АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-18018/2020

г. Калуга

27 января 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.01.2023

Постановление изготовлено в полном объеме 27.01.2023

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей 

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи

при участии в заседании

от истца: 

Муниципального унитарного предприятия «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым 

от ответчика:

Потребительского общества «Ореховское»

от третьих лиц:

Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

Администрации города Саки Республики Крым

Совета министров Республики Крым

Сакского районного потребительского общества

Сакского городского совета Республики Крым

Нарусова М.М.,

Смирнова В.И.,

ФИО1,

ФИО2,

 

ФИО3 – представитель по доверенности от 20.01.2023; ФИО4  –представитель по доверенности от 10.01.2023;

 

ФИО5 - представитель по доверенности от 04.04.2022;

 

не явились, извещены надлежаще;

 

не явились, извещены надлежаще;

 

не явились, извещены надлежаще;

не явились, извещены надлежаще;

 

не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда,  кассационную жалобу  муниципального унитарного предприятия «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 08.12.2021 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022 по делу № А83-18018/2020,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное унитарное предприятие «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым (далее - предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым к Потребительскому обществу «Ореховское» (далее - общество, ответчик) с исковым заявлением, в котором просило: расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 28.12.2018 № Р9/ПОО/19; обязать Потребительское общество «Ореховское» передать объект аренды - недвижимое имущество, общей площадью 603,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, Муниципальному унитарному предприятию «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым в течение десяти дней с момента расторжения договора.

Ответчик обратился в суд со встречным иском с требованиями обязать Муниципальное унитарное предприятие «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым внести в пункт 5.1. договора аренды № Р9/ПОО/19 от 28.12.2018, заключенный между истцом и ответчиком, изменения в редакции пункта 5.7. Договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2010, а именно: изложить его в следующей редакции: «п. 5.1. Арендатор имеет право без согласия Арендодателя передавать арендованное помещение (его часть) в субаренду другим лицам» путем подписания сторонами дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 08.12.2021 в удовлетворении первоначального иска отказано полностью, встречный иск удовлетворен полностью. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022 принят отказ Потребительского общества «Ореховское» от встречных исковых требований, решение Арбитражного суда Республики Крым от 08.12.2021 по делу № А83-18018/2020 отменено в части обязания Муниципального унитарного предприятия «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым заключить с Потребительским обществом «Ореховское» дополнительное соглашение к договору № Р9/ПОО/19 аренды недвижимого имущества от 28.12.2018. Производство по делу № А83-18018/2020 в указанной части  прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения, распределены судебные расходы.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных судебных актов в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, Муниципальное унитарное предприятие «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования истца.

В обоснование доводов кассационной жалобы предприятие ссылается на неверное применение  норм  материального и процессуального права. Указывает на то, что ответчик не имеет возможности владеть и пользоваться арендованным помещением, так как фактически оно занято под торговую деятельность, в связи с чем, правовых оснований для применения статьи 301 ГК РФ не имелось. Считает, что суды не учли тот факт, что на момент предъявления иска ответчик (арендатор) передал часть помещений в субаренду иным лицам.

В судебном заседании представители заявителя доводы кассационной жалобы поддержали, по изложенным в ней основаниям. 

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов в части, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.12.2018 между Муниципальным унитарным предприятием «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым (Арендодатель) и Потребительским обществом «Ореховское» (Арендатор) заключен договор № Р9/ПОО/19 аренды недвижимого имущества, общей площадью 603,8 кв. м, расположенного по адресу: 296500, РФ, Республика Крым, г. Саки, 

<

...>.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что с письменного согласия Арендодателя, Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду.

Согласно пункту 9.1. данный договор действует с момента передачи имущества и до окончания судебного разбирательства об оспаривании зарегистрированного права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества за Сакским РайПО.

В соответствии с пунктом 9.6. основанием для расторжения Арендодателем договора аренды в одностороннем порядке является среди прочего, предоставление полученного имущества (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без письменного согласия Арендодателя.

Объект аренды передан Арендатору по акту приема-передачи.

Муниципальным унитарным предприятием «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым 07.07.2020 и 15.10.2020 произведены осмотры недвижимого имущества (нежилого здания), общей площадью 603,80 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Революции, дом № 9А, в ходе которого установлено, что переданное на основании договора аренды №№ Р9/ПОО/19 от 28.12.2018 недвижимое имущество фактически занято под торговую деятельность иными лицами: ИП ФИО6, ИП ФИО7, ИП ФИО8

По результатам осмотров составлены Акты осмотра от 07.07.2020 и от 15.10.2020.

