АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-22883/2023

г. Уфа

26 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.02.2025 года

Полный текст решения изготовлен 26.02.2025 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Ахуновой И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордеевой М.А., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью "Экстрадент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>), Общество с ограниченной ответственностью "Новосибирская оценочная компания" (ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023г.;

об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, общей площадью 180,9 кв.м, с кадастровым номером 02:55 020503:3725, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, р-н Октябрьский, ул. Академика Королева, 6/1 в редакции ООО "Экстрадент" (с учетом уточнения)

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО1, доверенность от 16.01.2025, диплом о высшем юридическом образовании, 

от ответчика: ФИО2, доверенность от 10.01.2025, диплом о высшем юридическом образовании,

эксперт: ФИО3, паспорт РФ,

после перерыва: представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Общество с ограниченной ответственностью "Экстрадент" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023г.; об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, общей площадью 180,9 кв.м, с кадастровым номером 02:55 020503:3725, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, р-н Октябрьский, ул. Академика Королева, 6/1, изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 4 110 221,09 руб. (Четыре миллиона сто десять тысяч двести двадцать один рубль 09 копеек), без учета НДС 20% и ровна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 30209079 от 01.04.2024, подготовленным ООО «Консаль», изложив п. 3.3, названного договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 441 022,10 руб., перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца» (с учетом уточнений).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023г. назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» (450078, 

<

...>) ФИО4.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023г. проведение экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023 года по делу №А07-22883/2023, прекращено.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023г. назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Консалт» (450098, 

<

...>) ФИО5 и ФИО6.

02.04.2024 года от Общества с ограниченной ответственностью «Консалт» поступило заключение судебного эксперта № 30209079-23.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2024г. по делу № А07-22883/2023 назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Консалт» (450098, 

<

...>) ФИО5 и ФИО6 по вопросу определения стоимости неотделимых улучшений на 26.01.2023 в соответствии с Письмом Министерства экономического развития РФ от 10.02.2010 № Д06-362.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.09.2024г. произведена замена эксперта ФИО6 на эксперта ФИО3. Срок проведения судебной экспертизы продлен на 30 (тридцать) дней.

03.10.2024 года через канцелярию суда от Общества с ограниченной ответственностью «Консалт» поступило дополнение № 31106832-24 к заключению судебного эксперта № 30209079-23.

13.12.2024 года через канцелярию суда от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований. В порядке ст. 49 АПК РФ уточнение судом принимается, дело будет рассмотрено с его учетом.

В судебном заседании выслушаны представители сторон.

От эксперта поступило ходатайство о приобщении письменных пояснений. Судом документы приобщены к материалам дела.

Судом объявлен перерыв до 12.02.2025г. 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.  

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 25.06.2008 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Экстрадент" (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31173, согласно условиям которого Арендодатель на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 255нф от 14 июня 2018г. передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемые объекты) 2 этаж 86,5 кв.м.: №2, 2а, 3,15а, 16, 16а, 17, 17а, 18, 19, с кадастровым номером: 02:55:020503:1744; 2 этаж 18,7 кв.м.: №1, с кадастровым номером: 02:55:020503:1743; 2 этаж 75,7 кв.м.: №4, 5, 6, расположенные по адресу Октябрьский район городского округа 

<

...> Литера А, общей площадью 217 кв.м. (фактически передаваемая площадь 180,9 кв.м. и места общего пользования (в размере 36,1 кв.м.), для использования под медицинскую деятельность. Характеристики объекта муниципального нежилого фонда (далее - объект) приведены в техническом(их) паспорте (выкопировке) №338281 от 2 августа 2011 г., №338281 от 21 января 2010 г., №338281 от 28 марта 2005 г. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 14 июня 2018г. и действуют по 13 июля 2018г.

04.03.2019 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Экстрадент" (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31896, согласно условиям которого Арендодатель на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 79нф от 25 февраля 2019г. передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда (далее именуемое объект) 2 этаж 179,6 кв.м.: №1, 1а, 2, 3, 3а, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 15, 15а, 15б, 16, 16а, 19, 19а, расположенное по адресу Октябрьский район городского округа 

<

...> Литера А, общей площадью 179,6 кв.м., для использования под медицину (стоматология). Характеристики объекта муниципального нежилого фонда (далее - объект) приведены в техническом(их паспорте (выкопировке) №338281 от 27 августа 2018 г. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 25 февраля 2019г. и действуют по 26 марта 2019г.

30.04.2019 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Экстрадент" (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31983, согласно условиям которого Арендодатель на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 140нф от 24 апреля 2019г. передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда (далее именуемое объект) 2 этаж 179,6 кв.м.: №1,1а, 2, 3, 3а, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 15, 15а, 15б, 16, 16а, 19, 19а, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Академика Королева, д. 6, кори. 1 Литера А, общей площадью 179,6 кв.м., для использования под медицинскую деятельность. Характеристики объекта муниципального нежилого фонда (далее - объект) приведены в техническом(их) паспорте (выкопировке) №3 8281 от 27 августа 2018 г. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 24 апреля 2019г. и действуют по 17 апреля 2020г.

