АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-39795/2021

г. Краснодар

22 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Гамма» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.09.2022), в отсутствие ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрация муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по делу № А32-39795/2021, установил следующее.

ООО «Гамма» (далее ? общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее ? управление), администрации муниципального образования город Краснодар (далее ? администрация) о признании права собственности на объект недвижимости (нежилое здание), общей площадью 424,9 кв. м., с кадастровый номер 23:43:0422001:1434, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Бершанской, д. 349, о возложении обязанности на управление произвести регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости.

Решением суда от 24.10.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.01.2023, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал право собственности общества на объект недвижимости (нежилое здание), общей площадью 424,9 кв. м., с кадастровый номер 23:43:0422001:1434, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Бершанской, д. 349. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорное имущество приобретено правопредшественником общества на основании договора купли-продажи от 15.07.1997, право собственности на спорные объекты в Едином государственном реестре недвижимости за правопредшественником общества не регистрировалось и возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ? Закон № 122-ФЗ), представленные в материалы дела доказательства объективно подтверждают наличие у общества оснований для признания права собственности, с учетом выводов судебной экспертизы, объект с момента его возведения в 1989 году не перестраивался и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, выводы судов противоречат представленным в материалы дела доказательствам. Общество за регистрацией права собственности не обращалось, при этом право собственности возникает у лица, приобретшего имущество в силу приобретательной давности, с момента его регистрации. Выводы эксперта не подтверждают давности и добросовестности владения спорным объектом недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является правопреемником ООО «Главпромстрой», который до него с 15.07.1997 владел объектом недвижимости (нежилое здание) общей площадью 424,9 кв. м., с кадастровым номером 23:43:0422001:1434, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бершанская, д. 349, что подтверждается договором купли-продажи производственных помещений от 15.07.1997 № 21, в соответствии с которым ООО «Производственная фирма “Севкавстрой”» продает, а ЗАО «Компания Фратрия+ЛФГЛХ» покупает здание ремонтно-механической мастерской размером 24 x 19 м, расположенное на земельном участке площадью 1525 кв. м., по адресу: г. Краснодар, 

<

...>. Указанное имущество передано по акту приема-передачи от 15.07.1997.

До момента передачи здания ремонтно-механической мастерской ООО «Производственная фирма “Севкавстрой”» являлось владельцем указанного имущества на основании договора купли-продажи от 02.07.1997 № 1, заключенного с ОАО ПТИ «Кубаньоргтехводстрой» и акта приема-передачи от 11.07.1997 к указанному договору.

14 августа 2003 года ООО «Производственная фирма “Севкавстрой”» ликвидировано Инспекцией МНС России № 4 по г. Краснодару (ГРН № 2032306445895). Согласно информации архивного отдела управления делами администрации муниципального образования г. Краснодар, Краснодарское производственное агропромышленное объединение «Дизайн» создано в 1990 году при агропромышленном концерне «КубСервис». Учредительные документы АПО «Дизайн» утрачены.

В соответствии с приказом акционерного агропромышленного концерна «КубСервис» от 18.05.1992 № 42 «О ликвидации АПО “Дизайн”» создано акционерное общество закрытого типа «Компания Фратрия+ЛФГЛХ», с 29.09.1992 личный состав объединения «Дизайн» переведен в АОЗТ «Компания Фратрия+ЛФГЛХ».

АОЗТ «Компания Фратрия+ЛФГЛХ» зарегистрировано постановлением заместителя главы администрации Советского района г. Краснодара от 16.09.1992 № 211/17 пр.16. Юридический адрес компании: 

<

...>.

Решением общего собрания акционеров (протокол от 28.06.1996 № 1) АОЗТ «Компания Фратрия+ЛФГЛХ» реорганизовано в закрытое акционерное общество (ЗАО) «Компания Фратрия+ЛФГЛХ». Регистрационной палатой мэрии г. Краснодара от 05.05.1999 № 10678 зарегистрирована реорганизация ЗАО «Компания Фратрия+ЛФГЛХ» в ЗАО «Главпромстрой».

18 мая 1999 года Территориальной ГНИ № 5 г. Краснодара ЗАО «Главпромстрой» поставлено на учет, с присвоением ему ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>. С 2000 года компания осуществляла деятельность по строительству зданий и сооружений согласно лицензии от 16.08.2000 регистрационный номер ФЛЦ № 23021113, выданной Краснодарским региональным филиалом Федерального лицензионного центра Минстроя России.

ЗАО «Главпромстрой» реорганизовано в ООО «Главпромстрой» (свидетельство о государственной регистрации ООО «Главпромстрой» от 03.07.2003 № 

<

***>). 7 июля 2003 года общество поставлено на учет ИМНС России № 5 г. Краснодара с присвоением ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>.

27 декабря 2013 года ООО «Главпромстрой» ликвидировано (ГРН 2132312163069, дата записи 27.12.2013).

20 ноября 2006 года филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Краснодару подготовлен технический паспорт на нежилое помещение литера Г 41, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Бершанская, 349, которым установлено назначение нежилого помещения ? склад, год постройки ? 1989, группа капитальности ? 1, число этажей ? 1, вид внутренней отделки ? простая, использование данного помещения по назначению.

Общество указывает, что добросовестно, открыто и непрерывно владеет указанным объектом недвижимости более пятнадцати лет, что подтверждается следующими обстоятельствами.

14 февраля 2012 года согласно соглашению от 14.12.2011 № 1 от 14.12.2011 в связи с выходом ООО «Гамма» из числа участников ООО «Главпромстрой» по акту приема-передачи № 5 к соглашению № 1, ООО «Гамма» приняло в собственность здание ремонтно-строительных мастерских, назначение нежилое, площадью 424,9 кв. м., расположенное на земельном участке 2560 кв. м. по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бершанская, 349 (аэропорт, пром. зона), инв. номер 20295, стоимость 10 520 рублей 58 копеек.

