АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-10897/2023

17 апреля 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 03.04.2024

Полный текст решения изготовлен 17.04.2024

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Курышиным А.О., рассмотрев в судебном заседании заявление 

Общества с ограниченной ответственностью «АС авто», ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов, 

к Жилищно-строительному кооперативу «Нагорный», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов

к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Москва,

к АО "Специализированный застройщик "Шэлдом"

о признании имущественного права требования

Третье лицо:

Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, г. Саратов

при участии: 

от АО "Специализированный застройщик "Шэлдом" - ФИО1 дов. от 11.05.2023 г., 

от истца - ФИО2 дов. от 29.01.2024 г.,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «АС авто» к Жилищно-строительному кооперативу «Нагорный», к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» с исковым заявлением, в котором просит суд:

"1. Обязать ППК «Фонд развития территорий» (ИНН:

<

***>; ОГРН:  

<

***>) выплатить ООО «Ас авто» (ИНН:  

<

***>) 6490000 руб. в денежное возмещение убытков (реального ущерба) причиненных реализацией имущественных прав на жилые помещения (жилых помещений) в незавершенном строительстве обьекте-многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>/н., расположенном на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020627:85, в отношении:

-   однокомнатной квартиры (имущественных прав) строительный №116 общей проектной площадью 41,75 кв.м., общей площадью 38,52 кв.м. расположенной на четырнадцатом этаже блок секции «А» I очередь строительства по договору уступки права требования участия в долевом строительстве от 17.04.2015 года, в размере 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей на день вынесения решения по делу.

В том числе в размере 1002000,00 руб. - убытки от затрат, фактически понесенных при оплате цены договора за общую площадь по проекту 41,75 кв.м., и убытки от затрат в виде разницы в рыночной стоимости аналогичного жилья (имущественных прав) в размере 2098000 руб. необходимых для восстановления нарушенного права;

-   двухкомнатной квартиры (имущественных прав) строительный №190 общей проектной площадью 56,61 кв.м., общей площадью 53,09 кв.м, расположенной на третьем этаже блок секции «Б» П очередь строительства по договору уступки права требования участия в долевом строительстве от 13.11.2016 года в размере 3 390 000 (три миллиона триста девяносто тысяч) рублей на день вынесения решения по делу.

В том числе в размере 1245420,00 руб.- убытки от затрат, фактически понесенных при оплате цены договора за общую площадь по проекту 56,61 кв.м. и убытки от затрат в виде разницы в рыночной стоимости аналогичного жилья (имущественных прав) в размере 2144580 руб. необходимых для восстановления нарушенного права."

Через канцелярию Арбитражного суда Саратовской области от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит суд:

"1. Обязать ППК «Фонд развития территорий» выплатить ООО «АС АВТО» денежную компенсацию в размере 2 247 420,00 руб.

2. Судебные расходы по делу возложить на ответчика ППК «Фонд развития территорий».

3. Обязать ППК «Фонд развития территорий» выплатить ООО «АС АВТО» 6490000 руб. денежное возмещение убытков (реального ущерба) причиненных реализацией имущественных прав на жилые помещения (жилых помещений) в незавершенном строительстве объекте многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>/н., расположенном на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020627:85, в отношении:

- однокомнатной квартиры (имущественных прав) строительный №116 общей проектной площадью 41,75 кв.м., общей площадью 38,52 кв.м. расположенной на четырнадцатом этаже блок секции «А» I очередь строительства по договору уступки права требования участия в долевом строительстве от 17.04.2015 года, в размере 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей на день вынесения решения по делу.

В том числе в размере 1002000,00 руб. - убытки от затрат, фактически понесенных при оплате цены договора за общую площадь по проекту 41,75 кв.м., и убытки от затрат в виде разницы в рыночной стоимости аналогичного жилья (имущественных прав) в размере 2098000 руб. необходимых для восстановления нарушенного права;

- двухкомнатной квартиры (имущественных прав) строительный №190 общей проектной площадью 56,61 кв.м., общей площадью 53,09 кв.м, расположенной на третьем этаже блок секции «Б» П очередь строительства по договору уступки права требования участия в долевом строительстве от 13.11.2016 года в размере 3 390 000 (три миллиона триста девяносто тысяч) рублей на день вынесения решения по делу.

