Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-157/2021

город Брянск

10 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27 октября 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 10 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Матвеевой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания        ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Брянской городской администрации, г. Брянск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, с. Супонево Брянского района Брянской области; индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Брянск,

о сносе самовольно возведенного объекта,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Супонево Брянского района Брянской области; индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Брянск,

к Брянской городской администрации, г. Брянск,

о признании права собственности,

третьи лица: Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г. Брянск; Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г. Брянск; Государственная строительная инспекция Брянской области, г. Брянск; акционерное общество «Газпром газораспределение Брянск», г. Брянск,

при участии в судебном заседании:

от истца: 21.10.2021 – ФИО4, доверенность №1/06-747и от 26.03.2021; 27.10.2021 – ФИО5 доверенность №1/06-746и от 26.03.2021;

от ответчиков: индивидуального предпринимателя ФИО2 – 21.10.2021 и 27.10.2021 – ФИО6, доверенность №3 от 08.02.2021; индивидуального предпринимателя ФИО3 – 21.10.2021 и 27.10.2021 – ФИО6, доверенность №2 от 08.02.2021;

от третьего лица, Государственной строительной инспекции Брянской области: 21.10.2021 и 27.10.2021 – ФИО7, доверенность №8-и от 12.01.2021;

от третьего лица, Управления по строительству и развитию территории города Брянска: 21.10.2021 – ФИО4, доверенность от №28/3152 от 19.03.2021, 27.10.2021 – ФИО5, доверенность №28/3153 от 19.03.2021;

от других третьих лиц: 21.10.2021 и 27.10.2021 – не явились;

УСТАНОВИЛ:

Брянская городская администрация, г. Брянск, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2), с. Супонево Брянского района Брянской области, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3), г. Брянск, о сносе ИП ФИО2 и ИП ФИО3 своими силами и за свой счет самовольно возведенного объекта – одноэтажного многофункционального здания размерами в осях 22,13*21,52 м (зарегистрированного как объект незавершенного строительства, назначение: нежилое (степень готовности 64%), кадастровый номер 32:28:0032301:699), расположенного на земельном участке по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, кадастровый номер 32:28:0032301:2, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления по строительству и развитию территории города Брянска, г. Брянск; Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра по Брянской области), г. Брянск; Государственной строительной инспекции Брянской области, г. Брянск.

Определением суда от 16 марта 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Газпром газораспределение Брянск» (далее – АО «Газпром газораспределение Брянск»), г. Брянск (т.3, л.д.47-48).

Ответчики в отзыве на иск возражали против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям. ИП ФИО2 и ИП ФИО3 на основании договора об уступке прав и обязанностей о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2018 передан земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032301:2, общей площадью 871 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. В соответствии с решением Арбитражного суда Брянской области от 20.10.2010 по делу №А09-5614/2010 в отношении данного земельного участка Управлением по строительству и развитию территории г. Брянска (далее - Управление) было выдано разрешение на строительство от 21.01.2016 №32-301-2859-2016 сроком действия до 13.11.2020, общей площадью 1 228,84 кв. м, строительным объемом 4 872,90 куб. м, количество этажей – 2 + подвал. В октябре 2020 года ИП ФИО2 и ИП ФИО3 обратились в Управление с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство многофункционального здания по ул. Красноармейской в Советском районе г. Брянска в связи с изменением правообладателя и корректировкой проектной документации, приложив к заявлению документы в соответствии со статьей 51 ГрК РФ. Письмом №28/12663 от 17.11.2020 Управление отказало в выдаче разрешения на внесение изменений в связи с корректировкой проектной документации с указанием замечаний. Устранив указанные замечания, предприниматели повторно обратились с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство. Однако письмом №28/14902 от 24.12.2020 Управление снова отказало во внесении изменений в разрешение на строительство. ИП ФИО2 и ИП ФИО3 приступили к строительству многофункционального здания на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2, общей площадью 871 кв. м, расположенном по адресу: 

<

...>. 13.11.2020 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, размеры и габариты которого соответствуют выданному разрешению на строительство от 21.01.2016 №32-301-2859-2016. Как указывают ответчики, объект, строительство которого они осуществляют, не имеет признаков самовольной постройки, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку возводится на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем многофункционального здания; получено разрешение на строительство №32-301-2859-2016 сроком действия до 13.11.2020; отсутствуют нарушения строительных норм и правил. При приобретении предпринимателями права пользования земельным участком на правах арендатора, а также разрешения на строительство многофункционального здания количеством этажей – 2 + подвал было проведено обследование земельного участка и изучение проектной документации. По результатам обследования было выдано техническое заключение проектной организацией о возможности строительства многофункционального здания с рекомендацией уменьшить количество этажей до одного, а также изменения проведения земляных работ, связанных с устройством фундамента, изменения технической нагрузки здания в связи с непосредственным нахождением вблизи строительства многофункционального здания общественного пешеходного перехода. Представленные предпринимателями документы указывают, что параметры объекта капитального строительства по измененной проектной документации изменялись в меньшую сторону, этажность – 1 этаж. На сегодняшний день имеется объективная необходимость отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации, влекущая изменение проектной документации и разрешения на строительство в связи с вероятностью угрозы оказания влияния на несущие конструкции подземного перехода. Ответчики также посчитали необоснованным вывод администрации о нарушении Правил землепользования и застройки города Брянска, утвержденных решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 №796 (далее – Правила №796) в части указания на расположение в зоне озеленения территорий общего пользования (парки, скверы, бульвары) Р-1. Ссылка администрации на недочеты в описании «Схемы планировочной организации земельного участка» в части расположения парковочных мест на чужой территории, по мнению ответчиков, также несостоятельна, так как ответчики не вносили изменения в данный раздел проектной документации, предоставили сведения из плана благоустройства, согласованного Управлением 01.12.2009. Существующие дороги и парковки фактически размещены и уже построены в соответствии с этими сведениями, на основании которых было первоначально выдано разрешение на строительство. Замечания Управления в части ссылки на нахождение газопровода (зоны с особыми условиями использования территорий) на земельном участке также недостоверны, так как переподключение газопровода, попадающего в зону строительства многофункционального здания, подтверждается документами, оформленными с АО «Газпром газораспределение Брянск». На основании изложенного, ответчики просили суд в иске отказать (т.1, л.д.87-96). 

