﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-17377/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  20 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 августа 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Демидовой Е.Ю.,

								Шуйской С.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 18.02.2019 (судья Лебедева Н.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019 (судьи Рожков Д.Г., Кливер Е.П., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-17377/2018 по заявлению администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области (646970, Омская обл., р-н Кормиловский, р.п. Кормиловка, ул. Ленина д. 12, ИНН 5517008534, ОГРН 1055531005200) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании незаконной приостановки государственной регистрации, об обязании зарегистрировать прекращение обременения. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Омск-Стеклотара», акционерное общество «Чешский экспортный банк».

Суд установил:

администрация Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области (далее – администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявлением об обжаловании действий (бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию права, а именно: о признании незаконным уведомления от 08.08.2018 № 55/314/001/2018-302 о приостановке государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 28.05.2007 № А3-09-15/2007 с кадастровым номером 55:09:000000:222 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Омской области от 09.08.2017 по делу № А46-15654/2016 и об обязании осуществить государственную регистрацию погашения обременения земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222 в виде его аренды на основании договора аренды земельного участка от 28.05.2007 № А3-09-15/2007 (номер регистрационной записи об аренде 55-55-08/005/2017-571, дата государственной регистрации арендного обременения 30.07.2007), с одновременным прекращением регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, зарегистрированного на основании договора об ипотеке (номер государственной регистрации записи об ипотеке 55-55-08/007/2008-668, дата государственной регистрации 18.09.2008).

Определениями суда от 12.10.2018 и от 06.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Омск-Стеклотара» (далее – ООО «Омск-Стеклотара»), акционерное обществ «Чешский экспортный банк» (далее – банк). 

Решением Арбитражного суда Омской области от 18.02.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019, в удовлетворении заявленных требований администрации отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование жалобы заявитель указывает, что приостановление управлением действий по погашению регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222 препятствует исполнению вступившего в законную силу решения арбитражного суда о расторжении договора аренды земельного участка по делу № А46-15654/2016; решение суда является самостоятельным основанием для прекращения обязательств из договора аренды при его расторжении в судебном порядке; основания для сохранения регистрационной записи об ипотеке отсутствуют; управление должно было одновременно с регистрацией прекращения записи об аренде земельного участка погасить регистрационную запись об ипотеке права аренды этого участка ввиду отсутствия предмета ипотеки.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрена в их отсутствие. 

Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.05.2007 между администрацией (арендодатель) и ООО «Омск-Стеклотара» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № АЗ-09-15/2007 (далее – договор аренды), по условиям которого арендатор принял в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 55:09:0000000222, площадью 376 951 кв.м, расположенный в юго-восточной части р.п. Кормиловка Омской области на землях населенных пунктов, предоставленный для размещения производственного объекта. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Дополнительным соглашением от 02.10.2007 срок действия договора аренды определен в 10 лет. 

В последующем, решением Арбитражного суда Омской области от 09.08.2017 по делу № А46-15654/2016 удовлетворены исковые требования администрации, договор аренды расторгнут, поскольку на протяжении длительного периода времени ООО «Омск-Стеклотара» не исполняло должным образом обязанность по уплате арендных платежей за использование земельного участка. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:09:0000000222 зарегистрировано обременение в виде ипотеки сроком действия с 08.09.2008 по 01.09.2018 на основании договора ипотеки между ООО «Омск-Стеклотара» в качестве залогодателя и банком в качестве залогодержателя. 

Администрация обратилась в управление с заявлением об осуществлении действий по погашению регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка на основании решения суда. 

08.08.2018 управление уведомило администрацию о приостановлении действий по регистрации прекращения договора аренды земельного участка ввиду того, что по сведениям ЕГРН по данному земельному участку зарегистрировано обременение в виде ипотеки права аренды. 

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 131, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 10, 11, 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), статьями 26, 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218, здесь и далее - в применимой к спорным правоотношениям редакции), положениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), разъяснениями, содержащимися в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.09.2018 № 307-КГ18-13690 по делу № А56-13201/2017, исходили из того, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем предъявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество; истцом не представлены все необходимые документы для погашения регистрационной записи об ипотеке одновременно с государственной регистрацией прекращения права аренды.

Суды также указали, что судьба обременения земельного участка в виде договора ипотеки права аренды не являлась предметом судебного разбирательства по делу № А46-15654/2016, данный вопрос судом не исследовался. В резолютивной части решения по указанному делу не сделаны какие-либо выводы относительно договора ипотеки, в том числе касающиеся его прекращения в связи с расторжением договора аренды

Между тем судами не учтено следующее.

Из положений статьи 13 ГК РФ, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права.

Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (определения от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167, от 11.03.2015 № 310-КГ15-1724, от 07.03.2017 № 304-КГ17-375, от 28.03.2019 № 304-ЭС19-1680).

Ссылка судов на правовую позицию, изложенную в пункте 56 постановления № 10/22, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем предъявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в настоящем деле не применима, поскольку предметом рассмотрения является не спор о праве на недвижимое имущество, а действия регистрирующего органа по приостановлению регистрации прекращения возникшего из обязательственных отношений обременения на основании непредставления заявителем необходимых для регистрации документов.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

 Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Исходя из вышеназванных положений ГК РФ предусмотренные пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке основания для погашения регистрационной записи об ипотеке противоречат существу арендных отношений и не подлежат применению к рассматриваемым отношениям.

Следовательно, заявителем в управление предоставлены все предусмотренные  Законом № 218-ФЗ документы для внесения изменений в записи ЕГРН, противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными судом кассационной инстанции не установлено.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, который расторгнут по решению суда, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды, соответственно у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации прекращения договора аренды по основаниям, указанным в оспариваемом решении от 08.08.2018 № 55/314/001/2018-302. 

С учетом характера отношений, возникающих при рассмотрении управлением вопроса о сохранении в ЕГРП записи об аренде, суд кассационной инстанции считает, что принятый ненормативный правовой акт о приостановлении регистрации прекращения права аренды является незаконным и нарушающим права администрации, поэтому требование администрации о погашении регистрационной записи в отношении договора аренды земельного участка подлежало удовлетворению.

При этом, заявляя в суд требование об одновременном прекращении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, зарегистрированного на основании договора об ипотеке (номер государственной регистрации записи об ипотеке 55-55-08/007/2008-668), заявителем не представлены в материалы дела доказательства того, что администрация обращалась в регистрирующий орган с подобным заявлением.

В силу статьи 14 Закона № 218 государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя.

При указанных обстоятельствах требования заявителя в указанной части удовлетворению не подлежат.

Поскольку необходимые фактические обстоятельства дела в полной мере установлены судами, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ принять новый судебный акт по существу спора и удовлетворить заявление администрации в указанной выше части.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 18.02.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019 по делу № А46-17377/2018 отменить, принять новый судебный акт.

Заявление администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, выраженные в уведомлении от 08.08.2018 № 55/314/001/2018-302 о приостановке государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.05.2007 № А3-09-15/2007 земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Омской области от 09.08.2017 по делу № А46-15654/2016.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию погашения обременения земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222 в виде его аренды на основании договора аренды земельного участка от 28.05.2007 № А3-09-15/2007.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										Е.Ю. Демидова

											С.И. Шуйская