ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-9491/2022

Дело № А41-79848/21

08 июня 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 июня 2022 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  08 июня 2022 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО "ТЕХСЕРВИС" – представитель ФИО2 по доверенности от 20.08.2021, удостоверение адвоката № 50/3800;

от администрации городского округа Долгопрудный МО – представитель ФИО3 по доверенности № 31-2021 от 30.11.2021, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Долгопрудный Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2022 года по делу № А41-79848/21, по иску ООО "ТЕХСЕРВИС" к администрации городского округа Долгопрудный Московской области об обязании заключить соглашение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТЕХСЕРВИС" (далее - ООО "ТЕХСЕРВИС", общество,  истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Долгопрудный (далее – Администрация, ответчик) с требованиями, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании Администрацию городского округа Долгопрудный заключить соглашение к договору аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности от 17.03.2011 №811 на следующих условиях: 

«Дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности

г. Долгопрудный от 17.03.2011 г. № 811

Город Долгопрудный «___ » ___________2022 г. 

Мы нижеподписавшиеся, 

АРЕНДОДАТЕЛЬ - Администрация городского округа Долгопрудный (ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 5008001799/500801001),  выступающая от имени муниципального образования городской округ Долгопрудный Московской области, в лице главы городского округа Долгопрудный Московской области ФИО4, действующего на основании Устава городского округа Долгопрудный Московской области, решения Совета депутатов городского округа Долгопрудный Московской области от 03.09.2020 № 58-р «Об избрании главы городского округа Долгопрудный Московской области», постановления главы городского округа Долгопрудный от 03.09.2020 № 43-ПГ «О вступлении в должность главы городского округа Долгопрудный Московской области», с одной сторон, и АРЕНДАТОР - Общество с ограниченной ответственностью "ТЕХСЕРВИС" (ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 5008052909/500801001, в лице генерального директора ФИО5, действующей на основании Устава, зарегистрированного 08.12.2009 г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 13 по Московской области, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности г. Долгопрудный от 17.03.2011 г. № 811 (далее везде по тексту - Договор), о нижеследующем: 

1. Дополнить раздел IV Договора, пунктом 4.8., следующего содержания: «4.8. На основании положений п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2020, № 14, ст. 2028), Стороны уменьшают Арендную плату, установленную в п. 4.1. настоящего Договора за период с 26.03.2020 г. по 30.06.2020 г. на 30%, что соответствует 38 430 (тридцать восемь тысяч четыреста тридцать) рублей 15 копеек». Общая сумма арендной платы за один год (без НДС), установленная в пункте 4.1. настоящего Договора, подлежит перерасчету с момента введения соответствующих изменений в Договор. 

2. Остальные обязательства Сторон, не затронутые настоящим Дополнительным соглашением, остаются в неизменном виде. 

3. Настоящее Дополнительное соглашение № 1, является неотъемлемой частью Договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности г. Долгопрудный от 17.03.2011 г. № 811, составлено в трёх подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. 

Подписи сторон: «Арендодатель»: 

«Арендатор» ______________ ФИО4 ______________Э.ФИО6» М.П. М.П.»

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2022 года по делу № А41-79848/21 исковые требования удовлетворены в полном объёме (т.2 л. д. 123-129)

Не согласившись с принятым решением, администрация городского округа Долгопрудный Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель администрации городского округа Долгопрудный МО поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО "ТЕХСЕРВИС" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходил к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 17.03.2011 между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ТЕХСЕРВИС" (арендатор) на основании постановления администрации городского округа Долгопрудный от 23.03.2011 №116-ПА, изданного по результатам открытого конкурса на право заключения договоров аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности г. Долгопрудный (Протокол №3 от 14.02.2011) заключен договор аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности г. Долгопрудный (далее – договор, т.1 л. д. 7-12). 

Пунктом 2.1. договора сторонами установлено, что согласно постановлению Администрации городского округа Долгопрудный от 23.03.2011 №116-ПА и в соответствии с договором, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в аренду сроком на 15 лет нежилое помещение №2 общей площадью 116,9 кв.м., в том числе: №1 – тамбур, общей площадью 3,8 кв.м., №2 – холл, общей площадью 14,9 кв.м., №3 – коридор, общей площадью 3,6 кв.м., общей площадью 3,6 кв.м., №4 – подсобная, общей площадью 3,2 квм., №5 – основная, общей площадью 18,1 кв.м., №6 – основная, общей площадью 12,3 кв.м., №7 – санузел, общей площадью 1,4 кв.м., №8 – подсобная, общей площадью 2,7 кв.м., №9 – основная, общей площадью 18,6 кв.м., №10 – основная, общей площадью 9,6 кв.м., №11 – коридор, общей площадью 9,9 кв.м., №12 – подсобная, общей площадью 1,1 кв.м., №13 – основная, общей площадью 15,2 кв.м., №17 – лоджия, общей площадью 1,9 кв.м., №15 – лоджия, общей площадью 0,6 кв.м. (однако эта площадь может быть незначительно изменена сторонами с 01.04.2012 в ходе возможной реконструкции), расположенное на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, находящееся в муниципальной собственности г. Долгопрудный, которое только в целях идентификации обозначено рамкой красного цвета на прилагаемом плане (приложение №2), в целях исключительно для ремонта и обслуживания контрольно-кассовой техники, монтажа и оборудования систем видеонаблюдения, с правом применять лишь то имущество, которое необходимо ему для осуществления такой деятельности. 

Местом исполнения договора является г. Долгопрудный (пункт 2.2. договора). 

Согласно пункту 2.5. договора срок аренды установлен сторонами с 01.04.2011 по 31.03.2016 и вступает в силу с момента государственной регистрации. 

Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами, со дня подписания акта приема-передачи арендованной недвижимости в соответствии с пунктом 2.3. договора. 

В соответствии с пунктом 4.1. договора сторонами согласован размер ежемесячной арендной платы в сумме 17 000 руб. без учета НДС. Общая сумма арендной платы за один год составляет 204 000 руб. НДС уплачивается арендатором самостоятельно. 

Приложением №1 к договору сторонами согласовано, что размер годовой арендной платы недвижимого имущества составляет 240 720 руб. с учетом НДС. 

Согласно пункту 4.2. договора арендная плата вносится ежемесячно, при этом очередной платеж должен быть внесен арендатором не ранее первого и не позднее десятого числа расчетного месяца. 

Пунктом 4.7. договора установлено, что цена заключенного договора в сторону уменьшение сторонами не может быть пересмотрена. 

Спорное недвижимое имущество передано в пользование арендатору по акту №35 от 01.04.2011 приема-передачи по договору аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности г. Долгопрудный, от 17.03.2011 №811. 

Ссылаясь на невозможность использования спорного помещения по объективным причинам, предоставленное Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» право арендатора на уменьшение арендной платы, истец обратился к ответчику с требованием о снижении арендной платы по договору за период невозможности использования помещения по целевому назначению (т.1 л.д. 68-69).

В ответ на обращение ООО "ТЕХСЕРВИС" по вопросу пересмотра арендной платы на 30%, что соответствует 38 430 руб. 15 коп., за пользование недвижимым имуществом по договору аренды муниципального недвижимого имущества № 811 от 17.03.2011, по управлению имуществом г. Долгопрудный письмом от 17.09.2021 № 2464 проинформировал арендатора, что меры в виде уменьшения арендной платы не предусмотрены.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия использования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

По правилам пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указывает ООО "ТЕХСЕРВИС", с марта 2020 года возникло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды муниципального недвижимого имущества        № 811 от 17.03.2011.

На территории Российской Федерации начала распространяться новая коронавирусная инфекция (2019-nCoV). Для предотвращения распространения данной инфекции государственные органы исполнительной власти ввели режим повышенной готовности. Временно было приостановлено посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения указанных мероприятий (оказания услуг), в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений, букмекерских контор, тотализаторов и их пунктов приема ставок, а также ввести запрет на курение кальянов в ресторанах, барах, кафе и иных общественных местах.

Так, на территории Московской области режим повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCOV) был введен с 12.03.2020, что подтверждается постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ.

Аналогичные меры приняты и в ряде других регионов (Указ Мэра г. Москвы № 12-УМ, постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 №121; постановление Правительства Ленинградской области от 13.03.2020 №117).

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "ТЕХСЕРВИС" следует, что ответчик осуществляет деятельность по ремонту компьютеров и периферийного компьютерного оборудования в том числе по (ОКВЭД 95.11).

Вследствие ограничений, установленных государственными органами исполнительной власти, предпринимательская деятельность в осуществляемой истцом области внесена в Перечень наиболее пострадавших от пандемии отраслей экономики РФ (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434).

После отмены данных запретов деятельность по ремонту компьютеров была существенно ограничена. 

Изложенные обстоятельства привели к тому, что с марта 2020 года деятельность по ремонту компьютеров и периферийного компьютерного оборудования, являющаяся согласованным сторонами источником средств для оплаты арендной платы, не могла приносить выручку в размере, необходимом для исполнения условий договора в неизмененном виде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, может изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

-                                в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

-                               изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

-                                   исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

-                               из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как разъяснено в вопросе 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID -19) № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 - о том, возможно ли признание эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции основаниями для изменения или расторжения договора, а если возможно - то при каких условиях - "Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора".

Таким образом, в предмет доказывания в рамках данного спора, в том числе входят следующие обстоятельства:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

-                            изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

-                               исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

-                           из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;

-                            расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Принятие государственными органами ограничительных мер подтверждается как нормативными актами, представленными в материалы дела, так и информацией, находящейся в публичном доступе на официальных порталах.

Указанные меры, безусловно, привели к тому, что истец, чья деятельность по ремонту компьютеров и периферийного компьютерного оборудования была приостановлена, в связи с чем, истец не мог получать выручку в том же размере, что и в допандемийный период.

При этом ООО "ТЕХСЕРВИС" как добросовестный контрагент и разумный участник оборота совершил необходимые действия для сохранения бизнеса по ремонту компьютеров и периферийного компьютерного оборудования и последующего исполнения обязательств перед ответчиком. 

Поскольку ООО "ТЕХСЕРВИС" продолжало нести расходы, в том числе расходы на оплату труда, налогов, аренды и эксплуатации помещений, то сложился существенный дисбаланс доходов и расходов.

ООО "ТЕХСЕРВИС"  добросовестно исполняло обязательства по выплате заработной платы и уплате налогов и сборов в период распространения новой коронавирусной инфекции.

Из существа договора не следует, что риск возникновения пандемии и установления государственными органами ограничительных мер несет истец как арендатор, также отсутствует и обычай, который устанавливал бы такое распределение рисков между истцом и ответчиком.

При заключении договора отсутствовали какие-либо предпосылки возникновения сложившейся ситуации, предусмотреть распространение новой коронавирусной инфекции и связанные с эпидемиологической обстановкой существенные ограничения было невозможно.

В случае, если бы истцу было известно о наступлении в будущем таких событий, договор аренды возможно не был бы заключен либо был бы заключен на иных условиях, с указанием на невозможность использования имущества в не полной мере.

Таким образом, распространение новой коронавирусной инфекции и связанные с ней ограничения являются существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 ГК РФ, которое стороны договора не могли разумно предвидеть.

Невозможность исполнения истцом обязательств, установленных договором, напрямую связана с ограничениями, вызванными распространением коронавирусной инфекции, при этом разумно предусмотреть мировую пандемию, которая повлечет закрытие границ между странами, всемирный локдаун и обязательную самоизоляцию граждан, закрытие торговых центров, кинотеатров, ресторанов и всех общественных пространств, при заключении договора было невозможно.

Учитывая изложенное, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора суд апелляционной инстанции  соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии правовых оснований для внесения в спорный договор соответствующих изменений, направленных на недопущение дестабилизации гражданского оборота, сохранение баланса интересов ответчика, истца.

