АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-302/2020

г. Оренбург

28 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена       26 апреля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено        28 апреля 2021 года

Арбитражный суд Оренбургской области  в составе  судьи                         Щербаковой С. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Флагман», г. Оренбург 

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «23 микрорайон»,  г. Оренбург  

об обязании выполнить восстановительные работы, передать выполненные работы

при участии: 

от истца: ФИО2 - представитель (дов. от 21.07.2020) 

от ответчика: ФИО3 - представитель (дов. от 07.10.2020). 

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Флагман» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «23 микрорайон» об обязании в срок, не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по настоящему делу привести в надлежащее рабочее состояние инженерное оборудование многоквартирного дома №59 по ул. Чкалова г. Оренбурга путем:

-восстановления панели оператора ТАС Xenta ОП/РУС;

-замены обвязки теплообменника ГВС полностью, включая фильтры и все участки трубопровода;

-замены насоса на подпитывающем трубопроводе системы центрального отопления;

-замены клапана соленоида на системе подпитки.

2. Восстановить систему дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения людей о пожаре многоквартирного дома №59 по ул. Чкалова г. Оренбурга.

3. Передать выполненные работы по Акту приема-передачи истцу.

В ходе судебного заседания представитель истца исковое заявление поддержал в полном объеме. 

Ответчик в ходе рассмотрения дела по существу, в отзыве на иск, относительно исковых требований возражал. 

 В обоснование своей позиции  указывает, что на основании норм жилищного законодательства оборудование многоквартирного дома противопожарной сигнализации и иными противопожарными системами, не установленными застройщиком при возведении объекта недвижимости, после подписания актов приема - передачи жилых помещений собственникам, является обязанностью собственников нежилых помещений. Устранение нарушений установленных актами проверок не входит в обязательные виды работ, оказываемые управляющей организацией при управлении МКД. 

В случае необходимости установки дополнительного оборудования, устранения нарушений собственники МКД вправе на общем собрании принять такое решение с определением источника финансирования. 

Более того,  поясняет, что на общем собрании собственников вопрос по устранению нарушений требований пожарной безопасности о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты, однако собственники такой вопрос не утвердили, в следствие чего ответчик считает, что бездействие собственников привело к невозможности надлежащим образом выполнять управляющей компании свои обязанности (т.2 л.д. 37 - 39).

Стороны  не  заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства. 

Протоколом №1 внеочередного общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>  от 31.10.2019 (т.1 л.д. 20 - 23) решено в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенным с ООО «УК «23 микрорайон». В качестве управляющей организации выбрано ООО «Управляющая компания Флагман». 

С 01.12.2019 общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Флагман» приступила к исполнению своих обязанностей. 

Письмом с исх. 1-01-10/334 от 12.12.2019 (т.1 л.д. 24) истец уведомил ответчика о том, что в ходе визуального осмотра общего имущества многоквартирного дома №59 по ул. Чкалова г. Оренбурга выявлено ненадлежащее состояние системы дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения людей о пожаре, а также неудовлетворительное состояние работы ИТП МКД. 

Однако указанные требования ответчиком не исполнены в полном объеме, истец обратился за защитой нарушенного права с настоящими исковыми требованиями. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как указано в части 2 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

В силу положений части 1 и части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в т.ч. надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в т.ч. в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению, многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьи 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункту 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416, управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному или жилищно-строительному кооперативу.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства обязательства по управлению многоквартирным домом представляют собой единый комплекс работ и услуг, направленных на обеспечение сохранности, исправности и содержания в надлежащем техническом состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также оказания коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме.

Управляющая компания как организация, осуществляющая на постоянной профессиональной основе специализированную деятельность по управлению многоквартирным домом, обязана принимать необходимые и достаточные меры, обеспечивающие сохранность, работоспособность и безопасность эксплуатации общего имущества, принадлежащего собственникам помещений - физическим и юридическим лицам на праве общей долевой собственности, и несет ответственность перед собственниками за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанных обязательств.

