﻿	

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-40414/2018

город Ростов-на-Дону

21 ноября 2021 года

15АП-17637/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2021 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Николаева Д.В., Сулименко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бадаевой Е.А., 

при участии:

от конкурсного управляющего акционерного общества "Агрофирма Приазовская" Сливки Михаила Викторовича: представитель по доверенности от 13.10.2021 Самылов А.М.;

от Бондаренко (Балык) Марины Юрьевны: представитель по доверенности от 02.02.2021 Аверина В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Агрофирма Приазовская" Сливки Михаила Викторовича на определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2021 по делу № А53-40414/2018 по заявлению конкурсного управляющего акционерное общество "Агрофирма Приазовская" Сливки Михаила Викторовича о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Агрофирма Приазовская",

ответчик: Балык Марина Юрьевна

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Агрофирма Приазовская" (далее также - должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился конкурсный управляющий должника - Сливка Михаил Викторович с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 20.06.2018 № 2-НИ; о применении последствий недействительности сделки.

В порядке статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" к участию в деле в качестве ответчика привлечена Балык Марина Юрьевна. 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2021 по настоящему делу в удовлетворении заявленных требований отказано

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий должника Сливка Михаил Викторович обжаловал определение суда первой инстанции от 30.08.2021 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о соответствии установленной сторонами цены реализации рыночной стоимости. Податель апелляционной жалобы обращает внимание, что кадастровая стоимость только земельного участка, на котором расположено нежилое здание, ставшего предметом сделки, превышает стоимость здания в 13 раз, при этом, сведений об аварийном состоянии имущества или наличии иных недостатков в договоре не указаны, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены. По мнению конкурсного управляющего, в результате оспариваемой сделки причинен вред интересам кредиторов, поскольку из конкурсной массы фактически безвозмездно выбыло ликвидное имущество.

В отзыве на апелляционную жалобу Балык Марина Юрьевна просила оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Представитель конкурсного управляющего акционерного общества "Агрофирма Приазовская" Сливки М.В. поддержал ранее заявленное ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости нежилого здания, переданного по договору купли-продажи от 20.06.2018 № 2-НИ. По существу заявленных требований просил определение суда первой инстанции отменить, признать недействительным оспариваемый договор.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства, а также апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение экспертов является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из анализа указанной нормы права следует, что повторная экспертиза может быть назначена при наличии сомнения у суда в правильности и обоснованности проведенного экспертом исследования.

Правильность экспертного заключения - это его достоверность. 

Обоснованность - это подтвержденность, мотивированность выводов, сделанных экспертом, определенными фактами, т.е. соответствие проведенного исследования на основании определенных методик выводам эксперта.

Причем, при назначении повторной экспертизы в целях устранения противоречий в заключении нескольких экспертов суду необходимо ставить перед экспертом (экспертами) вопрос об указании причины расхождения в выводах, сделанных по итогам проведения первоначальных экспертиз. В определении о назначении повторной экспертизы следует указать, какие выводы первоначальной экспертизы вызывают сомнения, сослаться на обстоятельства дела, которые не согласуются с выводами эксперта.

При этом, в любом случае, назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Суд самостоятельно определяет, какие доказательства имеют отношение к рассматриваемому делу, и оценивает их в совокупности с позиций относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

В данном случае суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы.

Как отмечено выше, в силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (пункт 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Судом установлено и из материалов дела следует, что спорное имущество до настоящего времени находится в собственности ответчика, в связи с чем, при удовлетворении заявленных требований, последствием признания сделки недействительной будет являться возврат недвижимости в конкурсную массу. Следовательно, применительно к рассматриваемому случаю правовое значение имеет исключительно установление факта неравноценности встречного предоставления, а не определение точной рыночной стоимости имущества по состоянию на дату сделки. При этом, судом обстоятельства неравноценности могут быть установленными иными собранными по делу доказательствами, о чем подробно будет указано ниже.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что имеющиеся в материалах дела доказательства достаточны для рассмотрения спора по существу. Кроме того, необоснованное назначение и проведение по делу судебной экспертизы приведет к необоснованному затягиванию процессуальных сроков и увеличению судебных расходов.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области 19.12.2018 принято заявление акционерного общества "Автовазбанк" о признании акционерного общества "Агрофирма "Приазовская" несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2019 (резолютивная часть от 25.06.2019) акционерное общество "Агрофирма "Приазовская" (далее - АО "АФ "Приазовская") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Сливка Михаил Викторович. 

Сведения о признании должника банкротом и введении процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 06.07.2019. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Агрофирма "Приазовская" в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего должника - Сливки Михаила Викторовича о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 20.06.2018 № 2-НИ; о применении последствий недействительности сделки. 