Третье лицо, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в отзыве на иск сообщило, что 14.01.2021 в его адрес поступило заявление ответчиков о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032301:2 от 04.06.2003 №25044. Письмом №29/3-3211 Управление отказало в заключении договора аренды названного земельного участка. Дополнительно Управление сообщило о нахождении испрашиваемого земельного участка согласно Правилам №796 в зоне озеленения территорий общего пользования (Р-1), которая определена для создания и сохранения на территории города озелененных территорий, предназначенных для отдыха и пешеходных прогулок горожан, а также для улучшения экологической обстановки, в указанных зонах ограничено строительство и ведение хозяйственной деятельности. Учитывая выявленный истцом факт несоответствия объекта капитального строительства требованиям имеющейся проектной документации и разрешению на строительство, третье лицо просило суд удовлетворить исковые требования в полном объеме (т.3, л.д.31-32).

От третьего лица, Управления Росреестра по Брянской области, поступил отзыв (т.1, л.д.81-82), в котором сообщено о том, что в настоящее время согласно данных Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) имеются актуальные регистрационные сведения о регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью 459,2 кв. м, кадастровый номер 32:28:0032301:699, расположенный по адресу: РФ, 

<

...>: рег. запись №32:28:0032301:699-32/074/2020-1 от 13.11.2020 на ½ долю в праве за ФИО3, рег. запись №32:28:0032301:699-32/074/2020-2 от 13.11.2020 на ½ долю в праве за ФИО2 Учитывая характер заявленного иска, третье лицо оставило рассмотрение спора на усмотрение суда.

Третье лицо, Государственная строительная инспекция Брянской области, в пояснениях на иск сообщило, что инспекцией в ходе проведенной проверки были выявлены нарушения части 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и в дальнейшем в соответствии с частью 6.2 статьи 54 ГрК РФ в адрес Брянской городской администрации направлено уведомление о выявлении самовольной постройки по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская (сквер имени 50-летия ВЛКСМ) с приложением акта проверки для принятия мер в рамках предоставленных полномочий (т.1, л.д.83-85).

Третье лицо, АО «Газпром газораспределение Брянск», в пояснениях по делу сообщило, что 06.09.2018 между обществом и ФИО2 было заключено соглашение №205/03/2018 о компенсации затрат, вызванных переносом объектов газораспределения. В целях исполнения условий соглашения АО «Газпром газораспределение Брянск» выдало филиалу АО «Газпром газораспределение Брянск» Центральный технические условия №569 от 24.10.2018. 06.09.2018 между обществом и ФИО2 было заключено соглашение №206/03/2018 о компенсации затрат, вызванных переносом объектов газораспределения. В целях исполнения условий соглашения АО «Газпром газораспределение Брянск» выдало филиалу АО «Газпром газораспределение Брянск» Центральный технические условия №572 от 25.10.2018. 20.08.2019 комиссией в составе, утвержденном распоряжением Брянской городской администрации от 29.11.2018 №856-р, были выбраны варианты схем трасс выноса газопровода из зоны застройки в Советском районе г. Брянска по вышеуказанным объектам. 24.01.2020 в адрес Управления по строительству и развитию территории г. Брянска были направлены уведомления о начале строительства (реконструкции) газопровода низкого и среднего давления, входящего в состав газораспределительной сети. По состоянию на 28.04.2021 общество приступило к приемке законченного строительством объекта системы газоснабжения. Работы по реконструкции газопровода выполнены с соблюдением требований пп. а п.7 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 №878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей». На основании изложенного, третье лицо полагало разрешение спора на усмотрение суда (т.3, л.д.137-139). 

ИП ФИО2 и ИП ФИО3 предъявили встречное исковое заявление к Брянской городской администрации о признании за ИП ФИО2 и ИП ФИО3 права собственности на многофункциональное здание общей площадью 442,2 кв. м по ½ доли в праве собственности за каждым (т.3, л.д.83-94). 