Обеспечение сохранности общедомового имущества, переданного для осуществления управления многоквартирным домом, входит в число обязанностей управляющей организации и в силу закона является неотъемлемой частью отношений, возникающих между собственниками и выбранной управляющей организацией.

На управляющую организацию также возложены обязанности по выполнению комплекса мер, предусматривающих осуществление контроля за состоянием общего имущества, поддержание его в исправном техническом состоянии и передачу последующей выбранной для управления домом организации оборудования, относящегося к общедомовому имуществу, в том же составе, в каком это оборудование ранее было принято передающей стороной, а именно:

- сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования (пп. "в" п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491);

- в случае если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать информацию в том числе, о проверках оборудования (абз. 4 пп. "б" п. 31 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416);

- в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, включены в т.ч. работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение работоспособного состояния систем пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты    (п. 27 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290, ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491);

- передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи с указанием в нем сведений о дате и месте его составления и перечня передаваемых документов, разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи (п. п. 22.23 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416);

- управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491).

В силу приведенных норм управляющая организация обязана производить осмотры оборудования многоквартирного дома, проверять его состояние, раскрывать перед собственниками информацию о результатах проверки оборудования, принимать, хранить и передавать вновь выбранной управляющей организации технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления, отражать сведения о составе и состоянии общего имущества в технической документации на многоквартирный дом, указывать сведения о подлежащих передаче технических средствам и оборудовании, связанных с управлением этим домом документов, в акте приема-передачи.

Как следует из материалов дела, протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на повестку дня поставлены вопросы об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «23 микрорайон» и расторгнуть указанный договор управления, а также выбор новой управляющей организации для управления многоквартирным домом обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Флагман». 

При осмотре общего имущества многоквартирного дома №59 по ул. Чкалова г. Оренбурга ООО «УК «Флагман» было выявлено ненадлежащее состояние системы дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения людей о пожаре, а также неудовлетворительное состояние ИТП многоквартирного дома. 

ООО «УК «23 микрорайон» письмом с исх. №1-01-10/334 извещено об указанных недостатках. 

Возражая относительно указанных требований, ответчик поясняет, что на основании норм жилищного законодательства оборудование многоквартирного дома противопожарной сигнализации и иные противопожарные системы, не установленные застройщиком при возведении объекта недвижимости, после подписания актов приема - передачи жилых помещений собственникам, является обязанностью собственников нежилых помещений. Устранение нарушений, установленных актами проверок не входит в обязательные виды работ, оказываемые управляющей организацией при управлении МКД. 

В случае необходимости установки дополнительного оборудования, устранения нарушений собственники МКД вправе на общем собрании принять такое решение с определением источника финансирования. 

Более того  поясняет, что на общем собрании собственников вопрос по устранению нарушений требований пожарной безопасности о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты ставился, однако собственники такой вопрос не утвердили, в следствие чего ответчик считает, что бездействие собственников привело к невозможности надлежащим образом выполнять управляющей компании исполнять свои обязанности (т.2 л.д. 37 - 39).

Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. 

В соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 

Согласно подпунктом 2 пункта 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение также включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме: 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 №491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее:  Правила). 

В соответствии с пунктом 7 Правил, в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 данных Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. 

Пунктом 10 указанных выше Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: 

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; 

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; 

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; 

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; 

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества; для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. 

Согласно пункта 11 Правил, содержание общего имущества, в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя наряду с другими действиями, в том числе: осмотр общего имущества, проводимый собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора к строительно - технической экспертизе, или должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья (далее - ответственные лица), обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. 

В силу пункта 42 Правил, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. 

Разделом II "Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда" Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, предусмотрено, что техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров (абз. 3). Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению (п. 2.1). 

