АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-65955/2019

18 августа 2021 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 18 августа 2021 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Н. Федоровой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы дела №А60-65955/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ФИО2 

о взыскании 14417183 руб. 90 коп.,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО3, общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Строй-Проект» (ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО4, представитель по доверенности от 11.09.2020,

от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности от 10.12.2020,

 от третьих лиц: не явился, извещен.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

ООО "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании 14417183 руб. 90 коп. убытков.

Исследовав материалы дела, суд, руководствуясь положениями ст. 51  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пришел к выводу о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3. 

Ответчик ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Строй-Проект» (ИНН 

<

***>). Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик ходатайствовал о назначении судебной оценочной экспертизы. Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Ответчик представил в материалы дела отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Истец в порядке ст. 41, 49 АПК РФ уточнил исковые требования в связи с тем, что в  первоначальном тексте искового заявления имелись  ошибки в части указания количества договоров купли-продажи с занижением стоимости, которые в том числе влияют на определение суммы исковых требований. Кроме того, вступило в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.03.2020 по делу № А60-17494/2019, в соответствии с резолютивной частью 10 (десять) квартир ООО СК «СТРОЙ-ПРОЕКТ» обязано вернуть, в натуре, в собственность ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ». В связи с чем  истец просил  принять следующее уточнение исковых требований.

Требования о взыскании убытков основаны на том, что ответчиком совершены следующие сделки:

- 33 квартиры по договорам купли-продажи проданы в пользу ООО «СК СТРОЙ-ПРОЕКТ» и физических лиц, при  этом общая сумма занижения стоимости по сравнения с рыночной составила 10133041 руб. 30 коп., согласно приложенному расчету исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.49 АПК РФ, истец просил взыскать с ФИО2 в пользу ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» убытки в размере 10133041 руб. 30 коп.

Заявление принято к рассмотрению.

№

кв

эт

S

кв/м

покупатель

дата договора

стоимость по договору

рыночная стоимость

разница

1

1

1

26,4

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1188000,00

1432041,60

244041,60

2

7

1

37,6

ФИО6, ФИО7

31.01.2019

1893600,00

2039574,40

145974,40

3

12

1

26,7

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1201500,00

1448314,80

246814,80

4

13

2

26,1

ФИО8

04.02.2019

1184000,00

1415768,40

231768,40

5

20

2

37,3

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1752750,00

2023301,20

270551,20

6

26

3

26,5

ФИО9

08.02.2019

1040000,00

1437466,00

397466,00

7

29

3

37,5

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1761750,00

2034150,00

272400,00

8

31

3

37,5

ФИО10,ФИО11

31.01.2019

1893600,00

2034150,00

140550,00

9

32

3

37,3

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1752250,00

2023301,20

271051,20

10

33

3

40,9

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1914750,00

2272444,90

357694,90

11

44

4

37,4

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1757250,00

2028725,60

271475,60

12

53

5

37,1

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1743 750,00

2012452,40

268702,40

13

56

5

37,5

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1761750,00

2034150,00

272400,00

14

68

6

37,5

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1761750,00

2034150,00

272400,00

15

69

6

40,7

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

06.02.2019

1694000,00

2261332,70

567332,70

16

77

7

38,1

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1788750,00

2066696,40

277946,40

17

88

8

40,9

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

06.02.2019

1702000,00

2272444,90

570444,90

18

89

8

37,4

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1757250,00

2028725,60

271475,60

19

91

8

37,4

ФИО12

08.02.2019

1893600,00

2028725,60

135125,60

20

93

8

40,8

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1910250,00

2266888,80

356638,80

21

101

9

37,4

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

06.02.2019

1562000,00

2028725,60

466725,60

22

104

9

37,4

ООО СК"СТРОЙ-ПРОЕКТ"