Государственная регистрация права собственности общества не совершалась в связи с отсутствием в филиале ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Краснодару сведений о зарегистрированных правах на нежилое строение склад, литера Г 41, общей площадью 424,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается справкой от 08.09.2009 № 46, выданной филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Краснодару.

Общество, ссылаясь на то, что право собственности на спорные объекты возникло у него в порядке правопреемства и в силу приобретательной давности, обратилось с иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства, по правилам статьи 71 Кодекса, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, установив, что спорный объект создан в 1989 году, не нарушает права и законные интересы других лиц, право на спорный объект возникло у правопредшественника общества до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований общества.

Между тем суды не учли следующего.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Нормативные положения об основаниях приобретения права собственности содержатся в главе 14 Гражданского кодекса.

Решение суда, как основание возникновения права собственности на недвижимое имущество, возможно лишь в исключительных, прямо предусмотренных законом случаях, при рассмотрении конститутивных (преобразовательных) исков, например, иска о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса), признании права собственности на бесхозяйную вещь (статья 225 Гражданского кодекса), признании права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса) и др.

Статьей 234 Гражданского кодекса установлено специальное основание возникновения права собственности, согласно которому лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В пункте 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее ? постановление № 10/22), разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать следующее:

? давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

? давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

? давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца;

? владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Статья 234 Гражданского кодекса не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Для удовлетворения иска о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности доказыванию подлежит каждое из названных условий (все они в совокупности). Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

Из оспариваемых судебных актов не представляется возможным установить в соответствии с каким основанием, предусмотренным Гражданским кодексом, признано право собственности на спорное здание за обществом.

Отклоняя довод администрации о том, что экспертным заключением не подтверждена давность и добросовестность владения истцом спорным имуществом, апелляционный суд указал, что факт давностного и добросовестного владения установлен судом на основании представленных истцом доказательств.

Однако, наличие всех условий необходимых для признания права собственности в порядке статьи 234 Гражданского кодекса судами не установлено. Судами исследован лишь факт правопреемства между покупателем спорного имущества и истцом.

Признавая право собственности на спорный объект, суды руководствовались, в том числе статьей 218 Гражданского кодекса и пунктом 11 постановления № 10/22.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 данного Кодекса).

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее ? Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество ? юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В пункте 11 постановления № 10/22 разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (абзац третий пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость (абзац 2 пункта 11 постановления № 10/22).

Исходя из толкования пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса, определяющего способы возникновения права собственности, истец должен подтвердить наличие спора о праве между сторонами (притязания со стороны ответчика на указанное имущество), наличие нарушений ответчиком прав и законных интересов истца как собственника имущества или их оспаривание, и доказать наличие законных оснований возникновения права, о признании которого подан иск, что включает в себя в том числе обоснование наличия такого права у правопредшественника.

Предметом иска о признании права является лишь констатация факта принадлежности субъекту ранее возникшего вещного права на имущество, то есть иском о признании права может быть осуществлена защита уже возникшего права, оспариваемого другими лицами.

Общество предъявило иск в целях признания права собственности и получения оснований для осуществления государственной регистрации права собственности на спорный объект. При этом, заявляя требования к администрации, истец не представил доказательств притязания ответчика на спорное имущество.

В материалах дела отсутствуют доказательства принадлежности спорного имущества на праве собственности, на ином вещном праве или иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Указанным обстоятельствам судами также не дана оценка.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд сам при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Суды не сослались на имеющие в деле доказательства о том, что спорный объект существовал в нынешнем качестве (как объект недвижимости) на дату введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопрос о принадлежности спорного имущества к категории недвижимого имущества с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права, суды не разрешили.

Согласно заключению судебной экспертизы от 13.07.2022 № 555/16.1 объект недвижимости (нежилое здание), общей площадью 424,9 км. м., кадастровый номер 23:43:0422001:1434, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Евдокии Бершанской, д. 349, не перестраивался с момента его возведения, то есть с 1989 года. 

Данный вывод сделан экспертом на основании технического паспорта, составленного по состоянию на 20.11.2006.

Согласно Рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (приняты Росжилкоммунхозом 01.01.1991) информация о дате постройки вносилась на основании акта технического обследования (пункт 9.5), в котором указывались признаки износа, процент физического износа, или на основании одного из следующих документов: акта приемки основного строения в эксплуатацию; справки органа архитектуры города (района); справки краевого (областного) архива; справки статистического органа, составленной на основании отчетности по капитальному строительству; справки застройщика; справки владельца.

До 01.01.2013 технический паспорт выдавался по итогам проведения технической инвентаризации любых объектов капитального строительства (пункт 7 Положения Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»).

Из приведенных положений законодательства следует, что источником для подготовки технической документации является какая-либо документация на объект, включая проектную, исполнительную и иную, которая может учитываться при подготовке технического плана, а также сведения о степени износа объекта.

Судами не исследовано существование в период с 1989 по 2006 годы спорного здания в его нынешнем виде (параметры объектов капитального строительства, их частей: высота, количество этажей, площадь, объем).

Не исследован судами вопрос использования истцом земельного участка под спорным объектом, оформления прав на земельный участок, оплату пользования.

Поскольку выводы судов сделаны на основании неполно исследованных обстоятельств, имеющих существенное значения для разрешения спора, то обжалуемые судебные акты надлежит отменить, а дело ? направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства с учетом норм действующего законодательства, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по делу № А32-39795/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

                                               А.А. Твердой

Судьи

Е.В. Артамкина

                                               И.И. Фефелова