ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-5287/2020

город Севастополь

23 мая 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2022

В полном объёме постановление изготовлено 23.05.2022

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А.,  

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния» - ФИО2, представитель по доверенности от 11.03.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании; ФИО3, представитель по доверенности от 21.01.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Правительства Севастополя, Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 20 декабря 2021 года по делу № А84-5287/2020

по иску Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды;

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния» к Государственному унитарному предприятию «Центр эффективного использования собственности города» о признании права пользования объектом аренды,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

Правительства Севастополя, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, общества с ограниченной ответственностью «Дельфиния», общества с ограниченной ответственностью «Стейк», общества с ограниченной ответственностью «Провинция», индивидуальных предпринимателей: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие «Центр эффективного использования собственности города» (далее - ГУП «ЦЭИСГ») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя к ООО «Страна Дельфиния» с исковыми требованиями (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о расторжении договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 года № 100А-16 заключённого между ГУП «ЦЭИСГ» и ООО «Страна Дельфиния»; обязании ООО «Страна Дельфиния» передать ГУП «ЦЭИСГ» по акту приёма-передачи комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно:

- часть здания лит. «А»: помещения № 1-1, с № 2-1 по № 2-2, с № 3-1 по № 3-5, с № 4-1 по № 4-4, № 5-1, с № 6-1 по № 6-3, с № 7-1 по № 7-7, с № 8-1 по № 8-5, общей площадью 248,9 кв.м.;

- двухэтажное здание литера «Б», б (кадастровый номер 91:03:001002:325) общей площадью 121,2 кв.м.;

-  кормокухня литера «В» общей площадью 17,9 кв.м.;

-  касса литера «Ж» площадью по наружным обмерам 1,5 кв.м.;

- сооружение бассейна литера № 8 (кадастровый номер 91:03:001002:342) общей площадью 1 275 кв.м., огражденное забором и воротами;

- сооружение бассейна литера № 9 (кадастровый номер 91:03:001002:343) общей площадью 188 кв.м.

Также ГУП «ЦЭИСГ» просило взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на 21.04.2021 года в сумме 6 352 686,01 рублей и 7 153 290,85 рублей неустойки, а всего 13 505 976,86 рублей.

Исковые требования ГУП «Центр эффективного использования собственности города» мотивированы систематическим нарушением со стороны ответчика обязательств, установленных договором аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 года № 100А-16, в части полного и своевременного внесения арендной платы.  

В ходе рассмотрения данного дела, ООО «Страна Дельфиния» обратилось со встречным иском о признании  права пользования на срок до 01.01.2024 года на основании договора аренды от 29.12.2016 года № 100А-16 комплексом зданий и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 20.12.2021 года по делу              № А84-5287/2020 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ГУП «Центр эффективного использования собственности города» и Правительство Севастополя обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных требований ГУП «ЦЭИСГ».

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, не дал им надлежащую правовую оценку, а также неправильно применил нормы материального права. 

Так, в апелляционных жалобах апеллянты указывают, что задолженность общества по арендной плате подтверждается находящимися в материалах дела актами сверки взаимных расчётов по арендной плате и по штрафным санкциям с их техническим расчётом. В нарушение условий договора аренды от 29.12.2016 года № 100А-16, ООО «Страна Дельфиния» не оплачивала арендную плату своевременно и в полном объёме, в связи с чем, за обществом образовалась задолженность в сумме 6 352 686,01 рублей.

Кроме того, ГУП «Центр эффективного использования собственности города» и Правительство Севастополя ссылаются на абзац 3 пункта 9.4 договора аренды от 29.12.2016 года № 100А-16, в соответствии с которым, даже в случае устранения арендатором нарушенных условий договора в установленный срок, арендодатель оставляет за собой право расторгнуть указанный договор в судебном порядке, в связи с чем, частичное или полное погашение имеющейся задолженности не влечёт за собой отмену принятого ГУП «Центр эффективного использования собственности города» решения о расторжении спорного договора с недобросовестным арендатором                     ООО «Страна Дельфиния».       

Выводы суда первой инстанции о том, что осуществленное арендодателем 05.08.2020 года (после направления 30.07.2020 года уведомления об отказе от договора) заключение с ответчиком дополнительного соглашения к договору свидетельствует о наличии воли арендодателя на сохранение договора в качестве действующего, как последней выраженной воли стороны правоотношений, по мнению апеллянтов, являются несостоятельными, поскольку заключение дополнительного соглашения к спорному договору является лишь выполнением подлежащего обязательному исполнению Постановления Правительства Севастополя № 110-ПП от 27.03.2020 «О первоочередных мерах поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (COVID-2019)» даже в случае окончания срока действия договора или его досрочного расторжения, не отменяющим при этом, сохранение воли арендодателя на расторжение договора аренды.

