Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13246/2021

г. Хабаровск

05 апреля 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 30.03.2022.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука, 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело 

по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680013, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Архитектурно-строительная компания «РНТОП Групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680009, 

<

...>)

о взыскании 326 450 руб. 69 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-строительная компания «РНТОП Групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680009, 

<

...>)

к акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680013, 

<

...>)

о взыскании 5 914 551 руб. 58 коп., обязании устранить выявленные неисправности системы отопления

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Промлит»,

при участии в судебном заседании:

от АО «ЦИТ г. Хабаровска» – ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2022 (до перерыва);

от ООО «АСК «РНТОП Групп» – ФИО3, директор;

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом. 

 

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Архитектурно-строительная компания «РНТОП Групп» (далее – ООО «АСК «РНТОП ГРУПП») о взыскании задолженности по договору аренды объектов нежилого фонда № 166/20 от 21.07.2020 за ноябрь 2020 года – май 2021 года в сумме 322 661 руб. 33 коп., пени за период 11.09.2020-18.05.2021 в размере 3 789 руб. 36 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного договора № 166/20 в части внесения согласованных арендных платежей. Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Определением от 19.01.2022 к производству и совместному рассмотрению с первоначальным иском, в порядке статьи 132 АПК РФ, принят встречный иск ООО «АСК «РНТОП Групп» о взыскании с АО «ЦИТ» убытков в сумме 5 914 551 руб. 58 коп., возложении обязанности устранить выявленные неисправности системы отопления помещения I (9-18) 0 (28-29,70), обеспечить нормируемую температуру теплоносителя 35-130 С, давление в отопительной системе до 1,5-2,0 атмосферы, обеспечить температуру внутри помещения +20С, отремонтировать кровлю в местах протечки, исключить течь канализационных жидкостей из уличного колодца внутрь помещения. Встречный иск нормативно обоснован статьями 15, 309 ГК РФ. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено ООО «Промлит». 

В отзывах на первоначальный и встречный иски стороны поддержали собственные требования, возражали против требований оппонентов.

ООО «Промлит» в отзыве указало на обоснованность первоначальных требований, отсутствие законных оснований для удовлетворения встречного иска.

22.03.2022 АО «ЦИТ» в материалы дела подано ходатайство о назначении по делу экспертизы в целях определения соответствия температурного режима в спорном помещении требованиям СНиП, причин возможного несоответствия, факта переустройства системы отопления.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

По смыслу приведенной нормы права осуществление экспертных мероприятий допускается только в случае наличия реальной  процессуальной необходимости и при невозможности разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам, без привлечения субъекта, обладающего специальными познаниями. 

В данном случае в материалах дела имеется достаточный объем доказательств, позволяющий рассмотреть дело по существу, дать правовую оценку как первоначальным, так и встречным требованиям.

АО «ЦИТ» не приведено убедительных пояснений того, каким образом установление текущего температурного режима в арендуемом помещении, с определением причин возможного отступления от нормативных показателей в данный период, способно повлиять на разрешение требований о взыскании арендной платы за предшествующий период (ноябрь 2020 года – май 2021 года). Более того, из ответа экспертной организации  № СТЭ 027-2022 от 14.03.2022 следует, что экспертные мероприятия по поставленным вопросам проводятся исключительно при отрицательных температурах. Таким образом, назначение экспертизы в данном конкретном случае является не только нецелесообразным, но и невозможным по объективным причинам сезонного характера.    

Суд также не может оставить без внимания обстоятельства заявлениясоответствующего ходатайства. Действия по реализации экспертныхмероприятий были впервые предприняты спустя свыше 7месяцев с начала производства по настоящему делу и свыше 2 месяцев после принятия встречного иска. Каких-либообъективных препятствий для своевременного заявления подобного ходатайства не имелось: разбирательство дела первоначально осуществлялось в порядке упрощенногопроизводства, впоследствии сопровождалось подготовкой к слушанию.Продолжительность временных интервалов между процессуальнымициклами в каждом случае была значительной.Частью 2 статьи 41 АПК РФ предписано, что лица, участвующие вделе, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими импроцессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правамилицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лицпредусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия.В силу части 5 статья 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не былисвоевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствиезлоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срывсудебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствованиерассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта. 