01.12.2020 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Экстрадент" (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31983.1, согласно условиям которого Арендодатель на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 279нф от 25 ноября 2020г. передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда (далее именуемое объект) 2 этаж 179,6 кв.м.: №1, 1а, 2, 3, 3а, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 15, 15а, 15б, 16, 16а, 19, 19а, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> Литера А, общей площадью 179,6 кв.м., для использования под медицинскую деятельность. Характеристики объекта муниципального нежилого фонда (далее - объект) приведены в техническом(их) паспорте (выкопировке) №338281 от 77 августа 2018 г. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 25 ноября 2020г. и действуют по 19 ноября 2021г.

21.06.2022 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Экстрадент" (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31983.2, согласно условиям которого Арендодатель на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 174нф от 15 июня 2022г. передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда (далее именуемое объект) 2 этаж 180,9 кв.м., с кадастровым номером: 02:55:020503:3725, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> Литера А, общей площадью 180,9 кв.м., для использования под медицинскую деятельность. Характеристики объекта муниципального нежилого фонда (далее - объект) приведены в техническом(их паспорте (выкопировке) №1906 от 27 апреля 2021 г. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 15 июня 2022г. и действуют по 14 июня 2025г.

26.01.2023 года общество "Экстрадент" обратилось с заявлением № 351920 в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан о предоставлении преимущественного права выкупа субъектом малого и среднего предпринимательства арендуемого по договору аренды №31983.2 от 21.06.2022г. имущества муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, общей площадью 180,9 кв.м, с кадастровым номером 02:55:020503:3725, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, р-н Октябрьский, ул. Академика Королева, 6/1, в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ.

В заявлении в обоснование возникновения преимущественного права указано, что нежилое помещение арендуется непрерывно с 04.03.2019 и по настоящее время, задолженность по арендной плате за арендуемое имущество и по неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи настоящего заявления, отсутствует.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан письмом (вх.№ 2722 от 01.02.2023г.) сообщило, что в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Управлением организована работа по реализации в собственность ООО «Экстрадент» муниципального нежилого помещения общей площадью 180,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемого в соответствии с договором аренды №31983.2 от 21.06.2022.

Руководствуясь Федеральным законом № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ № 159-ФЗ), Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило обществу "Экстрадент" письмо исх. № 2722 от 19.04.2023г. с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Условиями приватизации определен способ приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения второго этажа двухэтажного нежилого здания (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1 - реализация преимущественного права арендатора (субъекта малого и среднего предпринимательства) на приобретение арендуемого имущества.

Управлением в адрес общества "Экстрадент" направлен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023г., согласно которому Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), именуемый в дальнейшем Объект. Характеристики Объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 27.04.2021 инвентарный номер 1906 (литера А).

Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 9 029 976,67 руб. (Девять миллионов двадцать девять тысяч девятьсот семьдесят шесть рублей 67 копеек), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023, составленным ООО «Новосибирская оценочная компания» (п. 3.1 проекта договора).

Согласно п. 3.3 проекта договора, Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 902 997,67 руб. (Девятьсот две тысячи девятьсот девяносто семь рублей 67 копеек), перечисляемый на счёт, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора.

Общество «Экстрадент» не согласилось с условиями п.3.1, и п.3.3, договора о цене выкупаемою имущества, считая, что определенная оценщиком стоимость не соответствует рыночной стоимости, значительно завышена и то, что УЗИО АГО г.Уфа к зачету при определении выкупной стоимости были приняты не все расходы (затраты), понесенные ООО «Экстрадент» на выполнение ремонтных работ в период 2018, 2019, 2020 и 2021 годы с целью создания условий для осуществления медицинской деятельности.

Все выполненные в спорном помещении работы, являются неотделимыми улучшениями, произведенными с согласия ответчика.

При определении рыночной стоимости выкупаемого объекта Управлением оценщику было представлено «Заключение по проведенному ремонту муниципального нежилого помещения для рассмотрения вопроса о зачете неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества, в соответствии с частью 6 статьи 5 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ».

Согласно данного заключения, Управление рассмотрело следующие документы:

Договор строительного подряда №7 от 28.05.2018 с ООО «Сириус» на выполнение ремонтных работ;

Локальный сметный расчет №1 на капитальный ремонт нежилого помещения;

Акт выполненных работ за период с 01 октября по 31 октября 2019 года (ф. КС-2) стоимостью на 1 847 852,50 руб.

Управление по данным документам в зачет принята только стоимость выполненных работ на сумму 550 494, 50 руб. из них: ремонт кровли – 92 800 руб.; замена входной группы – 5 000 руб.; замена оконных блоков; электромонтажные работы (прокладка кабеля 500 м.) – 165 000 руб.; устройство стяжки пола на площади 177,81 кв.м. – 80 014,50 руб.; сантехнические работы (прокладка труб водоснабжения 114 кв.м.) – 157 000 руб.