Также, податели апелляционных жалоб считают необоснованным снижение судом первой инстанции начисленной ответчику неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

ООО «Страна Дельфиния» представила отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по тем основаниям, что на момент принятия обжалуемого решения, у ответчика отсутствует основная задолженность по арендной плате, которая была погашена в ходе рассмотрения данного спора. Переплата в пользу истца по состоянию на 27.09.2021 года составляла 1 083 150,49 рублей.

По мнению ответчика, поскольку и после 21.08.2020 года (дата расторжения договора, по мнению истца) общество продолжает пользоваться спорным имуществом, учитывая дополнительное соглашение к спорному договору аренды об отсрочке уплаты арендной платы, данные обстоятельства свидетельствуют о сохранении между сторонами возникших арендных правоотношений. Прекращения договора аренды от 29.12.2016 года № 100А-16 не состоялось, он не расторгался и является действующим по настоящее время. Суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 333 ГК РФ и снизил размер неустойки до двукратной ключевой ставки Банка России, исчисленной от суммы обоснованно предъявленной истцом, с учётом постановления Правительства Севастополя от 10.12.2020 года № 650-ПП.   

  Правительство Севастополя обратилось с ходатайством о привлечении к участию в деле ООО «Биологическая станция» в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора, в связи с тем, что на исполнении в ФССП Севастополя находится исполнительное производство № 12495/19/92012-ИП от 08.08.2019 года, открытое на основании исполнительного листа № ФС 02558911 от 02.08.2019 года, о взыскании с ООО «Страна Дельфиния» в пользу ООО «Биологическая станция» денежных средств в сумме 32 520 552,17 рублей.

ГУП «Центр эффективного использования собственности города» поддержал данное ходатайство.

ООО «Страна Дельфиния» просило в удовлетворении ходатайства отказать, поскольку решение суда первой инстанции по данному делу не затрагивает права и обязанности ООО «Биологическая станция».

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 АПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Таким образом, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле может быть привлечён участник спорного материального правоотношения, чьи права затрагивает принятый судебный акт, и лицо, в отношении которого судебным актом могут быть созданы препятствия для реализации его субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Суд апелляционной инстанции полагает, что окончательный судебный акт по настоящему спору не может повлиять на права или обязанности ООО «Биологическая станция», в связи с чем, оснований для удовлетворения указанного ходатайства не имеется.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

29.12.2016 года между ГУП «Центр эффективного использования собственности города»  и  ООО «Страна Дельфиния» был заключён договор № 100А-16 аренды имущества находящегося в собственности города Севастополя, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся на балансе предприятия, на срок до 01.01.2024 года,  для размещения объектов торговли и досуга жителей и гостей города, обеспечения ежегодного функционирования севастопольского дельфинария на территории объекта, а арендатор обязуется  принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить объект в исправном состоянии с учётом нормального износа (пункты 11, 1.4, 7.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.6 договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2017 года.

Размер арендной платы за пользование объектом аренды устанавливается в рублях и на момент заключения договора в соответствии с результатами отчёта об оценке составляет с учётом налога на добавленную стоимость 1 518 213 рублей в месяц (пункт 4.3 договора).

Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно и исключительно в денежной форме (пункт 4.5 договора).

Согласно пункту 4.6 договора, арендная плата с учётом НДС оплачивается арендатором не позднее 20 числа текущего месяца путём перечисления на расчетный счёт государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города».

В соответствии с пунктом 4.9 договора, в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Севастополя, регулирующих исчисление размера арендной платы за объекты нежилого фонда, размер арендной платы по договору изменяется в одностороннем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступил в силу такой нормативный правовой акта (кроме случая внесения арендатором авансированной арендной платы).

Согласно пункту 4.4.3 договора, арендатор обязан своевременно и в полном объёме оплачивать платежи по арендной плате.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).

В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 процентов годовых от просроченной суммы за весь период просрочки (пункт 8.3 договора).

В случае, если просрочка внесения арендной платы в полном объёме будет продолжаться более 60-ти календарных дней, арендатор уплачивает в пользу арендодателя штраф в сумме, равной пятикратному размеру месячной арендной платы, установленной договором (пункт 8.4 договора).