06.02.2019

1562000,00

2028725,60

466725,60

23

113

10

37,2

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1748250,00

2017876,80

269626,80

24

116

10

37,3

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

06.02.2019

1558000,00

2023301,20

465301,20

25

122

11

26,3

ФИО13

06.02.2019

1168000,00

1426617,20

258617,20

26

123

11

42,7

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

2045250,00

2372454,70

327204,70

27

128

11

37,6

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1766250,00

2039574,40

273324,40

28

129

11

40,9

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

06.02.2019

1702000,00

2272444,90

570444,90

29

131

11

26,6

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

06.02.2019

1180000,00

1442890,40

262890,40

30

133

12

26,5

ФИО13

06.02.2019

1166000,00

1437466,00

271466,00

31

134

12

26,4

ФИО13

06.02.2019

1168000,00

1432041,60

264041,60

32

140

12

37,3

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1748250,00

2023301,20

275051,20

33

144

12

26,3

ООО СК "СТРОЙ-ПРОЕКТ"

26.02.2019

1307250,00

1426617,20

119367,20

Всего: 10133041 руб. 30 коп.

В ходе рассмотрения дела возникла необходимость определения рыночной стоимости объектов недвижимости (квартир), расположенных по адресу: город Арамиль, Сысертского района, Свердловской области, улица Космонавтов, 15 на дату февраль 2019 года, поскольку в материалах дела имеются два отчета об оценке рыночной стоимости, представленных истцом и ответчиком, выводы которых не совпадают и противоречат друг другу.

Кроме того, в материалы дела представлена рецензия на отчет об оценке рыночной стоимости, представленный истцом, согласно которой при проведении оценки специалистом были нарушены нормы законодательства об оценочной деятельности, в частности:

-отсутствует описание жилого дома, в котором расположены оцениваемые квартиры;

-отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, в частности, анализ рынка проведен некорректно: специалистом проведен анализ рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбург, а объекты оценки расположены в г. Арамиль; также на стр. 5 отчёта указано, что оценщик использует результаты натурного осмотра имущества, а на стр. 8 отчета написано, что осмотр не производился;

-отсутствуют сведения о независимости юридического лица и оценщика в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

-отсутствует описание процедуры согласования результатов оценки и др.

При этом истец основывает свои требования, опираясь именно на представленный им в материалы дела отчет, иных доказательств размера причиненного ущерба истцом не представлено, в связи, с чем корректная оценка рыночной стоимости указанной недвижимости  имеет ключевое значение для правильного и полного рассмотрения настоящего дела.

Определением от 06.07.2020 суд приостановил производство по делу №А60-65955/2019  на срок проведения судебной  экспертизы. Назначил проведение судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости (квартир), расположенных по адресу: город Арамиль, Сысертского района, Свердловской области, улица Космонавтов, 15,  на дату февраль 2019 года (дата соответствующего договора купли-продажи квартиры). Поручил проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» эксперту ФИО14.

Определением от 30.10.2020 суд возобновил  производство по делу №А60-65955/2019.

Истец ходатайствовал об уточнении исковых требований, настаивая на взыскании с ответчика 6648505 руб. 60 коп. убытков. Ходатайство удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец ходатайствовал о приобщении к материалам дела объяснений. Ходатайство удовлетворено.

Ответчик завил о вызове в судебное заседание и допросе в качестве свидетеля ФИО15 Суд удовлетворил ходатайство.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен гражданин ФИО15 Свидетель предупрежден судом об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний и за дачу заведомо ложных показаний. Показания свидетеля зафиксированы в аудиопротоколе судебного заседания.

Ответчик заявил о вызове в судебное заседание эксперта ФИО14. Ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта судом рассмотрено и удовлетворено.

Суд заслушал эксперта ФИО14

Ответчик ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора. 

В связи с чем, суд предложил сторонам обсудить возможность урегулирования возникшего спора путем заключения мирового соглашения, урегулирования спора во внесудебном порядке, прохождения процедуры медиации. 

