ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-55490/2023

город Ростов-на-Дону

26 октября 2024 года

15АП-13435/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой М.Ю.,  

при участии: 

от ответчика посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание): представитель ФИО1 по доверенности от 19.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024 по делу                            №А32-55490/2023 

по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу «Санаторий «Жемчужина моря» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу «Санаторий «Жемчужина моря» (далее – ответчик, санаторий) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 площадью 2112 кв.м, расположенного по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, от 19.01.2012 № 4000004284; б указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 15.02.2012 № 23-23-12/024/2012-029 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – третье лицо, управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (алее – АПК РФ).

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.

В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что объекты являются недвижимыми, решение не уступило в законную силу.

В отзыве на апелляционную жалобу санаторий просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель санатория, участвовавший в онлайн-заседании, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истец и третье лицо, участвующие в деле лица, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствии истца и третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации от 26.09.2011 № 2472 «О переоформлении ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по ул. Мира в с. Кабардинка г. Геленджика на аренду» между администрацией и санаторием заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 площадью 2 112 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря» от 19.01.2012 № 4000004284, сроком на 49 лет.

Пунктом 3.2.4 договора закреплено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении установленном порядке договора при существенных нарушениях арендатором его условий, в числе которых указано использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, а также невыполнение арендатором обязанностей, содержащихся в пункте 4.1 договора.

В соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.1.7, 4.1.12 договора арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Санаторием на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202004:67 возведены следующие объекты дельфинарий, киоск из металлических конструкций (магазин), сооружение «Крокодиловый каньон»; часть торгового ряда, что зафиксировано в акте проведения контрольного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, гражданином, от 24.07.2023 № 551, составленным управлением муниципального земельного контроля администрации.

Письмом управления имущественных отношений администрации от 26.07.2023 санаторию указано на необходимость незамедлительного устранения названных выше нарушений путем демонтажа соответствующих объектов.

Письмом администрации от 11.09.2023 санаторию сообщено о принятии органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик решения о расторжении договора от 19.01.2012 №4000004284 и направлено соглашение соответствующего содержания.

19.09.2023 санаторий выразил несогласие с решением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения администрации в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для расторжения договора не имеется.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Статья 42 ЗК РФ определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что существенных нарушений договора со стороны арендатора не допущено.

Спорный договор между администрацией и санаторием является долгосрочным (заключен на 49 лет).

В качестве одного из обстоятельств нарушения договора арендодатель указывает на размещение на земельном участке объектов капитального строительства.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2024 по делу № А32-40849/2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024, отказано в удовлетворении иска администрации к санаторию о возложении обязанности по сносу самовольной постройки – дельфинария и приведению земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 в соответствие с его видом разрешенного использования, путем демонтажа сноса киоска из металлических конструкций (магазина), сооружения «Крокодиловый каньон» и торгового ряда.

В рамках рассмотрения спора по делу № А32-40849/2023 назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебного эксперта от 18.03.2024 спорный объект «Дельфинарий», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202004:67 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> не является объектом недвижимого имущества (объектом капитального строительства) и используется в качестве культурно-зрелищного мероприятия по содержанию, демонстрации и использованию в представлениях различных видов дельфинов.

Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы спорные объекты расположены на земельном участке с видом разрешенного использования для эксплуатации зданий и сооружений санатория на основании договора аренды, представляют собой временные сооружения и не относятся к объектам капитального строительства (недвижимости), выдача разрешения для строительства данных объектов не требуется, нарушений градостроительных и строительных норм и правил не выявлено.

Экспертами также установлено, что эксплуатация спорных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202004:67 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> не оказывают негативного воздействия на уровень загрязнения окружающей среды, не превышают гигиенические нормативы, что соответствует экологическим и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, противопожарным нормам и правилам, также нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости. Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования города-курорта Геленджик порядок возведения объектов некапитального строительства не урегулирован, объекты исследования «Дельфинарий» и «Крокодиловый каньон» расположенные соответствии с особыми условиями использования в границах таких зон и не нарушают их режим. Экспертным путем определено, что данные объекты не создают угрозу для жизни, безопасности и здоровья граждан.

Следовательно, нарушения в виде несанкционированного возведения на земельном участке, арендуемом санаторием, недвижимых объектов, не допущено. Заключение экспертизы администрацией не оспорено, иных доказательств, свидетельствующих о капитальности спорных объектов не представлено.

Судом первой инстанции правильно установлено, что спорные объекты не являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами. Перемещение спорных объектов возможно без несоразмерного ущерба.

Из материалов дела следует, что по функциональному назначению спорные объекты исследования могут быть использованы в качестве культурно-зрелищных мероприятий по демонстрации животных, с целью визуального ознакомления.

Ссылка апеллянта на то, что решение по вышеуказанному делу не вступило в законную силу, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку как было указано выше, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2024 по делу № А32-40849/2023 оставлено без изменения.