Факт занятия спорного имущества ИП ФИО6, ИП ФИО7, ИП ФИО8 подтверждается представленными копиями договоров аренды нежилого помещения № 19/19 от 01.01.2019, № 23/19 от 01.07.2019, № 20/19 от 01.01.2019, заключенных указанными лицами с Потребительским обществом «Ореховское».

21.07.2020 МУП «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым направило в адрес Потребительского общества «Ореховское» письмо № 01-01/748 от 20.07.2020 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.12.2018 № Р9/ПОО/19 на основании пункта 9.6. договора, содержащее требование об освобождении недвижимого имущества в течение 10 рабочих дней и передаче его Арендодателю по акту приема-передачи.

Неисполнение данного требования послужило основанием для обращения МУП «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым в суд с настоящим иском.

Поскольку судебные акты обжалуются заявителем жалоб только в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, то в силу ст. 286 АПК РФ предметом рассмотрения кассационного суда судебные акты являются только в обжалуемой части.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались следующим.

18.01.2010 между Сакским районным потребительским обществом (Арендодатель) и Потребительским обществом «Ореховское» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества - Кафе, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 603,8 кв. м, в соответствии с пунктом 5.7. договора от 18.01.2010 Арендатор имеет право без согласования с Арендодателем передавать арендованное помещение (его часть) в субаренду другим лицам. Договор заключен сроком на 25 лет и действует с 18.01.2010 до 18.01.2035 (пункт 9.1.).

18.03.2014 Республика Крым была принята в Российскую Федерацию в соответствии с Конституцией Российской Федерации и статьей 4 Федерального конституционного закона от 17.12.2001 № 6-ФКЗ «О порядке принятия в Российскую Федерацию и образования в ее составе нового субъекта Российской Федерации» на основании Федерального конституционного закона Российской Федерации от 23.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона № 6-ФКЗ на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности урегулирования, в частности, имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществления нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

В развитие вышеуказанных норм был принят закон Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее - Закон № 38-ЗРК).

Пунктом 1 статьи 2.1 Закона № 38-ЗРК от 31.07.2014 установлено, что право собственности на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, прекращается у прежнего правообладателя и возникает у Республики Крым со дня включения такого имущества в перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, утвержденный постановлением Государственного Совета РК от 30.04.2014 № 2085-6/14 «О вопросах управления собственностью Республики Крым».

Статья 2.1 Закона Республики Крым № 72-ЗРК/2015 от 19.05.2015 «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» предусматривает прекращение права собственности Украины на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, находившиеся на территории Республики Крым по состоянию на 17.03.2014 на основании постановления Государственного совета РК от 17.03.2014 № 1745-6/14 «О независимости Крыма» в связи с возникновением права собственности Республики Крым, а именно со дня включения имущества в утвержденный постановлением Государственного совета РК «О вопросах управления собственностью Республики Крым» в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым.

В соответствии с Постановлением администрации города Саки Республики Крым № 184 от 16.02.2016, принятым на основании распоряжения Совета Министров Республики Крым № 3-р от 14.01.2016 «О безвозмездной передаче имущества в муниципальную собственность» арендованное Потребительским обществом «Ореховское» недвижимое имущество было закреплено за МУП «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым на праве хозяйственного ведения.

В связи с закреплением недвижимого имущества, переданного ранее в аренду обществу на основании договора аренды от 18.01.2010, на праве хозяйственного ведения за предприятием, между МУП «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым и Потребительским обществом «Ореховское» 28.12.2018 был заключен спорный договор.

В соответствии с пунктом 3 постановления Государственного Совета Республики Крым от 13 января 2016 года № 954-1/16 (с изменениями и дополнениями) с момента передачи имущества из государственной собственности в муниципальную собственность, указанное в пункте 1 настоящего постановления, передается уполномоченными лицами муниципальных образований Республики Крым в фактическое пользование без проведения конкурентных процедур юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, осуществлявшим по состоянию на 1 января 2016 года деятельность с использованием указанного имущества (кроме сдачи указанного имущества в субаренду), с последующим заключением договоров аренды, определяющих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за период фактического пользования имуществом.

Решением сессии Сакского городского совета Республики Крым от 28.12.2016 № 1-65/9 для реализации Распоряжения Совета Министров Республики Крым от 14 января 2016 года № 3-р «О безвозмездной передаче имущества в муниципальную собственность» определено, что с момента передачи имущества и до окончания судебного разбирательства об оспаривании зарегистрированного права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества за Сакским РайПО, перезаключение договора аренды происходит без проведения конкурентных и оценочных процедур юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, осуществлявшим по состоянию на 01 января 2016 года деятельность с использованием имущества (кроме сдачи имущества в субаренду) на условиях, действующих по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно преамбуле Договора аренды недвижимого имущества от 28.12.2018 № Р9/ПОО/19 договор заключен на основании Решения сессии Сакского городского совета Республики Крым от 28.12.2016 № 1-65/9.