Истец и ответчик ходатайствовали об отложении судебного заседания для целей урегулирования спора во внесудебном порядке и обсуждения вопроса заключения мирового соглашения.

16.02.2021, 17.02.2021 от истца и ответчика поступили ходатайства об отложении судебного заседания для целей урегулирования спора во внесудебном порядке и обсуждения вопроса заключения мирового соглашения.

От истца 14.04.2021 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, в котором истец указал, что 19.01.2021 между ФИО2, ФИО3 и АНО ОСУГ УЦМ заключено соглашение о проведении процедуры медиации №1/2021.

От ответчика 14.04.2021 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Ответчик заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. 

Суд рассмотрел заявленное ходатайство и отказал в его удовлетворении в связи со следующим. По существу ответчик выражает своё несогласие с выводами судебной экспертизы. В то же время несогласие с выводами не свидетельствует о недостоверности заключения судебной экспертизы и о наличии условий, необходимых для назначения повторной экспертизы в силу ст. 87 АПК РФ.

Учитывая изложенное, заключение эксперта  оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении  отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения. Данный документ является полным и ясным, не содержит противоречивых выводов, сомнения в его обоснованности отсутствуют.

Заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования стандартами и методиками.

Суд отказал ответчику в  удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Ответчик представил в материалы дела отзыв.

Истец представил возражение на отзыв.

Ответчик представил дополнительные пояснения.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

с 2016 года ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» осуществляло строительство объекта: «1-секционный 12-этажный многоквартирный жилой дом» на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке по адресу: 

<

...>.

С 27.01.2017 руководителем ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» являлся ФИО2, что подтверждается протоколом № 4 от 27.01.2017.

ФИО2 также принадлежит доля в уставном капитале ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» в размере 26,7%.

Вторым участником с долей 73,3% является ФИО3 

Кроме того, в соответствии с уставом  с 29.12.2015  в ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» сформирован Совет директоров, что подтверждается протоколом №1 общего собрания участников от 29.12.2015 и протоколом №5/1 внеочередного общего собрания участников от 25.05.2017. 

24.12.2018  строительство объекта было завершено, что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию от 24.12.2018. 

24.01.2019 ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» зарегистрировало право собственности на оставшиеся 76 квартиры в построенном объекте.

В период с 31.01.2019   по 26.02.2019   ФИО2 как руководитель ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» продал по договорам купли-продажи 69 квартир в пользу физических и юридических лиц, при этом ФИО2 не уведомлял Совет директоров или участников общества о намерении совершить указанные сделки и соответственно данные сделки не одобрялись никакими органами управления общества. 

Из проданных 69 квартир 35 квартир проданы в ООО «СК СТРОЙ-ПРОЕКТ» (ИНН 

<

***>), которое является полностью зависимым и подконтрольным ФИО2 лицом, т.к. ФИО2 является 100% участником данной компании, что подтверждается выпиской ЕГРЮЛ.

Менее чем за 1 месяц в собственности ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» из 69 квартир осталось только 7 квартир.

22.02.2019 участник ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» ФИО3 направил ФИО2 запрос о предоставлении документов, касающихся финансово-хозяйственной деятельности общества.   Указанный запрос был оставлен без ответа, что подтверждается решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2019 по делу №А60-15127/2019.

25.02.2019 второй участник ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» ФИО3 обратился в Росреестр с заявлением-возражением по поводу возможной регистрации перехода права собственности на квартиры ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» с целью защиты интересов компании от незаконного вывода активов. 

10.04.2019 на общем собрании участников ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ», проведенном по требованию участника ФИО3,  прекращены полномочия ФИО2, новым руководителем назначен ФИО16, что подтверждается протоколом от 10.04.2019. 

До 27.06.2019 ФИО2 уклонялся от передачи документации общества  новому руководителю, что подтверждается запросом от 25.04.2019, повторным запросом от 10.06.2019, повторным запросом от 17.06.2019, а также решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2019 по делу №А60-15127/2019.

