﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А46-14638/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 мая 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Щанкиной А.В.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                              Севастьяновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска на решение от 10.12.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.)и постановление от 11.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Иванова Н.Е., Лотов А.Н., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-14638/2020 по заявлению индивидуального предпринимателя Юдина Анатолия Геннадьевича (г. Омск, ИНН 550608238281, ОГРНИП 304550634100421) к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (644099, г. Омск, ул. Гагарина, д. 32 , корп. 1, ИНН 5503031117, ОГРН 1025500761142) о признании незаконным решения в виде отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Третьи лица, участвующие в деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Баландин В.А.) в заседании участвовали представители: 

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - Бусс  С.А. по доверенности от 16.02.2021, представлено служебное удостоверение, диплом, 

от индивидуального предпринимателя Юдина Анатолия Геннадьевича - Маркелова И.В. по доверенности от 27.01.2021.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Юдин Анатолий Геннадьевич (далее - ИП Юдин А.Г. заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным и отмене решения заинтересованного лица об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выразившегося в ответе от 21.07.2020     № Исх-ОГ-ДАГ/07-01/1510, обязании заинтересованного лица в срок не более чем тридцать дней принять решение об определении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:40940 хранение автотранспорта (код 2.7.1), магазины (код 4.4), автомобильные мойки (код 4.9.1.3), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), служебные гаражи (код 4.9), склады (код 6.9).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, третье лицо).

Решением от 10.12.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением 11.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены: признан незаконным и отменен отказ Департамента в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выраженный в ответе от 21.07.2020 № Исх-ОГ-ДАГ/07-01/1510, Департамент обязан в срок не более чем тридцать дней принять решение об определении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:40940 хранение автотранспорта (код 2.7.1), магазины (код 4.4), автомобильные мойки (код 4.9.1.3), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), служебные гаражи (код 4.9), склады (код 6.9); с Департамента в пользу предпринимателя взыскано 300 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с приятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: условиями договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор обязан не изменять вид разрешенного использования земельного участка; в заявлении предпринимателем указаны виды разрешенного использования земельного участка, не имеющие отношения к объекту недвижимости, факт указания видов разрешенного использования в Правилах землепользования и застройки города Омска не подтверждает право арендатора на их изменение; судами нарушены статьи 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не учтены разъяснения постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.06.2013 № 1756/13, пункта 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, аналогичная правовая позиция применена в деле № А46-11376/2020.

В судебном заседании представитель кассатора полностью поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить. 

В судебном заседании в порядке отзыва на кассационную жалобу предприниматель указал, что текст договора аренды земельного участка от 11.05.2017 № Д-О-14-65 запрета на изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка не содержит, требование о получении разрешения на строительство для здания, возведенного более восьми лет назад представляется неправомерным и имеет признаки злоупотребления правом со стороны заинтересованного лица; изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка не может повлиять на факт владения заявителем объектом недвижимости, в связи с чем оснований для применения иного порядка заключения договора аренды не имеется; приведенная кассатором практика не является аналогичной спору по настоящему делу.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ИП Юдин А.Г. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:120305:3737 - здания по адресу: г. Омск, ул. 5-я Кордная, дом 65А, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120305:40940.

Земельный участок используется предпринимателем на праве аренды по договору от 11.05.2017 № Д-О-14-165 (далее - договор), заключенному с Департаментом имущественных отношений.

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 11.05.2017 № Д-О-14-165 цель использования участка - эксплуатация объекта недвижимости.

Разрешенное использование: промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон (пункт 1.5 договора).

По заявлению ИП Юдина А.Г. от 20.06.2020 Департаментом был изменен вид разрешенного использования с «промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон» на «гараж-стоянка».

ИП Юдин А.Г. 29.06.2020 обратился в Департамент с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку в настоящее время строение фактически используется для осуществления следующих видов деятельности: хранение автотранспорта, магазины, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, служебные гаражи, склады.

Решением Департамента от 21.07.2020 № ИсхОГ-ДАГ/07-01/1510  отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В качестве обоснования отказа указано, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:40940, площадью 4 349 кв. м, имеет вид разрешенного использования «гаражи-стоянки: наземные многоэтажные, подземные». В соответствии с договором аренды от 11.05.2017 № Д-О-14-165 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения, указанный земельный участок предоставлен в аренду ИП Юдину А.Г. с целью эксплуатации объекта недвижимости, расположенного в границах указанного земельного участка - нежилого здания (гараж-стоянка) площадью 1 188,3 кв. м, принадлежащего ИП Юдину А.Г. на праве собственности. Департамент указал, что условиями договора аренды земельного участка от 11.05.2017 № Д-О-14-165 предусмотрено, что арендатор обязан не изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка. Действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка влекут за собой изменение существенных условий договора аренды земельного участка, что лишает договор юридической силы.

Полагая, что отказ Департамента, изложенный в письме от 21.07.2020   № Исх-ОГ-ДАГ/07-01/1510, является незаконным и нарушающим права и законные интересы, ИП Юдин А.Г. обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями о признании отказа незаконным, отмене решения об отказе, обязании Департамента в срок не более чем тридцать дней принять решение об определении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:40940 хранение автотранспорта (код 2.7.1), магазины (код 4.4), автомобильные мойки (код 4.9.1.3), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), служебные гаражи (код 4.9), склады (код 6.9).