В пункте 9.3.2 договора установлена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение трёх месяцев.

При этом, в абзаце 3 пункта 9.4 договора аренды от 29.12.2016 года № 100А-16, в соответствии с которым, даже в случае устранения арендатором нарушенных условий договора в установленный срок, арендодатель оставляет за собой право расторгнуть указанный договор в судебном порядке.

Согласно пункту 9.4 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Стороны договорились, что указанный разумный срок не может превышать 14-ти календарных дней в любом случае.

Названным пунктом договора предусмотрено направление письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по договору, а также требования об изменении или расторжении договора. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороной на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в пятнадцатидневный срок с даты направления такого требования.

Стороны согласились, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору в случае их нарушения и требование об изменении или расторжении договора аренды, могут быть изложены в одном письме, что не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования и свидетельствует о соблюдении сторонами досудебного порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора.

В пункте 9.6-2 договора указано, что арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от его исполнения путём направления уведомления арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по договору за два платежных периода и об отказе от исполнения договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30-ти дней со дня получения данного уведомления.

Договор считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с момента получения арендатором уведомления, указанного в п. 9.6-2 договора, если арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по договору, изложенные в уведомлении (пункт 9.7 договора). 

Поскольку в ходе исполнения договора у ООО «Страна Дельфиния» образовалась задолженность по арендной плате, ГУП «Центр эффективного использования собственности города» направило обществу требование от 03.12.2019 года исх. № 379/03-10-03-02/19 о погашении образовавшейся задолженности в размере 1 288 657,30 рублей и уплате 37 930,30 рублей штрафных санкций. Предприятие указало, что в противном случае вправе отказаться от выполнения условий договора в одностороннем и бесспорном порядке.

В письме от 11.12.2019 года исх. № 392/03-10-03-02/02/19 ГУП «Центр эффективного использования собственности города» предупредило общество о необходимости устранения нарушений условий договора аренды, а также надлежащего исполнения обязательств по своевременной и полной оплате арендной платы, а также потребовало предоставить документацию по проведенным реконструкциям и перепланировкам.

Уведомлением от 10.02.2020 года исх. № 65/03-10-03-02/02/20 предприятие известило общество об одностороннем отказе от договора аренды в связи с наличием задолженности по оплате арендным платежам размере в 2 447 916,23 рублей, пени и штрафных санкций на сумму 939 659,54 рублей. 

В письме от 27.05.2020 года исх. № 181/03-10-03-02/02/20, предприятие сообщило о наличии задолженности по арендной плате в размере 1 285 045,13 рублей и начислении 591 816,88 рублей штрафных санкций. В уведомлении содержалась просьба предоставить график погашения задолженности, а также сообщение о том, что в противном случае предприятие вынуждено будет обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов.

Письмом от 30.07.2020 года исх. № 295/03-10-03-02/02/20, ГУП «Центр эффективного использования собственности города» уведомило ООО «Страна Дельфиния» о досрочном расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по внесению арендной платы.

Данное письмо с почтовым идентификатором 29901147593972 согласно информации, размещённой на официальном сайте Почты России, было получено ответчиком 07.08.2020 года. 

В дальнейшем, 05.08.2020 года, стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого на основании постановления Правительства Севастополя от 27.03.2020 года № 110-ПП «О первоочередных мерах поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (COVID-2019)» определили: 

- освободить арендатора от арендной платы в период с 01.04.2020 по 30.06.2020 года в размере 100%;

- предоставить отсрочку по арендной плате: за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 года в объёме 100% арендной платы, за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 года – в объёме 50% арендной платы;

- арендная плата за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 года и за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 года подлежит оплате в период с 01.01.2021 по 20.12.2022 года, ежемесячными платежами в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы, установленной договором аренды;

- пеня (штрафные санкции), возникшая по результатам просрочки внесения арендных платежей за период с 01.03.2020 по 01.10.2020 года, не начисляется.

После заключения дополнительного соглашения общество по квитанции от 10.08.2020 года № 1582383177 внесло 1 500 000 руб. в счёт погашения образовавшейся задолженности по арендным платежам.

В ответе от 31.08.2020 года исх. № 375/03-10-03-02/02/20, ГУП сообщило обществу о том, что поступившие денежные средства не покрывают существующую задолженность в полном объёме в части неустоек. В письме арендодатель  указал срок добровольного освобождения имущества до 01.09.2020 года.