Распространение коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств, которое стороны не могли разумно предвидеть при заключении договора (пункт 1 статьи 451 ГК РФ), при этом ограничительные меры, вызванные пандемией, напрямую повлекли невозможность исполнения истцом своих обязательств по договору.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Из толкования данной нормы следует, что указанное правило применимо и в случае изменения условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, в том числе в судебном порядке.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения условий договора (распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), введение ограничений со стороны государственных органов исполнительной власти и введение режима повышенной готовности) возникло с 12.03.2020. 

Обязательства по поддержанию финансовых показателей, установленные в договоре, в настоящее время невозможно исполнить по объективным причинам.

Требования истца не направлены на улучшение положения одного субъекта за счет другого, а отвечают принципам разумности и справедливости и необходимы для восстановления баланса интересов сторон.

Истец не отказывается от исполнения своих обязательств по договору, а просит о снижении размера арендной платы, необходимого для восстановления деятельности по демонстрации кинофильмов, а также учитывая действующие по настоящее время ограничительные меры.

Судом отклоняются доводы ответчика на то, что все меры поддержки пострадавших отраслей имеют ограниченный срок действия и могут быть внесены в условия договора только в пределах 2020 года.

Согласно части 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19, введенной федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439  утверждены "Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества".

Пунктом 2 указанного постановления рекомендовано юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

В силу положений подпункта "д" пункта 3 "Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "ТЕХСЕРВИС" следует, что ответчик осуществляет деятельность по ремонту компьютеров и периферийного компьютерного оборудования в том числе по (ОКВЭД 95.11).

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истец относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на уменьшения арендной платы.

В настоящем деле имеются основания для установления судом размера уменьшения арендной платы в связи с указанными выше обстоятельствами.

            С учетом необходимости соблюдения и обеспечения баланса интересов сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости изменения условия заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный и ООО "ТЕХСЕРВИС" договора аренды муниципального недвижимого имущества №811 от 17.03.2011 с уменьшением арендной платы, установленную в п. 4.1. настоящего договора за период с 26.03.2020 по 30.06.2020  на 30%, что соответствует 38 430 руб. 15 коп.

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии  оснований для снижения арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что сторонами договора не достигнуто соглашение об уменьшении размера арендной платы на период действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Исследовав и оценив на основании статьи 71  АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства дела, связанные с приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемом помещении,  уменьшением прибыли, суд первой инстанции   пришел к обоснованному выводу о необходимости снижения размера арендной платы на 30%, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Доводы заявителя жалобы о том, что введение режима повышенной готовности, объявление нерабочих дней и включение основного вида деятельности арендатора в перечень наиболее пострадавших отраслей не свидетельствует о невозможности использования помещения, подлежат отклонению в связи со следующим.

Само по себе включение основного вида деятельности истца, указанного в ЕГРИП, в перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, предполагает распространение на него неблагоприятных последствий в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Вместе с тем это не лишает ответчика возможности доказать, что истец фактически осуществлял и осуществляет иную деятельность из числа включенных в перечень видов деятельности, соответствующую указанным в ЕГРИП дополнительным видам его деятельности (седьмой абзац ответа на вопрос 4 в Обзоре N 2).

В рассматриваемом случае, доказательств того, что истец в спорный период осуществлял вид деятельности, не вошедший в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а также, что арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в данных условиях, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, в материалы дела арендодателем не представлено.

При этом судом учтено, что вопреки статье 65 АПК РФ арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Учитывая, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими являются и арендатор, и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали, суд  первой инстанции обоснованно снизил размер арендной платы на 30 процентов.

Вопреки мнению заявителя жалобы, такое снижение в полной мере соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Исходя из принципов соблюдения баланса интересов сторон и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены решения.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2022 года по делу № А41-79848/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

М.В. Игнахина

Судьи

 

Э.С.  Миришов

С.К.  Ханашевич