Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-2048/2024

21 июня 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2024 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко И.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Стикс» 

(188640, Ленинградская область, г.п. Всеволожское, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к

Федеральному государственному автономному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени Героя Советского Союза ФИО1» 

(194021, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительными уведомлений о расторжении договоров аренды федерального имущества, 

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 27.05.2024, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стикс» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени Героя Советского Союза ФИО1» (далее - ответчик), в котором просило:

-признать недействительными уведомления от 02.10.2023 №№ 02-01/531-535 о расторжении договоров аренды федерального недвижимого имущества от 29.12.2018 №№ 157-160, 163. 

Определением арбитражного суда от 21.02.2024 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

Поступившее в арбитражный суд исковое заявление с приложением размещены в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу www.kad/arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел» в режиме ограниченного доступа. 

Сторонам предложено представить пояснения и доказательства в обоснование своих доводов.

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.

В материалы дела приобщен письменный отзыв ответчика на исковое заявление.

В судебном заседании, состоявшемся 13.05.2024, объявлен перерыв до 27.05.2024.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме, ходатайствовал о вызове свидетелей в судебное заседание для дачи пояснений по существу спора.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.

По ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе (часть 1 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворение ходатайства о вызове и допросе в качестве свидетелей определенных лиц представляет собой не обязанность, а право суда, которым он может воспользоваться в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора. 

Суд удовлетворяет ходатайство в том случае, если свидетель может подтвердить обстоятельства, непосредственно относящиеся к предмету доказывания по настоящему делу.

Суд не счел обоснованными доводы представителя истца о необходимости вызова в судебное заседание свидетелей, ввиду отсутствия надлежащего обоснования значимости обстоятельств, о которых заявлено представителем, для возможности рассмотрения спора по существу.

Изучив материалы дела, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 29.12.2018 заключены Договоры аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за истцом, а именно:

-Договор №157, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано недвижимое имущество площадью 1734,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> Октября, д.32;

-Договор №158, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано недвижимое имущество площадью 3032,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;

-Договор №159, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано недвижимое имущество площадью 1042,2 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Саткинский район, п. Березовый мост; км 1705+040 слева 250 м от М-5 «Урал»;

-Договор №160, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано недвижимое имущество площадью 3365,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;

-Договор №163, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано недвижимое имущество площадью 982,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Срок действия названных Договоров сторонами определен периодом в пять лет с даты их заключения.

Как указывает истец, 06.10.2023 им были получены уведомления №02-01/531-535 о расторжении указанных Договоров. Основанием для расторжения Договоров стало ненадлежащее исполнение истцом обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.7, 3.3.8, 3.3.11 Договора.

В каждом из указанных Уведомлений ответчик ссылался на проведенные 23.06.2023 обследования помещений, которыми и были выявлены вышеуказанные нарушения.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации  право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 3.3.7. Договоров предусмотрено обязательство арендатора соблюдать арендуемых помещениях требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормативные правовые акты, регулирующие порядок осуществления соответствующего вида деятельности арендатора в помещениях объекта и правила содержания таких помещений.

Пунктом 3.3.8 Договоров на арендатора возложена обязанность по обеспечению сохранности объекта и его инженерных коммуникаций и оборудования, несения расходов на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

На основании пункта 3.3.10 Договоров арендатору предоставлено право сдачи помещений в субаренду, безвозмездное пользование, осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных права, с учетом предварительного письменного согласия арендодателя.

При этом подлинные экземпляры договоров, а также дополнительных соглашений к ним, арендатор обязан направлять арендодателю, Федеральному дорожному агентству, Территориальному управлению в течение пяти дней с даты их вступления в силу (пункт 3.3.11 Договоров)

Нарушение какого-либо из указанных выше обязательств предоставляет арендодателю право  на односторонний отказ от исполнения Договора без обращения суд (п.7.4., п.п. 7.4.1 Договоров).

Между тем, по мнению истца, у ответчика отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от исполнения вышеназванных Договоров.

Как указывает истец, арендуемые объекты содержатся в соответствии с условиями договоров, в то время как недостатки, отраженные в актах от 23.06.2023, в подавляющем большинстве относятся к капитальному ремонту, производство которого является обязанностью ответчика.

Истец отмечает, что капитальный ремонт объектов ответчиком не проводился за все время действия договоров, не смотря на то, что истец неоднократно сообщал ответчику о неудовлетворительном состоянии помещений, требующих срочного капитального ремонта. Устранение дефектов, выявленных в ходе осмотров помещений, по мнению истца, невозможно без проведения капитального ремонта.

Необоснованной считает истец и ссылку ответчика на нарушение им обязательств, предусмотренных пунктом 3.3.7. Договоров, ввиду отсутствия выявленных Органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора нарушений со стороны арендатора в период действия договоров.

Что касается нарушения обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.11 Договоров, истец заявляет об осведомленности ответчика о сдаче им арендуемых помещений в субаренду, начиная со дня заключения Договоров аренды. Указанное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о недобросовестности ответчика, выражающейся в использовании указанного факта в качестве основания для расторжения договоров по прошествии столь значительного периода времени, с учетом принятия им в тот же период исполнения истцом иных обязательств.

