации.

Так судом установлено, что заявитель на регистрацию представил все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства, заявление было подано в полном соответствии с нормами статей 18, 21 Закона о регистрации.

Иные приведенные Управлением Росреестра основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения, учитывая ранее зарегистрированное право собственности ООО «Селена 71» на нежилое помещение, расположенное на арендуемом земельном участке, также нельзя признать обоснованными. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ).

Управлением Росреестра не представлено в материалы дела доказательств законности и обоснованности оспариваемого уведомления (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

Соответственно, основания для принятия оспариваемого решения отсутствовали, в связи с чем, требование заявителя о признании незаконным решения Управления Росреестра от 07.12.2020 № 50/021/101/2020-3076/2 об отказе в государственной регистрации прав, подлежит удовлетворению.

В целях восстановления прав и законных интересов заявителя требования об обязании Управления Росреестра зарегистрировать дополнительное соглашение от 11.02.2020 к договору аренды земельного участка от 29.12.2011 № 845 на основании заявления от 28.02.2020 № 50/021/101/2020-3076 и представленных документов, также подлежат удовлетворению. 

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 07.12.2020 № 50/021/101/2020-3076/2 об отказе в государственной регистрации прав. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать дополнительное соглашение от 11.02.2020 к договору аренды земельного участка от 29.12.2011 № 845 на основании заявления от 28.02.2020 № 50/021/101/2020-3076 и представленных документов.  

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Селена 71» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго