Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-20020/2016

20 декабря 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  07 декабря 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  20 декабря 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Степаняном А.М.,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "Аркон" (адрес: 191023, 

<

...>, литер. А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН:  

<

***>; ИНН: 

<

***>)

третьи лица:  1) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 

2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании распоряжения недействительным, признании величины рыночной стоимости недостоверной, об урегулировании разногласий

при участии

от заявителя: ФИО1 – доверенность от 26.12.2016,

ФИО2 – доверенность от 26.12.2016, 

от заинтересованного лица: ФИО3 – доверенность от 29.12.2016, 

от третьих лиц: 1) не явился (извещен),

                            2) ФИО4 – доверенность от 31.05.2017,

ФИО5 – доверенность от 09.01.2017.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Аркон» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании распоряжения от 31.12.2015 № 1662-рз недействительным в части определения цены продажи помещения, о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 26-Н, установленной в отчете ГУП ГУИОН и урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи, указанного помещения, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: Цена продажи объекта составляет 20 660 000 рублей. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН). 

Определением суда от 22.09.2016 удовлетворено ходатайство Общества в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертизы отчета, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО6, производство по делу приостановлено, назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу.

09.11.2016 в суд поступило заключение эксперта от 14.10.2016 № 16-109-Т-А56-20020/2016. 

Протокольным определением от 01.12.2016 суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании 01.12.2016 Общество заявило в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении требований, в связи с чем просит суд 

- признать распоряжение Комитета от 31.12.2015 № 1662-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая д. 1/25, литера А, помещение 26-Н, недействительным в части определения цены продажи помещения, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2015 №31-8-0119(134)К-2015, выполненного ГУИОН в размере 48 600 000 руб. как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи помещения; 

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2015 №31-8-0119(134)К-2015, ГУИОН, в отношении названного помещения;

- урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи названного помещения, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 28 785 000 руб. 00 коп. 

Заявленное уточнение требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ. 

Определением от 01.12.2016 в судебное заседание вызван эксперт ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО6 

В судебном заседании 15.12.2016 судом допрошен эксперт ФИО6, показания которой сохранены на аудиодиске и приобщены к материалам дела.

Определением суда от 16.02.2017 удовлетворено ходатайство ГУИОН в порядке ч. 2 ст. 87 АПК РФ о назначении повторной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Центр независимых строительных экспертиз» ФИО7; производство по делу приостановлено. 

10.04.2017 в суд сопроводительным письмом от 06.04.2017 № 487 поступило заключение эксперта АНО «Центр независимых строительных экспертиз» от 31.03.2017 № 701-1-78-5-А56-20020/2016.

Протокольным определением от 27.04.2017 суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании 27.04.2017 Общество в порядке ст. 49 АПК РФ уточнило требования в части цены продажи в соответствии с поступившим заключением эксперта.

Заявленное уточнение требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ. 

Определением суда от 13.07.2017 удовлетворено ходатайство ГУИОН в порядке ч. 2 ст. 87 АПК РФ о назначении повторной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Иола» ФИО8; производство по делу приостановлено.

В суд поступило заключение эксперта от 28.09.2017 № СЭ-2/2017. 

В судебном заседании 12.10.2017 производство по делу возобновлено. 

Кроме того, в судебном заседании 12.10.2017 Общество повторно заявило в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении требований в части цены продажи в соответствии с поступившим заключением эксперта. Кроме того, Общество просит суд взыскать с Комитета 215 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате услуг представителя, 40 000 руб. 00 коп. расходов по оплате экспертизы. 

Заявленное уточнение требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ. 

Определениями суда от 19.10.2017, от 10.11.2017 по ходатайству Общества арбитражный суд в соответствии со ст. 86 АПК РФ вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Иола» ФИО8 для дачи пояснений о проведенной по делу экспертизе.

В судебном заседании 24.11.2017 был допрошен эксперт ООО «Иола» ФИО8, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, показания которого сохранены на аудиодиске и приобщены к материалам дела. 

В судебном заседании 07.12.2017 Общество заявленные требования с учетом принятых судом уточнений поддержало в полном объеме, представило суду письменные возражения на замечания Комитета и ГУИОН. 

Комитет и ГУИОН в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, поддержали ранее заявленное ГУИОН ходатайство в порядке ч. 2 ст. 87 АПК РФ о назначении повторной экспертизы.

Общество против удовлетворения ходатайства ГУИОН возражало. 

В отсутствие предусмотренных ст. 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы ходатайство ГУИОН судом отклонено. 

Фонд имущества, надлежащим образом извещённый о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился.  

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие Фонда имущества. 

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон и ГУИОН, арбитражный суд установил следующее. 

16.01.2005 между сторонами заключен договор аренды № 00-А004038 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого Истцу предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: 

<

...>, литер. А, пом. 26-Н общей площадью 144,8 кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001286:1291 (далее – помещение). 

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ (далее – Закон № 144-ФЗ), Общество 17.03.2015 обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении Обществу в собственность арендуемого объекта в порядке реализации преимущественного права приобретения.

Комитетом вынесено распоряжение от 31.12.2015 №1662-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 

<

...>, литер. А, пом. 26-Н», которым установлена цена выкупа Объекта в размере 48 600 000 руб. в соответствии с отчётом ГУП «ГУИОН» об оценке рыночной стоимости от 14.12.2015 № 31-8-0119(134)К-2015, выполненным по состоянию на 17.03.2015. 

В январе 2016 года Фонд имущества направил Обществу проект Договора купли-продажи № б/н-ПП нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор купли-продажи) с Приложением «Ориентировочный график платежей». 