С учетом освобождения общества на пять месяцев от арендной платы, что составило 228 666,50 руб. Сумма зачета, уменьшающая выкупную стоимость составила 321 828,00 руб. (в т.ч. НДС).

В Отчете № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023г., составленном ООО «Новосибирская оценочная компания», данные обстоятельства приняты во внимание, стоимость объекта недвижимости после зачета на стоимость неотделимых улучшений, составила 9 029 976,67 руб. (без НДС).

Стоимость выполненных работ на сумму 1 297 358,00 руб. к зачету не принята, отклонена по основаниям, что в зачет стоимости работ не принимаются работы, не являющиеся неотделимыми улучшениями и работы, выполняемые в рамках приведения помещения в соответствии с медицинской деятельностью (стоматология), в т.ч. обеспечение дополнительными энерго- и коммунальными ресурсами и дизайном помещений.

Общество «Экстрадент» не согласилось с ценой, определенной в Отчете № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023, составленном ООО «Новосибирская оценочная компания», считая ее не соответствующей рыночной стоимости, завышенной.

Общество «Экстрадент» уведомило Управление о том, что 28 апреля 2023 по адресу: РБ, г.Уфа, р-н Октябрьский, ул. Академика Королева, 6/1 состоится обследование нежилого помещения, привлеченным оценщиком, экспертного учреждения ООО Агентство «Башоценка» на предмет определения рыночной стоимости, которая может быть заявлена как выкупная стоимость по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, предложил направить представителя, уполномоченного доверенностью для участия в обследовании.

По результатам обследования нежилых помещений ООО Агентство «Башоценка» подготовлен Отчет № 640/НИ/РС от 10.05.2023 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с кадастровым номером 02:55:020503:3725, общей площадью 180,9 кв.м., расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, р-н Октябрьский, ул. Академика Королева, дом 6, корп. 1 по состоянию на 26.01.2023,рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС - 20% составила 7 579 166,67 руб.

Изложенные в Отчете данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещению.

Кроме того, Общество считает обоснованным включить в зачет, что приведет к уменьшению выкупной стоимости по договору купли-продажи от 18.04.2023г., стоимость всех неотделимых улучшений, оплата которой, произведена истцом при выполнении ремонтных работ в период: 2018, 2019,2020 и 20201 год в спорных нежилых помещениях, которые являлись предметом договора аренды № 31173 от 25.06.2018г.; № 31896 от 04.03.2019г.; № 31983 от 30.04.2019г.; № 31983.1 от 01.12.2020г.; № 31983.2 от 21.06.2022г. а именно:

- сумма 1 847 852,5 руб., что подтверждается договором строительного подряда №7 от 28.05.2018, заключенным между ООО «Экстрадент» и ООО «Сириус» на выполнение ремонтных работ. Локальным сметным расчетом №1 на капитальный ремонт нежилого помещения. Актом выполненных работ за период с 01 октября по 31 октября 2019 (форма КС-2);

- сумма 749 820,20 руб., что подтверждается платежными документами (авансовые отчеты) за 2018 год;

- сумма 368 505,50 руб., что подтверждается платежными документами (авансовые отчеты) за 2019 год;

- сумма 226 546,80 руб., что подтверждается платежными документами (авансовые отчеты) за 2020 год;

- сумма 771 356,7 руб., что подтверждается платежными документами (авансовые отчеты) за 2021 год.

Обоснованность данных требований подтверждается следующими обстоятельствами.

04.04.2018года Общество «Экстрадент» обратилось в Управление с предложением (исх. №001) заключить договор аренды на нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Уфа, ФИО7 д.6/1 для осуществления медицинской деятельности для открытия стоматологической клиники и медицинского центра.

28.04.2018года Общество «Экстрадент» обратилось в Управление, указав (исх. №003), что помещение, расположенное по адресу: г.Уфа, ФИО7 д.6/1 невозможно использовать как стоматологическую клинику, т.к. помещение требует ремонта, просило разрешения выполнить ремонт указанного помещения с освобождением общества от арендных платежей.

17.05.2018года письмом исх.№14510 Управление в ответ на обращение общества запросило фотографии, дефектную ведомость и смету затрат по планируемому ремонту.

06.06.2018года Общество «Экстрадент» представило в Управление, дефектную ведомость (от 05.06.2018), смету и фотографии объекта на день предъявления, для выполнения за счет собственных средств работ в арендуемом помещении.

ООО «Сириус» (28.05.2018), выполнявший строительные работы в арендуемых помещениях направил в адрес истца письмо, где указал объемы и перечень работ для выполнения.

28 мая 2018 года между ООО «Экстрадент» и ООО «Сириус» заключен договор подряда №7 на выполнение комплекса работ в спорных помещениях, и после их выполнения, стороны подписали Акт выполненных работ за период с 01 октября по 31 октября 2019 года (ф. КС-2) стоимостью на 1 847 852,5 руб.