27.06.2019 ФИО2 ФИО16 частично передана документация общества, в том числе договоры купли-продажи квартир, что подтверждается актом приема-передачи документов от 27.06.2019. 

25.07.2019 ФИО16 в результате анализа предоставленной документации компании и на основании отчета ООО «РОСОЦЕНКА» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №2019-10-7 от 25.10.2019 установлено, что из 67 из 69 квартир проданы ФИО2 по ценам ниже рыночных, при  этом:

-общая сумма занижения стоимости квартир составила 25421355,60 руб.;

-из них разница в стоимости 17 квартир, проданных в ООО "ТРИТОЧКИ" составила 11004171,70 руб.;

-из них разница в стоимости 50 квартир, проданных в ООО "СК СТРОЙ-ПРОЕКТ" и физлицам составила 14417183,90 руб.

В этот же период времени 2 квартиры проданы ФИО2 по более высоким ценам, что свидетельствует о реальном уровне рыночных цен:

-квартира №120 площадью 26,6кв.м. продана по цене 1539200 руб., что составляет 57864 руб./кв.м.;

-квартира №142 площадью 43,4кв.м. продана по цене 2312500 руб., что составляет 53283 руб./кв.м.

Таким образом, 50 квартир были проданы ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» в лице ФИО2 в общей сумме на 14417183,90 руб. менее их рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.03.2020 по делу № А60-17494/2019 признаны недействительными договоры купли-продажи и акты зачета взаимных требований, заключенные между ООО СК «Строй-Проект» и ООО «Маршалгенстрой». Указанным решением были признаны недействительными 35 договоров купли-продажи квартир, применены последствия недействительности - на общество СК «Строй-Проект» была возложена обязанность вернуть в собственность общества с ограниченной ответственностью «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» 10 (десять) объектов недвижимости, а в отношении реализованных объектов недвижимости, общество СК «Строй-Проект» должно было компенсировать стоимость отчужденных объектов недвижимости по цене, определенной признанными недействительными договорами. 

Учитывая, что квартиры отчуждались ФИО2 в пользу аффилированной компании по существенно заниженной цене и в результате такого неправомерного поведения общество «Маршалгенстрой» недополучило значительную сумму денежных средств, истец вынужден был обратиться к ответчику за взысканием убытков в рамках настоящего дела.

Фактическая стоимость квартир не определялась в рамках дела № А60-17494/2019.

С целью определения фактической стоимости отчужденных квартир, в рамках настоящего дела была проведена судебная экспертиза.

В соответствии с экспертным заключением от 24.09.2020 № 47, подготовленным экспертом ФИО14, была установлена разница между фактической стоимостью квартир, и ценой, определенной признанными недействительными договорами, которая составила от 64950 руб. до 600997  руб.  20 коп.

Таким образом, в результате недействительных сделок общество «Маршалгенстрой» недополучило 6648505 руб.  60 коп.

Истец сделал заявление об уменьшении размера исковых требований до указанной суммы. Заявление истца принято к рассмотрению в соответствии со ст. 41, 49 АПК РФ.

Учитывая, что ФИО2 фактически совершил сделки сам с собой без фактической оплаты, ответчик  неправомерно обосновывает указанную разницу в цене рамками обычного торга, так как вышеуказанная выгода с сумме 6648505 руб.  60 коп. была получена ФИО2 в ущерб интересам ООО «Маршалгенстрой», что не отвечает требованиям ст. 53 ГК РФ, в соответствии с которой единоличный исполнительный орган должен действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