В соответствии с пунктом 5.6.2. Правил, организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать эксплуатацию: шкафов вводных и вводно-распределительных устройств, начиная с входных зажимов питающих кабелей или от вводных изоляторов на зданиях, питающихся от воздушных электрических сетей, с установленной в них аппаратурой защиты, контроля и управления; электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов (если они имеются). 

В силу пункта 57 Постановления Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390 "О противопожарном режиме" ("Правила противопожарного режима в Российской Федерации") руководитель организации обеспечивает укомплектованность пожарных кранов внутреннего противопожарного водопровода пожарными рукавами, ручными пожарными стволами и вентилями, организует перекатку пожарных рукавов (не реже 1 раза в год). 

Пожарный рукав должен быть присоединен к пожарному крану и пожарному стволу и размещаться в навесных, встроенных или приставных пожарных шкафах из негорючих материалов, имеющих элементы для обеспечения их опломбирования и фиксации в закрытом положении. 

Пожарные шкафы (за исключением встроенных пожарных шкафов) крепятся к несущим или ограждающим строительным конструкциям, при этом обеспечивается открывание дверей шкафов не менее чем на 90 градусов. 

На основании пункта 58 Правил, руководитель организации обеспечивает исправное состояние систем и средств противопожарной защиты объекта (автоматических (автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, установок систем противодымной защиты, системы оповещения людей o пожаре, средств пожарной сигнализации, противопожарных дверей, противопожарных и дымовых клапанов, защитных устройств в противопожарных преградах) и организует не реже 1 раза в квартал проведение проверки работоспособности указанных систем и средств противопожарной защиты объекта с оформлением соответствующего акта проверки. 

При монтаже, ремонте и обслуживании средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений должны соблюдаться проектные решения, требования нормативных документов по пожарной безопасности и (или) специальных технических условий.

Актом проверки органа государственного контроля (надзора) от 04.07.2019 Главного управления МЧС России по Оренбургской области отдела надзорной деятельности и профилактической работы по                  г. Оренбургу, предписанием №438/11 от 21.07.2019 (т.2 л.д.110-115) установлен ряд нарушений.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, в период установления нарушений, перечисленных в предписании №438/11 от 21.07.2019 дом по адресу 

<

...> находился в управлении общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «23 микрорайон». 

С момента передачи дома в управление, ответственность за его содержание, в том числе по исполнению требований пожарной безопасности при содержании общего имущества возлагается управляющую компанию, которая за счет начисляемой и поступающей платы собственников многоквартирного дома по статье содержание жилья обязано обеспечивать соблюдение режима пожарной безопасности в многоквартирном доме.

Ответчик, будучи ответственным до 31.11.2019 за соблюдение требований противопожарной безопасности, обязан был передать истцу системы противопожарной безопасности в исправном состоянии, однако, данное обязательство не исполнило и оборудование в надлежащем виде не передало.

Доказательств, что ответчиком нарушения исполнены в полном объеме или частично, в материалы дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. 

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Государственная пошлина по делу в сумме  18 000 руб. 00 коп. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации относятся в полном объеме на ответчика и взыскивается в пользу истца.

Руководствуясь статьями 101, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Флагман» удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «23 микрорайон»» в десятидневный срок  с даты вступления решения в законную силу привести в надлежащее рабочее состояние инженерное оборудование многоквартирного дома №59 по ул. Чкалова г. Оренбурга путем:

-восстановления панели оператора ТАС Xenta ОП/РУС;

-замены обвязки теплообменника ГВС полностью, включая фильтры и все участки трубопровода;

-замены насоса на подпитывающем трубопроводе системы центрального отопления;

-замены клапана соленоида на системе подпитки.

Восстановить систему дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения людей о пожаре многоквартирного дома №59 по ул. Чкалова г. Оренбурга.

Передать выполненные работы по Акту приема-передачи истцу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «23 микрорайон»» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Флагман»» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме                         18 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать истцу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), жалоба может быть подана через Арбитражный суд Оренбургской области.

     Судья                                                                                 С. В. Щербакова