Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Калининград

Дело №

А21-12172/2017

“29”

ноября

2019 года 

 

«25» ноября 2019 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АО «Калининградский янтарный комбинат»  к ООО «Типлекс»  об определении размера компенсации за изымаемый участок

 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области; Администрация муниципального образования «Янтарный городской округ», 

         при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности,

 от ответчика – ФИО3 по доверенности, 

         

установил:

Акционерное общество "Калининградский янтарный комбинат", место нахождения: 238580, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - комбинат), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Типлекс", место нахождения: 238581, Калининградская обл., п.г.т. Янтарный, пос. Синявино, "улица", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - общество), об определении размера компенсации за земельный участок с кадастровым номером 39:22:010001:16, изымаемый для государственных нужд Российской Федерации, в размере 8 808 000 руб. (с учетом размера упущенной выгоды 22 000 руб.).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент по недропользованию по Северо-Западному Федеральному округу, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрация муниципального образования "Янтарный городской округ".

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 17.01.2018 из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, исключены: Департамент по недропользованию по Северо-Западному Федеральному округу и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области.

Решением суда от 08.05.2018 определен размер компенсации в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 в размере 9 054 000 руб., комбинат обязан перечислить на расчетный счет общества 9 054 000 руб.

Постановлением апелляционного суда от 15.02.2018 решение отменено, резолютивная часть судебного акта изложена в иной редакции, определен размер компенсации в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 в размере 28 488 187 руб., комбинат обязан перечислить на расчетный счет общества 28 488 187 руб.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 февраля 2019 года указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

         Дело, поступившее на новое рассмотрение, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в связи с отставкой судьи Можеговой Н. А.  передано определением от 17 июня 2019 года на рассмотрение судье Гурьевой И. Л.

         Судом установлено.

  Земельный участок площадью 21 540 кв. м с кадастровым номером 39:22:010001:16, расположенный по адресу: Калининградская обл., городской округ Янтарный, 

<

...> в 573 метрах на северо-запад от жилого дома N 1, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - "строительство водного туристического комплекса", принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Янтарный городской округ" Калининградской области, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 28.10.2010 N 39-39-03/310/2010-902.

Согласно договору от 15.11.2004 N 408/2004 земельный участок передан обществу в долгосрочную аренду сроком до 15.11.2053.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.12.2017 по делу N А21-9285/2017 удовлетворен иск комбината в части изъятия для государственных нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 и прекращения права аренды общества на указанный земельный участок.

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения об определении размера компенсации, подлежащей выплате при изъятии земельного участка, комбинат обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, сослался на представленное экспертом заключение, определил размер компенсации в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 в размере 9 054 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, посчитав, что имеются основания для проведения повторной экспертизы, вынес определение о ее проведении, сослался на заключение повторной экспертизы и определил размер компенсации - 28 488 187 руб.

Отменяя судебные акты, кассационный суд указал, кроме прочего, на необходимость с учетом мнения сторон решить вопрос о проведении по делу комиссионной экспертизы для определения размера рыночной стоимости права аренды изымаемого земельного участка.

 При новом рассмотрении дела в ином составе суда с согласия сторон по делу назначена судебная комиссионная оценочная экспертиза определением от 30 июля 2019. 

Проведение комиссионной судебной оценочной экспертизы поручено комиссии экспертов общества с ограниченной ответственностью «Центр права, экспертизы и оценки» (

<

...>) в составе ФИО4, ФИО5.

После назначения комиссионной судебной оценочной экспертизы и направления необходимых материалов эксперту истцом заявлен отвод экспертам.

Определением от 01 октября 2019 года в удовлетворении заявления об отводе экспертов было отказано.

11 октября 2019 года от ООО «Центр права, экспертизы и оценки» поступило заключение по результатам комиссионной экспертизы №10-ЗЭ-19 от 02.10.2019 г.

