ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

04.03.2024

Дело № А41-59372/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2024

Полный текст постановления изготовлен 04.03.2024

 

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Петропавловской Ю.С.,

судей: Анисимовой О.В., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2 по доверенности от 09.09.2021, паспорту;

от Администрации Талдомского городского округа Московской области: не явился, извещён; 

от Комитета по управлению имуществом администрации Талдомского городского округа Московской области: не явился, извещён;

от Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»: не явился, извещён;

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: не явился, извещён;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явился, извещён;

рассмотрев 28.02.2024 в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Талдомского городского округа Московской области,

на решение от 18.08.2023 Арбитражного суда Московской области

на постановление от 23.11.2023 Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу № А41-59372/2022

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрации Талдомского городского округа Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации Талдомского городского округа Московской области, 

третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, 

о признании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации Талдомского городского округа Московской области (далее – администрация), Комитету по управлению имуществом администрации Талдомского городского округа Московской области о признании незаконным отказа в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», выраженного в решении № Р001-5233564306-58670621 от 16.05.2022; обязании комитета в срок, не более чем тридцать дней со дня вступления решения в законную силу, подготовить и направить в адрес предпринимателя решение о предоставлении земельного участка в собственность и проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:01:0031104:51, площадью 500 кв. м, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для расширения магазина Автозапчасти, расположенного по адресу: 

<

...>; взыскании судебной неустойки в размере 1000 руб. за каждый день просрочки исполнения в случае неисполнения решения суда в указанные в решении сроки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе администрация просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, неполное выяснение фактических обстоятельств.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

В приобщении к материалам дела поступившего от предпринимателя отзыва на кассационную жалобу судебной коллегией отказано в связи с нарушением положений статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при его подаче.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, своих представителей не направили, что в силу положений части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,  выслушав представителя предпринимателя, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция полагает, что имеются основания для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Арбитражные суды установили, что 31.10.2011 комитетом по управлению имуществом Талдомского муниципального района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), заключен договор аренды № 494 находящегося в государственной собственности земельного участка, площадью 500 кв. м, с кадастровым номером 50:01:0031104:51, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для расширения магазина Автозапчасти, расположенного по адресу: 

<

...>.

Данный земельный участок является смежным с земельным участком площадью 352 кв. м. с кадастровым номером 50:01:0031104:13, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство мастерской по мелкому ремонту легковых автомобилей, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир мастерская по ремонту легковых автомобилей. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Земельный участок с кадастровым номером 50:01:0031104:51, до передачи его в аренду, был сформирован в границах, являющихся смежными с границами участка с кадастровым номером 50:01:0031104:13 по трем сторонам и, как следует из вида разрешенного использования, предоставлялся под расширение мастерской по мелкому ремонту легковых автомобилей общей площадью 56,30 кв. м, инв. № 6464, лит. Б-Б1-Б2, которая располагалась на тот момент на земельном участке с к.н. 50:01:0031104:13 и принадлежала ИП ФИО1 на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 50 НБ N 263033).

После истечения срока договора аренды земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым номером 50:01:0031104:51 ИП ФИО1 продолжил им пользоваться без наличия возражений со стороны арендодателя, оплачивал арендную плату, в связи с чем договор был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

После предоставления участка с кадастровым номером 50:01:0031104:51 в аренду ФИО1, произвел реконструкцию объекта недвижимости. Реконструированное здание расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами 50:01:0031104:13 и 50:01:0031104:51, что следует из выписки из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 50:01:0000000:1094.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.05.2018 по делу № А41-85594/2017, за ИП ФИО1 признано право собственности на реконструированный объект недвижимости, а именно: нежилое здание: мастерская по мелкому ремонту легковых автомобилей для размещения офиса и магазина "Автозапчасти" в реконструированном состоянии, общей площадью 546,1 кв. м, основной инв. N 50:01:0000000:1094.

В настоящий момент нежилое здание: мастерская, площадью 546,1 кв. м, к.н. 50:01:0000000:1094, инвентарный номер: 305-086-6464, состоит на кадастровом учете в реконструированном виде и в отношении него зарегистрированы права собственности ФИО1, что подтверждается записью о регистрации права № 50-50-01/011/2007-196 от 03.05.2007 года.

Решение суда послужило основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН относительно характеристик реконструированного объекта недвижимости.

16.04.2022 администрация Талдомского городского округа направила в адрес ФИО1 было направлено уведомление о прекращении договора аренды № 494 от 31.10.2011.

25.04.2022 ФИО1 обратился в администрацию Талдомского городского округа с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 50:01:0031104:51, по результатам рассмотрения которого решением № Р001-5233564306-58670621 от 16.05.2022 заявителю было отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

В качестве оснований принятого решения об отказе указано:

- несоответствие информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия, а именно, привязка объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:01:0000000:1094 к двум земельным участкам с кадастровыми номерами 50:01:0031104:51 и 50:01:0031104:13, в то время, как в решении суда указано, что объект капитального строительства с кадастровым номером 50:01:0000000:1094 расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0031104:51;

- предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Московской области рассматриваемым заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суды, руководствуясь положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из следующего.