Определением суда от 07 апреля 2021 года встречное исковое заявление ИП ФИО2 и ИП ФИО3 принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением (т.3, л.д.133-134).

Истец и третье лицо, Управление по строительству и развитию территории г. Брянска, в совместном отзыве на встречный иск возражали против его удовлетворения, так как спорный возведенный объект не соответствует выданному разрешению на строительство №32-301-2859-2016 от 21.01.2016. Отметив, что ответчики обращались в Управление с заявлением о внесении изменений в ранее выданное разрешение, истец сообщил о наличии препятствий во внесении изменений, в связи с чем в удовлетворении заявления было отказано. Кроме того, истец сослался на то, что земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032301:2 расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (парки, скверы, бульвары) (Р-1), в связи с чем возведение спорного здания на нем невозможно. Исходя из изложенного, а также того обстоятельства, что срок аренды земельного участка истек 27.02.2021, истец и третье лицо просили встречные исковые требования оставить без удовлетворения (т.4, л.д.1-6).

Третье лицо, Управление Росреестра по Брянской области, в отзыве на встречный иск разрешение требований оставило на усмотрение суда (т.4, л.д.23-25).

Третье лицо, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в отзыве на встречный иск указало, что так как в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032301:2 у ИП ФИО2 и ИП ФИО3 отсутствуют права, допускающие на нем строительство спорного объекта незавершенного строительства, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат (т.4, л.д.26-28).

Учитывая, что для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов в отношении установления факта соответствия спорного здания действующим нормам и правилам, факта отсутствия нарушения самовольно возведенным зданием охраняемых законом интересов других лиц потребовались специальные знания, по ходатайству ответчиков определением арбитражного суда от 29 июля 2021 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Проект – Сервис», г. Брянск, ФИО8 (далее – ООО «Проект – Сервис», ФИО8); установлен срок проведения судебной строительно-технической экспертизы и представления в арбитражный суд экспертного заключения до 04 октября 2021 года; производство по делу №А09-157/2021 приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы (т.4, л.д.93-103).

01 октября 2021 года в арбитражный суд поступило экспертное заключение №15 от 29.09.2021, выполненное экспертом ООО «Проект – Сервис» ФИО8 (т.7, л.д.1-37).

Определением суда от 04 октября 2021 года производство по делу №А09-157/2021 возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству на 27 октября 2021 года (т.7, л.д.38-39).

От третьего лица, Управления Росреестра по Брянской области, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд объявил в судебном заседании 21 октября 2021 года перерыв до 27 октября 2021 года по ходатайству истца и третьего лица, Управления по строительству и развитию территории г. Брянска, для ознакомления с экспертным заключением и представления пояснений.

Определение арбитражного суда от 21 октября 2021 года по делу №А09-157/2021 об объявлении перерыва в судебном заседании, подписанное судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, размещено на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва судебное заседание продолжено 27 октября 2021 года.

Истец уточнил исковые требования в части указания срока сноса самовольно возведенного объекта – в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено судом в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ.

Ответчики заявили ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просили признать за ИП ФИО2 и ИП ФИО3 право собственности на многофункциональное здание общей площадью 442,2 кв. м по ½ доли в праве собственности за каждым, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2 по адресу: 

<

...>.

Ходатайство ответчиков об уточнении встречных исковых требований удовлетворено судом в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчики возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали встречные исковые требования,  судебные расходы по встречному иску взяли на себя.

Третьи лица, Управление по строительству и развитию территории г. Брянска и Государственная строительная инспекция Брянской области, поддержали позицию истца, считали подлежащими удовлетворению первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований просили суд отказать.

Третьи лица, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управление Росреестра по Брянской области, АО «Газпром газораспределение Брянск», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание 27 октября 2021 года не явились.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управления Росреестра по Брянской области, АО «Газпром газораспределение Брянск», извещенных надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, третьих лиц, Управления по строительству и развитию территории г. Брянска и Государственной строительной инспекции Брянской области, суд установил следующее.

04.06.2003 между Брянской городской администрацией (арендодателем) и ФИО9 (далее – ФИО9, арендатор) заключен договор №25044 (т.1, л.д.106-109), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 871 кв. м. Адрес участка: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д/н участок ч.24. Кадастровый номер участка: 32:28:03 23 01:2. 

Цель предоставления земельного участка – для разработки проекта и строительства общественного туалета. Категория земли – земли поселений (другие застроенные территории).

Согласно пункту 2.1 договор заключается на 3 (три) года.

Договор аренды земли зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 05.10.2004 за №32-1/20-35/2004-381.

16.06.2006 дополнительным соглашением (т.1, л.д.112) Брянская городская администрация и ФИО9 внесли изменения в договор аренды земли №25044 от 04.06.2003, изложив пункт договора «Цель предоставления земельного участка и категория земли» в следующей редакции: «Для строительства общественного туалета. Земли поселений (другие застроенные территории)». 

Пункт 2 договора дополнен следующей фразой: «Договор продлен до 01.06.2009».

Дополнительное соглашение от 16.06.2006 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 04.07.2006 за №32-32-0/039/2006-148.

