АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-213/25 

Екатеринбург 31 марта 2025 г. Дело № А07-37283/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тороповой М. В., судей Суспициной Л.А., Краснобаевой И.А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2024 по делу  

 № А07-37283/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 по тому же делу.  

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.  

Общество с ограниченной ответственностью «Северная Нива Башкирия» (далее – общество «Северная Нива Башкирия») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – заинтересованное лицо, Министерство) о признании решений:  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/792 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:5243;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/785 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:5244;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/786 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:5245;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/791 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:127;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/789 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:129;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/809 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:128;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/790 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:130;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/795 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:177;  

от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/796 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:178;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/797 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:179;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/804 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041302:148;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/787 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:128;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/794 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:176;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/798 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:180;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/799 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:181;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/801 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:183;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/803 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041302:149;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/805 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041401:185;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/807 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:126;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/788 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041302:128;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/808 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:175;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/800 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:182;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/802 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041302:147;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/806 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:125;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/811 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:127;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/810 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:129;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/812 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041502:119  

находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов незаконными;  

- обязании Министерство заключить с обществом «Северная Нива Башкирия» договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:09:000000:5243, 02:09:000000:5244, 02:09:000000:5245, 02:09:041201:127, 02:09:041201:129, 02:09:041201:130, 02:09:041501:128, 02:09:041301:177, 02:09:041301:178, 02:09:041301:179, 02:09:041302:148, 02:09:041201:128, 02:09:041301:176, 02:09:041301:180, 02:09:041301:181, 02:09:041301:183, 02:09:041302:149, 02:09:041401:185, 02:09:041501:126, 02:09:041601:148, 02:09:041301:175, 02:09:041301:182, 02:09:041302:147, 02:09:041501:125, 02:09:041501:127, 02:09:041501:129, 02:09:041502:119 на прежних условиях, а именно на срок до 26.08.2043, и с размером годовой арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (с учетом уточнения требования, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на предмет спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2024 заявленные требования удовлетворены.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 решение суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Министерство, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель, ссылаясь на протокол № 17 заседания постоянно действующей комиссии по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 17.08.2018, отмечает, что комиссия по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или права на заключение договоров аренды таких земельных участков в пункте 2 указанного протокола решила определить размер ежегодной арендной платы равной начальной цене предмета аукциона, среди прочих по лоту № 3 - 1 034 002 руб. 36 коп. Заявитель считает, что существенным основанием для определения цены на торгах по реализации права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:105 являлось предоставление права аренды одного земельного участка площадью - 20 215 100 кв. м. Заявитель выражает несогласие с выводами судов о том, что в качестве условия о начальной цене  

предмета аукциона установлено не условие о размере годовой арендной платы, как денежной константы, а условие о способе определения размера годовой арендной платы, равной полутора процентам от кадастровой стоимости земельного участка. По мнению заявителя жалобы, обращаясь в Министерство с заявлениями о заключении договоров аренды без проведения торгов в отношении 27 образованных земельных участков, общество «Северная Нива Башкирия» заявило об изменении существенных условий аукциона, что по существу направлено на обход состоявшихся торгов, поскольку вновь образованные земельные участки не были предметом аукциона, а выставление на торги права аренды в отношении одного земельного участка большей (в сравнении с образованными при его разделе) площадью привело к ограничению числа потенциальных участников аукциона. Заявитель настаивает на том, что не проведение заинтересованным лицом торгов в отношении земельных участков в тех случаях, когда их проведение является обязательным может ограничить возможности потенциальных желающих принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельным ресурсам. Как указывает заявитель, предоставление Министерством преимущества в получении земельного ресурса на том или ином праве одному хозяйствующему субъекту без проведения торгов ограничивает возможность доступа к этому земельному ресурсу других заинтересованных в его получении хозяйствующих субъектов, что приводит к ограничению конкуренции или создаст угрозу конкуренции за право получения в пользование (в аренду) земельного ресурса для осуществления соответствующей деятельности. Заявитель утверждает, что формирование такого количества земельных участков меньшей площади, а также уменьшения кадастровой стоимости на вновь образованные земельные участки объективно могло бы повлиять на количество участников аукциона. Министерство указывает, что судами не были приняты во внимание доводы о том, что при установлении взаимосвязи между внесением изменений в условия договора, имевшие существенное значение для определения цены па торгах и последствиями в виде ограничения конкуренции или возможностью их наступления, антимонопольным органом может быть сделан вывод о наличии нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции». По мнению заявителя, являются противоречащими действующему законодательству выводы судов о том, что принимая решение о согласовании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:105, а затем и утверждая Приказ от 01.06.2023 № М04ТО-05-46-11-413 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых при разделе земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» заинтересованное лицо должно было предвидеть, что это повлечет определенные правовые последствия. Заявитель указывает, что отказ Министерства в утверждении схемы расположения земельного участка на основании предположений/теоретической допустимости реализации обществом «Северная Нива Башкирия» права на заключение договоров аренды в  

отношении вновь образованных земельных участков нарушал бы нормы статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации.  