При таких обстоятельствах ходатайство подлежит отклонению.

В заседании суда представитель ООО «АСК «РНТОП Групп» первоначальный иск не признал, настаивал на удовлетворении встречных требований. 

АО «ЦИТ», ООО «Промлит», извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителей не обеспечили.  

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, с соблюдением положений статьи 156 АПК РФ. 

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

21.07.2020 между АО «ЦИТ» (арендодатель) и ООО «АСК «РНТОП Групп» (арендатор) заключен договор аренды № 166/20, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора в целях размещения мастерской и офиса передано помещения I (9-18) 0 (28-29, 70) общей площадью 193 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Передача объекта аренды ответчику (с указанием на функциональные и амортизационные качества) подтверждена актом от 10.06.2020.

Согласно пункту 1.2 действие договора аренды распространено на период 10.06.2019-09.06.2025. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 78 487 руб. 31 коп. Плата за пользование имуществом подлежит внесению до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Пунктом 2.4 предусмотрено, что при изменении уровня инфляции, порядка начисления арендной платы и (или) размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется. 

Уведомлением от 16.12.2020 арендатор проинформирован о корректировке платы с учетом инфляции, установлении соответствующего показателя в размере 81 391 руб. 34 коп. 

В силу пункта 4.1 за нарушение сроков внесения платежей взимается неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. 

В период действия договора № 166/20 обязанность по осуществлению согласованных платежей исполнялась арендатором ненадлежащим образом.

Претензией от 24.05.2021 ООО «АСК РНТОП Групп» поставлено в известность о наличии задолженности по арендной плате, ответчику предложено исполнить принятые обязательства, разъяснены правовые последствия уклонения от совершения испрашиваемых действий в виде расторжения договора аренды. Арендатор также извещен о возможности реализации права обращения за судебной защитой.   

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по ликвидации задолженности ООО «АСК РНТОП Групп» не совершено. 

В свою очередь, ООО «АСК РНТОП Групп», полагая, что в арендуемом помещении  не соблюдается температурный режим, направило в адрес АО «ЦИТ» претензию от 27.12.2021 с требованием об устранении неисправностей отопительной системы. 

Несовершение сторонами соглашения истребуемых действий явилось основанием для обращения АО «ЦИТ» и ООО «АСК РНТОП Групп» в арбитражный суд с исками. 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

 

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 116/20, передаточный акт от 10.06.2020, соглашение от 10.08.2020) подтверждает факт передачи во временное владение ООО «АСК РНТОП Групп» принадлежащего истцу объекта нежилого фонда помещения I (9-18) 0 (28-29, 70) общей площадью 193 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, его нахождение в сфере хозяйственного господства ответчика в спорный период. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что начисленные в спорный период суммы арендных платежей вносились арендатором несвоевременно и не в полном объеме.

В результате ненадлежащего исполнения принятых обязательств образовалась задолженность в размере 322 661 руб. 33 коп.

Доказательства ликвидации задолженности отсутствуют.  

Принимая во внимание соответствие избранного АО «ЦИТ» механизма определения размера платы условиям договора № 166/20, отсутствие данных о произведенных платежах, задолженность за ноябрь 2020 года – май 2021 года в сумме 322 661 руб. 33 коп. подлежит взысканию с ООО «АСК РНТОП Групп» в пользу истца на основании статей 309, 310, 614 ГК РФ.  

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы ответчику начислена неустойка за период 11.09.2020-18.05.2021 в размере 3 789 руб. 36 коп.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ). 

Данное материально-правовое требование выполнено сторонами при заключении договора аренды.

Учитывая допущенное ответчиком нарушение установленных договором сроков внесения платежей, требование о взыскании пени является правомерным.

При изложенных обстоятельствах с ответчика в пользу истца на основании статей 329, 330 ГК РФ подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков внесения платежей за период 11.09.2020-18.05.2021 в размере 3 789 руб. 36 коп.

Законных оснований для ее снижения, в том числе с применением статьи 333 ГК РФ, суд не усматривает. Какие-либо доказательства несоответствия суммы предъявленной пени характеру допущенного нарушения отсутствуют. 