07.06.2007 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодателем) и ФИО9 (арендатором) подписано дополнительное соглашение к договору аренды №25044 от 04.06.2003 (т.1, л.д.114), которым установлено, что на стороне арендодателя по договору аренды от 04.06.2003 №25044 выступает Управление имущественных отношений Брянской области.

В пункте 1.3 договора аренды от 04.06.2003 №25044 слова «для строительства общественного туалета» заменены словами «для строительства универсального здания общественного назначения со встроенным общественным туалетом» (пункт 2 соглашения).

Дополнительное соглашение от 07.06.2007 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 11.07.2007 за №32-32-01/040/2007-234.

29.02.2008 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Новые коммунальные технологии» (далее – ООО «Новые коммунальные технологии», арендатор) в лице директора ФИО9 подписано  дополнительное соглашение к договору аренды №25044 от 04.06.2003 (т.1, л.д.115), в соответствии с которым продлен срок действия договора аренды земельного участка №25044 от 04.06.2003 до 28.02.2015.

Дополнительное соглашение от 29.02.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 17.04.2008 за №32-32-01/022/2008-575.

18.02.2009 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодателем) и ООО «Новые коммунальные технологии» (арендатор) подписано  дополнительное соглашение к договору аренды №25044 от 04.06.2003 (т.1, л.д.116), в соответствии с которым внесены изменения в пункт 1.3 договора «Предмет и цель аренды»: кадастровый номер участка – 32:28:032301:2. Цель предоставления земельного участка и категория земли: под многофункциональное здание общей площадью до 10 000 кв. м, земли населенных пунктов.

Дополнительное соглашение от 18.02.2009 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 05.03.2009 за №32-32-01/019/2009-889.

27.02.2015 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодателем) и ООО «Новые коммунальные технологии» (арендатор) подписано  дополнительное соглашение к договору аренды №25044 от 04.06.2003 (т.2, л.д.1), в соответствии с которым продлен срок действия договора аренды земельного участка №25044 от 04.06.2003 до 27.02.2021. 

Дополнительное соглашение от 27.02.2015 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 15.04.2015 за №32-32/001-32/001/031/2015-40/1.

07.06.2018 между ООО «Новые коммунальные технологии» (цедент) и ФИО2 и ФИО3 (цессионарии) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земли №25044 от 04.06.2003 (т.6, л.д.185-188), в соответствии с которым цедент на основании статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности цедента по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №25044 от 04.06.2003 земельного участка площадью 871 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, находится в пользовании цедента на основании договора аренды земли №25044 от 04.06.2003, зарегистрированного 05.10.2004 за номером регистрации 32-1/20-35/2004-381; соглашения от 05.04.2006 о внесении изменений в договор аренды земли №25044 от 04.06.2003, зарегистрированного 05.05.2006 за номером регистрации 32-32-01/013/2006-240; дополнительного соглашения от 16.06.2006, зарегистрированного 04.07.2006 за номером 32-32-0/039/2006-148; дополнительного соглашения от 07.06.2007, зарегистрированного 11.07.2007 за номером 32-32-01/040/2007-234; решения единственного учредителя от 30.07.2007 и акта приема-передачи земельного участка от 30.07.2007, зарегистрированных 31.08.2007 за номером регистрации 32-32-01/041/2007-971; дополнительного соглашения от 29.02.2008, зарегистрированного 17.04.2008 за номером регистрации 32-32-01/022/2008-575; дополнительного соглашения от 18.02.2009, зарегистрированного 05.03.2009 за номером регистрации 32-32-01/019/2009-889; дополнительного соглашения от 27.02.2015, зарегистрированного 15.04.2015 за номером регистрации 32-32/001-32/001/031/2015-40/1.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032301:2 площадью 871 кв. м находится в аренде у ФИО2 и ФИО3 Срок аренды земельного участка установлен на период с 18.04.2008 по 27.02.2021 (т.1, л.д.100-102).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 20 октября 2010 года по делу №А09-5614/2010 признаны незаконными действия муниципального учреждения «Управление по строительству и развитию территории г. Брянска» по отказу в выдаче разрешения на строительство многофункционального здания (с офисными и торговыми помещениями) по улице Красноармейской в Советской районе города Брянска незаконными и обязании устранить выявленные нарушения в установленный законом срок (т.2, л.д.2-8).

На основании вышеуказанного решения арбитражного суда обществу «Новые коммунальные технологии» 21.01.2016 выдано разрешение на строительство №32-301-2859-2016, сроком действия до 21.10.2016, позднее продленное до 13.06.2018 по решению Арбитражного суда Брянской области от 11.01.2017 по делу №А09-14675/2016, затем до 13.11.2020 (т.2, л.д.9-12). 

На земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2 расположен нежилой объект незавершенного строительства степенью готовности 64%, площадью 459,2 кв. м (кадастровый номер 32:28:0032301:699), принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 (дата регистрации 13.11.2020, номер регистрации 32:28:0032301:699-32/074/2020-2 (т.1, л.д.97-99). 

