АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело № А32-68881/2023 3 1 о к т я б р я 2025 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Марина Парк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 24.10..2025), в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 по делу № А32-68881/2023, установил следующее.  

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Марина Парк» (далее – общество) о понуждении к подписанию дополнительного соглашения от 13.07.2023 о включении индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель) в состав арендаторов по договору от 29.04.2015 № 4900009861 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1289 площадью 2227 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, относящегося к категории земель населенных  

пунктов, с разрешенным использованием под апарт-отелем (далее – договор аренды, земельный участок). Предприниматель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с ходатайством о вступлении в дело в качестве соистца, в котором на случай неисполнения обществом решения суда в течение 5-ти рабочих дней с момента его вступления в законную силу просил присудить судебную неустойку в размере 3000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2024 предприниматель привлечен к участию в деле в качестве соистца.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025, в удовлетворении иска отказано в связи с избранием истцами ненадлежащего способа судебной защиты. Общество, не являющееся собственником помещений в двенадцатиэтажном нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0000000:2320 общей площадью 11 039,8 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, 

<

...> года постройки (далее – нежилое здание), не может выступать в качестве арендатора земельного участка под этим зданием. Право аренды земельного участка неразрывно связано с правом собственности на помещения в нежилом здании.  

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Предприниматель, приобретший помещения в нежилом здании, вправе заключить с обществом договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом арендная плата подлежит расчету пропорционально площади принадлежащих предпринимателю помещений в нежилом здании. Стороны также могут заключить соглашение о порядке использования земельного участка. Общество должно подписать дополнительное соглашение к договору аренды. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в муниципальной собственности. Государственная регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный  

участок осуществлена 24.04.2015 (запись с номером регистрации 23-23/050-23/019/801/2015-7627/1).  

Муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили 29.04.2015 договор № 4900009861 аренды земельного участка по 01.04.2048 для размещения и эксплуатации нежилого здания (пункты 1.1, 2.1). По договору от 10.08.2017 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу. На земельном участке расположено нежилое здание (пункт 1.5). Государственная регистрация договоров аренды и перенайма осуществлена 14.05.2015, 01.11.2017 (записи с номерами регистрации 23-23/050-23/050/601/2015-1684/1, 23:49:0302010:1289-23/050/2017-2).  

Предприниматель приобрел в собственность помещения № 121, 111 с кадастровыми номерами 23:49:0302010:1419, 23:49:0302010:1386 площадью 43,4 кв. м, 56 кв. м в нежилом здании. Государственная регистрация соответствующего перехода права собственности осуществлена 26.05.2017, 24.05.2017 (записи с номером регистрации 23:49:0302010:1419-23/050/2017-4, 23:49:0302010:1386-23/050/2017-2).  

Предприниматель обратился в департамент имущественных отношений администрации с заявлением от 21.06.2023 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о включении заявителя в множественность лиц на стороне арендатора. Департамент подготовил проект дополнительного соглашения от 13.07.2023 о включении предпринимателя в множественность лиц на стороне арендатора и направил его обществу, предложив в сопроводительном письме от 28.09.2023 № 14959/02.01-44 подписать дополнительное соглашение. Общество от подписания проекта дополнительного соглашения уклонилось.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием  

применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

Гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункты 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса). Понуждение к заключению договора допускается только при наличии у ответчика соответствующей обязанности, предусмотренной законом или принятой на себя добровольно (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).  

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений (пункт 1 статьи 39.20). Если помещения в здании, расположенном на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20). Любой из названных заинтересованных собственников помещений вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении этого участка в аренду. Уполномоченный орган в таком случае направляет иным собственникам помещений в здании подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Собственники подписывают этот договор и представляют его в уполномоченный орган. С ними договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных собственников помещений в здании (пункты 6, 9 статьи 39.20). Уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении иных собственников, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить этот договор (пункт 7 статьи 39.20).  

Согласно статье 552 Гражданского кодекса и статье 35 Земельного кодекса при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента  

государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).  

По смыслу изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений покупатель помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое помещение в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ним и собственником земельного участка.  

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 № 18182/13 сформулирован правовой подход, согласно которому право нового собственника недвижимого имущества на пользование земельным участком не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на этом участке, оно возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости. На названное право покупателя не влияет то обстоятельство, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка. Для оформления покупателем права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, на которых оно было приобретено прежним собственником, согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. В связи с приобретением предпринимателем помещений в нежилом здании, расположенном на земельном участке, находящемся в аренде по договору от 29.04.2015 № 4900009861, к нему перешли права и обязанности арендатора в соответствующей части. Поскольку действующее законодательство не содержит положений, обязывающих арендодателя при заключении с новыми собственниками недвижимого имущества соглашений о вступлении в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора включать в такие соглашения всех иных  

арендаторов земельного участка, для заключения администрацией с предпринимателем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не требовалось участие не только общества, не являющегося собственником какого-либо помещения в нежилом здании, но и собственников иных помещений в этом здании. У общества, не являющегося собственником какого-либо помещения в нежилом здании, отсутствует не только обязанность, но и право на заключению такого дополнительного соглашения. Общество не могло вступить в договор аренды земельного участка в качестве арендатора в отсутствие перехода к нему права собственности на нежилое здание в целом или какое-либо из помещений в нем. Понуждение общества к заключению дополнительного соглашения к договору аренды недопустимо.  

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 по делу № А32-68881/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  

Судья В.А. Авдякова  

Судья А.И. Мещерин