Из заключения эксперта и его допроса  в судебном заседании  следует, что экспертом был произведен анализ предложений по продаже квартир, расположенных в г. Арамиле, сопоставимых по основным ценообразующим параметрам с объектами оценки.  Предложения о продаже сопоставимых объектов - студий, 1-комнатных, 2-комнатных квартир, по состоянию на дату оценки, публикуемых в доступных источниках информации (https://ruads.org/). Экспертом подбирались аналоги в многоэтажных жилых домах современных годов постройки. Аналоги были проанализированы по данным сайта https://ruads.org/, так как в данных объявлениях возможно определить качество отделки (по фотографиям), наличие/отсутствие балкона/лоджии, тип санузла, так как данные параметры являются основными из ценообразующих параметров. Количество подобранных аналогов достаточно для проведения оценки.  Согласно п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Однако в п. 22 ФСО № 7 указано, что для сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются определенные элементы сравнения. Таким образом,  в ФСО №7 прямо указано на то, что объекты-аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям. Эксперт по выявленным отличиям ввел корректировки, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Важно отметить, что подбор аналогов осуществляется по характеристикам, а не по ценовым показателям, согласно п. 10 ФСО № 1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, а согласно п. 226  ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. И все объекты - аналоги подбираются по характеристикам наиболее близким к объекту исследования, а не по стоимости аналогов относительно друг друга. В целях выявления аналогов исследуемого объекта экспертом проведен анализ данных, публикуемых в следующих средствах массовой информации г. Арамиль: https://ruads.org/ - сайт Архив бесплатных объявлений. Правила отбора аналогов (квартира-студия): местоположение: г. Арамиль; площадь: до 50 кв.м. Правила отбора аналогов (1-комнатная квартира):  местоположение: г. Арамиль;  площадь: от 30 до 50 кв.м.; материал стен здания: кирпич, монолит.  Правила отбора аналогов (2-комнатная квартира):  местоположение: г. Арамиль; площадь: от 30 до 65 кв.м.  Физическое состояние объектов-аналогов осуществлялось по фотографиям, представленными в объявлении и сайту Яндекс. Карты (https://yandex.ru/maps') Год постройки и материал стен объектов-аналогов уточнены на основании сайта https://www.reformagkh.ru/ и https://rosreestr.ru/.  Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость квартиры, является состояние здания, в котором она расположена. Данная поправка учитывает разницу в стоимости недвижимости в зависимости от конструктивных особенностей здания, в котором находится объект оценки, и периода его постройки - новое ли это строительство или старых годов постройки. Срок службы зданий ограничен. Так, приобретая помещение в новом здании, собственник будет эксплуатировать его значительно дольше, нежели помещение в здании старом. Таким образом, при совершении покупки потенциальный покупатель будет учитывать оставшийся срок службы здания, который зависит как от года постройки, так и от группы капитальности.

Экспертом произведена оценка результата исследования на соответствие рыночным показателям по исследуемым объектам.

В результате анализа рынка, к которому относятся объекты исследования, стоимость за 1 кв.м. сопоставимых квартир-студий варьируется от 40000 руб. до 47980 руб. Средняя цена 1 квадратного метра сопоставимых квартир составляет 45139 руб.

Стоимость за 1 кв.м. сопоставимых 1-комнатных квартир варьируется от 46548 руб.  до 61625 руб. Средняя цена 1 квадратного метра сопоставимых квартир составляет 55434 руб.

Стоимость за 1 кв.м. сопоставимых 2-комнатных квартир варьируется от 44444 руб.  до 56000 руб. Средняя цена 1 квадратного метра сопоставимых квартир составляет 50704 руб.

Необходимо отметить, что данный диапазон цен приведен без учета основных ценообразующих факторов (скидки к ценам предложений, этаж расположения, физические характеристики объекта, площадь, тип отделки и др.)

Стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости зависит от площади этой недвижимости. Корректировка на общую площадь учтена в заключении эксперта.

Экспертом был проанализирован данный фактор на основании данных стр. 196, таблицы 116 «Справочника Оценщика недвижимости - 2018. Квартиры», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (

<

...> год) под научным руководством ФИО17

Для объектов аналогов квартиры-студии: корректировка требуется для всех объектов-аналогов № 1-№ 3 в размере 1,07, так как площадь объектов исследования находится в диапазоне 

<

30 кв.м., а площадь объектов-аналогов находится в диапазоне 30-50 кв.м.