Письмом № 27962 от 20.08.2019г. Управление уведомило общество «Экстрадент», что не возражает против узаконения выполненной перепланировки в арендуемом нежилом помещении за счет собственных средств и рекомендовало обратиться за оформлением разрешительной документацией

10.12.2019года Общество «Экстрадент» обратилось в Управление за разрешением переоборудованием центрального водяного отопления на электрическое в арендуемом помещении по договору аренды №31983 от 30.04.2019 по основаниям высокого тарифа по оплате услуг отопления БашРТС.

23.12.2019года письмом за исх.№42350 Управление в ответ на обращение сообщило, что не возражает против переоборудования за счет собственных средств существующей системы центрального отопления на электрическую в арендуемом нежилом помещении.

Общество выполнило за счет собственных средств переоборудование системы центрального отопления на электрическую, стоимость неотделимых улучшений составила, с учетом материалов, 210 000,00 руб.

16.10.2020года Управление письмом №29603 от 16.10.2020г. уведомило общество, ссылаясь на п.2.2.5 условий договора аренды №31983 от 30.04.2019 объекта муниципального нежилого фонда о необходимости выполнения работ по ремонту фасада здания, расположенного по адресу: 

<

...> за счет собственных средств, совместно с другими пользователями, находящимися в данном здании.

Общество «Экстрадент» письмом исх.№3 от 30.03.2021г. в ответ на обращение Управления в связи с объявленной пандемией в период 2020, 2021г., просило дать отсрочку по срокам выполнения работ по ремонту фасада здания до 01.10.2021 года из-за отсутствия возможностей выполнить в срок до 01.05.2021.

На сегодняшний день, ООО «Экстрадент» выполнило часть работ по обустройству входной группы, что также относится к неотделимым улучшениям, стоимость которых составила 120 000,00 руб.

В результате перепланировки, площадь арендуемых помещений изменилась и составляет 180,9 кв.м., помещению 30.12.2021г. присвоен кадастровый номер 02:55:020503:3725 с погашением ранее существовавших кадастровых номеров: 02:55:020503:3722, 02:55:020503:1743, 02:55:020503:1744.

В период, начиная с августа 2020 по декабрь 2020 года общество «Экстрадент» принимало меры к оформлению и узаконению перепланировки, произведенной в арендуемых помещениях, что свидетельствуют обращения №1/2007 от 20.07.2020г., №3/2210 от 22.10.2020г., №4/0111 от 12.11.2020г., №4/0111 от 12.11.2020г., №5/2112 от 21.12.2020г.

30.04.2021года РЭОА «АТЛАС» было подготовлено «Экспертно-техническое заключение по результатам строительно-технической экспертизы нежилых помещений второго этажа отдельно стоящего жилого дома (Административно-бытовое) по адресу: 

<

...>.».

Согласно экспертно-техническому заключению, подготовленному РЭОА «АТЛАС», отсутствуют отрицательные влияния производственных перепланировок на конструкции отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания, отсутствуют нарушения прав третьих лиц, отсутствует угрозу их жизни и здоровью.

Сохранение нежилых помещений на втором этаже отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания в перепланированном и переустроенном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, выкупная стоимость объекта муниципального нежилого фонда расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, р-н Октябрьский, ул. Академика Королева, дом 6, корп. 1 по состоянию на 26.01.2023 составляет из расчета:9 095 000 - 1 847 852,5 - 749 820,20 - 368 505,50 - 226 546,80 - 771 356,7 - (НДС20%) = 4 466 320,70 руб.

Возражая против стоимости объекта недвижимости, определенной собственником имущества на основании Отчета № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023, составленного ООО «НОВОСИБИРСКАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ» 19 мая 2023 года в адрес УЗМО АГО г. Уфа направлен Протокол разногласий по Договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023г.

Общество «Экстрадент» в данном протоколе уведомило о своем несогласии с п.3.1, и п.3.3, договора купли-продажи от 18.04.2023 и предложил изменить (согласовать) п.3.1, и п.3.3, договора купли продажи в редакции покупателя (ООО «Экстрадент») условие о цене объекта, исходя из цены, указанной в Отчет № 640/НИ/РС от 10.05.2023, составленного ООО Агентство «Башоценка» с зачетом всех затрат и расходов, которые понесло Общество «Экстрадент» при выполнении ремонта в спорных нежилых помещениях.

Так, в редакции покупателя п.3.1.договора купли-продажи от 18.04.2023г. был изложен в следующем содержании:

«Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 4 466 320,70 руб. (Четыре миллиона четыреста шестьдесят шесть тысяч триста двадцать рублей 70 копеек), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 640/НИ/РС от 10.05.2023, составленным ООО «Агентство «Башоценка»; Договором строительного подряда №7 от 28.05.2018, заключенным между ООО «Экстрадент» и ООО «Сириус» на выполнение ремонтных работ. Локальным сметным расчетом №1 на капитальный ремонт нежилого помещения. Актом выполненных работ за период с 01 октября по 31 октября 2019 (форма КС-2); платежными документами (авансовые отчеты) за 2018 год на сумму 749 820,20 руб.; платежными документами (авансовые отчеты) за 2019 год на сумму 368 505,50 руб.; платежными документами (авансовые отчеты) за 2020 год на сумму 226 546,80 руб.; платежными документами (авансовые отчеты) за 2021 год на сумму 771 356,7 руб.».