Согласно заключению экспертов по комиссионной экспертизе от 02.10.2019 рыночная стоимость прав аренды земельного участка составила 25 572 000 рублей и понесенные затраты в размере 7 925 621 рублей. 

Исследовав заключение экспертов, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение дано квалифицированными экспертами, обладающими необходимыми специальными познаниями и предупрежденные об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что отражено непосредственно в заключении. Экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется. 

Как установлено арбитражным судом, экспертом в заключении выявлены и проанализированы все необходимые факторы рыночной ситуации, способные повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. 

Согласно пункту 1 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. 

Пункт 2 статьи 281 ГК РФ предусматривает, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная  стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. 

 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г.) определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, правообладатель изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как если бы такого изъятия не было.

Как указано в Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 N 9-П "По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобами граждан ФИО6 и ФИО7" на рыночную стоимость изымаемого имущества влияет целый ряд показателей, экономических факторов, подлежащих оценке. Так, ее увеличение может быть обусловлено размещением объекта федерального или регионального значения, в связи с которым осуществляется изъятие недвижимого имущества, в частности, вследствие строительства объектов, улучшающих транспортную доступность, инфраструктурную привлекательность изымаемого имущества и этим повышающих спрос на него. Выплата в данной ситуации собственнику изымаемого в судебном порядке имущества его текущей рыночной стоимости, осуществляемая с учетом совершенствования инфраструктуры прилегающей территории в рамках реализации проекта, в связи с которым возникла необходимость изъятия имущества, означала бы получение таким собственником несправедливой выгоды за счет публичного субъекта и бюджетных средств, израсходованных в целях развития соответствующей местности.

С другой стороны, увеличение рыночной стоимости изымаемого имущества может быть обусловлено объективным - с течением времени - изменением соотношения спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или в отношении имущества, расположенного в определенной местности. Поскольку проведение новой рыночной оценки изымаемого имущества без учета влияния размещения объекта федерального или регионального значения, в связи с которым осуществляется изъятие недвижимого имущества, практически неосуществимо, собственнику изымаемого в судебном порядке имущества должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости (рассчитанной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории) с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение.

 

Таким образом учет запрета на строительство при определении стоимости прав аренды на земельный участок лишало бы ответчика права на равноценное возмещение. 

Также суд находит основания для включения в размер компенсации убытков в размере 7 925 621 рублей, понесенных ООО «Типлекс» в связи с утратой прав на земельный участок. 

Согласно статье 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В ходе эксплуатации земельного участка были проведены подготовительные работы для строительства согласно доказанным расчетам комиссионной экспертизы (страницы 59-67 экспертного заключения). 

         В ходе изъятия ООО «Типлекс» лишено права пользования результатами этих работ без возможности использовать этих результатов на иных участках. 

Истец, не согласившись с экспертным заключением комиссионной экспертизы, заявил ходатайства о вызове в судебное заседание для дачи пояснений одного из экспертов ФИО5 и о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В удовлетворении данных ходатайств судом отказано.

Из нормы абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ следует, что вызов эксперта в судебное заседание, в том числе по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда.

В рассматриваемом случае суд не усмотрел необходимости в вызове эксперта и в назначении повторной экспертизы, поскольку  недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, а также наличия противоречий, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, судом не установлено, достаточных доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Несогласие же ответчика с выводами судебной экспертизы не может являться основанием для проведения повторной судебной экспертизы.

Кроме того, суд учитывает, что заключение комиссионной экспертизы полностью согласуется с заключением повторной экспертизы, проведенной  экспертом ООО "Независимая экспертиза РОСТО" ФИО8 по определению Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Возражения истца в отношении заключения комиссионной экспертизы основаны на Рецензии №9 специализированной фирмы «Оценка» (г. Калининград) от 15 ноября 2019 года.

В данном случае суд отмечает, что Арбитражный процессуальный  кодекс не предусматривает представление рецензии на заключение судебной экспертизы.

         Вместе с тем суд оценил данную рецензию наряду с другими доказательствами по делу и пришел к выводу о том, что она не опровергает выводы судебной экспертизы.

