﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7642/19 

Екатеринбург

13 декабря 2019 г.

Дело № А76-25053/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Столярова А.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее – Управление имущественных отношений) на решение Арбитражного суда Челябинской области  от 24.06.2019 по делу №А76-25053/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Управление имущественных отношений обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-финансовая группа «Северо-Восток» (далее – общество «ПФ «Северо-Восток») об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102005:23, площадью 697,9 кв. м, степенью готовности 5% в 58 м на юго-запад от АГЗС, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, г. Озерск, ул. Челябинская,            д. 28.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации Озерского городского округа Челябинской области.

 Решением суда от 24.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

  Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 решение суда оставлено без изменения. 

   В кассационной жалобе Управление имущественных отношений просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, признавая объект незавершенного строительства степенью готовности 5%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0102005:12, объектом, не отвечающим признакам недвижимости, судами не учтено, что право собственности на такой объект как на объект недвижимости зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости, а положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не содержат ограничений относительно степени готовности подлежащего изъятию объекта.

Кроме того, заявитель отмечает, что какой-либо нормативный правовой акт, обязывающий приобрести в казну соответствующего муниципального образования  объект незавершенного строительства, изъятый у собственника на основании решения суда, отсутствует. 

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений (арендодатель) и обществом «ПФ «Северо-Восток» (арендатор)  заключен договор № 9309 от 06.03.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102005:12 площадью 2204 кв. м, расположением - в 58 м по направлению на юго-запад от ориентира - здание АГЗС, расположенного по адресу: г. Озерск, ул. Челябинская, 28, для строительства автотехнического центра в соответствии с утвержденным проектом инв. № 28-11/200.

Участок предоставлен в аренду сроком по 06.03.2015.

Ответчику 10.11.2014 выдано разрешение на строительство сроком действия до 10.08.2015.

За обществом  «ПФ «Северо-Восток» 11.02.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 5%, кадастровый номер 74:41:0102005:23 

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 74:41:0102005:12 в его границах расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:41:0102005:23.

Соглашением от 24.06.2015  стороны расторгли договор аренды № 9309 от 06.03.2012.

На основании заявления ответчика администрацией издано постановление № 1833 от 24.06.2015 о предоставлении обществу «ПФ «Северо-Восток» в аренду земельного участка для завершения строительства.

На основании указанного постановления сторонами подписан договор от 16.07.2015 № 10940 с учетом дополнительного соглашения от 27.04.2017, согласно которому ответчику (арендатору) предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером 74:41:0102005:12 площадью 2204 кв. м, расположением: в 58 м по направлению на юго-запад от ориентира - здание АГЗС, расположенного по адресу: г. Озерск, ул. Челябинская, 28, для строительства автотехнического центра в соответствии с утвержденным проектом инв. № 28-11/200.

Участок предоставлен в аренду сроком по 24.06.2018.

В последующем в заявлении ответчика о продлении срока действия договора  Управлением имущественных отношений отказано уведомлением от 13.06.2018 № 102-11/1462, в связи с тем, что обществом уже было реализовано право на однократное продление на три года договора аренды земельного участка для завершения объекта незавершенного строительства.

Полагая, что после прекращения договора аренды земельного участка, неоднократно предоставленного ответчику для строительства объекта незавершенного строительства, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, Управление  имущественных отношений обратилось в суд с рассматриваемым иском.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии у истца права на обращение с иском об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов в силу статьи 239.1 ГК РФ. Вместе с тем суды не нашли оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в материалы дела не представлены доказательства наличия у спорного объекта незавершенного строительства свойств объекта недвижимости. 

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и нормам действующего законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в том числе: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункты 5 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон             № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1  ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1  ГК РФ применяются к арендным правоотношениям, имевшим место на 01.03.2015.

          Материалами дела подтверждается, что между истцом и ответчиком дважды были оформлены арендные отношения, объектом которых являлся земельный участок с кадастровым номером 74:41:0102005:12 площадью 2204 кв. м: впервые на основании договора аренды № 9309 от 06.03.2012 сроком действия до 06.03.2015, и повторно - на основании договора аренды от 16.07.2015 № 10940 с учетом дополнительного соглашения от 27.04.2017 сроком по 24.06.2018. В продлении договора аренды на новый срок ответчику отказано.

          В период действия договоров аренды обществом «ПФ «Северо-Восток»  на основании разрешения на строительство от 10.11.2014 сроком действия до 10.08.2015 возведен и зарегистрировано за собой право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 5%, кадастровый номер 74:41:0102005:23, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0102005:12.

Установив, что ответчик реализовано предоставленное после 01.03.2015 право на однократное продление на три года договора аренды земельного участка для завершения строительства, договор аренды прекращен, суды пришли к выводу о наличии у истца права на реализацию полномочий, предусмотренных статьей 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем суды установили, что оснований для защиты прав истца избранным способом защиты, не имеется. 

В соответствии с нормой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений суды исходят из того, что объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

 Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе акт обследования № 63 от 06.09.2018, технический план объекта незавершенного строительства от 23.01.2015, сведения рабочего проекта на объект «автотехнический центр в 58 м на юго-запад от АГЗС по ул. Челябинская, 28 в мкр. 15», установив, что работы по возведению фундамента объекта не завершены, запроектированная форма фундамента в настоящее время возведена частично, в виде хаотично расположенных свай, и возведенные сваи не соединены железобетонным ростверком, как это предусмотрено проектом,  суды пришли к обоснованному выводу  об отсутствии  у принадлежащего ответчику объекта незавершенного  строительства признаков объекта недвижимости. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что удовлетворение заявленного иска приведет к легализации конструкции, которая фактически не является объектом недвижимости, что повлечет возложение на орган местного самоуправления дополнительных затрат, сопряженных с обязанностью его возмездного отчуждения и возмещения его стоимости собственнику имущества, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований. 

При этом суд апелляционной инстанции отметил, что права истца могут быть защищены иными способами, не предусматривающими возложение на муниципальное образование дополнительных имущественных обременений.

Ссылка заявителя в кассационной жалобе на наличие зарегистрированного права ответчика на спорный объект незавершенного строительства судом кассационной инстанции не принимается, поскольку с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов  судов первой и апелляционной инстанций, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области  от 24.06.2019 по делу №А76-25053/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.С. Полуяктов 

Судьи						А.А. Столяров 

                                             					Л.А. Суспицина