В редакции покупателя п.3.3, договора купли-продажи от 18.04.2023г. был изложен в следующем содержании:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 446 632, 07 рублей (Четыреста сорок шесть тысяч шестьсот тридцать два рубля 07 копеек), перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Письмом № 17133 от 09.06.2023 Управление сообщило об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023г. и соответственно предложения истца об изменения условий договора о цене, ссылаясь на невозможность внесения изменений в Условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта.

Письмо было вручено Обществу «Экстрадент» 13.06.2023г.

 Данные обстоятельства, свидетельствуют о нарушении имущественных прав общества «Экстрадент», на выкуп имущества муниципального нежилого фонда по цене соответствующей рыночной стоимости в связи с тем, что между истцом и ответчиком возникли разногласия.

Изложенное, явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в редакции, действовавшей на дату поступления в уполномоченный орган заявления ООО "Пропети" о реализации своего преимущественного права на выкуп объекта недвижимого имущества 24.03.2022 года);

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона,

- на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьи 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В силу части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьи 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта и других пунктов договора купли-продажи недвижимого имущества.

Судом установлено, сторонами не оспаривается, материалами дела подтверждается, что проект спорного договора купли-продажи был подготовлен именно Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст. 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Часть 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ также предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснена необходимость учитывать в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

1. Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки отчет № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023 г., составленный ООО «Новосибирская оценочная компания» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда – нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725)? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

2. Определить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), без учета НДС 20% по состоянию на 26.01.2023г., с учетом неотделимых улучшений (при наличии).

3. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений (при наличии) объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Проведение экспертизы поручено эксперту Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» ФИО4.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023г. удовлетворено ходатайство о замене экспертной организации, проведение экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023 года по делу №А07-22883/2023, прекращено.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023г. проведение экспертизы поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Консалт» (450098, 

<

...>) ФИО5 и ФИО6.

Согласно заключению судебного эксперта, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Консалт» №30209079-23, экспертами сделаны следующие выводы:

1. Отчет №3263-8Н/2023 от 17.02.2023г., составленный ООО «Новосибирская оценочная компания» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двух-этажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. м (кадастровый номер 02:55:020503:3725) не соответствует действующим на дату оценки ФСО.

Требованиям ФСО № I-VI было выявлено, что в Отчете №3263-8Н/2023 от 17.02.2023г, составленным ООО «Новосибирская оценочная компания» имеются расхождения по пунктам:

№

п/п

Требование

Источник

Комментарий о выполнении требования

Сведения в Отчете

6

Информация из задания на оценку:

п.п. 3 п. 7 ФСО VI

· предпосылки стоимости

-

· основания для установления предпосылок стоимости

-

Общее ко всем разделам

19

Отчет не должен вводить в заблуждение

ст. 11 135-ФЗ

-

24

Информация, которая стала доступна после даты оценки, использована только в следующих случаях:

· если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки;

· если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки

п. 12 ФСО III

28

· или путем заверения копий документов и материалов;

- не заверены

29

· или путем подписания письма-представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным фактам, планы и прогнозы отражают ожидания.

- нет данных о таком письме

Комментарии о выполнении требований ФСО:

П. 6 предпосылки стоимости:

Для более точной оценки объектов вводится понятие о «предпосылке стоимости» - это условия, оказывающие влияние на выбор вида стоимости и методов оценки.

В их числе, например, характер сделки (вынужденная или добровольная продажа) и предполагаемое использование объекта. Проанализировав ситуацию, оценщик выбирает подходящий для этого вид стоимости.

В Отчете №3263-8Н/2023 от 17.02.2023г, составленным ООО «Новосибирская оценочная компания» предпосылки стоимости отсутствуют, так же отсутствуют основания для установления предпосылок стоимости.

Влияние на величину рыночной стоимости не установлено.

П. 19 «Отчет не должен вводить в заблуждение:

Отчет №3263-8Н/2023 от 17.02.2023г, составленный ООО «Новосибирская оценочная компания» вводит в заблуждение в части применимости коэффициентов для проведения корректировок.

Стр. 27 Отчета «Анализ наиболее эффективного использования». Оценщиком делается вывод о том, что: «Наиболее эффективным вариантом будет использование объекта оценки по их текущему назначению (офисы)».

Стр. 35 Отчета «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект». Оценщиком делается вывод о том, что: «...оцениваемый объект относится к сегменту офисно-торговой недвижимости, недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса» (со ссылкой на Справочник Оценщика недвижимости -2021. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода. Нижний Новгород 2021г. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под ред. ФИО8

Далее Оценщик в рамках расчетов приступает к выполнению расчетов в рамках сравнительного подхода.