В том числе в размере 1245420,00 руб.- убытки от затрат, фактически понесенных при оплате цены договора за общую площадь по проекту 56,61 кв.м. и убытки от затрат в виде разницы в рыночной стоимости аналогичного жилья (имущественных прав) в размере 2144580 руб. необходимых для восстановления нарушенного права.".

Ответчик возражает на  заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве на иск.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены права и обязанности, в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов суду не заявлено.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципу состязательности сторон, суд исходит из следующих норм права и обстоятельств дела.

В обосновании заявленных исковых требований истец указывает.

17 апреля 2015 года между ООО «ЭЛКОМ» и ООО «АС авто» был заключен договор уступки права требования. В соответствии с его условиями к ООО «АС авто» перешло право имущественного требования к застройщику ЖСК «Нагорный» о передаче в собственность жилого помещения со следующими характеристиками: однокомнатная квартира № 116 площадью по проекту с учетом площадей лоджий (балконов) - 41,75 кв.м,, площадью по проекту без учета площадей лоджий (балконов) -38,52 кв.м, расположенной на четырнадцатом этаже блок секции «А» многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>/н, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020627:85. Стоимость уступки права требования составила 1 002 000 рублей и согласно пункта 2.3 договора участия в долевом строительстве с его предметом определена расчетом цены за метраж 41,75 кв.м. общей площади квартиры с учетом лоджий (балконов). Оплата стоимости жилого помещения по договору уступки права требования к ООО «АС  авто»  произведена взаимным  расчетом за поставленные  строительные материалы (бетон) по договору поставки № 4 от 18.03.2015 года. Расчет произведен полностью, подтвержден актом взаимозачета от 17.04.2015 г. Договор уступки права от 17.04.2015 года зарегистрирован в установленном законном порядке.

            13 ноября 2016 года между ООО «МОСТ» и ООО «АС авто» был заключен договор уступки права требования. В соответствии с его условиями к ООО «АС авто» перешло право имущественного требования к застройщику ЖСК «Нагорный» о передаче в собственность жилого помещения со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира №190 площадью по проекту с учетом площадей лоджий (балконов) -56,61 кв.м, площадью по проекту без учета площадей лоджий (балконов) -53,09 кв.м, расположенная на третьем этаже блок секции «Б» многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>/н, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020627:85. Стоимость жилого помещения по договору уступки права требования составила 1245420 рублей и, согласно пункта 2.3 договора участия в долевом строительстве с его предметом определена расчетом цены за метраж 56,61 кв.м. общей площади квартиры с учетом лоджий (балконов).

Оплата стоимости права требования произведена взаимным расчетом за поставленные ООО «АС авто» строительные материалы (бетон), что подтверждено актом зачета взаимных требований, составленным согласно поставок строительной продукции, отгруженной по товарной накладным. Расчет произведен полностью. Обстоятельства окончательного расчета подтверждены актом взаимного взаимозачета. Договор уступки права от 13.11.2016 года зарегистрирован в установленном законном порядке записью государственной регистрации: № 64-64/001-64/16-121.

Таким образом, к ООО «АС авто» перешли имущественные права требования в объеме и на условиях, существовавших к моменту перехода права передачи в собственность указанных двух жилых помещений после завершения строительства в многоквартирном жилом доме по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «

<

...> б/н блок секции А, Б, строящемся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020627:85.

В силу положений, закрепленных в ч.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Указанные законные сделки о передаче в собственность ООО «Ас авто» полностью оплаченных строительством жилых помещений не оспаривались, недействительными не признаны, заявлений об их фальсификации не заявлено, в отношении квартир обременении правами третьих лиц не имеется. Эти обстоятельства с проверкой признаны установленными с допустимыми, достоверными доказательствами определением Арбитражного суда Саратовской области от (20)27 декабря 2019 года при производстве по делу о банкротстве №Л57-29177/2017. Помимо того, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного от 03.03.2020 года по делу №А57-29177/2017 подтверждена законность и обоснованность имущественного права учтенного требования ООО «АС авто» на указанные жилые помещения, признанные обеспеченными залогом незавершенного строительством объекта строительства и правами аренды земельного участка.

Однако свои обязательства в части передачи жилых помещений застройщик ЖСК «Нагорный» не исполнил, строительство дома не завершил. При этом, с установленностью решениями арбитражного суда статуса участника строительства, полностью оплатившего стоимость строящегося жилья, фактически подтверждается, что в том числе за счет денежных средств ООО «АС авто» жилой дом возведен. Он существует в натуре как объект незавершенного капитального строительства, что и позволило его передачу новому застройщику определением арбитражного суда от 08.02.2022 года №А57-29177/2017.