Согласно акту проверки №14 от 26.11.2020 (т.1, л.д.23-25), составленному Государственной строительной инспекцией Брянской области в период с 05.11.2020 по 26.11.2020, в ходе проведения внеплановой выездной проверки по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2 выполнено строительство одноэтажного многофункционального здания размерами в осях 22,13*21,52 м по проектной документации (шифр 49-19), разработанной ИП ФИО10, согласно которой здание имеет следующие технико-экономические показатели: общая площадь – 444,62 кв. м, количество этажей – 1, строительный объем – 2 732 куб. м. На момент проведения осмотра строительные работы на объекте не осуществлялись. По результатам проверки выявлен факт несоответствия объекта капитального строительства требованиям ранее разработанной проектной документации, а также разрешению на строительство, тем самым нарушена часть 6 статьи 52 ГрК РФ.

Данный акт подписан ИП ФИО2 и ИП ФИО3 с примечанием о том, что по результатам технического обследования земельного участка перед началом строительства, выполненного ООО «Проект-Сервис», были даны рекомендации о строительстве одноэтажного здания с фундаментом в виде монолитной железобетонной плиты в связи с близостью зоны застройки к подземному пешеходному переходу, из-за чего было принято решение о переработке проектной документации с уменьшением этажности до одного надземного этажа.

Письмом от 27.11.2020 №741/1-и Государственная строительная инспекция Брянской области направила Брянской городской администрации в соответствии с частью 6.2 статьи 54 ГрК РФ уведомление о выявлении самовольной постройки по адресу: 

<

...> для принятия мер в рамках предоставленных полномочий (т.1, л.д.20 -25).

Ссылаясь на то, что строительство многофункционального здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2 по адресу: 

<

...> не соответствует выданному разрешению на строительство, а также расположено на земельном участке, не отведенном для строительства, Брянская городская администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки. 

В свою очередь, ссылаясь на то, что самовольно возведенный объект недвижимости – многофункциональное здание расположено на отведенном для этих целей земельном участке, соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, сохранение самовольной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ответчики обратились с встречным иском о признании права собственности на спорное многофункциональное здание.

Первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь своей целью их восстановление. При этом заинтересованное лицо самостоятельно определяет способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 ГК РФ.

На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Положениями статьи 219 названного Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, нормы пункта 1 статьи 218 и статьи 219 ГК РФ призваны регулировать внесудебный бесспорный порядок возникновения права собственности на вещь, вновь созданную лицом в установленном законодательством порядке. Право собственности на такую вещь возникает в силу факта создания ее в установленном порядке и не требует признания возникновения права в судебном порядке.

На основании пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно толкованию, приведенному в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 №595-О-П, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ, представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. 

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка.

Из материалов дела усматривается, что существующая в настоящее время спорная постройка представляет собой недвижимую вещь в смысле статьи 130 ГК РФ - многофункциональное здание, принадлежащее на праве общей долевой собственности ИП ФИО2 и ИП ФИО3, расположенное на земельном участке площадью 871 кв. м с кадастровым номером 32:28:0032301:2, находящемся у ИП ФИО2 и ИП ФИО3 в аренде на основании договора об уступке прав и обязанностей от 07.06.2018.

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032301:2 установлен на период с 18.04.2008 по 27.02.2021.

14.01.2021 ИП ФИО2 и ИП ФИО3 обратились в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032301:2, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, площадью 871 кв. м. 

Письмом от 01.03.2021 №29/3-3211 (т.3, л.д. 43-44) Управление отказало в предоставлении земельного участка, сославшись на то, что по имеющейся информации в производстве Арбитражного суда Брянской области находится дело №А09-157/2021 по иску Брянской городской администрации к ИП ФИО2, ИП ФИО3 о сносе самовольно возведённого объекта капитального строительства с кадастровым номером 32:28:0032301:699, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>. Вопрос о заключении договора аренды спорного земельного участка может быть рассмотрен только после вступления в законную силу решения суда и установления судом факта законности (незаконности) нахождения объекта недвижимости с кадастровым номером 32:28:0032301:699 на испрашиваемом земельном участке. Дополнительно Управление  сообщило, что в соответствии с Правилами №796 испрашиваемый земельный участок находится в зоне озелененных территорий общего пользования (Р-1), которая определена для создания и сохранения на территории города озелененных территорий, предназначенных для отдыха и пешеходных прогулок горожан, а также для улучшения экологической обстановки. В указанных зонах ограничено строительство и ведение хозяйственной деятельности. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, истец и третьи лица, Управление по строительству и развитию территории г. Брянска и Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, указывают, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032301:2 истек. 

Указанное возражение отклоняется судом по следующим основаниям.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 к договору аренды №25044 от 04.06.2003 (т.2, л.д.1) продлен срок действия договора аренды земельного участка №25044 от 04.06.2003 до 27.02.2021. 

Вместе  с тем пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

 В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 №14381/10. 

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. 

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»  в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 ЗК РФ. 

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом случае земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Новые коммунальные технологии» для строительства  объекта,  многофункционального здания (с офисными и торговыми помещениями).

21.01.2016 на основании решения Арбитражного суда Брянской области по делу №А09-5614/2010 ООО «Новые коммунальные технологии» выдано разрешение на строительство №32-301-2859-2016 многофункционального здания (с офисными и торговыми помещениями). 