Руководствуясь статьями 65, 67, 68, 71, 198, 200 АПК РФ, статьями 1, 7, 39.1, 39.6, 39.20, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 8, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденными решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, установив, что в силу статьи 37 ГрК РФ основные виды разрешенного использования правообладателями объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований, осуществляемые предпринимателем фактические виды деятельности являются основными видами разрешенного использования в территориальной зоне П3, испрашиваемый вид разрешенного использования спорного земельного участка соответствует функциональному назначению принадлежащему предпринимателю на праве собственности объекта недвижимости и не нарушает ни частных, ни публичных интересов, спорный участок предоставлялся для целей эксплуатации объекта недвижимости и без проведения торгов, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Департамента нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, лишает ИП Юдина А.Г. права использовать принадлежащее ему недвижимое имущество по своему усмотрению с учетом установленной в договоре от 11.05.2017 № Д-О-14-165 цели использования земельного участка - эксплуатации объекта недвижимости, в связи с чем признали заявление подлежащим удовлетворению.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Из положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Статьями 1, 37 ГрК РФ предусмотрено, что градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая предоставление спорного земельного участка в аренду для целей эксплуатации принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости без проведения торгов, расположение участка в территориальной зоне П3, предполагающей в качестве основного вида деятельности испрашиваемые заявителем виды разрешенного использования – хранение автотранспорта, магазины, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, служебные гаражи, склады, отсутствие в договоре аренды условия об обязанности арендатора не изменять вид разрешенного использования, правовую возможность правообладателю объекта капитального строительства выбирать вид разрешенного использования любой из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием и, как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о незаконности отказа Департамента в изменении вида разрешенного использования. 

Выводы судов соответствуют положениям статьи 37 ГрК РФ. 

Судами правомерно установлено, что доводы Департамента о том, что условиями договора аренды предпринимателю запрещено изменять вид разрешенного использования, не соответствуют фактическим условиям договора: пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением, а целью договора является эксплуатация объекта недвижимости. 

Суды обоснованно указали, что, эксплуатируя объект недвижимости в соответствии с действующим гражданским законодательством, ИП Юдин А.Г. имеет право арендовать спорный земельный участок и менять его разрешенное использование в пределах, установленных земельным законодательством.

Поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание гараж-стоянка, площадью 1 188,3 кв. м, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, и без проведения торгов, осуществляемые предпринимателем виды деятельности являются основными видами разрешенного использования в территориальной зоне П3, следовательно  вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в соответствие с осуществляемой хозяйственной деятельностью.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в              постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 29.05.2012 № 13016/11, в соответствии с которой пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. По смыслу указанной правовой нормы установлен общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

При установленных обстоятельствах, оцененных в совокупности и взаимной связи, суды правомерно признали оспариваемый отказ незаконным, в связи с чем у судов первой и апелляционной инстанций имелись основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы Департамента о том, что условиями договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор обязан не изменять вид разрешенного использования земельного участка, о том, что в заявлении предпринимателем указаны виды разрешенного использования земельного участка, не имеющие отношения к объекту недвижимости, не соответствуют условиям договора и фактическим обстоятельствам дела, в силу чего подлежат отклонению судом округа.

Доводы кассатора о том, что факт указания видов разрешенного использования в Правилах землепользования и застройки города Омска не подтверждает право арендатора на их изменение, о нарушении судами статей 39.3, 39.6 ЗК РФ, разъяснений постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, пункта 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018 подлежат отклонению судом округа как основанные на неверном толковании норм материального права.

Позиция, изложенная в постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, касается ситуации изменения вила разрешенного использования при предоставлении земельного участка для целей строительства, поэтому в настоящем случае не применима. 

Доводы кассатора о нарушении судами пункта 3 Обзора судебной практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее – Обзор от 14.11.2018), подлежат отклонению судом округа на основании следующего. 

Как изложено в пункте 3 Обзора от 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

В рассмотренной Верховным Судом ситуации земельный участок предоставлялся арендатору по договору для определенного вида использования – для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения, поэтому попытка арендатора изменить вид разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство была истолкована как нарушающая установленные законом правила предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В настоящем случае по условиям договора аренды предпринимателю был предоставлен земельный участок для целей – эксплуатация объекта недвижимости, при этом изначально установленный вид разрешенного использования участка – «промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон» по заявлению предпринимателя в июне 2020 года изменен на «гараж-стоянка». 

Изменение вида разрешенного использования с «гараж-стоянка» на «хранение автотранспорта, магазины, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, служебные гаражи, склады» при предоставлении участка в аренду для целей эксплуатации объекта не может быть квалифицировано как направленное на использование арендуемого земельного участка иным образом, нежели изначально установленный в договоре аренды, поэтому позиция, изложенная в пункте 3 Обзора от 14.11.2018, в данном случае не применима. 

В настоящем случае при волеизъявлении арендатора на изменение вида разрешенного использования судами правомерно не установлено нарушение правил предоставления участков из публичной собственности. 

Ссылки Департамента на дело № А46-11376/2020 отклоняется судом округа с учетом иных фактических обстоятельств указанного дела, а именно предоставления земельного участка для целей завершения строительства и фактического прекращения арендных правоотношений. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены                              на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений при рассмотрении дела судами норм материального                         и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта,                             не установлено.

Поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривался.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 

 

постановил:

решение от 10.12.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 11.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-14638/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     А.В. Щанкина

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

                                                                            М.А. Севастьянова