Определением арбитражного суда Саратовской области от 12.09.2022 года производство по делу №А57-29177/2017 о банкротстве Жилищно-строительного кооператива «Нагорный» прекращено. Выпиской из ЕГР10 от 24.03.2022 года № ЮЭ9965-23- 38598887 подтверждено, что деятельность ЖСК «Нагорный» продолжена.

Определением арбитражного суда Саратовской области от 08.02.2022 года по делу о банкротстве Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (первоначальное наименование-ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее по тексту Фонд) переданы права застройщика ЖСК «Нагорный» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020627:85 по адресу: Саратовская область, муниципальное образование "

<

...> б/н (блок секция АДВ), со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, с объектом незавершенного строительства и с иным. Одновременно арбитражный суд указал, что к переданным обязательствам застройщика, относятся обязательства перед участниками строительства, учтенные в деле о банкротстве (далее -обязательства застройщика).

Фондом, ставшим приобретателем прав застройщика во встречное представление, осуществлены выплаты компенсации участникам строительства, являвшимся лицами-гражданами (ст. 13 Закона №218-ФЗ о Фонде).

ООО «АС авто» компенсация не выплачена с его принадлежностью к юридическим лицам.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд исследовав материалы дела приходит к следующему.

Частью 3 ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ) предусмотрена выплата гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, возмещения.

Указанная выплата осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ).

Как предусмотрено частью 1 статьи 2 указанного Федерального закона, в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, в Российской Федерации создана Публично-правовая компания "Фонд развития территорий".

В силу части 1 статьи 3 ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ к функциям и полномочиям фонда, среди прочего, относится: формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств; выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - ФЗ о несостоятельности (банкротстве), при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе жилищно-строительного кооператива, в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 13 ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

В силу части 2 статьи 13 ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 N 1233 "Об утверждении Правил выплаты публично-правовой наименование организации возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений" (с изменениями и дополнениями) были утверждены Правила выплаты публично-правовой организацией возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений" (далее - Правила).

Согласно пункту 8 данных Правил, выплата возмещения осуществляется за счет имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином документов, указанных в пунктах 6 и 7 настоящих Правил, в валюте Российской Федерации. Выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.

Как следует из пункта 1 Методики расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, настоящая методика определяет порядок расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства (далее - граждане), имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном объекте строительства) (далее-объект строительства), подлежащих передаче гражданам (далее соответственно - жилые помещения, договоры, возмещение). Настоящая методика также применяется при определении порядка расчета возмещения гражданам, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно пункту 2 данной Методики, выплата возмещения осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обращаясь в Арбитражный суд с настоящим заявлением, истец указал, что ООО "Ас Авто" на текущий момент имеет статус лица, ранее являвшегося залоговым кредиторами застройщика, перед которым у Фонда, действующего в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с чем последний должен выплатить Обществу компенсацию.

В процессе рассмотрения дела было установлено что жилой дом был передан на торгах новому застройщику АО "Специализированный застройщик "Шелдом" 

В соответствии с частями 1 - 4, 7 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 9, ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

ППК "Фонд развития территорий" предоставил расчет компенсации. Согласно предоставленной рыночной оценки стоимость квартиры №116 составила 1.330.000 руб.; квартиры № 190 -1.830.000 руб 

Согласно п. 25 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.

ООО "Ас Авто" имеет статус лица, ранее являвшегося залоговым кредитором застройщика, перед которым у Фонда не возникли обязательства по предоставлению помещений.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации части 14 и 17 ст. 16 Федерального закона N 151-ФЗ от 27.06.2019 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" во взаимосвязи с п. 11 ст. 201.15.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду.

Общая правовая позиция, изложенная Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении N 34-П, о необходимости предоставления компенсации залоговым кредиторам является универсальной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2022 N 305-ЭС22-4220 по делу N А41-39673/2019).

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N 34-П установлен временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у регионального фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им со стороны фонда, в том числе, первоначальной компенсации в виде выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым п. 4 резолютивной части постановления N 34-П.