Для объектов аналогов однокомнатных квартир: корректировка не требуется, так как площадь объектов исследования и площадь объектов-аналогов находится в диапазоне 30-50 кв.м.

Для объектов аналогов двухкомнатных квартир: корректировка требуется для всех объектов-аналогов № 1, № 2 в размере 1,08, так как площадь объектов исследования находится в диапазоне от 30 до 50 кв.м., а площадь объектов-аналогов № 1 и № 2 находится в диапазоне 50-65 кв.м.

Экспертом принята корректировка в размере максимального значения из расширенного интервала -6,6% (0,934) для массового современного жилья, определенная на основании стр. 266 таблицы 198 «Справочника Оценщика недвижимости - 2018. Квартиры», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (

<

...> год) под научным руководством ФИО17

Таким образом, вся использованная для расчета информация подтверждена, расчеты проведены корректно, в соответствии с методологией оценки. Заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ и в соответствии с требованиями оценочного законодательства в части методологии оценки.

В соответствии с п.3 ст.53 ГК РФ генеральный директор общества обязан действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

В соответствии со ст.44 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»  в  случае нарушения этой обязанности генеральный директор должен возместить убытки, причиненные им юридическому лицу.

В соответствии с п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов управления юридического лица» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62)  единоличный исполнительный орган - генеральный директор, обязан действовать в интересах юридического лица добросовестно и разумно. В случае нарушения этой обязанности директор по требованию  юридического лица и (или) его учредителей (участников), которым законом предоставлено право на предъявление соответствующего требования, должен возместить убытки, причиненные юридическому лицу таким нарушением.

В соответствии с пп.5 п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62 недобросовестность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор знал или должен был знать о том, что его действия (бездействие) на момент их совершения не отвечали интересам юридического лица.

В соответствии с п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62  добросовестность и разумность при исполнении возложенных на директора обязанностей заключается в принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей деятельности, ради которых создано юридическое лицо. Арбитражным судам следует давать оценку тому, насколько совершение того или иного действия входило или должно было, учитывая обычные условия делового оборота, входить в круг обязанностей директора, в том числе с учетом масштабов деятельности  юридического лица, характера соответствующего действия и т.п.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания с генерального директора убытков необходимо наличие совокупности условий, включающей противоправность действий генерального директора, наличие причинной связи между действиями (бездействием) генерального директора и наступившими для общества неблагоприятными последствиями в виде убытков в доказанном размере.

В данном случае, имеется совокупность условий, необходимых и достаточных для взыскания с ответчика убытков:

Противоправность действий ФИО2

В соответствии с п. 28.13.3 устава ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ»  генеральный директор вправе совершать только после предварительного одобрения советом директоров общества следующие сделки, связанные с приобретением, отчуждением и возможностью отчуждения обществом любого недвижимого имущества, транспортных средств, дорожной и строительной техники, по распоряжению правами на недвижимое имущество независимо от суммы сделки.

Согласно п. 28.13.4 устава ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ»  сделки, совершенные единоличным  исполнительным органом за пределами полномочий, либо с их превышением являются недействительными. Единоличный исполнительный орган несет ответственность перед обществом за убытки, возникшие в связи с совершением указанных сделок.

В соответствии с п. 24.1.6 устава ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» к компетенции совета директоров общества относится принятие решения об одобрении совершения обществом сделок, совершение которых прямо или косвенно связано с возможностью отчуждения обществом имущества, имущественных прав и иных активов, а также переводом (перечислением) денежных средств на сумму, превышающую 100000  (сто тысяч) рублей, а также сделок, на которые распространяется порядок одобрения крупных сделок в соответствии с настоящим уставом и иных сделок, полномочия на совершение которых у единоличного исполнительного органа общества ограничены или их совершение поставлено в зависимость от предварительного одобрения советом директоров.