         Согласно представленной в материалы дела Рецензии  рецензент оценщик ФИО9 указывает следующее:

         «1.не полностью раскрыта информация по способам расчетов, неверно рассчитана часть корректировок и нарушены принципы обоснованности, существенности, проверяемости и достоверности расчетов, так как невозможно проверить и установить степень правильности результатов расчетов и соответствие поправок рыночным данным (ФСО №1 и №7)»;

         Рецензент указывает, что эксперт сделал неправомерный  вывод о том, что земельный участок подключен к электросетям, что явилось важным ценообразующим фактором для земельного участка, приведшим к завышению его стоимости. При этом рецензент ссылается на  решение  Арбитражного суда Калининградской области от 06.04.2018 по делу №А21-13386/2017.

          Как установлено судами в ходе рассмотрения названного дела, по арендуемому Обществом земельному участку проходит воздушная линия электропередач высокого напряжения, возведенная без разрешительной документации правопредшественником Комбината, осуществляющим на смежном земельном участке деятельность по добыче и разработке янтаря; прохождение по участку линии электропередач влечет необходимость установления на участке охранных и санитарно-защитных зон, существенно ограничивает возможность использования участка в соответствии с его разрешенным использованием - для строительства водного туристического комплекса. Кроме того, вдоль береговой линии земельного участка регулярно двигается крупнотоннажная техника.

Письмом от 17.02.2017 Комбинат уведомил Администрацию о демонтаже названной линии электропередач в январе 2017 года.

         Таким образом, судебными актами по данному делу вопреки выводам рецензента не установлен факт отключения земельного участка от электросетей, имеется лишь ссылка    на письмо АО «Калининградский янтарный комбинат».

         Напротив, из заключения эксперта (т. 11 л.д. 84) следует, что оцениваемый участок электрифицирован. На момент осмотра на участке расположены распределительный щит и столбы линий электропередач, возведенные АО «Калининградский янтарный комбинат». При этом в материалах дела присутствуют документы, подтверждающие проведение затрат по подключению электрических мощностей, понесенных ООО «Типлекс».

         В заключении эксперта №185 от 19 октября 2018 года (повторная экспертиза) также указано, что на спорном земельном участке возведена трансформаторная подстанция. 

При этом суд учитывает, что исходя из материалов Рецензии, рецензент осмотр земельного участка не проводил.

 

         «2.имеются арифметические и методологические ошибки в рамках сравнительного подхода (нарушение пунктов 25, 24в, 22б ФСО №7), что привело к значительному искажению и недостоверности результатов расчетов. Полученная стоимость не может являться рыночной стоимостью объекта оценки»;

         Рецензент полагает, что экспертами некорректно выбраны объекты-аналоги для сопоставления с объектом оценки.

         Данный довод полностью опровергается заключением экспертов. Эксперты провели тщательный анализ рынка земли Калининградской области, в том числе с учетом проведенной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01 января 2019 года. 

         В заключении  (т.11 л.д. 108, 110-112, 114, 115) экспертами подробно описаны основания, по которым одни объекты приняты за аналоги, другие нет. 

         «Экспертами проанализированы предложения к продаже участков в Калининградской области площадью более 50 соток. К рассмотрению не принимались участки, расположенные на Куршской косе» (т. 11 л.д.104). «Все выбранные аналоги имеют сопоставимое качество подъездных путей и все участки имеют сопоставимые характеристики по фактору местоположения» (т. 11 л.д. 115).

         Экспертами проведены соответствующие стандартам оценки корректировки.

         Земельные участки, избранные в качестве объектов-аналогов, фактически существуют, имеют сходные с оцениваемым земельным участком характеристики; сведения об объектах-аналогах почерпнуты экспертами из открытых источников; по смыслу пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, в качестве объекта-аналога может быть использован объект, сходный по своим характеристикам с объектом оценки, но не идентичный ему.