Систематическое нарушение ответчиком условий договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 года № 100А-16 в части полной и своевременной оплаты арендной платы послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Севастополя с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционных жалобах, заслушав представителей сторон, коллегия судей пришла к выводу, о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных требований о расторжении договора аренды и возврате имущества, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определённом договором.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, арендодатель свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом - передал арендатору объект аренды, о чём сторонами подписан акт приёма-передачи от 29.12.2016 года. При передаче, возражений, либо замечаний от ООО «Страна Дельфиния» не поступало. 

Согласно статье 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В статье 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве оснований возникновения обязательств статья 307 ГК РФ называет договоры, причинение вреда и иные основания, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По смыслу статьи 424 Кодекса, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ). В случае, если договора аренды государственного имущества заключен не по результатам торгов, размер арендной платы за пользование таким имуществом является регулируемой ценой.

Обществу передано государственное имущество субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополя, предоставленное предприятию на праве хозяйственного ведения, порядок передачи в аренду которого, урегулирован Законом города Севастополя от 30.12.2014 года № 104-ЗС «Об аренде государственного имущества города Севастополя» и постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года № 500-ПП «Об утверждении Положения о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя».

Согласно пункта 4.2 договора, размер арендной платы определён на основании отчёта об оценке от 07.12.2016 года № Н-92/161120501, выполненного ООО «Интеллектинвестсервис», в связи с чем, арендная плата по спорному договору является регулируемой ценой.

Правительством Севастополя как органом государственной власти, уполномоченным регулировать правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков её внесения, принято постановление от 27.03.2020 года № 110-ПП «О первоочередных мерах поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (COVID-2019)», действующей редакцией которого предусмотрено освобождение арендатора от арендной платы:

- в период с 01.04.2020 по 30.06.2020 года в размере 100 %; 

- предоставить отсрочку по арендной плате за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 года в объёме 100% арендной платы, за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 года в объёме 50% арендной платы;

- оплату арендной платы за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 года и за период с 01.07.2020 до 01.10.2020 года осуществлять ежемесячными платежами в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы, установленной договором аренды, в период с 01.01.2021 по 20.12.2022 года;

- не начислять штрафные санкции за период с 01.03.2020 по 01.10.2020 года.

В дальнейшем, Правительство Севастополя приняло также постановление от 10.12.2020 года № 650-ПП «О мерах поддержки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)», в соответствии с которым была установлена для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в отраслях, указанных в Перечне, отсрочка по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 года по договорам аренды имущества и земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, в объёме 100% от арендной платы при условии направления арендатором письменного обращения в адрес арендодателя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя до 28.02.2021 включительно.

Арендная плата по указанным договорам аренды за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 подлежит оплате в период с 01.07.2021 по 20.12.2022 один раз в месяц в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы (пункт 5 Постановления).

Пени (штрафные санкции) по договорам указанным аренды по результатам просрочки внесения арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 года не начисляются (пункт 6 Постановления). Условия отсрочки по арендной плате применяются к договору аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды (пункт 7 Постановления).

Как правильно указал суд первой инстанции, нормы постановления Правительства Севастополя от 10.12.2020 года № 650-ПП, распространяются и на ответчика ООО «Страна Дельфиния».

При этом, по мнению суда первой инстанции, в отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения, предусмотренного постановлением Правительства Севастополя от 10.12.2020 года № 650-ПП, истец осуществлял начисление задолженности по арендной плате и штрафных санкций без учёта мер поддержки, предписанных указанным Постановлением.

В тоже время, судом апелляционной инстанции установлено, что ООО «Страна Дельфиния» не в полном объёме вносило арендную плату за 2018, 2019, 2020 и 2021 годы, что подтверждается соответствующим актом сверки взаимных расчётов, приобщённым ГУП «Центр эффективного использования собственности города» в материалы дела.  

Кроме того, как указывалось выше, постановлением Правительства Севастополя от 27.03.2020 года № 110-ПП предусмотрено освобождение субъектов хозяйствования от арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 года в размере 100%.

Отсрочка по арендной плате предоставлена за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 года в объёме 100% арендной платы, за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 года в объёме 50% арендной платы.

Предписано оплату арендной платы за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 года и за период с 01.07.2020 до 01.10.2020 года осуществлять ежемесячными платежами в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы, установленной договором аренды, в период с 01.01.2021 по 20.12.2022 года.

Постановлением Правительства Севастополя от 10.12.2020 года № 650-ПП, предусмотрено отсрочка по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 года.