В отзыве на кассационную жалобу общество «Северная Нива Башкирия» указывает, что по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации образованные при разделе новые земельные участки являются «преемниками» исходного земельного участка, следовательно, договор аренды в отношении них должен быть заключен на прежних условиях, а именно на тот же срок и исходя из установленного аукционной документацией способа расчета размера годовой арендной платы, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.  

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно кассационной жалобы.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13.07.2018 Главой администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан принято постановление № 738 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:105 площадью 20 215 100 кв. м с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, Ермолкинский сельсовет.  

Согласно извещению о проведении торгов от 17.07.2018 

 № 170718/14440928/01 (лот № 3) начальная цена предмета аукциона установлена в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.  

По состоянию на день проведения аукциона кадастровая стоимость земельного участка составляла 68 933 491 руб., 1,5% от кадастровой стоимости – 1 034 002 руб. 36 коп.  

Для участия в аукционе поступила одна заявка - от общества «Северная Нива Башкирия».  

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду поступления заявки на участие в аукционе от одного заявителя аукцион признан несостоявшимся.  

По результатам аукциона 27.08.2018 администрация муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г. Белебею (арендодатель) и общество «Северная Нива Башкирия» (арендатор) заключили договор аренды № 44/а/2018/з земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:105 площадью 20 215 100 кв. м с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства,  

расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, Ермолкинский сельсовет (далее - договор).  

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды с 27.08.2018 по 26.08.2043. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.08.2018.  

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.09.2018 № 02:09:000000:105-02/106/2018-1.  

Как указано обществом «Северная Нива Башкирия», в процессе использования земельного участка была выявлена необходимость проведения кадастровых работ по уточнению границ и разделу земельного участка единого землепользования с кадастровым номером 02:09:000000:105.  

В результате раздела из исходного земельного участка образовано 27 земельных участков с кадастровыми номерами: 02:09:000000:5243, 02:09:000000:5244, 02:09:000000:5245, 02:09:041201:127, 02:09:041201:129, 02:09:041201:130, 02:09:041501:128, 02:09:041301:177, 02:09:041301:178, 02:09:041301:179, 02:09:041302:148, 02:09:041201:128, 02:09:041301:176, 02:09:041301:180, 02:09:041301:181, 02:09:041301:183, 02:09:041302:149, 02:09:041401:185, 02:09:041501:126, 02:09:041601:148, 02:09:041301:175, 02:09:041301:182, 02:09:041302:147, 02:09:041501:125, 02:09:041501:127, 02:09:041501:129, 02:09:041502:119.  

Общество «Северная Нива Башкирия» 18.08.2023 обратилось в отдел по Белебеевскому району и г. Белебею Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлениями о предоставлении в аренду 27 вновь образованных земельных участков, находящихся в собственности Республики Башкортостан или собственность на которые не разграничена, без проведения торгов.  

По результатам рассмотрения указанных заявлений 08.09.2023 отделом по Белебеевскому району и г. Белебею Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации приняты решения об отказе в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельных участков обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права не приобретение земельных участков без проведения торгов.  

Не согласившись с принятыми решениями, общество «Северная Нива Башкирия» обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказы Министерства в предоставлении обществу «Северная Нива Башкирия» образованных 27 земельных участков в аренду без проведения торгов противоречат пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в части предоставления в аренду без торгов земельных участков, которые образованы при разделе земельного участка, ранее предоставленного арендатору по результатам торгов, в качестве восстановительной меры в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на Министерство возложена обязанность заключить с  

обществом «Северная Нива» договоры аренды образованных 27 земельных участков, находящихся в муниципальной собственности на срок до 26.08.2043 с размером годовой арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.  

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.  

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.  

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий  

(бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.  

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).  

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.  

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон № 101-ФЗ).  

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.  

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указаны в пункте 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации.  

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.  

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка  

Аналогичные положения предусмотрены пунктом 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ, в соответствии с которой гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.  

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Судами установлено, что обществом «Северная Нива Башкирия», в процессе использования земельного участка была выявлена необходимость проведения кадастровых работ по уточнению границ и разделу земельного участка единого землепользования с кадастровым номером 02:09:000000:105  

в результате раздела из исходного земельного участка образовано 27 земельных участков.  

