АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-16219/2016

г.Чита

11 мая 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 мая 2017 года

Решение изготовлено в полном объёме 11 мая 2017 года

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи А.А. Артемьевой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.Н. Кузнецовой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

администрации муниципального района "Читинский район" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Атриум плюс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 580 536 рублей 67 копеек

при участии в судебном заседании:

от ответчика - ФИО1, представителя по доверенности от 09.12.2016;

от истца – представитель не явился.

Администрация муниципального района  "Читинский район" (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Атриум плюс" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.06.2013 №2799 за период с 01.10.2015 по 29.06.2016 в размере 227 461 рубля 60 копеек, пени в размере 20 671 рубля 63 копеек за период с 16.12.2015 по 15.11.2016.

Определением суда от 08.12.2016 рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 06.02.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования в части долга по арендной плате до 531 802 рублей 51 копейки за период с 01.10.2015 по 29.06.2016, пени до 48 734 рублей 16 копеек за период с 16.12.2015 по 15.11.2016.

Уточнение иска принято судом протокольным определением от 06.03.2017.

Ответчик требования истца не признал, согласно расчету ответчика долг по арендной плате за спорный период составляет 49 345 рублей 29 копеек, пени 4 228 рублей 38 копеек.

В судебном заседании, назначенном на 24.04.2017, объявлялся перерыв до 10-00 02.05.2017.

Информация об объявленном перерыве размещена на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети интернет и на официальном сайте суда в сети интернет.

Дело рассмотрено в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления администрации муниципального района «Читинский район» №2008 от 13.06.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор №2799 от 13.06.2013 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 75:22:170141:28, относящийся к землям населенных пунктов, площадью 0,7965 га, расположенный по адресу: 

<

...>.

Участок предоставлен для размещения сельскохозяйственного рынка.

Срок действия договора аренды определен в пункте 2.1 договора на три года. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 12.09.2013.

Порядок начисления и уплаты арендных платежей согласован сторонами в разделе 3 договора.

Расчет арендной платы произведен на основании Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо находящихся в муниципальной собственности муниципального района «Читинский район» на территории муниципального района «Читинский район», утвержденного решением Совета муниципального района «Читинский район» №310 от 24.05.2012 (далее – Порядок определения размера арендной платы за земли) л.д.28-30.

Согласно пункту 2.1 порядка размер арендной платы определяется по следующей формуле:

АП = КС * К, где:

АП – размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС – кадастровая стоимость земельного участка;

К – коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок.

Коэффициенты для расчета арендной платы являются приложением №1 к Порядку определения размера арендной платы за земли.

Решением Совета муниципального района «Читинский район» №161 от 11.06.2015 коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки изложены в новой редакции и подлежат применению с 01.01.2015 (л.д.31).

При заключении договора размер арендной платы был определен на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 912 658 рублей 45 копеек и коэффициента 0,20 (земли под объекты торговли).

Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края №6/НПА от 10.12.2014 с 01.01.2015 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края (л.д.57-60).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 75:22:170141:28 составила 10 462 824 рубля.

Постановлением администрации сельского поселения «Смоленское» №218 от 07.04.2014 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 75:22:170141:28 с «для размещения сельскохозяйственного рынка» на «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (л.д.72).

Сведения об установленном виде разрешенного использования и кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости (кадастровая справка л.д.75-76).

17.05.2016 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому внесли изменения пункт 1.4 договора по виду разрешенного использования (л.д.27).

На основании договора купли-продажи №141/16 от 17.06.2016 общество приобрело спорный земельный участок в собственность, о чем в ЕГРП 30.06.2016 была внесена запись регистрации права (л.д.55).

Истец произвел расчет арендной платы за пользование земельным участком с 01.10.2015 (с 4 квартала 2015) по 29.06.2016 (до даты государственной регистрации права собственности) следующим образом (расчет л.д.52-53).

С 01.10.2015 по 16.05.2016 расчет арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 10 462 824 рубля с применением коэффициента 0,08.

С 17 05.2016 (дата заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды) по 29.06.2016 (до даты государственной регистрации права собственности на участок) истец использует кадастровую стоимость 4 386 245 рублей 85 копеек с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка.

По расчетам истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 29.06.2016 в размере 531 802 рубля 51 копейка.

Арендные платежи уплачиваются ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

За просрочку оплаты арендных платежей истец начислил пени в сумме 48 734 рубля 16 копеек за период с 16.12.2015 по 15.11.2016.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания для возникновения обязательств статья 307 ГК РФ определяет договоры и сделки.