В тоже время, судебной коллегией установлено, что в нарушение условий заключённого договора аренды, арендная плата от ООО «Страна Дельфиния» не поступала за период с 21.02.2020 по 01.03.2020 в сумме 32 755,79 рублей; за период с 21.12.2019 по 01.03.2020 года в сумме 415 763,51 рублей; за период с 21.01.2020 по 01.03.2020 года в сумме 417 426,56 рублей; за период с 21.02.2020 по 01.03.2020 года в сумме 419 096,27 рублей.

Таким образом, положения постановлений Правительства Севастополя от 27.03.2020 года № 110-ПП и от 10.12.2020 года № 650-ПП, регулируют вопросы отсрочки и освобождения от внесения арендной платы после 01.03.2020 года, в связи с чем, вывод суда первой инстанции о том, что истец осуществлял начисление задолженности по арендной плате и штрафным санкциям без учёта мер поддержки, предписанных указанными Постановлениями, является ошибочным.

Доводы суда первой инстанции о том, что заключённое арендодателем 05.08.2020 года дополнительное соглашение к договору аренды, свидетельствует о наличии воли арендодателя на сохранение договора в качестве действующего, являются необоснованными, поскольку указанное дополнительное соглашение не регулирует вопрос продления срока действия договора, а направлено лишь на выполнение положений постановлений Правительства Севастополя от 27.03.2020 года № 110-ПП и от 10.12.2020 года № 650-ПП.

Вместе с тем, в пункте 9.3.2 договора установлена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение трёх месяцев.

Кроме того, в абзаце 3 пункта 9.4 договора аренды от 29.12.2016 года № 100А-16 установлено, что даже в случае устранения арендатором нарушенных условий договора в установленный срок, арендодатель оставляет за собой право расторгнуть указанный договор в судебном порядке.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также, пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из материалов дела усматривается, что письмом от 11.12.2019 года исх. № 392/03-10-03-02/02/19 ГУП «Центр эффективного использования собственности города» предупредило общество о необходимости устранения нарушений условий договора аренды, а также надлежащего исполнения обязательств по своевременной и полной оплате арендной платы, а также потребовало предоставить документацию по проведенным реконструкциям и перепланировкам.

Уведомлением от 10.02.2020 года исх. № 65/03-10-03-02/02/20 ГУП известило общество об одностороннем отказе от договора аренды в связи с наличием задолженности по оплате арендным платежам размере в 2 447 916,23 рублей, пени и штрафных санкций на сумму 939 659,54 рублей. 

В письме от 27.05.2020 года исх. № 181/03-10-03-02/02/20, ГУП сообщило о наличии задолженности по арендной плате в размере 1 285 045,13 руб. и начислении 591 816,88 руб. штрафных санкций. В уведомлении содержалась просьба предоставить график погашения задолженности, а также сообщение о том, что в противном случае предприятие вынуждено будет обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов.

Письмом от 30.07.2020 года исх. № 295/03-10-03-02/02/20, ГУП «Центр эффективного использования собственности города» уведомило ООО «Страна Дельфиния» о досрочном расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по внесению арендной платы.

Данное письмо с почтовым идентификатором 29901147593972 согласно информации, размещённой на официальном сайте Почты России, было получено ответчиком 07.08.2020 года. 

Таким образом, меры к досудебному урегулированию спора, которые требовались по закону, истцом соблюдены, претензии направлены ответчику заблаговременно с учётом времени, необходимого и установленного частью 5 статьи 4 АПК РФ для предоставления ответа на неё и принятия мер к досудебному урегулированию спора.

Судебной коллегией установлено, что в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции, общество оплатило основную задолженность по арендной плате в полном объёме, что подтверждается проведенной сторонами сверкой и отражено в уточнённом расчёте задолженности.

Факт погашения ответчиком суммы основной задолженности при рассмотрении данного дела в суде первой инстанции, подтвердил и представитель ГУП «Центр эффективного использования собственности города» в суде апелляционной инстанции.  

При этом, в силу части 2 статьи 620 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В абзаце 3 пункта 9.4 договора аренды от 29.12.2016 года № 100А-16 установлено, что даже в случае устранения арендатором нарушенных условий договора в установленный срок, арендодатель оставляет за собой право расторгнуть указанный договор в судебном порядке.  

Из пункта 5 статьи 10 ГК РФ следует, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Ответчик факт несвоевременного исполнения обязательств по оплате задолженности по аренде не оспорил, доказательств обратного суду не представил.