Под первоначальной компенсацией в соответствии с формированной Верховным Судом Российской Федерации практикой понимается выплата, осуществляемая в порядке и на условиях, предусмотренных п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым п. 4 резолютивной части Постановления N 34-П, размер которых не зависит от продажи фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства (компенсация, причитающаяся залогодержателю из самого факта отчуждения (реализации) фонду заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящая залогодержателя в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями, включая граждан - участников строительства, но в размере, не превышающем 50 процентов от размера их требований к застройщику.

Так, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570(6,7) по делу N А60-31963/2020, обращено внимание судов на то, каким образом следует определять первоначальную компенсацию. В частности, в выработанном подходе используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства.

При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из оценочной стоимости предмета залога вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога, что является чистой выручкой, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже (п. 4 ст. 201.14 Закона о банкротстве), затем определяется 60% часть чистой выручки, в распределении которой участвуют все кредиторы - залогодержатели, и определяется доля требования кредитора в совокупном размере всех требований.

При этом юридические лица - залогодержатели при обычной продаже не вправе были бы рассчитывать на погашение требований из 25 процентов выручки от реализации предмета залога в порядке подпункта 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.

Предусмотренный временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у Фонда не возникли обязательства по передаче помещений, ограничив размер первоначальной компенсации гарантированной квотой, взамен предоставил залогодержателям дополнительные гарантии в виде права на получение последующей компенсации из чистой прибыли Фонда, образовавшейся по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта.

По смыслу пп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве при реализации предмета залога шестьдесят процентов средств, вырученных от продажи, направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Следовательно, при определении 60% части чистой выручки должны быть учтены требования юридических лиц - залогодержателей и требования участников строительства по основному долгу, вытекающему из договоров участия в долевом строительстве, что корреспондирует положениям пп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве и разъяснениям, данным Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации.

При этом 25% части чистой выручки от реализации предмета залога на торгах направляется на погашение требований участников строительства в части убытков в виде реального ущерба, рассчитанных в порядке ст. 201.5 Закона о банкротстве.

Оставшиеся 15% выручки от продажи предмета залога, предусмотренные подпунктами 3 и 4 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, также не учитываются при определении первоначальной компенсации, поскольку юридические лица - залогодержатели участвуют в распределении выручки от реализации Фондом свободных помещений в полученном объекте строительства, уменьшенной на расходы фонда, понесенные в связи с участием в отношениях по поводу достройки данного объекта, включая расходы на оплату услуг и работ, направленных на ввод объекта в эксплуатацию, а также относящиеся к объекту операционные расходы самого фонда (зарплата персонала, аренда помещений, транспортные расходы и т.д.) и расходы на уплату налогов.

Исходя из приведенной выше позиции Верховного Суда Российской Федерации, совокупный размер требований залоговых кредиторов представляет собой сумму требований залоговых кредиторов и требований участников строительства в отношении многоквартирного дома

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570(6,7) также отмечено, что по смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления N 34-П суд, реализуя дискреционные полномочия, в целях установления разумного размера компенсации вправе отойти от приведенной методики расчета как в сторону уменьшения присуждаемой суммы, так и в сторону ее увеличения (при сохранении равного подхода ко всем получателям компенсации). Вместе с тем такое отступление не может быть произвольным, оно должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных. Соответствующие мотивы указываются в судебном акте.

В абзаце пятом пункта 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 34-П указано, что лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением денежных средств в качестве кредита или инвестиций, без которых строительство не могло бы осуществиться), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, обязательства по оплате которых ими полностью исполнены, фонд, вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, также выплачивает в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве, если иной порядок не определен судом, сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше пятидесяти процентов) к размеру их требований к фонду с учетом совокупного размера требований таких лиц, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; суд определяет срок внесения (выплаты) соответствующей суммы, а передача прав застройщика на соответствующее имущество фонду не обусловливается осуществлением такой выплаты.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу части 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ), выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее - Правила).

Таким образом суд считает необходимым удовлетворить заявленные исковые требования в ППК "Фонд Развития Территории" в сумме 3.160 .000 руб. - в т.ч. оценочную стоимость квартиры № 116 в сумме 1.330.000 руб., квартиры № 190- 1.830.000 руб.

В остальной части иска следует отказать

Исходя из правил, установленных статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по оплате государственной пошлины, распределяются пропорционально 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 – 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Москвав пользу Общества с ограниченной ответственностью «АС авто», ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Саратов денежные средства в сумме 3.160.000 руб. расходы по уплате госпошлины в сумме 12.000 руб. 

В остальной части иска отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                               К.А. Елистратов