Как усматривается из договора аренды недвижимого имущества от 28.12.2018 № Р9/ПОО/19, данный договор действует с момента передачи имущества и до окончания судебного разбирательства об оспаривании зарегистрированного права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества за Сакским РайПО (п. 9.1 Договора).

Судом апелляционной инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что в производстве арбитражных судов в разное время находились дела по спорам о правах на имущество, в том числе переданное в аренду по спорному договору, на сегодняшний день в производстве Арбитражного суда Республики Крым находится дело № А83-25525/2021 по иску Сакского районного потребительского общества о признании права собственности на данный объект.

Согласно с пунктами 1 статей 420, 421, 425 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Установив из искового заявления предприятия, что требование о расторжении договора аренды было обоснованно тем, что в нарушение заключенного договора Потребительское общество «Ореховское» предоставляет арендуемое недвижимое имущество общей площадью 603,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> в субаренду иным субъектам предпринимательской деятельности, в подтверждение чего были представлены Акты осмотра от 07.07.2020 и от 15.10.2020. 

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции Потребительским обществом представлены соглашение о расторжении договора аренды помещения площадью 103,3 кв. м с ИП ФИО8, соглашение о расторжении договора аренды помещения площадью 44,2 кв. м с ИП ФИО7 от 01.06.2022 и соглашение о расторжении договора аренды помещения площадью 70,8 кв. м с ИП ФИО6 от 01.06.2022. А также представлен Акт осмотра № 1 от 07.07.2022 спорного недвижимого имущества, составленный МУП «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым, согласно которого при осмотре трех обособленных помещений первого этажа установлено, что двери в нежилые помещения закрыты, доступа в помещения нет, нежилое помещение площадью 103,3 кв. м пустое, не эксплуатируется, в нежилых помещениях площадью 44,2 кв. м и 70,8 кв. м находятся личные вещи субарендаторов, представлены соглашения от 01.06.2022 о расторжении договоров аренды, по условиям которых субарендаторы возвращают арендатору нежилые помещения не позднее 01.08.2022; второй этаж не эксплуатируется, закрыт.

Руководствуясь пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» согласно правовой позиции которой, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, принимая во внимание что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, учитывая недоказанность неоднократности нарушений условий договора в период его действия, а также наличия каких-либо существенных причин для прекращения обязательственных правоотношений сторон, суды первой и апелляционной инстанции признали требование о расторжении договора несоразмерным по сравнению с допущенными ответчиком нарушениями и противоречащим балансу интересов сторон, в связи с чем отказали в удовлетворении  первоначального иска.

Между тем, суд округа считает, что судами не учтено следующее.         

Как разъяснено в  пункте12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При таких обстоятельствах довод потребительского общества «Ореховское» о том, что ранее  между сторонами заключен договор от 18.01.2010, в соответствии с пунктом 5.7. которого ответчик имеет право без согласования с арендодателем передавать арендованное помещение (его часть) в субаренду другим лицам, не является юридически значимым для разрешения настоящего спора, так как спорный договор подписан сторонами  28.12.2018.

Таким образом, судам необходимо руководствоваться условиями договора от 28.12.2018 № Р9/ПОО/19, а именно пунктом 5.1., согласно которому арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду с письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Таким образом, судам необходимо установить, насколько существенны нарушения спорного договора. Исследуя вопрос добросовестности и разумности действий ответчика, принять во внимание встречное исковое заявление, а также длительность рассмотрения дела.

Также, истцом заявлено требование, в порядке ст. 301 ГК РФ, об обязании Потребительское общество «Ореховское» передать объект аренды - недвижимое имущество, общей площадью 603,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, Муниципальному унитарному предприятию «Сакское торговое производственное объединение» города Саки Республики Крым в течение десяти дней с момента расторжения договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в  пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом. Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, установив, что фактически материально-правовой интерес истца заключается в расторжении договора аренды и в возврате имущества в рамках договора аренды, судам необходимо во взаимосвязи с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» квалифицировать  данное требование, как заявленное в рамках статьи 622 ГК РФ.

В связи с тем, что в обжалуемых судебных актах содержатся нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов сторон по делу, данные судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат направлению на новое рассмотрение в части отказа в  удовлетворении первоначальных исковых требований.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела и соответствующие нормы материального права, регулирующие сложившиеся отношения, и, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

Согласно ч. 3 ст. 289 АПК РФ, при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 08.12.2021 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022 по делу № А83-18018/2020 в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований отменить, направив дело в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

В остальной части постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022 по делу № А83-18018/2020  оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.М. Нарусов

Судьи В.И. Смирнов

                                                                                                             ФИО1