Возражения ООО «АСК РНТОП Групп» в части первоначальных исковых требований содержательно идентичны доводам встречного иска, в связи с чем суд полагает необходимым дать им совместную правовую оценку. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Статьей 393 ГК РФ определено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Статьей 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Согласно правовой позиции, зафиксированной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25                           «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. 

Таким образом, для реализации предусмотренной ГК РФ меры защиты в виде взыскания убытков требуется установление ряда обстоятельств, а именно: невыполнение установленных обязательств, противоправный характер поведения, возникновение убытков, причинная связь между противоправным поведением и наступившими вредоносными последствиями, а также вина причинителя.

Недоказанность хотя бы одного из указанных обстоятельств исключает удовлетворение иска о взыскании убытков.  

В силу статьи 1082 ГК РФ удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).

Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В соответствии со статьями 15, 393 ГК РФ сумма убытков в виде упущенной выгоды должна определяться исходя из размера дохода, который могла бы получить понесшая убытки сторона при нормальном производстве и реализации своей продукции за период вынужденного простоя, за вычетом затрат, не понесенных ею в результате остановки производства. 

Согласно расчету в состав убытков истцом по встречному иску включены арендные платежи за период 10.06.2020-01.01.2022 в сумме 854 334 руб. 37 коп., возмещение расходов за тепловую энергию и коммунальные платежи за период 10.06.2020-01.01.2022 в сумме 33 667 руб. 82 коп., наличные расходы за период 21.07.2020-14.01.2022 в размере 211 297 руб. 02 коп., расходы  на материалы и услуги для ремонта помещения за период 01.01.2020-31.12.2021 в сумме 626 252 руб. 37 коп., неполученный доход за период июль 2020 года – декабрь 2021 года в размере 4 189 000 руб. 

В обоснование встречных требований Обществом представлены акты о предоставлении услуги по отоплению за период ноябрь, декабрь 2020 года, январь, декабрь 2021 года, фотоматериалы, отчет о финансовых результатах за январь-декабрь 2021 года, выкопировка из бухгалтерского баланса, счета на оплату, универсальные передаточные документы, платежные документы. 

Исследовав приведенную совокупность документов, суд констатирует отсутствие законных оснований для удовлетворения встречных требований.

По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ регламентировано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При изложенных обстоятельствах по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Системное толкование приведенных норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Таким образом, достаточным и самостоятельным основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы является объективная, то есть не зависящая от воли последнего, невозможность использования предмета аренды.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в период действия договора аренды № 166/20 ООО «АСК «РНТОП Групп» письмом от 30.11.2020 проинформировало АО «ЦИТ» о выявлении отступлений от нормативного температурного режима в арендуемом помещении, просило оказать содействие в получении технических условий с оборудованием отдельной от здания трассы, установкой коллектора и приборов учета. 

В свою очередь АО «ЦИТ» письмом от 22.12.2020 инициировало обращение в АО «ДГК» по соответствующему вопросу. 

АО «ДГК» в ответе от 15.01.2021 разъяснило порядок изменения технологической схемы снабжения спорного объекта.  

Таким образом, арендодатель, вопреки утверждению арендатора, не уклонялся от принятия реальных мер, направленных на обеспечение надлежащего состояния помещения. 

Вместе с тем в данном случае правовые и фактически возможности АО «ЦИТ» в части обеспечения технического состояния спорного объекта были существенно ограничены достигнутыми между истцом и ответчиком договоренностями относительно распределения бремени содержания помещения.  

Суд отмечает, что сведения, изложенные в приведенной переписке, а также иные документальные данные, представленные в материалы дела, вопреки доводам ООО «АСК «РНТОП Групп», не позволяют в данном конкретном случае констатировать наличие оснований для освобождения арендатора от внесения согласованной платы. 

В рассматриваемом случае, с учетом предписаний статей 611, 612 ГК РФ, существенное значение для решения вопроса об объеме обязанностей ответчика имеет действительное техническое состояние спорного объекта на момент заключения договора № 166/20, а также степень осведомленности арендатора о таком состоянии при вступлении в договорные отношения. 