При использовании значения скидки на торг применяет значение скидки для офисных объектов класса С, со значением 9,6%.

Учитывая опубликованный вывод о том, что оцениваемый объект относится к сегменту офисно-торговой недвижимости, недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса (стр. 35 Отчета) следует применять коэффициент на торг со значением 11,5%, который соответствует сегменту «офисно-торговая недвижимость, недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса».

Данное несоответствие приводит к тому, что рассчитанная стоимость по сравнительному подходу могла быть завышена на 1,9%.

Далее Оценщик в рамках расчетов приступает к выполнению расчетов в рамках доходного подхода.

При использовании значения скидки на торг, применяемой к арендной ставке Оценщик использует значение скидки для объектов свободного назначения (категория, которую применяет не обоснованно), со значением 9%.

Учитывая опубликованный вывод о том, что оцениваемый объект относится к сегменту офисно-торговой недвижимости, недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса (стр. 35 Отчета) следует применять коэффициент на торг со значением 10,3%, который соответствует сегменту «офисно-торговая недвижимость, недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса». Таким образом, результат промежуточного расчета арендной ставки может быть завышен на 1,3%.

Данное несоответствие приводит к тому, что рассчитанная стоимость по доходному подходу могла быть завышена.

Стр. 90 Отчета «Расчет потенциального валового дохода (ПВД)» Оценщик процент недозагрузки применяет для категории «Офисные объекты класса С и ниже», типовые операционные расходы собственника объекта офисной недвижимости принимает так же по категории «Офисные объекты класса С и ниже» (стр. 91 Отчета), Эксперт делает предположение, что Оценщик выбирает данную категорию как наиболее близкую по назначению к объекту оценки. Однако, нигде не описывает свою мотивацию, что исключает проверяемость по данному этапу расчетов.

Стр. 92 Отчета применено значение доходности недвижимости и границы доверительных интервалов по городам с численностью населения 1...3 млн. чел. для недвижимости на активном рынке для категории «Стрит-ритейл», показатель 8,3%.

Справочно: в общем понимании Street retail (стрит-ритейл) — разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины. Оцениваемое помещение не имеет признаков помещения стрит-ритейл.

В таблице на стр. 92 Отчета имеется скриншот значений текущей доходности, где представлены категории, наиболее близкие к объекту оценки. Поскольку Эксперту не удалось установить логику, по которой Оценщик применяет категории помещений в рамках Отчета об оценке, то установить к чему бы привело использование иного коэффициента-не представляется возможным.

Доля участия неверно принятых коэффициентов отдельно не может быть рассмотрена в связи с тем, что Оценщиком, выполнившим Отчет №3263-8Н/2023 от 17.02.2023г, подписанный ООО «Новосибирская оценочная компания» допущены более существенные нарушения, в случае, если эти нарушения будут приняты к рассмотрению, то пересмотру будут подлежать все расчеты, без соотнесения к конкретным коэффициентам.

П. 24 Информация, которая стала доступна после даты оценки, использована только в следующих случаях:

• если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки;

• если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки

Оценщиком в Отчете об оценке использованы объекты аналоги в рамках сравнительного и доходного подходов. Тексты объявлений представлены в виде скопированных рисунков с сайтов, на которых они были размещены.

Дата оценки, на которую устанавливается стоимость в Отчете №3263-8Н/2023 от 17.02.2023г, составленный ООО «Новосибирская оценочная компания» - 26 января 2023г.

В расчетах по сравнительному подходу использованы 3 объекта аналога, объявления представлены на стр. 99-101 Отчета.

Аналог №1: имеет дату публикации 06 февраля, это событие, наступившее после даты оценки. Оценщик в Отчете об оценке не приводит специальных суждений о том, почему применяет цены, которые стали доступны после даты оценки, так же не описывает и не обосновывает ожидания рынка, которые могли бы принудить его использовать такую нетипичную ситуацию в расчетах. Эксперт делает предположение, что информация, отраженная в описании к объекту аналогу №1, применяемому в сравнительном подходе не может быть применена к расчетам.

Аналог №2 и Аналог №3 не имеют даты публикации, представлены в Отчете отдельными рисунками (скриншотами-снимками) объявлений, которые реализованы таким образом, чтобы пользователи не имели возможности к обзору этой даты.

В расчетах по доходному подходу использованы 3 объекта аналога, объявления представлены на стр. 102-104 Отчета.

Аналог №1, №3: не имеют даты публикации, даты скрыты.

Аналог №2: имеет дату публикации, и она соответствует дате оценки.

Проведя анализ опубликованной в Отчете об оценке информации об объектах аналогах (скриншоты с сайтов), можно предположить, что такая информация не могла быть использована в Отчете, так как не эта информация не подтверждена должным образом, либо скрыта Оценщиком.

Установить, как повлиял факт использования неверных корректирующих коэффициентов, которые были применены в расчетах ошибочно, не представляется возможным, так как под сомнение попадает первичная информация о ценах, которые легли в основу расчетов.