В результате кадастровых работ и на основании Приказа отдела по Белебеевскому району и г. Белебею от 01.06.2023 № М04ТО-05-46-П-412 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых при разделе земельного участка, государственная  

собственность на который не разграничена» 27 образованных земельных участков были поставлены на государственный кадастровый учет.  

Общество «Северная Нива Башкирия» 18.08.2023 обратилось в отдел по Белебеевскому району и г. Белебею Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлениями о предоставлении в аренду 27 вновь образованных земельных участков, находящихся в собственности Республики Башкортостан или собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, вместе с тем Министерством в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации приняты решения об отказе в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельных участков обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права не приобретение земельных участков без проведения торгов.  

Позиция Министерства о том, что заключение новых договоров в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности или собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, отклоняется с учетом следующего.  

Из положений статьи 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в порядке, установленном законом, и которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной.  

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон, при этом законодателем четко обозначен способ предоставления образованных из исходного земельных участков – без проведения торгов.  

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка.  

Судами из материалов дела установлено, что договор аренды исходного земельного участка от 27.08.2018 № 44/а/2018/з не содержит условий, ограничивающих возможность заключения отдельных договоров аренды на случай раздела исходного земельного участка.  

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 20.04.2017 № 889-О указал, что пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.  

Положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.  

Судами установлено, что договор аренды заключен по результатам торгов, следовательно, в отношении конкретной части земной поверхности, имеющей границы и обозначенной на карте, как земельный участок с кадастровым номером 02:09:000000:105, предусмотренная законодательством публичная процедура торгов арендатором пройдена.  

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Как установлено судами и следует из материалов дела, в извещении о проведении аукциона указано, что предметом торгов по лоту № 3 является земельный участок с кадастровым номером 02:09:000000:105 площадью 20 215 100 кв. м с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, Белебеевский район, Ермолкинский сельсовет.  

При этом начальная цена предмета аукциона, установленная по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, указан срок аренды земельного участка – 25 лет.  

Образованные при разделе земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:105 27 земельных участков ранее входили в состав исходного земельного участка, в отношении которого предусмотренная публичная процедура торгов обществом «Северная Нива Башкирия» пройдена.  

По смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации образованные при разделе новые земельные участки являются  

«преемниками» исходного земельного участка, следовательно, договор аренды в отношении них должен быть заключен на прежних условиях, то есть на тот же срок и исходя из размера арендной платы, установленного договором аренды в отношении исходного земельного участка в соответствии с условиями аукционной документации.  

Уточнение границ предоставленного в аренду исходного земельного участка, а затем и его раздел, проведенные по согласованию с уполномоченным органом, правомерно не признано судами в качестве основания для отказа в предоставлении обществу «Северная Нива Башкирия» образованных земельных участков в аренду без проведения торгов. Как справедливо отмечено судами, принимая решение о согласовании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:105, а затем, утверждая Приказ от 01.06.2023 № М04ТО-05-46-П-412 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых при разделе земельного участка, государственная собственность на который не разграничена», Министерство должно было предвидеть, что это повлечет определенные правовые последствия. Документального подтверждения тому, что Министерство было введено в заблуждение действиями общества «Северная Нива Башкирия», материалы дела не содержат.  

В рассматриваемом случае суммарная площадь образованных путем раздела 27 земельных участков соответствует уточненной площади исходного земельного участка, в связи с чем доводы Министерства о том, что с заявлением обратилось лицо, которое не имеет право на предоставление в аренду без торгов спорных земельных участков, обоснованно признаны судами несостоятельными.  

С учетом изложенного, отказы Министерства в предоставлении обществу «Северная Нива Башкирия» образованных 27 земельных участков в аренду без проведения торгов противоречат пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и обоснованно признаны судами незаконными.  

В качестве восстановительной меры в порядке меры в порядке части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами на Министерство возложена обязанность заключить с обществом «Северная Нива» договоры аренды в отношении образованных 27 земельных участков, находящихся в муниципальной собственности на срок до 26.08.2043 с размером годовой арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.  

Между тем, определение в судебном акте конкретных условий договоров аренды в отсутствие между сторонами преддоговорного спора относительно этих условий является преждевременным.  

Кроме того, вывод судов относительно условия об арендной плате, предусмотренного аукционной документацией и договором аренды в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:105, является неверным.  

Пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.  

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.  

В силу пункта 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.  