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Поскольку факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей своевременно и в полном объёме, длительный срок просрочки их уплаты, погашение задолженности только после обращения арендодателя в арбитражный суд установлен, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что нарушения ООО «Страна Дельфиния» условий договор аренды являются по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными, в связи с чем, договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 года № 100А-16, подлежит расторжению.

При этом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что само по себе погашение задолженности в срок после получения должником соответствующего уведомления (тем более, в ходе судебного разбирательства) не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений, поскольку в противном случае недобросовестный арендатор ООО «Страна Дельфиния» получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия спорного договора.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 года № 100А-16 расторгнут в судебном порядке, то право арендатора на пользование нежилыми помещениями прекратилось.

Доказательств освобождения и передачи помещения ответчиком истцу в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для занятия ООО «Страна Дельфиния» нежилых помещений, являющихся объектом вышеназванного договора, в связи с чем, требование истца об обязании ООО «Страна Дельфиния» передать ГУП «ЦЭИСГ» по акту приёма-передачи комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...>, подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционных жалоб о необоснованном снижении судом первой инстанции начисленной ответчику неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Таким образом, правила статьи 333 Кодекса предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 года № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения договорных обязательств и др. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для применения указанной нормы закона арбитражный суд решает с учётом представленных доказательств и конкретных обстоятельств дела.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года № 263-О).

С учётом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

В пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации   № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» даны следующие разъяснения положений статьи 333 ГК РФ, подлежащие применению в настоящем споре. Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 постановления № 7).

Из вышеприведенных положений постановления № 7 следует, что коммерческая организация вправе подать заявление об уменьшении неустойки, но она обязана доказать несоразмерность неустойки последствиям допущенного ею нарушения исполнения обязательства, размер которой был согласован сторонами при заключении договора.

В рассматриваемом случае, общая начисленная за допущенное нарушение сумма неустойки в десятки раз превышает среднерыночные значения полной стоимости потребительских кредитов в процентах годовых, анализ ставок которых приведён заявителем, в связи с чем, оценив в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о возможности снижения размера начисленной неустойки до двукратной ключевой ставки Банка России.

Судом установлено, что при погашении основной задолженности по арендной плате, ответчик уплатил истцу 42 852,73 рублей неустойки, рассчитанной по двукратной учётной ставке Банка России, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска в части взыскания неустойки не имеется.

С учётом удовлетворения первоначальных требований ГУП «Центр эффективного использования собственности города» о расторжении договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 года № 100А-16 и обязании ООО «Страна Дельфиния» передать ГУП «ЦЭИСГ» по акту приёма-передачи комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...>, встречные исковые требования ООО «Страна Дельфиния» о признании  права пользования спорным имуществом на срок до 01.01.2024 года, не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований ГУП «Центр эффективного использования собственности города» о расторжении договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 29.12.2016 года № 100А-16 и обязании ООО «Страна Дельфиния» передать ГУП «ЦЭИСГ» по акту приёма-передачи комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...>, подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 20 декабря 2021 года по делу № А84-5287/2020 в части отказа в удовлетворении исковых требований Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» о расторжении договора аренды и об освобождении объекта аренды - отменить. В этой части принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, от 29 декабря 2016 года № 100А-16, заключенный между Государственным унитарным предприятием «Центр эффективного использования собственности города» и обществом с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния» передать Государственному унитарному предприятию «Центр эффективного использования собственности города» по акту приема-передачи комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно:

- часть здания лит. А: помещения № 1-1, с № 2-1 по № 2-2, с № 3-1 по № 3-5, с              № 4-1 по № 4-4, № 5-1, с № 6-1 по № 6-3, с № 7-1 по № 7-7, с № 8-1 по № 8-5, общей площадью 248,9 кв. м;

- двухэтажное здание лит. Б, б (кадастровый номер 91:03:001002:325) общей площадью 121,2 кв. м;

-  кормокухня лит. В общей площадью 17,9 кв. м;

-  касса лит. Ж площадью по наружным обмерам 1,5 кв. м,

-  сооружение бассейна лит. № 8 (кадастровый номер 91:03:001002:342) общей площадью 1 275 кв. м, огражденное забором и воротами;

- сооружение бассейна лит. № 9 (кадастровый номер 91:03:001002:343) общей площадью 188 кв. м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 6000 рублей и за подачу апелляционной жалобы в размере 1500 рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополя от                     20 декабря 2021 года по делу № А84-5287/2020 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий     И.В. Евдокимов

Судьи                Ю.В. Колупаева 

     Е.А. Остапова