         «3.в заключении эксперта имеется прямое нарушение норм Федеральных стандартов оценки, приведших к значительному искажению итогового результата стоимости»;

Рецензент указывает, что в заключении экспертов вообще не был произведен анализ влияния на ценообразование наличие ограничительных условий в виде нахождения земельного участка на территории зоны с ограниченным условием использования, поскольку этот участок находится в контурах горного отвода янтарного комбината.

Материалами дела установлено, что оцениваемый земельный участок вошел в состав горного отвода лицензионного участка Пальмникенского месторождения янтаря. Вместе с тем, данный факт не меняет разрешенное использование земельного участка.

После выработки полезных ископаемых, имеющиеся обременения снимаются и участок возвращается в оборот. Инвестиционная составляющая недропользования как и юридическая правомочность к арендатору участка не применимы и не могут рассматриваться как обременение права арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением   и разрешенным использованием, поскольку он не является собственником оцениваемого земельного участка. 

Экспертное заключение содержит детальное исследование и анализ представленных на экспертизу документов, соответствует федеральным стандартам оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, в результате чего рассчитанная экспертами стоимость является действительной рыночной стоимостью оцениваемого земельного участка.

 

«4.упущенная выгода рассчитана на основании неполного комплекта документов, что не позволяет достоверно установить объем выполненных работ, вид выполненных работ, перечень оборудования, установленного на земельном участке, а также принадлежность проведенных работ к оцениваемому земельному участку».

 Как свидетельствует заключение экспертов комиссионной экспертизы размер убытков, причиненных ООО «Типлекс» изъятием земельного участка, определен с использованием затратного подхода.

Эксперты учли расходы с учетом визуального подтверждения результатов понесенных затрат. «Результаты кадастровых, геологоразведочных, топографо-геодезических, картографических, а также санитарных работ не подлежат визуальному определению. Их проведение и затраты на них возможно определить исключительно по подтверждающей документации, которая предоставлена в материалах дела» (т.11 л.д. 121). Таким образом, экспертами к расчету приняты все подтвержденные расходы ООО «Типлекс» на подготовку земельного участка к строительству, а также предполагаемые затраты на регистрацию нового договора аренды.

Вопреки утверждению рецензента упущенная выгода экспертами не рассчитывалась и не принималась к расчету, так как «в материалах дела не представлены сведения о запланированных доходах от использования земельного участка» (т.11 л.д. 122). 

Кроме того, суд отмечает, что рецензируемое экспертное заключение составлено по результатам комиссионной экспертизы. Повторная экспертиза стороной не оспорена.

Таким образом, суд не считает приведенные в представленной рецензии доводы опровергающими достоверность проведенного судебно-экспертного исследования либо ставящими выводы представленного экспертного заключения под существенное сомнение, тем более, что рецензия составлена без натурного осмотра объекта недвижимости.

В материалах дела отсутствуют доказательства существенного нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах эксперта явных противоречий.

  Фактически заявленные истцом доводы свидетельствуют о несогласии стороны с результатами экспертизы и направлены на преодоление ее результатов.

Также суд отмечает, что рецензия составлена по одностороннему заказу истца, эксперт не был предупрежден судом об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение эксперта.

         Как указано выше, выводы экспертов, подтверждены иными доказательствами, содержащимися в материалах дела: заключением эксперта №185 от 19 октября 2018 года ООО «Независимая экспертиза «РОСТО»  (т.7).

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Определить компенсацию в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 площадью 21 540 кв.м. (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование «строительство водного туристического комплекса»), расположенного по адресу: Калининградская область, городской округ Янтарный, 

<

...> в 573 метрах на северо-запад от жилого дома №1, в размере 33 497 621 рублей.

Обязать Акционерное общество «Калининградский янтарный комбинат» в течение месяца после вступления данного решения в законную силу перечислить на расчётный счет общества с ограниченной ответственностью «Типлекс» денежные средства в размере 33 497 621 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                              И. Л. Гурьева