2. Рыночная стоимость объекта нежилого фонда-нежилых помещений второго этажа двух-этажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. м (кадастровый номер 02:55:020503:3725), без учета НДС 20%, по состоянию на 26.01.2023г., с учетом неотделимых улучшений составляет: 8 657 271 (Восемь миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч двести семьдесят один) рубль, 00 копеек.

3. В результате расчета сметная стоимость неотделимых улучшений, без учета их фактического состояния, износа, степени повреждений и т.д., объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725) составляет:

- 6 512 340,56 руб. (Шесть миллионов пятьсот двенадцать тысяч триста сорок рублей пятьдесят шесть копеек), с учетом НДС 20%.

- 5 426 950,47 руб. (Пять миллионов четыреста двадцать шесть тысяч девятьсот пятьдесят рублей сорок семь копеек), без учета НДС 20%,

Стоимость неотделимых улучшений с учетом износа 12% составляет:

- 5 730 859,69 руб. (Пять миллионов семьсот тридцать тысяч восемьсот пятьдесят девять рублей шестьдесят девять копеек), с учетом НДС 20%.

- 4 775 716,41 руб. (Четыре миллиона семьсот семьдесят пять тысяч семьсот шестнадцать рублей сорок одна копейка), без учета НДС 20%.

В силу части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьи 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пояснению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Консалт», сметная стоимость неотделимых улучшений объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений и т.д. определена в сметных нормах и ценах, введенных в действие с 01.01.2001 г. в редакции 2014 г. (Приказ Минстроя России от 12.11.14 №703/пр) в базисном уровне цен с переводом в текущие цены путем применения рекомендуемых рыночных индексов для данных видов работ, действующих на I квартал 2023 г. Согласно Приказа Минстроя РФ №63135-ИФ09 от 27.11.2022 г.

Ответчик, возражая относительно результатов заключения судебного эксперта, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Консалт» №30209079-23, указал, что стоимость неотделимых улучшений с учетом износа 12 % составляет 4 775 716,41 руб. без НДС.

Неотделимые улучшения - это улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без причинения вреда последнему. Под отсутствием причинения вреда с точки зрения понимается отсутствие необходимости выполнения каких-либо ремонтно-восстановительных работ, вызванных демонтажом, а также возможность повторного использования демонтированного объекта.

Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.12.2012 № 9785/12, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую па ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Из экспертного заключения не следует дата определения стоимости произведенных неотделимых улучшений.

В письменных пояснениях эксперт указал, что улучшения исследовались по состоянию на первый квартал 2023 года. Конкретная дата не установлена. Поскольку объект оценивался по состоянию на 26 января 2023 года, следовательно, неотделимые улучшения в том числе должны быть оценены по состоянию на эту же дату. 

С учетом возражений ответчика, судом назначена дополнительная судебная экспертиза, которая поручена экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Консалт» (450098, 

<

...>) ФИО5 и ФИО6.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

1) Определить стоимость неотделимых улучшений объекта нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Левитана, 13, общей площадью 83,2 кв. м. (кадастровый номер: 02:55:050334:240), без учета НДС 20% по состоянию на 26.01.2023г. (с учетом письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.02.2010г. № Д06-362).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.09.2024г. произведена замена эксперта ФИО6 на ФИО3.  

Согласно дополнению № 31106832-24 к заключению судебного эксперта № 30209079-23, экспертами сделаны следующие выводы:

Рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двух-этажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. м (кадастровый номер 02:55:020503:3725), без учета НДС 20% по состоянию на 26.01.2023г. (с учетом письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.02.2010г. №Д06-362) составляет:

- 4 775 716,41 руб. (четыре миллиона семьсот семьдесят пять тысяч семьсот шестнадцать рублей) 41 коп.

Согласно письменным пояснениям эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Консалт» ФИО3, в дополнении №31106832-24 к заключению судебного эксперта №30209079-23 на странице 8, в разделе II была допущена описка, в части указания даты определения стоимости как 09.09.2024г. В тоже время, просим обратить внимание, что везде по тексту, в соответствующих разделах дополнения, а именно на страницах 4, 5, 6, 8 и 9 эксперт указывает дату, определенную Судом - 26.01.2023г. Таким образом, просим не учитывать указанную описку и читать в дополнении дату определения стоимости, в соответствии с определением Арбитражного суда Республики Башкортостан как 26.01.2023г.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу и в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

При этом при исследовании таких доказательств как отчет об оценке и заключение эксперта, выполненное по результатам судебной оценочной экспертизы, следует учитывать специальные нормы Закона об оценочной деятельности, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 которого требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

Суд признает представленные экспертные заключения подробными, мотивированными и обоснованными, выполненными экспертами, имеющими соответствующую квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, принимает данные заключения в качестве допустимых и достоверных доказательств.

Само по себе несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки не является основанием для критической оценки заключения судебной экспертизы.

Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы. Определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

Из материалов дела не следует, что экспертами были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключений экспертов, а равно недостоверности содержащихся в нем выводов.