По настоящему делу между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из договора аренды, предусмотренного нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 611 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На дату заключения договора права на земельный участок с кадастровым номером 75:22:170141:28 были не зарегистрированы.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральными законами не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. 

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Таким образом, администрация муниципального района «Читинский район» является надлежащим истцом по заявленному иску.

В соответствии со статьей 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 1.7 договор аренды является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Основанием для возникновения разногласий послужило применение сторонами при определении размера арендной платы различной кадастровой стоимости земельного участка.

Истец определяет размер арендной платы с 01.10.2015 по 16.05.2016 исходя из кадастровой стоимости 10 462 824 рубля, а после заключения сторонами дополнительного соглашения иной кадастровой стоимости с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Ответчик же рассчитывает арендную плату в спорный период с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка.

В спорной ситуации суд принимает позицию ответчика в силу следующего.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществлено в установленном законом порядке на основании постановления администрации сельского поселения «Смоленское» от 07.04.2014 №218. Последующее изменение кадастровой стоимости земельного участка связано с применением удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

Указанное постановление не оспорено и является действующим. Постановление принято администрацией сельского поселения после объявления публичных слушаний (публикация в Вестнике Читинского района – официальном приложении к газете «Ингода» от 13.03.2014).

Согласно пункту 3.7 договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке на основании нормативных актов РФ, Забайкальского края и муниципального района «Читинский район» об изменении размера арендной платы (механизма ее исчисления) без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор и подлежит обязательной уплате в каждом случае изменения арендной платы.

Изменение размера кадастровой стоимости земельного участка связано с изменением вида его разрешенного использования (с применением соответствующего удельного показателя, утвержденного в установленном порядке). Доказательств несоответствия вида разрешенного использования фактическому использованию земельного участка истец не представил.

Таким образом, начиная с 07.04.2014 расчет арендной платы должен производиться исходя из кадастровой стоимости, соответствующей измененному виду разрешенного использования.

При этом заключение либо незаключение между сторонами соглашения к договору об изменении вида разрешенного использования правового значения не имеет.

С учетом изложенного размер годовой арендной платы за спорный период определяется следующим образом:

4 386 245,86руб. (кадастровая стоимость с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка) * 0,015 (расчетный коэффициент для категории земли п.4.4 в приложении к решению №161 от 11.06.2015 л.д.31) = 65 793,69руб.

За период с 16.12.2015 по 29.06.2016 размер арендной платы составит 49 345 рублей 29 копеек, в том числе: 

за 4 квартал 2015 – 16 448 рублей 43 копейки;

за 1 квартал 2016 – 16 448 рублей 43 копейки;

за 3 квартал 2016 (с 01.04.2016 по 29.06.2016) – 16 448 рублей 43 копейки.

В соответствии с пунктом 3.6 договора обязанность по внесению платы за указанный период наступила, соответственно, 15.12.2015, 15.03.2016 и 15.06.2016.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Доказательств оплаты арендных платежей в установленный договором срок материалы дела не содержат.

Требование истца о взыскании долга является обоснованным и подлежит удовлетворению частично в сумме, определенной судом.

Истец заявил о взыскании пени за просрочку оплаты арендных платежей.

В статье 329 ГК РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе и неустойка (пени).

По правилам статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

На основании изложенного, соглашение сторон о размере и порядке начисления пени, изложенное в пункте 6.2 договора, соответствует требованиям гражданского законодательства.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено начисление пени в случае просрочки внесения арендных платежей в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Учитывая, что судом произведен перерасчет арендной платы, подлежит изменению и сумма пени за просрочку оплаты.

Дата начисления пени определяется после истечения срока, установленного договором об оплате ежеквартальных арендных платежей.

Размер пени определяется с учетом ставок Банка России, действующих в соответствующие периоды.

За заявленный истцом период с 16.12.2015 по 15.11.2016 общий размер пени по расчетам суда составляет 4 228 рублей 05 копеек.

Требования истца в части пени подлежат удовлетворению частично в сумме, определенной судом.

В остальной части иска надлежит отказать.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ. 

Ответчик не относится к числу лиц, освобожденных от уплаты государственной пошлины, перечень которых установлен в статье 333.37 Налогового кодекса РФ.

Учитывая, что требования истца удовлетворены на 9,23%, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета в сумме 1 348 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атриум плюс» в пользу администрации муниципального района «Читинский район» долг в сумме 49 345 рублей 29 копеек, пени в сумме 4 228 рублей 05 копеек, всего – 53 573 рубля 34 копейки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атриум плюс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 348 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья                                                                                               А.А. Артемьева