Довод апелляционной жалобы о необходимости применения постановления Правительства РФ от 30.12.2019 № 1937 в части требований к содержанию и использованию животных подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, так как данный довод является новым, он не заявлялся истцом ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции до вынесении решения по существу, не был указан в качестве одного из нарушений в уведомлениях о расторжении договора. 

Вместе с тем, учитывая годы возведения спорных объектов (согласно выводам эксперта «Дельфинарий» возведен в 2014 году, «Крокодиловый каньон» - до 2019 года), названное постановление Правительства РФ не может быть применено как отсутствующее в системе нормативно-правового регулирования на дату возведения спорных объектов. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Технический регламент) документами, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, являются документы, перечисленные в указанной статье.

Стандарты, разрабатываемые в развитие Технического регламента, должны содержать требования, направленные на обеспечение соответствующих видов безопасности.

Постановлением Правительства РФ от 28.05.2021 № 815 утвержден перечень таких стандартов и сводов правил, который не содержит в себе постановление Правительства Российской Федерации от 30.12.2019 № 1937.

Таким образом, требования к содержанию и использованию животных не входят в указанный перечень видов безопасности, а значит не относится к строительным нормам и правилам и не могут применяться в качестве документа, на соответствие которому оцениваются спорные строения.

Постановление Правительства Российской Федерации от 30.12.2019 № 1937 вынесено на основании п. 5 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поименованный закон регулирует отношения в области обращения с животными в целях защиты животных, а также укрепления нравственности, соблюдения принципов гуманности, обеспечения безопасности и иных прав и законных интересов граждан при обращении с животными (ст. 1 Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ).

Предмет регулирования, круг участников общественных отношений, их права и обязанности лежат в сфере, отличной от норм ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 2, 48, 49, 51, 52, 55.24 ГрК РФ, ст. ст. 42, 62 ЗК РФ. Последствия несоблюдения правил обращения с животными отличаются от санкций перечисленных правовых норм (ст. 21 Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ).

Кроме того, указанные нарушения в части содержания животных не свидетельствуют о нарушении санаторием обязательств арендатора по договору, такой обязанности договором на санаторий не возложено.

В части нецелевого использования земельного участка администрацией в рамках состязательности арбитражного процесса также не обосновано, что спорные объекты размещены и используется санаторием в нарушение целей предоставления земельного участка, установленных договором аренды, в том числе в нарушение его вида разрешенного использования для эксплуатации зданий и сооружений общества.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения договора аренды земельный участок находился в зоне курортного строительства (КС), которая предусматривала размещение объектов курортно-рекреационного и туристического назначения (статьи 33 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 № 466 (ред. от 29.11.2011 – далее ПЗЗ), в том числе размещение летних театров и кинотеатров.

Дельфинарий и крокодиловый каньон относятся к категории летних театров, дающих театральные представления для отдыхающих.

Согласно действующих ПЗЗ (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.08.2022 № 534) земельный участок находится в курортной зоне (Р4).

Территориальная зона Р4 предназначена для размещения объектов курортной деятельности, санаторной деятельности, детских лагерей, территорий общего пользования (пункт 1 статьи 48 ПЗЗ).

Эксплуатация крокодилового каньона, дельфинария не запрещена в курортной зоне, напротив, данные объекты напрямую связаны с оказанием курортных услуг и развлечением отдыхающих.

Следовательно, спорные объекты соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, на котором они располагаются, и который определен сторонами в договоре аренды - «для эксплуатации зданий и сооружений ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря», а также видам разрешенного использования земельных участков, установленных ПЗЗ.

В части размещения арендатором торговых рядов, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что торговые ряды находились за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 вдоль аллеи на муниципальной территории.

В то же время санаторием исполнены требования предостережения от 24.07.2023 № 602, торговые объекты демонтированы в установленный срок, что не оспорено апеллянтом.

Допущенное арендатором нарушение договора аренды (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Вместе с тем, расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится для арендодателя нецелесообразным и невыгодным. При этом из поведения санатория как арендатора следует, что им предприняты меры, направленные на устранение нарушений и сохранение договорных отношений. С учетом установленных обстоятельств, в отсутствие доказанных арендодателем иных обстоятельств, влекущих расторжение долгосрочного договора аренды в судебном порядке, оснований для удовлетворения иска не имеется. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.04.2023 по делу № А18-1997/2022.

Кроме того, расторжение договора аренды в условиях устранения допущенных нарушений в рассматриваемом случае несоразмерно степени существенности допущенных обществом нарушений. Избранная истцом мера ответственности (досрочное расторжение долгосрочного договора аренды) является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2024 по делу № А32-23440/2023, от 19.03.2024 по делу № А32-58644/2022.

Таким образом, суд правильно отказал в удовлетворении иска администрации, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не был предметом рассмотрения, так как апеллянт освобожден от ее уплаты в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024 по делу             №А32-55490/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

 

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

 

Е.А. Маштакова