Изложенные в экспертных заключениях данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанные заключения у суда нет оснований, поскольку несоответствие заключений Закону N 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертные заключения выполнены в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и не противоречат требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В качестве экспертов привлечены лица, обладающие специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертами являлись лица, имеющие право осуществления оценочной деятельности, экспертами дана подписка о том, что они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертные заключения по форме и содержанию соответствуют требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключения эксперта выполнены полно, поэтому являются надлежащими, относимыми и допустимыми доказательствами по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертами дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Учитывая, что экспертами даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ними вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах экспертов отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключений не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключения экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертами надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества и стоимость неотделимых улучшений.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта отчет №3263-8Н/2023 от 17.02.2023г., выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания», судом в качестве надлежащего доказательства по делу не принимается, поскольку не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах выкупная стоимость арендованного имущества определяется судом с учетом заключения эксперта в сумме 8 657 271 руб. 00 коп. (без НДС), стоимость неотделимых улучшений в сумме4 775 716 руб. 41 коп.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Исходя из положений статьи 623 ГК РФ зачету подлежит стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы. Доказательств проведения ремонтных работ за счет средств собственника помещения, а не арендатора, материалы дела не содержат. 

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание специфику сложившихся отношений, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит уменьшению на стоимость таких улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Таким образом, при урегулировании разногласий при заключении договора суд приходи к выводу, что стоимость неотделимых улучшений с учетом позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12, согласно которой стоимость неотделимых улучшений должна определяться на ту же дату, что и стоимость имущества с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения и не может равняться величине расходов по ремонту, понесенных арендатором.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2015 N 309-ЭС15-16645).

С учетом результатов проведенных судебных экспертиз истцом исковые требования уточнены.

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования, в связи с чем, пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023г. - нежилые помещения второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), следует изложить в следующей редакции:

«Пункт 3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 4 110 221,09 руб. (четыре миллиона сто десять тысяч двести двадцать один рубль 09 копеек), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением судебного эксперта № 30209079-23 от 01.04.2024г. и дополнением №31106832-24 от 02.10.2024г. к заключению судебного эксперта №30209079-23 от 01.04.2024г., составленным Обществом с ограниченной ответственностью «Консалт».

Пункт 3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10(десяти) процентов, что составляет 411 022,10 руб. (Четыреста одиннадцать тысяч двадцать два рубля 10 копеек), перечисляемый на счёт, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора.

Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца».

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 этого же Кодекса к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

В настоящем случае стоимость судебных экспертиз, результаты которых приняты судом в целях рассмотрения дела, составила 160 000 руб. 00 коп.

Истцом на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан внесены денежные средства в сумме 160 000 руб. 00 коп. (платежные поручения № 501 от 19.10.2023г. в размере 63 000 руб. 00 коп., № 56 от 08.02.2024г. в размере 95 000 руб. 00 коп., № 636 от 14.12.2023 в размере 2 000 руб.).

Расходы по проведению экспертиз согласно ходатайству Общества с ограниченной ответственностью «Консалт» подлежат перечислению с депозита экспертной организации, по указанных в ходатайстве реквизитам в размере 160 000 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине в размере 6 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Экстрадент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023г., в отношении нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725).

Изложить пункты 3.1, 3.3 указанного договора в следующей редакции:

«пункт 3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 4 110 221,09 руб. (четыре миллиона сто десять тысяч двести двадцать один рубль 09 копеек), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением судебного эксперта № 30209079-23 от 01.04.2024г. и дополнением №31106832-24 от 02.10.2024г. к заключению судебного эксперта №30209079-23 от 01.04.2024г., составленным Обществом с ограниченной ответственностью «Консалт».

пункт 3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10(десяти) процентов, что составляет 411 022,10 руб. (Четыреста одиннадцать тысяч двадцать два рубля 10 копеек), перечисляемый на счёт, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора.

Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца».

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи).

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение 30 (тридцати) календарных дней внести соответствующие изменения в договор и направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023г. со всеми необходимыми приложениями.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Обществом с ограниченной ответственностью "Экстрадент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 160 000 руб. 00 коп. расходов на оплату судебной экспертизы, 6 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по ходатайствам взыскателей.

Перечислить на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью «Консалт» (450098, 

<

...>) 160 000 руб. 00 коп. за производство экспертизы по делу № А07-22883/2023, перечисленные на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан по платежным поручениям № 501 от 19.10.2023г. в размере 63 000 руб. 00 коп., № 56 от 08.02.2024г. в размере 95 000 руб. 00 коп., № 636 от 14.12.2023 в размере 2 000 руб. по следующим реквизитам: Получатель: ООО «Консалт», ИНН 

<

***>, КПП 027601001, р/с 

<

***> в ПАО «Промсвязь банк» к/с 30101810700000000803, БИК 042202803, ОГРН 

<

***>, дата присвоения 21.01.2009г.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.С. Ахунова