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Право конкурсного управляющего на предъявление заявлений о признании недействительными сделок должника предусмотрено статьей 129 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление № 63), в силу статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 названного Закона может быть подано арбитражным управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Федеральном законе.

Цель оспаривания сделок в конкурсном производстве по специальным основаниям главы Закона о банкротстве подчинена общей цели названной процедуры - наиболее полное удовлетворение требований кредиторов исходя из принципов очередности и пропорциональности.

Соответственно, главный правовой эффект, достигаемый от оспаривания сделок, заключается в необходимости поставить контрагента в такое положение, в котором бы он был, если бы сделка (в том числе по исполнению обязательства) не была совершена, а его требование удовлетворялось бы в рамках дела о банкротстве на законных основаниях (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2018 N 305-ЭС17-3098 (2) по делу N А40-140251/2013).

В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 названного постановления).

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, оспариваемая сделка совершена 20.06.2018 (зарегистрирована 11.07.2018), - то есть в пределах года до принятия заявления о признании должника банкротом (19.12.2018).

По правилам, установленным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии следующих условий:

- стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

- должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской отчетности или иные учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

- после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка). В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по названному основанию.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать шестом и тридцать седьмом статьи 2 Закона о банкротстве, по смыслу которых признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества носят объективный характер.

Так, в соответствии с указанными нормами под недостаточностью имущества понимается превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника. Неплатежеспособность, это прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

При решении вопроса о том, должен ли был кредитор знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько он мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. К числу фактов, свидетельствующих в пользу такого знания кредитора, могут с учетом всех обстоятельств дела относиться следующие: неоднократное обращение должника к кредитору с просьбой об отсрочке долга по причине невозможности уплаты его в изначально установленный срок; известное кредитору (кредитной организации) длительное наличие картотеки по банковскому счету должника (в том числе скрытой); осведомленность кредитора о том, что должник подал заявление о признании себя банкротом.

Само по себе размещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в картотеке арбитражных дел информации о возбуждении дела о банкротстве должника не означает, что все кредиторы должны знать об этом. Однако это обстоятельство может быть принято во внимание, если с учетом характера сделки, личности кредитора и условий оборота проверка сведений о должнике должна была осуществляться, в том числе, путем проверки его по указанной картотеке.

Как следует из материалов дела, 20.06.2018 между Балык Мариной Юрьевной (покупатель) и АО "АФ "Приазовская" (продавец) заключен договор    № 2-НИ купли-продажи нежилого здания - инкубационно-птицеводческой станции № 1, общей площадью 527, 2 кв.м. с кадастровым номером 61:01:0170103:5880, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: Ростовская область, Азовский район, с. Самарское, ул. Горького, д. 28 А, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить нежилое здание инкубационно-птицеводческой станции № 1, общей площадью 527,2 кв.м. с кадастровым номером 61:01:0170103:5880.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость здания составляет 102 000 руб. 

Обращаясь с заявлением об оспаривании совершенной должником сделки – договора купли-продажи нежилого здания от 20.06.2018 № 2-НИ, конкурсный управляющий ссылается на то обстоятельство, что рыночная стоимость переданного должником ответчику здания существенно занижена. 

Ответчик возражал против признания сделки недействительной, представил суду ответ эксперта-оценщика, в соответствии с которым рыночная стоимость здания составляет 44 000 руб. 

С целью установления действительной рыночной стоимости здания на дату совершения сделки суд, по ходатайству конкурсного управляющего, назначил по спору судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества, переданного ответчику по оспариваемому договору.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Международная оценочная компания" Миронова В.В. № 1251/СЭ от 26.11.2020 рыночная стоимость недвижимого имущества на дату совершения сделки составляла 1 882 000 руб. 

Изучив указанное экспертное заключение № 1251/СЭ от 26.11.2020, суд первой инстанции пришел к выводу, что данное заключение не может быть принято в качестве допустимого и достоверного доказательства. 

Так, из экспертного заключения № 1251/СЭ от 26.11.2020 следует, что экспертом не был проведен осмотр объекта; в нарушение стандартов оценки оценка объекта была проведена одним методом - сравнительным. Экспертом дано примерное обоснование корректировок, указаны общие фразы, что не делает оценку полной.

Согласно представленной ответчиком в материалы дела рецензии 01.02.2021 на экспертное заключение № 1251/СЭ от 26.11.2020 техническое состояние объекта оценки определено неверно в связи с не проведением осмотра оцениваемого объекта. 

Учитывая изложенное, заключение эксперта № 1251/СЭ от 26.11.2020 не принято судом первой инстанции в качестве достоверного доказательства по делу. 

С учетом наличия у суда сомнений в достоверности экспертного заключения по ходатайству ответчика назначено проведение повторной экспертизы. 

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 1374 от 21.05.2021 рыночная стоимость здания составляет 46 000 руб. 

Оценив представленное в материалы дела заключение судебного эксперта, суд первой инстанции признал его допустимым доказательством. 

Признавая экспертное заключение № 1374 от 21.05.2021 допустимым и достаточным доказательством, суд первой инстанции руководствовался тем, что заключение являются полными, ясным и понятным, в заключении приведен перечень исследуемых материалов, обосновано применение только затратного подхода, изложены примененные методики, дан ответ на поставленный судом вопрос. Противоречий в выводах эксперта судом не установлено. 

В заключении эксперта № 1374 от 21.05.2021 приведены соответствующие расчеты, которые соответствуют использованным экспертом методикам.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для признания заключения эксперта № 1374 от 21.05.2021 недостоверным отсутствуют.

На основании вышеизложенного судом первой инстанции сделан вывод о том, что в настоящем обособленном споре определенная экспертом рыночная стоимость здания по договору купли-продажи от 20.06.2018 № 2-НИ (46 000 руб.) не превышает фактическую цену реализации здания (102 000 руб.). Напротив, рыночная стоимость здания, определенная экспертом, меньше стоимости по договору купли-продажи от 20.06.2018 № 2-НИ.

Признавая выводы суда первой инстанции ошибочными, судебная коллегия руководствуется следующим.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации  установлено, что если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, в силу норм земельного законодательства ответчик, как новый собственник здания, имеет право на оформление прав на земельный участок, расположенный под этим зданием на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на земельном участке, на котором расположен спорный объект недвижимости, отсутствуют иные объекты недвижимости, не принадлежащие должнику, что позволяет новому собственнику беспрепятственно оформить за собой право собственности, пользования на данный земельный участок.

При назначении повторной экспертизы перед экспертом поставлен вопрос: "Какова рыночная стоимость здания инкубационно-птицеводческой станции №1, общей площадью 527,2 кв.м. с кадастровым номером 61:01:0170103:5880, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: Ростовская область, Азовский район, с. Самарское, ул. Горького, 28А на момент заключения договора купли-продажи нежилого здания №2-НИ от 20.06.2018".

В соответствии с заключением эксперта, рыночная стоимость названного здания округленно составляет 46000 руб. 

Исходя из условий оспариваемого договора, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание передается право пользования на земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования (пункт 1.2 договора).

При заключении договора купли-продажи здания, фактически в распоряжении и пользование ответчика также перешел и земельный участок, права на который также должны подлежать оценке. 

Как установлено судом, после заключения спорного договора купли-продажи ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с Комитетом имущественных отношений Азовского района от 30.10.2019 № 118, на основании которого зарегистрировано право собственности и на земельный участок (регистрационная запись № 61:01:0170103:7400-61/002/2019-1 от 12.11.2019 государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400, общей площадью 5301+/-25,48 м²). При этом, учитывая, что покупатель (ответчик) является собственником здания, расположенного на данном земельном участке, цена определена в размере 2022,23 руб., то есть по льготной цене.

Вместе с тем, из экспертного заключения следует, что предметом оценки было исключительно здание, стоимость земельного участка учтена не была, вместе с тем, право на земельный участок также имеет стоимость.

С учетом изложенного, довод ответчика о том, что предметом договора являлось исключительно здание, в связи с чем, земельный участок не подлежит оценке, подлежит отклонению, как ошибочный, основанный на неверном толковании норм материального права. 

Исходя из определения, приведенного в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Следовательно, рыночная стоимость носит вероятный характер и имеет как минимальный, так и максимальный размеры. 

Вместе с тем, ни Законом о банкротстве, ни постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 не установлены критерии существенности отличия цены оспариваемой по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделки от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. 

Оспаривание сделки по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве направлено на защиту имущественного положения должника с целью наиболее полного удовлетворения требований кредиторов в процедуре банкротства, в связи с чем, сделка может быть признана недействительной при наличии доказательств того, что она причинила явный ущерб ввиду совершения ее на заведомо и значительно невыгодных условиях. 

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" разъяснено, что о наличии явного ущерба для стороны сделки свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки. 

Аналогичные критерии неравноценности встречного исполнения содержатся также в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". 

В пункте 93 постановления № 25 разъяснено, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. 

Об определении явного ущерба при совершении сделки упоминается также и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", согласно пункту 2 которого под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента). 

