АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                      Дело № А14-2236-2017

Резолютивная часть решения оглашена 30 мая 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 06 июня 2017 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи  Симоновой И.В. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Победа», Воронежская область, Верхнемамонский район, с. Нижний Мамон (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>),       

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо: ФИО2, г. Павловск Воронежской области,

о признании незаконным решения от 06.12.2016 по возвращению документов без рассмотрения по заявлению,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3, представитель по доверенности б/н от 13.08.2014, паспорт,

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности №  57-д от 28.12.2016, с/у № 18833 от 21.05.2011,

от ФИО2: ФИО5, представитель по доверенности № 36АВ2027688 от 18.02.2017, паспорт; ФИО6, представитель по доверенности № 36АВ2027919от 19.04.2017,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Победа» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Воронежской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующей орган) от 06.12.2016 по возвращению документов без рассмотрения по заявлению: регистрация договора аренды (субаренды), представленному ООО «Победа» 30.11.2016 № 36/007/007/2016-739, а также просит обязать рассмотреть документы о государственной регистрации договора аренды земельного участка, кадастровый номер 36:06:0000000:11, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Верхнемамонский район, на территории колхоза «Победа».

Определением суда в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  к участию в деле привлечен ФИО2. 

Представитель Общества поддержал заявленные требования.

Представители регистрирующего органа и третьего лица и против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

В судебном заседании 23.05.2017 в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся до 30.05.2017.

Из материалов дела следует:

ООО «Победа» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:06:0000000:11, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Верхнемамонский район, на территории колхоза «Победа».

В газете «Воронежский курьер» от 20-26.09.2016 № 38 (3748) опубликовано информационное сообщение о проведении 02.11.2016 в 11 часов 00 минут общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок по вопросам о внесении изменений в аренды земельного участка, заключенный с Обществом, и об определении уполномоченного лица.

Согласно протоколу от 02.11.2011 общим собранием принято решение о продлении с Обществом договора аренды земельного участка путем заключения нового договора и о наделении уполномочиями ФИО7 (далее - уполномоченное лицо) совершать от имени участников долевой собственности действия по определенным вопросам, в том числе по заключению договора аренды и по обращению с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка.

16.11.2016 собственники земельных долей (арендодатели) в лице уполномоченного лица и Общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка на 10 лет. 

30.11.2016 Общество обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением № 36/007/007/2016-739 о государственной регистрации договора аренды.

05.12.2016 ФИО2 (сособственник земельного участка) обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о невозможности государственной регистрации договора аренды без присутствия правообладателя.

Уведомлением от 06.12.2016 № 36/007/007/2016-739 Управление Росреестра, сославшись на пункт 2 статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ), возвратило Обществу без рассмотрения его заявления о государственной регистрации договора аренды названного земельного участка, в связи с наличием в реестре записи о принятии заявления о невозможности государственной регистрации сделок без личного участия собственника.

Общество, полагая, что решение регистрирующего органа от 06.12.2016 не соответствует нормам Федерального  закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав доводы и пояснения, участвующих в деле лиц, оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном  Арбитражным процессуальным кодексом (статья 4 АПК РФ).

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. 

В соответствии со  статьёй 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закона № 101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона № 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 № 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (статья 26 Закона № 122-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 28.1 Закона № 122-ФЗ при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если данный Закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.

Названная норма направлена на защиту интересов собственника объекта недвижимости, предусматривает дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости. Аналогичное толкование указанной нормы приведено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 № 2987-О.

Вместе с тем, по смыслу статьи 14 Закона № 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Толкование же пункта 2 статьи 28.1 Закона № 122-ФЗ, согласно которому на основании заявления правообладателя земельной доли в реестр может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, без учета положений статьи 14 Закона № 101-ФЗ, создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 не оспорил законность решения общего собрания участников долевой собственности от 02.11.2016 и не ссылался на намерение выделить принадлежащие ему доли в праве общей долевой собственности на данный участок, а выразил лишь несогласие с предоставлением участка в аренду именно заявителю.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что Управление Росреестра по ВО неправомерно по заявлению ФИО2, не являющегося уполномоченным общим собранием собственников земельных долей лицом, возвратило Обществу документы, представленные им для государственной регистрации договора аренды.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на Управление Росреестра по ВО.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 06.12.2016 по возвращению документов без рассмотрения по заявлению: регистрация договора аренды (субаренды), представленному ООО «Победа» 30.11.2016 № 36/007/007/2016-739. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Победа» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>) путем рассмотрения документов о государственной регистрации договора аренды земельного участка, кадастровый номер 36:06:0000000:11, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Верхнемамонский район, на территории колхоза «Победа».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Победа» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>) 3 000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья:                                                                               Симонова И.В.