Суды с учетом положений пункта 5 части 1 статьи 1, пункта 1 статьи 39.1, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ указали, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, статье 39.20 Земельного кодекса РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В целях исключения злоупотреблении сторонами в приобретении земельных участков без проведения публичных торгов положения статьи 39.20 ЗК РФ должны применяться с учетом экономически обоснованного размера испрашиваемого в собственность (аренду) земельного участка.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Исходя из технического плана суды установили, что основное здание - мастерская по мелкому ремонту легковых автомобилей с надстройкой мансардного этажа для размещения офиса и магазина «Автозапчасти», располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0031104:13 принадлежащем ФИО1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись от 28.07.2010 № 50-01-01/017/2010-175.

Пристройки к основному зданию построены на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0031104:51, предоставленном в аренду ФИО1 для расширения магазина «Автозапчасти». Общая площадь пристроенных помещений составляет 289,9 кв. м. С левой стороны пристроенные помещения располагаются на двух этажах общей площадью 238,9 кв. м. На первом этаже торговые и подсобные помещения, на втором этаже - помещения предназначенные для офиса. С правой стороны помещение площадью 50,9 кв. м - ремонтный цех. Строительство закончено до окончания аренды земельного участка. Общая площадь здания после реконструкции составляет 546,1 кв. м.

Суды установили, что пристройка, расположенная на спорном земельном участке, была легализована при участии комитета и администрации. Земельный участок ранее предоставлялся в аренду заявителю. Соответственно, орган местного самоуправления обладал информацией о том, какой объект недвижимости находится на земельном участке.

Суды указали, что доказательств того, что площадь земельного участка является чрезмерной, материалы настоящего дела не содержат.

В основаниях отказа в решении № Р001-5233564306-58670621 от 16.05.2022 комитетом указано, что земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов, частично расположен в охранной зоне ВЛ-6 кВ ф.7/пс 442 "Юркино I" 244 кв. м.

Суды установили, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:01:0031104:51 имеет ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ.

Суды указали, что с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, охранная зона объектов электросетевого хозяйства не свидетельствует об ограничении оборотоспособности земельного участка с позиции статьи 27 ЗК РФ. 

Суды, руководствуясь ст. 27 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», пришли к выводу, что расположение земельного участка с кадастровым номером 50:01:0031104:51 в санитарно-защитной зоне предприятия, не может являться основанием для отказа в выкупе данного земельного участка.

Суды указали, что учитывая первоначальную цель предоставления земельного участка предпринимателю в аренду - расширение объекта автосервиса, утверждение Правил землепользования и застройки территории (части территории) Талдомского городского округа Московской области (далее - ПЗЗ) позже формирования земельного участка, постановки его на кадастровый учет и предоставления в аренду, возведения на нем здания, участок используется предпринимателем в соответствии с его целевым назначением и требованиями законодательства, с учетом положений пункта 8 ст. 36 ГрК РФ.

Между тем, судами не учтено следующее.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При этом бремя доказывания необходимого размера земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Суды при рассмотрении настоящего спора не учли, что для решения вопроса о наличии у собственника здания прав на предоставление на праве собственности земельного участка в определенной заявителем конфигурации и площади необходимо установить соразмерность площади испрашиваемого участка с площадью объекта недвижимости, расположенного именно на этом участке. 

Между тем, суды установив, что объект недвижимости занимает два земельных участка, не исследовали вопрос о том, какая именно часть объекта недвижимости расположена на спорном участке и соответствует ли требованиям законодательства предоставление без торгов земельного участка, на котором расположена только часть объекта недвижимости в заявленном размере с учетом требований как градостроительного так и земельного законодательства.

 При этом данный вопрос подлежал разрешению независимо от заявленных доводов и оснований, указанных в оспариваемом отказе. 

Также суд кассационной инстанции отмечает, что обстоятельства формирования, постановки на кадастровый учет земельного участка и предоставление его ранее в аренду, сами по себе не могут рассматриваться в качестве оснований для вывода о соразмерности объекта площади испрашиваемого земельного участка и, соответственно, для предоставления обществу как владельцу данного объекта земельного участка с указанной площадью в собственность.

В связи с этим обжалуемые судебные акты подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо всесторонне, полно и объективно исследовать все доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, и, установив по результатам их оценки соответствующие обстоятельства спора, разрешить его, правильно применив нормы права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023 по делу № А41-59372/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий судья                                                  Ю.С. Петропавловская

 

Судьи                                                                                                          О.В. Анисимова

 

Р.Р. Латыпова