Как установлено в ходе рассмотрения дела, заключение соглашения № 166/20 сопровождалось предоставлением арендатору достаточной совокупности сведений о состоянии объекта. 

Между тем, каких-либо возражений относительно возможности и порядка использования передаваемого объекта арендатор не выражал. 

Из передаточного акта от 10.06.2020 к договору № 166/20, подписанного сторонами без возражений и замечаний, усматривается, что спорное функциональное помещение на момент передачи арендатору находилось в надлежащем состоянии. Оборудованные в нем технологические комплексы, коммуникации имелись в наличии, находились в работоспособном состоянии. Согласно отметки в акте от 10.06.2020 претензий принимающей стороной не изложено.  

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, ключевым аспектом для решения вопроса об объеме обязательств по содержанию объекта является состав договоренностей сторон.

В рассматриваемом случае договор аренды был заключен сторонами на длительный срок (до 2025 года) и включал в себя целый ряд особых условий.

В частности пунктом 7.3 договора № 166/20 на арендатора были возложены обязанности по поэтапному выполнению обширного комплекса ремонтных работ арендуемого помещения, в том числе в 2020 году – ремонт кровли, устройство дренажной системы, ремонт фасада, установка системы вентиляции, а также замена системы отопления. На последующий период – 2021-2024 годы также был запланирован ряд ремонтных работ различного состава и объема.   

Установление подобного условия соответствует положениям статьи 616 ГК РФ и согласуется с предусмотренной сторонами продолжительностью аренды (10.06.2020-09.06.2025).

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что арендатор, следуя достигнутым договоренностям, отраженным в пункте 7.3 соглашения, фактически приступил к проведению предусмотренных договором ремонтных работ. 

При этом, как усматривается из акта осмотра, составленного Комитетом администрации города Хабаровска по управлению Железнодорожным районом 19.10.2020, арендатором был произведен, в том числе демонтаж перегородок между комнатами арендуемого помещения. 

 

Письмами от 31.05.2021, 25.08.2021, адресованными АО «ЦИТ», арендатор подтвердил осуществление соответствующих работ, выполнение переустройства помещений. Проведение работ также подтверждено приобщенными к делу фотоматериалами, пояснениями управляющей компании. Согласно данным материалам спорное помещение подверглось существенным конструктивным модификациям: пол арендуемого объекта частично разобран, конструктивные элементы помещения имеют явные следы неплотных примыканий, оконные проемы на отдельных участках не снабжены дополнительными герметизирующими элементами.     

При этом документальные подтверждения окончания соответствующего этапа работ отсутствуют. 

При изложенных обстоятельствах, технические недостатки, ссылка на которые приведена в отзыве и встречном иске, по существу явились прямым следствием выполнения арендатором условий пункта 7.3 договора № 166/20, входили в сферу ответственности ООО «АСК «РНТОП Групп» как арендатора и должны были устраняться при его непосредственном участии, исходя из установленного договором порядка взаимодействия с арендодателем. 

Доказательств обратного не представлено.

Акты осмотра, на которые ссылается Общество, не опровергают данных обстоятельств и, при этом составлены без участия собственника и управляющей компании, что порождает существенные и неустранимые сомнения в достоверности их содержания. 

Техническое заключение специалиста ИП ФИО4 по вопросу о тепловизионном контроле отопления подготовлено в 2022 году, то есть за пределами спорных периодов как по первоначальному, так и встречному искам. Более того, из содержания заключения усматривается, что причины сложившегося температурного режима определены специалистом с существенной долей вероятности и со значительными допущениями.  

Таким образом, арендатор не вправе ссылаться на соответствующие недостатки в качестве единственного, достаточного и бесспорного основания для освобождения от арендных платежей, поскольку само их возникновение в данной ситуации являлось неизбежным следствием согласованной сторонами модификации объекта аренды, которая при этом была произведена силами самого арендатора.  

Относимых, допустимых и достоверных доказательств наступления независящей от воли арендатора невозможности использования предмета аренды в целом не имеется.

Судом также учитывается, что Общество, несмотря на наличие указанных им препятствий в пользовании объектом, не предпринимало реальных мер по прекращению арендных отношений, в том числе в принудительном порядке, продолжало частично вносить арендные платежи. 