Таким образом, под неравноценным встречным исполнением обязательств, являющимся одним из оснований для признания сделки недействительной в соответствии со статьей 61.2 Закона о банкротстве, следует предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. 

Как указано управляющим, в соответствии со справочной информацией ФНС России по объектам недвижимости в режиме онлайн, кадастровая стоимость спорного здания с кадастровым номером 61:01:0170103:5880, расположенного по адресу: Сростовская область, Азовский район, с. Самарское, ул.М. Горького, д.28 а,  по состоянию на 01.01.2016 составляет 615737,97 руб., что в 6 раз больше установленной сторонами цены отчуждения спорного имущества. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:01:0170103:7400, на котором расположен спорный объект недвижимости, составляет 39651,48 руб.

Признавая доводы управляющего о неравноценности встречного предоставления обоснованными, суд апелляционной инстанции руководствуется, в том числе, общедоступными сведениями, опубликованными в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Так, судом апелляционной инстанции установлено, что указанный земельный участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400 был выставлен на продажу по цене 5 150 000 руб. (объявление № 21444491). В настоящее время указанное объявление находится в архиве, не активно. Распечатки с объявлениями судом апелляционной инстанции в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  приобщены к материалам дела.

Помимо этого, исходя из иных объявлений о продаже земельных участок с аналогичными параметрами (категория земель (земли населенных пунктов), назначение (для сельскохозяйственного производства), газ на участке, электричество на опорах в пределах участка и т.д.) в селе Самарском, Ростовской области, расположенных на этой же улице - ул. М. Горького, судом установлено, что цена за "сотку" площади находится в пределах 100000 – 500000 руб. (https://onrealt.ru/selo-samarskoe/kypit-uchastok/37599433, https://dom.mirkvartir.ru/268957025/, https://rnd.move.ru/objects/prodaetsya_1-komnatnaya_zemelnyy_uchastok_ploschadyu_5000_kvm_ploschadyu_50_sotok_rostovskaya_azovskiy_samarskoe_6866931191/).

Указанные сведения являются общедоступными, приобщены к материалам обособленного спора.

Более того, как верно указывает конкурсный управляющий должника, согласно общедоступной публичной кадастровой карты на данном земельном участке с кадастровым номером 61:01:0170103:7400, площадью более 5301 кв.м., также расположены иные объекты недвижимости, принадлежащие должнику, которые не были предметом по спорному договору купли-продажи, однако, с учетом того, что ответчик в результате спорной сделки по льготной цене приобрел в собственность весь земельный  участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400, то фактически к нему также перешло право собственности и на эти объекты недвижимости, тем самым также причинив существенный имущественный вред должнику и его независимым кредиторам.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имеющимися в материалах дела доказательствами достоверно подтверждено, что оспариваемая конкурсным управляющим сделка, заключенная между должником и Балык М.Ю., совершена при неравноценном встречном предоставлении. В результате ее совершения был причинен вред имущественным интересам кредиторов, поскольку из конкурсной массы выбыло ликвидное имущество в отсутствие равноценного встречного предоставления.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 29 постановления № 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6. и абзац 2 пункта 6 статьи 61.8. Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

В силу пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Поскольку применение последствий недействительности сделки должно быть направлено на восстановление нарушенных прав должника, находящегося в процедуре банкротства, а также принимая во внимание цель данной процедуры (расчеты с кредиторами), с учетом указанных выше обстоятельств, исходя из принципа соблюдения баланса прав и законных интересов должника - банкрота и его кредиторов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае в качестве последствия признания сделки недействительной подлежит применению двухсторонняя реституция: обязание ответчика возвратить в конкурсную массу спорное имущество и восстановление права требования ответчика к должнику в размере 102 000 руб.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что по смыслу пункта 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве, а также разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления № 63, восстановление задолженности в качестве реституции недействительной сделки, не влечет автоматического признания восстановленного требования обоснованным. Обоснованность восстановленных требований подлежит установлению в рамках названных выше процессов, в ходе каждого из которых бремя доказывания реального наличия требования возлагается на истца (заявителя). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом изложенного, следует также применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационных записей                 № 61:01:0170103:5880-61/002/2018-2 от 11.07.2018, № 61:01:0170103:7400-61/002/2019-1 от 12.11.2019 о праве собственности Балык Марины Юрьевны на следующие спорные объекты недвижимости:

- здание с кадастровым номером 61:01:0170103:5880, общей площадью 527,2 м², расположенное по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Азовский район, с. Самарское, ул. М. Горького, д. 28 а;

- земельный участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400, общей площадью 5301+/-25,48 м², расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Азовский район, с. Самарское, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 61:01:0170103:2319.  