Согласно договору от 07.06.2018 об уступке прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №25044 от 04.06.2003 указанный земельный участок был передан ИП ФИО2, ИП ФИО3 

В соответствии с целевым назначением земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032301:2 ответчиками осуществлялось строительство спорного объекта (материалы дела, тома №№5, 6)  до момента принятия определением арбитражного суда от 15 января 2021 года по делу №А09-157/2021 обеспечительных мер в виде запрета ИП ФИО2 и ИП ФИО3 осуществлять строительные работы в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое (степень готовности 64%), кадастровый номер 32:28:0032301:699.

Государственная регистрация права общей долевой собственности ответчиков  на нежилой объект незавершенного строительства степенью готовности 64%, площадью 459,2 кв. м (кадастровый номер 32:28:0032301:699) была произведена  13.11.2020, номер регистрации 32:28:0032301:699-32/074/2020-2 (т.1, л.д.97-99). 

Таким образом, материалами дела подтверждается факт того, что строительство спорного многофункционального здания осуществлено ответчиками на земельном участке, находящимся у них на праве аренды, в период действия договора аренды земли №25044 от 04.06.2003. 

Истечение срока действия договора аренды земли на момент рассмотрения настоящего дела не имеет правового значения с учетом предоставленного ответчикам права в соответствии с нормами действующего законодательства на пролонгацию этого договора на три года. 

Довод истца о том, что испрашиваемый земельный участок находится в зоне озелененных территорий общего пользования (Р-1), которая определена для создания и сохранения на территории города озелененных территорий, предназначенных для отдыха и пешеходных прогулок горожан, а также для улучшения экологической обстановки (согласно Правилам №796), в указанных зонах ограничено строительство и ведение хозяйственной деятельности, отклоняется судом ввиду следующего.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств того, что земельный участок принадлежит истцу, суду также следует проверять, соблюдено ли целевое назначение этого участка.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. 

В статье 37 (частях 1 – 4) ГрК РФ определено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 

1) основные виды разрешенного использования; 

2) условно разрешенные виды использования; 

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. 

Как отмечено выше, Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 №796 утверждены Правила землепользования и застройки города Брянска. 

Правом на изменение вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства обладают их собственники либо лица, обладающие правом распоряжения земельными участками, если иное не установлено федеральными законами (пункт 2 стати 2 Правил). 

Спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2. 

На момент заключения договора и выдачи разрешения на строительство спорный объект соответствовал Правилам (градостроительным регламентам), что подтверждается градостроительным планом земельного участка №RU233090000-000000000001577 от 01.08.2009, выданным Брянской городской администрацией. 

Основным видом, указанным в градостроительном плане разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости, является разрешенный вид - многофункциональное здание общей площадью до 10 000 кв. м, расположенного в зоне ОД-3, зоне общественно-деловой активности.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 №306-ЭС14-1218, от 20.10.2016 №305-ЭС16-8051 указано, что особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Согласно условиям договора аренды №25044 от 04.06.2003 (в редакции дополнительного соглашения от 18.02.2009) цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032301:2 – под многофункциональное здание общей площадью до 10 000 кв. м. Данные сведения о виде разрешенного использования отражены и в выписке из ЕГРН. 

Согласно статье 423 ГК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения. 

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Следовательно, назначение объекта, разрешенного вида использования земельного участка не может быть изменено в виду изложенной нормы права.

Указание истца на расположение спорного объекта в охранной зоне газораспределительной сети необоснованно ввиду наличия документов, подтверждающих наличие технических условий и согласований проекта реконструкции газопровода. 

Вынос газопровода (его переподключение), попадающего в зону строительства многофункционального здания, подтверждается техническими условиями АО «Газпром газораспределение Брянск» №569 от 24.10.201818, проектом №ГГБ-Р-1109-2018-ПЗ, ГГБ-Р-1110-2018-ПП0 АО «Газпром газораспределение Брянск», соглашениями о компенсации затрат между ответчиками и АО «Газпром газораспределение Брянск», вызванных переносом объектов газораспределения №205/03/2018 и №206/03/2018 от 06.09.2018, представленными ответчиками в судебном заседании 27 октября 2021 года исполнительными съемками объекта: Газораспределительная сеть по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская (вынос газопровода), реконструкция №№01/002010, 01/000185, отметки о внесении в геофонд г.Брянска от 30.09.2021 года.

 Таким образом, строительство на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2 многофункционального здания, площадь которого согласно техническому плану здания, подготовленному 04.02.2021, составляет 442,2 кв. м (т.2, л.д.13-24), осуществлено ИП ФИО2 и ИП ФИО3 в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.

В качестве обоснования иска о сносе самовольной постройки, а также возражения в отношении требования ответчиков о признании права собственности на спорную самовольную постройку истец ссылается на то обстоятельство, что возведенное ответчиками многофункциональное здание не соответствует выданному разрешению на строительство.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. 

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и статье 51 ГрК РФ строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статей. По смыслу приведенных положений застройщик имеет право приступить к строительству только после получения соответствующего разрешения на строительство.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения. 

Как указано в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление №10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

В названном пункте постановления №10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения. 