Таким образом, несмотря на наличие определенных недостатков арендуемого имущества, Общество продолжило удерживать его в сфере своего хозяйственного господства, не требовало у собственника приема помещений, не инициировало расторжение договора или внесения в него изменений, то есть своими последовательными конклюдентными действиями выразило согласие на сохранение прежнего порядка пользования.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Однако соответствующих требований ответчик не заявлял, при этом в одностороннем порядке прекратил внесение арендных платежей в предусмотренном договором объеме.  

Совокупность приведенных обстоятельств не позволяет констатировать необоснованность предъявления к Обществу требований о внесении арендной платы, а равно – расценить фактически понесенные в данной части расходы ООО «АСК «РНТОП-Групп» в качестве убытков.  

Суд также не может не учитывать, что подход истца по встречному иску, предъявившего к взысканию сумму арендных платежей за период 10.06.2020-01.01.2022 (854 334 руб. 37 коп.), по существу способен привести к положению, при котором пользователь объекта недвижимости будет полностью освобожден от возложенного на него договором денежного обязательства. Такое положение не согласуется с предписаниями главы 34 ГК РФ. 

 

В качестве самостоятельного элемента убытков заявлены наличные расходы за период 21.07.2020-14.01.2022 в размере 211 297 руб. 02 коп., расходы на материалы и услуги для ремонта помещения за период 01.01.2020-31.12.2021 в сумме 626 252 руб. 37 коп.

Прежде всего, суд отмечает, что из содержания представленных в материалы дела счетов, актов, платежных и иных документов невозможно достоверно или с допустимой степенью вероятности установить относимость данных расходов к арендуемому помещению.

В равной степени совокупность данных документов не позволяет бесспорно констатировать, что несение данных расходов было вынужденным или объективно необходимым, то есть состояло в причинной связи с действиями (бездествием) арендодателя.

ООО «АСК «РНТОП-Групп» также не приведено убедительных пояснений и нормативного обоснования в части возможности обращения данных расходов на арендодателя, с позиции установленного разделом 7 договора № 166/20 распределения обязанностей по ремонту помещения.   

 Не основанным на законе суд находит и требование о взыскании суммы дохода за период июль 2020 года – декабрь 2021 года в размере 4 189 000 руб. 

Предъявленная сумма образована разностью показателей чистой прибыли ООО «АСК «РНТОП-Групп» за 2020 и 2021 годы.

Между тем, суд отмечает, что само по себе наличие такой разницы не может рассматриваться как бесспорное свидетельство возникновения упущенной выгоды. 

 

Использованные Обществом в расчете исходные данныеприменены им в дифференцированном порядке, то есть в отрыве от иныхсущественных экономических параметров и факторов. Избирательноеприменение такого рода величин не может быть признано обоснованным.

Материалы дела не содержат каких-либо документально подтвержденных и методологическикорректных экономических обоснований, что именно заявленный Обществом температурный фактор в арендуемом помещении

стал определяющим и исключил достижение искомых финансовых результатов. 

Специальных исследований по данному поводу заявитель не проводил, ходатайств об экспертной оценке показателя упущенной выгоды не заявлял. 

Истцом по встречному иску также не приведено нормативного и фактического обоснования возможности возложения на арендодателя  обязанности устранить выявленные неисправности системы отопления помещения I (9-18) 0 (28-29,70), обеспечить нормируемую температуру теплоносителя 35-130 С, давление в отопительной системе до 1,5-2,0 атмосферы, обеспечить температуру внутри помещения +20С, отремонтировать кровлю в местах протечки, исключить течь канализационных жидкостей из уличного колодца внутрь помещения.

Установленные по делу фактические обстоятельства переустройства спорного помещения, произведенного арендатором, не позволяют отнести заявленные действия к обязанностям арендодателя.

Более того, перечисленные правовосстановительные меры содержательно включают в себя работы, регламентированные разделом 7 договора аренды № 166/20, производство которых непосредственно возложено на ООО «АСК «РНТОП-Групп».   

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-строительная компания «РНТОП Групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 322 661 руб. 33 коп., пени в сумме 3 789 руб. 36 коп., пошлину 9 529 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                              С.Ю. Дацук