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела. Денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, также относятся к судебным издержкам согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно части 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Суд первой инстанции указал, что поскольку заключение эксперта от 26.11.2020 № 1251/СЭ признано судом ненадлежащим доказательством по делу, отсутствуют основания для перечисления с депозитного счета суда вознаграждения эксперта обществу с ограниченной ответственностью "Международная оценочная компания" в сумме 15000 руб. Суд определил вернуть с депозитного счета суда 15000 руб., внесенные конкурсным управляющим по платежному поручению от 22.10.2020 № 33157, в конкурсную массу должника.

Как указал представитель конкурсного управляющего в судебном заседании, платежным поручением от 08.10.20201 указанные денежные средства в сумме 15000 были перечислены должнику.

Между тем, как разъяснено в абзаце третьем пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление N 23), не производится выплата эксперту (экспертному учреждению, организации) вознаграждения сверх согласованных при назначении экспертизы пределов увеличения размера вознаграждения.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце первом пункта 25 названного постановления, если эксперт ответил не на все поставленные перед ним вопросы или провел исследование не в полном объеме в связи с тем, что выявилась невозможность дальнейшего производства экспертизы и подготовки заключения (например, объекты исследования непригодны или недостаточны для дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении, отпала необходимость в продолжении проведения экспертизы), эксперту (экспертному учреждению, организации) оплачивается стоимость фактически проведенных им исследований с учетом представленного экспертом финансово-экономического обоснования расчета затрат.

Иных оснований для отказа в выплате эксперту вознаграждения Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.

Таких оснований для отказа в выплате эксперту вознаграждения судом апелляционной инстанции не установлено, то обстоятельство, что суд первой инстанции не признал заключение эксперта ненадлежащим доказательством по делу, не является основанием для отказа в выплате эксперту вознаграждения.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что спорную сделку надлежит признать недействительной, расходы на оплату услуг эксперта подлежит взысканию с ответчика.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемая сделка совершена при равноценном встречном предоставлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и привели к принятию незаконного судебного акта, что в силу положений пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого определения и принятия нового судебного акта. которым заявленные требования надлежит удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

отказать в удовлетворении ходатайства акционерного общества "Агрофирма Приазовская" о назначении судебной экспертизы. 

Определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2021 по делу № А53-40414/2018 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания от 20.06.2018 № 2-НИ, заключенный между акционерным обществом "Агрофирма "Приазовская", ИНН 6113001052, и Балык Мариной Юрьевной.

Применить последствия недействительности сделки.

Погасить регистрационную запись № 61:01:0170103:5880-61/002/2018-2 от 11.07.2018 государственной регистрации перехода прав собственности на здание с кадастровым номером 61:01:0170103:5880, общей площадью 527,2 м², расположенное по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Азовский район, с. Самарское, ул. М. Горького, д. 28 а.

Погасить регистрационную запись № 61:01:0170103:7400-61/002/2019-1 от 12.11.2019 государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400, общей площадью 5301+/-25,48 м², расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Азовский район, с. Самарское, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 61:01:0170103:2319.

Обязать Балык Марину Юрьевну, 19.12.1997 года рождения, возвратить в конкурсную массу акционерного общества "Агрофирма "Приазовская", ИНН 6113001052, недвижимое имущество:

- здание инкубационно-птицеводческой станции № 1 с кадастровым номером 61:01:0170103:5880, общей площадью 527,2 м², расположенное по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Азовский район, с. Самарское, ул. М. Горького, д. 28 а;

- земельный участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400, общей площадью 5301+/-25,48 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Азовский район, с. Самарское, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 61:01:0170103:2319.  

Восстановить право требования Балык Марины Юрьевны, 19.12.1997 года рождения, к должнику в сумме 102 000 рублей.

Взыскать с Балык Марины Юрьевны, 19.12.1997 года рождения, в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу заявления в Арбитражный суд Ростовской области в сумме 6000 рублей.

Взыскать с Балык Марины Юрьевны, 19.12.1997 года рождения, в пользу акционерного общества "Агрофирма "Приазовская", ИНН 6113001052, судебные расходы по уплаченной платежным поручением от 09.09.2021 № 193 государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.

Взыскать с Балык Марины Юрьевны, 19.12.1997 года рождения, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Международная оценочная компания", ОГРН 1076161006273, 15000 рублей за проведение судебной экспертизы.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Ростовской области.

Председательствующий	    Г.А. Сурмалян

Судьи	    Н.В. Сулименко

 

	    Д.В. Николаев