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 статьи 39.11 данного Кодекса.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, в извещении о проведении аукциона указано, что предметом торгов по лоту № 3 является земельный участок с кадастровым номером 02:09:000000:105 площадью 20 215 100 кв. м с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, Белебеевский район, Ермолкинский сельсовет.  

При этом начальная цена предмета аукциона, установленная по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, составила 1 034 002 руб. 36 коп. (1,5% от кадастровой стоимости земельного участка равной 68 933 491 руб. на день проведения аукциона).  

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2023 № 303-ЭС22-28346 сформулирован правовой подход, в силу которого изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, оснований  

для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованного участка не имеется. Не подлежат применению к спорным правоотношениям разъяснения, изложенные в пунктах 6, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку данные разъяснения касаются пересмотра размера арендной платы в случаях исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.  

Таким образом, исходя из вышеуказанного правового подхода при установленных обстоятельствах оснований для вывода о том, что по условиям аукциона начальная цена предмета аукциона в размере годовой арендной платы определена не как денежная константа (в твердой сумме), а в виде способа ее определения как равная полутора процентам от кадастровой стоимости земельного участка, у судов не имелось.  

 Поскольку лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, при этом свобода договора сторон по изменению условий договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, ограничена в установленном законом порядке, арендная плата по договору аренды, заключенному по результатам торгов, проведение которых обязательно для заключения договора, не может быть уменьшена по соглашению сторон, тогда как определение размера арендной платы в отношении вновь образованных участков, равного 1,5% от кадастровой стоимости соответствующих участков приведет к изменению существенного условия договора аренды исходного земельного участка о размере арендной платы, установленном по результатам торгов, что не соответствует нормам действующего законодательства, в связи с чем суд округа полагает подлежащими изменению обжалуемые судебные акты в части определения условий подлежащих заключению договоров аренды.  

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.  

С учетом изложенного, в качестве восстановительной меры, с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, судам надлежало обязать  

Министерство заключить с обществом «Северная Нива Башкирия» договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:09:000000:5243, 02:09:000000:5244, 02:09:000000:5245, 02:09:041201:127, 02:09:041201:129, 02:09:041201:130, 02:09:041501:128, 02:09:041301:177, 02:09:041301:178, 02:09:041301:179, 02:09:041302:148, 02:09:041201:128, 02:09:041301:176, 02:09:041301:180, 02:09:041301:181, 02:09:041301:183, 02:09:041302:149, 02:09:041401:185, 02:09:041501:126, 02:09:041601:148, 02:09:041301:175, 02:09:041301:182, 02:09:041302:147, 02:09:041501:125, 02:09:041501:127, 02:09:041501:129, 02:09:041502:119 на прежних условиях без проведения торгов.  

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.  

На основании изложенного суд кассационной инстанции полагает необходимым изменить решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2024 по делу № А07-37283/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 по тому же делу в части изложения восстановительной меры.  

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2024 по делу  

 № А07-37283/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 по тому же делу изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:  

«Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Северная Нива Башкирия» удовлетворить, решения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/792 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:5243;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/785 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:5244;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/786 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:5245;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/791 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:127;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/789 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:129;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/809 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:128;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/790 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:130;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/795 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:177;  

от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/796 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:178;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/797 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:179;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/804 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041302:148;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/787 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:128;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/794 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:176;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/798 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041201:180;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/799 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:181;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/801 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:183;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/803 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041302:149;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/805 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041401:185;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/807 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:126;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/788 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041302:128;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/808 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:175;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/800 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041301:182;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/802 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041302:147;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/806 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:125;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/811 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:127;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/810 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041501:129;  

- от 08.09.2023 № М04ТО-05-46-исх/812 об отказе в заключении договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:041502:119,  

находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов признать незаконными;  

обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Северная Нива Башкирия» договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:09:000000:5243, 02:09:000000:5244, 02:09:000000:5245, 02:09:041201:127, 02:09:041201:129, 02:09:041201:130, 02:09:041501:128, 02:09:041301:177, 02:09:041301:178, 02:09:041301:179, 02:09:041302:148, 02:09:041201:128, 02:09:041301:176, 02:09:041301:180, 02:09:041301:181, 02:09:041301:183, 02:09:041302:149, 02:09:041401:185, 02:09:041501:126, 02:09:041601:148, 02:09:041301:175, 02:09:041301:182, 02:09:041302:147, 02:09:041501:125, 02:09:041501:127, 02:09:041501:129, 02:09:041502:119 на прежних условиях без проведения торгов.  

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.В. Торопова 

Судьи Л.А. Суспицина 

 И.А. Краснобаева