Кроме того, истец обращает внимание на не соблюдение сроков уведомления о расторжения Договора аренды №158. Так, согласно пункту 7.5. Договора уведомление о расторжении Договора арендодатель вправе направить не менее чем за 12 месяцев до даты предполагаемого расторжения. Уведомление №02-01/534 подписано 02.10.2023, в то время как согласно данному уведомлению договор считается расторгнутым с 30.09.2024.

Руководствуясь вышеизложенными обстоятельствами, полагая Уведомления о расторжении Договоров нарушающими его права, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах являются, в частности: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела документы, доводы сторон, суд не счел исковое заявление обоснованным.

Судом установлено, что в ходе проведения арендодателем проверки соблюдения арендатором условий Договоров выявлено ненадлежащее содержание арендуемых им помещений. 

Между тем, пунктом 3.3.6. Договоров предусмотрена обязанность арендатора извещать Арендодателя о ставшем известным ему повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем или могущем нанести ущерб Объекту, и безотлагательно принимать меры для предотвращения его дальнейшего разрушения или повреждения, а также к устранению нанесенного Объекту ущерба.

Заявляя об извещении ответчика о неудовлетворительном состоянии помещений, истец представил в материалы дела ответное письмо от 20.06.2023 №71 на письмо ответчика от 19.06.2023, которым сообщил, в том числе, об исполнении им обязанностей, установленных пунктом 3.3.8. Договоров и о поддержании помещений в надлежащем состоянии в рамках текущего использования.

Однако надлежащее исполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.8. Договоров, о котором указано истцом, не нашло своего документального подтверждения.

В подтверждение доводов о надлежащем обеспечении сохранности имущества, истец прикладывает вышеуказанное письмо, что при наличии проведенных ответчиком обследований помещений и выявленных нарушений, суд не может оценивать как безусловное доказательство исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.8. Договора.

При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности доводов арендодателя о ненадлежащем исполнении арендатором предусмотренных Договорами обязательств, возлагается на последнего, как на сторону, заинтересованную в сохранении сложившихся арендных отношений. 

Кроме того, истец, заявляя о неудовлетворительном состоянии помещений, нуждающихся в капитальном ремонте, без проведения которого, как указано в иске, невозможно устранение иных дефектов, не представляет доказательств уведомления ответчика об указанных обстоятельствах ответчика. 

При таком положении дел, суд признает бездействие истца, безусловно повлекшим за собой ухудшение состояния занимаемых помещений, что противоречит положению пункта 3.3.8. Договоров. Не представлены истцом и доказательства несения расходов на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Одновременно с указанным, полагая отсутствие у ответчика должных полномочий на проверку исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.7. Договоров, истец, тем не менее, не представляет документальные доказательства его надлежащего исполнения. Указание на отсутствие претензий со стороны уполномоченных органов доказательствами не подкреплено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Согласно абзацу 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В данном случае, пунктом 3.3.11. предусмотрено безусловное обязательство арендатора уведомлять поименованных в рассматриваемом пункте лиц о заключении Договоров субаренды, о любом ином обременении арендуемых помещений правами третьих лиц.

Истец не оспаривает тот  акт, что помещения передавались в субаренду, соответствующая отметка содержится в протоколе судебного заседания. Вместе с тем, истец не оспаривает и то факт, что сведения о заключении договоров субаренды ответчику представлены не были.  

При этом, как указывалось ранее, исполнение названной обязанности не поставлено под какое-либо условие.

Ссылка истца на положение, предусмотренное частью 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которого Договоры аренды не могут быть расторгнуты ввиду неисполнения обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.11. Договоров, в связи с принятием арендодателем арендной платы, выплачиваемой арендатором, отклоняется судом.

Согласно части 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В соответствии с уведомлениями Ответчика о расторжении договоров от 02.10.2023 действие Договоров прекращается, начиная с 02.10.2024.

Принятие арендодателем арендной платы за период пользования имуществом до прекращения договора аренды, исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о недобросовестности его поведения и не освобождает арендатора от негативных последствий, наступающих вследствие ненадлежащего исполнения обязательств.

Что касается несоблюдения ответчиком срока на уведомление о расторжении Договора аренды №158, суд полагает возможным принять довод ответчика о содержащейся в Уведомлении от 02.10.2023 №02-01/534 описке в части указания срока, с которого договор аренды прекращает свое действие. В пользу указанной позиции свидетельствуют, в сущности, идентичные по своей форме, содержанию и описываемым обстоятельствам иные Уведомления о расторжении вышеназванных Договоров, в силу чего суд скептически относится к предположению, о наличии каких-либо отличительных особенностей, на основании которых Договор аренды №158 подлежал бы прекращению, начиная с 30.09.2023. 

Частями 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, принимая во внимание документальное подтверждение обстоятельств, на основании которых ответчик уведомил истца о расторжении Договоров аренды, суд отказывает в удовлетворении рассматриваемого заявления.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                         Сайфуллина А.Г.