В данном случае, договоры купли-продажи квартир заключены в отношении объектов недвижимого имущества и на суммы, многократно превышающие 100000 руб. каждая.

Кроме того, при заключении договоров купли-продажи квартир в пользу ООО «СК СТРОЙ-ПРОЕКТ» у ФИО2 имелась заинтересованность, как члена Совета директоров ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ», так и единоличного исполнительного органа. Непосредственным выгодоприобретателем от указанных сделок и от занижения стоимости по ним является сам ФИО2

В соответствии со ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственность» сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

Таким образом, противоправность действий ФИО2 выразилась в том, что он совершил все вышеуказанные сделки купли-продажи квартир с нарушением требований ФЗ «Об общества с ограниченной ответственностью» и устава ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ», а именно без одобрения соответствующими органами управления обществом.

Доказанный размер убытков.

Убытки, т.е. неблагоприятные последствия для ООО «МАРШАЛЕНСТРОЙ»  заключаются в том, что ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» получило по сделкам встречное предоставление в объеме значительно меньшем, чем оно бы получило в результате совершения сделок по рыночным ценам. В подтверждение реальной рыночной стоимости квартир в момент совершения сделок истцом представлен отчет об оценке и в рамках настоящего дела проведена судебная экспертиза. В результате действий ФИО2, недвижимое имущество, имеющее рыночную стоимость многократно большую, чем определенная в договорах об отчуждении этого имущества, было утрачено. Равноценную компенсацию за утраченное имущество ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» не получило. Таким образом, истцу были причинены убытки в виде разницы между рыночной стоимостью отчужденного имущества и полученной за него оплатой.

Причинно-следственная связь между действиями ФИО2 и неблагоприятными последствиями.

Неблагоприятные последствия для общества наступили именно и исключительно в результате активных действий ФИО2 по заключению договоров купли-продажи. Со стороны ООО «МАРШАЛГЕНСТРОЙ» все договоры подписаны самим ФИО2

Иные обстоятельства, свидетельствующие о целенаправленном недобросовестном поведении ФИО2

Большая часть договоров купли-продажи совершена ФИО2 уже после того, как ему как руководителю поступил от участника ФИО3 запрос о предоставлении документации общества и требование о проведении общего собрания участников общества с вопросом о смене руководителя общества.

При совершении сделок купли-продажи ФИО2 не уведомлял органы управления общества о намерении совершить сделки, не созывал Совет директоров или общее собрание участников, скрывал от участников общества информацию о совершенных сделках, а позднее удерживал у себя документацию общества от передачи новому руководителю.

В рамках настоящего иска предъявлены убытки только от продажи квартир в пользу ООО «СК «СТРОЙ-ПРОЕКТ» и физических лиц.

Кроме того, отчуждение квартир происходило также в пользу ООО «ТРИТОЧКИ».  В отношении квартир, проданных в пользу ООО «ТРИТОЧКИ», истец  выбрал  иной способ защиты права - путем оспаривания сделок.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.03.2020 по делу № А60-17494/2019 было установлено противоправное поведение ФИО2, являющегося единоличным исполнительным органом истца и заключившего сделки с заинтересованностью в отсутствие необходимого одобрения. Заключение лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа, сделок с заинтересованностью при отсутствии их одобрения уполномоченным органом является основанием для взыскания с этого лица убытков. Таким образом, в силу закона и сложившейся судебной практики, ответственность за причиненные истцу убытки лежит на ответчике. При этом, в рамках дела № А60-17494/2019 было установлено только противоправное поведение ФИО2

Расходы по уплате государственной пошлине и оплате экспертизы распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  с  ФИО2 сумму убытков в сумме 6648505 руб. 60 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 56243 руб. и в возмещение расходов по опале судебной экспертизы 45000 руб. 00 коп.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  из федерального бюджета сумму 38843 руб. 00 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по чеку-ордеру от 19.11.2019, чек-ордер оставить в материалах дела.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЕ.Н. Федорова