Полагая установленную отчетом цену не соответствующей рыночной, Обществом был направлен в Фонд имущества протокол согласования разногласий от 01.02.2016 с указанием цены продажи в размере 20 660 000 руб. 00 коп. 

Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ, а протокол разногласий Общества Комитетом и Фондом имущества не рассмотрен, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего. 

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п. 2 статьи 9, п. 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Истец обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта 17.03.2015.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями названных норм Комитет издал распоряжение от 31.12.2015 №1662-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда, установив цену продажи Объекта на основании отчета независимого оценщика, поручил Фонду имущества заключить договор купли-продажи Объекта с Истцом, во исполнение которого Фонд имущества представил Истцу проект договора.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для Комитета является обязательным.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости. 

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН, подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Оценивая обоснованность требования об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи спорного объекта по цене 25 800 000 руб. 00 коп, арбитражный суд исходит из следующего.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно абзацу четвертому п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Определением суда от 13.07.2017 назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Иола» ФИО8 от 28.09.2017 № СЭ-2/2017 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 17.03.2015 составляет 25 800 000 руб.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 25 800 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

При этом арбитражный суд учитывает следующее. 

Согласно пункту 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" (далее - ФСО № 1) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение ООО «Иола», арбитражный суд приходит к выводу, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясностей.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Эксперт ООО «Иола» был допрошен в судебном заседании, после чего основные замечания ГУИОН сводятся к доводу о неприменении экспертом корректировок на местоположение объектов-аналогов. 

Вместе с тем, доводы о неправомерности отказа эксперта в применении корректировок на местоположение не подтверждаются материалами дела. 

Исходя из комплексного толкования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требований Федеральных стандартов оценки, в том числе п.22 ФСО № 7, на нарушение которого ссылается ГУИОН, корректировка на местоположение применяется в случае, когда объект исследования и объекты аналоги расположены в разных районах города, обладают признаками несопоставимости по степени удаленности от исторических и центральных частей города, благоустроенностью и однородностью социальной среды.

В данном случае, исходя из детального изучения расположения объектов – аналогов можно с достоверностью судить о сопоставимости объекта исследования с объектами-аналогами. Все примененные экспертом объекты-аналоги являются привлекательными объектами с точки зрения пешеходной и транспортной доступности, легко доступными и не требующими усилий для их поиска. Кроме того, исходя из анализа туристического бизнеса, целью туристов является не только посещение каких-либо культурных и исторических ценностей, но и посещение торгово-развлекательных центров, крупных торговых точек, наличием которых отличается каждый из исследуемых объектов-аналогов.

Исходя из изложенного, объект исследования и объекты-аналоги находятся на одном уровне по развитию социальной и экономической инфраструктуры, престижностью месторасположения и транспортной доступностью, соответственно не обладают признаками необходимости применения поправки на местоположение.

Вопреки доводам ГУИОН, применение при расчете корректировки на местоположение, а также Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки, так как подходы к оценке местоположения с точки зрения формирования цены предложения нежилого фонда и арендной ставки земельных участков являются разными.

Все иные доводы ГУИОН, указывающие на недостоверность проведенной экспертизы, носят предположительный характер, не основаны на нормах права и не подтверждаются материалами дела. 

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание, что заключение ООО «Иола» позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда, суд считает исковые требования Истца об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи обоснованными, условия данного договора устанавливаются судом, исходя из заключения эксперта по результатам судебной экспертизы. 

При таких обстоятельствах распоряжение Комитета от 31.12.2015 № 1662-рз признается судом недействительным в части определения цены продажи помещения, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2015 №31-8-0119(134)К-2015, выполненного ГУИОН, в размере 48 600 000 руб. как не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи помещения.

Требование о взыскании с Комитета судебных расходов на оплату услуг представителя обосновано ст.ст. 101, 110 АПК РФ и составляет 215 000 руб. 00 коп., в подтверждение чего Общество представило договор на оказание юридических услуг от 07.03.2016 № 07/03-16-юр, акты о выполнении юридических услуг от 30.12.2016, от 29.09.2017, расходный кассовый ордер от 30.12.2016 № 12 на сумму 20 000 руб., от 07.03.2016 на сумму 150 000 руб., от 29.09.2017 № 4 на сумму 45 000 руб.

В силу ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят государственная пошлина и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела.

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Представителем в силу ст. 59 АПК РФ может быть любое оказывающее юридическую помощь лицо с надлежащим образом оформленными и подтвержденными полномочиями на ведение дела.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 №82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности, нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 №121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Вместе с тем, если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах.

Оценив доводы сторон, представленные доказательства с учетом ст. 65, 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии процессуальных оснований для отказа Обществу в возмещении судебных издержек.

Однако, при определении размера издержек в 40 000 руб. 00 коп. суд исходит из принципа разумности и справедливости, наличия у суда права самостоятельно определять разумность таких расходов, принимает во внимание сложность и продолжительность рассматриваемого спора, объем работы, проделанный представителем для защиты интересов Общества, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, а также учитывает тот факт, что требования Истца удовлетворены частично. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. взыскиваются с Комитета исходя из результата рассмотрения дела.

В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ при прекращении производства по делу уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 150, ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

Прекратить производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Признать распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 31.12.2015 № 1662-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая д. 1/25, литера А, помещение 26-Н, недействительным в части определения цены продажи помещения.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Аркон» при заключении договора купли-продажи названного помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая д. 1/25, литера А, помещение 26-Н, площадью 144,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001286:1291, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 25 800 000 руб. 00 коп. 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аркон» 9 000 руб. 00 коп. - расходы по оплате государственной пошлины, 40 000 руб. 00 коп. - расходов в связи с оплатой экспертизы, 40 000 руб. 00 коп. - расходы по оплате услуг представителя. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аркон» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.