При этом разъяснение пункта 26 постановления №10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. 

Подобное прочтение пункта 26 постановления №10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления №10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 №14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ №143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 09.12.2010, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Изложенная позиция со схожими обстоятельствами приведена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.05.2021 по делу №А27-26370/2019, по которому Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2021 №304-ЭС21-10134 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Как отмечено выше, на основании решения Арбитражного суда Брянской области от 20 октября 2010 года по делу №А09-5614/2010 обществу «Новые коммунальные технологии» 21.01.2016 выдано разрешение на строительство №32-301-2859-2016 (т.2, л.д.9-12), сроком действия до 21.10.2016, затем  до 13.11.2020.

С момента предоставления обществом «Новые коммунальные технологии» по договору об уступке прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2018 ответчиками были получены  проектная документация, технические условия, выполнены работы по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению, выносу газопровода с зоны строительства. Строительство спорного многофункционального здания осуществлялось ответчиками, начиная с октября 2020 года, т.е. в период действия выданного разрешения на строительство (материалы дела, тома №№5, 6). 

Из выданного разрешения на строительство усматривается, что было разрешено строительство многофункционального здания (с офисными и торговыми помещениями) общей площадью 1 228,84 кв. м, количество этажей: 2 + подвал.

На основании пункта 21 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Как пояснил представитель ответчиков, при приобретении права пользования земельным участком на правах аренды и разрешения на строительство многофункционального здания, было проведено обследование земельного участка, изучение проектной документации. 

В  техническом заключении №21 от 20.10.2020 о возможности строительства многофункционального здания по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская (т.3, л.д.102-110) указано, что для строительства здания была выполнена проектная документация 09014 ООО «БАПИК» и получено разрешение на строительство №32-301-2859-2016, выданное Брянской городской администрацией. Обследуемый земельный участок расположен по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская. На момент обследования на участке отсутствовали здания и сооружения. На границе участка присутствовал подземный пешеходный переход. 

По результатам технического обследования сделаны выводы о том, что при строительстве здания в соответствии с проектом предусматривалось устройство подвального помещения. Однако при проектировании не был учтен существующий подземный пешеходный переход. Строительство подвала вблизи перехода будет создавать угрозу его конструкциям и, как следствие, угрозу жизни пешеходов. Исходя из приведенной посадки здания на генплан целесообразно выполнить фундамент в виде монолитной плиты для распределения нагрузки на большую площадь, а этажность здания принять в один этаж.

В октябре 2020 года ИП ФИО2 И ИП ФИО3 обратились  в Управление по строительству и развитию территории г. Брянска с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство многофункционального здания по ул. Красноармейской, в Советском районе г. Брянска,  в связи с изменением правообладателя  и корректировкой проектной документации, приложив к заявлению документы в соответствии со ст.51 ГрК РФ.

Письмом №28/12663 от 17.11.2020 Управление по строительству и развитию территории г. Брянска отказало ИП ФИО2 и ИП ФИО3 в выдаче разрешения на внесение изменений, мотивированное несоответствием представленных документов требованиям, указанным в градостроительном плане земельного участка №RU233090000-000000000001577 от 01.08.2009 в отношении этажности проектируемого объекта (а именно при отсутствии официально утвержденного проекта планировки территории разрешенная этажность зданий и сооружений – от 3 до 17 этажей); несоответствием представленных документов ограничениям, установленным в соответствии с частями 56 и 56.1 ЗК РФ (а именно проектируемый объект располагается в охранной зоне газораспределительных сетей) и виду разрешенного использования земельного участка (в соответствии с проектной документацией многофункциональное здание включает в себя только торговые помещения), а также в связи с недостатками проектной документации (т.2, л.д.127-128).

Устранив указанные замечания, ответчики повторно обратились с заявлением о внесением изменений в разрешение на строительство.

Письмом №28/14902 от 24.12.2020 Управление по строительству и развитию территории г. Брянска повторно отказало ИП ФИО2 И ИП ФИО3 внести изменения в разрешение на строительство №32-301-2859-2016 от 21.01.2016 по аналогичным основаниям (т.2, л.д.129).

Частями 21.5 - 21.7, 21.9 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено внесение изменений в разрешение на строительство в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков) и в порядке, установленном частями 21.10, 21.14 названной статьи.

В силу части 7 статьи 52 ГрК РФ  допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

С учетом приведенной нормы следует признать, что предусмотренные статьей 51 ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации должно быть обусловлено необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта, и с соблюдением порядка изменения проектной документации. 

Из названной нормы следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными.

Из представленных ответчиком документов усматривается, что параметры объекта капитального строительства по измененной проектной документации изменились в меньшую сторону, этажность – 1 этаж. Кроме того, имелась объективная необходимость отклонения параметров объектов капитального строительства от проектной документации, влекущая изменение проектной документации и разрешения на строительство в связи с вероятностью угрозы оказания влияния на несущие конструкции подземного перехода. 

Ответчики неоднократно обращались за внесением изменений в разрешение на строительство, однако получали отказ по изложенным в отзыве основаниям, а именно несоответствие этажности, параметрам застройки, указанным в градостроительном плане земельного участка, установленные Правилами землепользования и застройки г. Брянска на момент выдачи разрешения на строительство многофункционального здания.

Как отмечено выше, ИП ФИО2 И ИП ФИО3 приступили к строительству многофункционального здания на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2, общей площадью 871 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в период действия разрешения на строительство №32-301-2859-2016 с учетом скорректированной проектной документации. 20.11.2020 зарегистрировано их право собственности на объект незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.11.2020.

В феврале 2021 года ИП ФИО2 и ИП ФИО3 обратились в Управление по строительству и развитию территории г. Брянска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения. К заявлению были приложены документы, перечень которых соответствует положениям пункта 3 статьи 55 ГрК РФ.

Письмом исх.№28/2166 от 26.02.2021 Управление по строительству и развитию территории г. Брянска отказало в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многофункционального здания в связи с отсутствием разрешения на строительство и отсутствием полного пакета необходимых документов.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт принятия ответчиками исчерпывающих мер по внесению изменений в ранее выданное разрешение на строительство, а также получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В целях исследования обстоятельств, связанных с тем, что возведенная ответчиками самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, судом по ходатайству ответчиков назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено экспертное заключение №15 от 29.09.2021, в котором экспертом сделаны выводы о том, что возведенное одноэтажное многофункциональное здание с кадастровым номером 32:28:0032301:699, расположенное по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Красноармейская, на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2, соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим нормам и требованиям, а также земельному законодательству Российской Федерации, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (т.7, л.д.2-37).

Ответчики возражений по заключению эксперта не представили.

Истец, в свою очередь, оспаривая выводы эксперта о соответствии спорного многофункционального здания градостроительным нормам, повторно приводит доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении и отзыве на встречный иск, которые судом оценены выше и признаны необоснованными.

Выражая несогласие с выводами эксперта, истец не заявил ходатайства о назначении повторной экспертизы. Приведенные им возражения выражают лишь общее несогласие с результатами экспертизы, в то время как убедительных доказательств ее порочности суду не представлено.

   При таких обстоятельствах, учитывая, что строительство спорного многофункционального здания было осуществлено без внесения изменений в разрешение на строительство №32-301-2859-2016, однако с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032301:2, находящегося у ИП ФИО2 и ИП ФИО3 на праве аренды в момент этого строительства, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка – «под многофункциональное здание общей площадью до 10 000 кв. м», каких-либо споров по данному объекту с третьими лицами не имеется, сведения о наличии каких-либо обременений на этот объект отсутствуют, суд считает встречное требование ответчиков о признании права собственности на многофункциональное здание общей площадью 442,2 кв. м по ½ доли в праве собственности за каждым, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2 по адресу: 

<

...> подлежащим удовлетворению.

При этом сохранение спорного объекта в имеющемся на текущее время состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а ответчиками были предприняты соответствующие меры для получения разрешения на строительство. 

С учетом удовлетворения встречного иска, первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подп.4 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при подаче искового заявления неимущественного характера госпошлина составляет 6 000 руб.

Истец, являясь исполнительным органом местного самоуправления, освобожден согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ от уплаты госпошлины в доход федерального бюджета при подаче иска и при отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

При подаче в арбитражный суд встречного искового заявления ответчики уплатили в доход федерального бюджета Российской Федерации 6 000 руб. госпошлины по платежным поручениям №№42, 143 от 29.03.2021 (т.3, л.д.99, 100).

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплат, в том числе экспертам.

Определением суда от 29 июля 2021 года оплата стоимости судебной строительно-технической экспертизы была возложена на ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Платежными поручениями №296 от 15.06.2021 и №91 от 15.06.2021 ИП ФИО2 и ИП ФИО3 перечислили по 35 000 руб. каждый за проведение экспертизы по делу на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области (т.4, л.д.57-58).

Ответчики заявили об отнесении судебных расходов по встречному иску на них.

Учитывая ходатайство ответчиков, судебные расходы по встречному иску, а именно 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины и 70 000 руб. по оплате стоимости судебной строительно-технической экспертизы, относятся на ответчиков, ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И  Л :

Первоначальные исковые требования Брянской городской администрации, г. Брянск, о сносе индивидуальным предпринимателем ФИО2, с. Супонево Брянского района Брянской области, и индивидуальным предпринимателем ФИО3, г. Брянск, своими силами и за свой счет самовольно возведенного объекта – одноэтажного многофункционального здания размерами в осях 22,13*21,52 м (зарегистрированного как объект незавершенного строительства, назначение: нежилое (степень готовности 64%), кадастровый номер 32:28:0032301:699), расположенного на земельном участке по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, кадастровый номер 32:28:0032301:2, в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Супонево Брянского района Брянской области, и индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Брянск, удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2, с. Супонево Брянского района Брянской области, и индивидуальным предпринимателем ФИО3, г. Брянск, право собственности на многофункциональное здание общей площадью 442,2 кв. м по ½ доли в праве собственности за каждым, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032301:2 по адресу: 

<

...>. 

      Решение может быть обжаловано в течение месяца в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Тула.

      Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.   

 

      Судья                                                                                               Н.И. Матвеева