АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8710/2019

г. Владивосток

08 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2020 года . 

Полный текст решения изготовлен 08 июня 2020 года.

     Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., 

при ведении протокола/аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Талько А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации – 12.12.2002) к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации - 21.06.2007) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Система» (ИНН 

<

***>, ОГРН1172536009161, дата регистрации – 13.03.2017), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации - 28.01.2003) о признании недействительными распоряжения от 17.12.2018 № 922-вр, договора аренды земельного участка от 15.02.2019 №28-Ю-23753, 

третьи лица: ТСЖ «ФИО5 45», ООО «УК Престиж», Акционерное общество «Корпорация Развития Дальнего Востока»

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 13.12.2019, диплом от 08.06.2007 № 17446, служебное удостоверение;

от ответчика ООО «ИСК Система» – представитель ФИО2 по доверенности от 24.06.2019, паспорт,

от ответчика Управления муниципальной собственности г. Владивостока – представитель ФИО1 по доверенности от 17.12.2019, диплом от 08.06.2007 № 17446, служебное удостоверение, 

от ТСЖ «ФИО5 45» - представитель ФИО3, удостоверение адвоката, ордер от 28.05.2020 №32/20;

от ООО «УК Престиж» - представитель ФИО4 по доверенности от 17.12.2019, диплом ДВПИ им Куйбышева от 30.06.2007 № 1518, паспорт;

от министерства имущественных и земельных отношений – не явились, извещено; 

от АО «КРДВ» - не явились, извещено;

установил:

Администрация г. Владивостока обратилась (далее – истец, администрация) в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Система» (далее – ответчик, общество, ООО «ИСК Система»), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – управление, УМС г. Владивостока) о признании недействительным распоряжения департамента от 17.12.2018 № 922-вр «О предварительном согласовании предоставления ООО «ИСК Система» земельного участка, местоположение: 

<

...> в районе д.19в» (далее – распоряжение от 17.12.2018 № 922-вр); о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.02.2019 № 28-Ю-23753 с кадастровым номером 25:28:010009:4190, площадью 5 370 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Уткинская, д.19в; о применении последствий недействительности сделки путем возложения на ООО «ИСК Система» обязанности передать УМС г. Владивостока земельный участок с кадастровым номером 25:28:010009:4190, площадью 5 370 кв.м, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Уткинская, д.19в по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнений от 02.06.2020, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

          Определением от 15.07.2019 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика судом привлечено УМС г. Владивостока. 

          Определениями суда от 19.12.2.2019, от 05.02.2020 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ «ФИО5 45», ООО «УК Престиж», Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока» (далее – АО «КРДВ»).

В ходе рассмотрения дела судом изменено наименование департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – министерство), в связи с его переименованием на основании постановления администрации Приморского края от 20.08.2019 № 547-па «О формировании органов исполнительной власти Приморского края».

          АО «КРДВ», министерство в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем руководствуясь ст. 123, ч. 5 ст. 156 АПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц, по имеющимся в деле документам. 

В судебном заседании представитель истца, уточнил требования в части применения последствий, просил применить последствия недействительности сделки путем возложения на ООО «ИСК Система» обязанности передать УМС г. Владивостока земельный участок с кадастровым номером 25:28:010009:4190, площадью 5 370 кв.м, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Уткинская, д.19в по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Судом рассмотрены уточнения истца, и приняты в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Представитель истца поддержал предъявленные требования в полном объеме, полагает, что оспариваемое распоряжение принято департаментом без учета того, что администрации г. Владивостока как собственнику помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, необходимый для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. По мнению, истца, оспариваемое распоряжение является незаконным, а договор аренды ничтожным, поскольку границы земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190 пересекают границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, что привело к нарушению исключительного права администрации г. Владивостока, как собственника помещений в многоквартирном доме, на приобретение земельного участка, необходимого для его дальнейшей эксплуатации. Ссылаясь на п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» представитель истца, указал, что в рассматриваемом случае предъявление одновременно требований о признании незаконным ненормативного правового акта и требования о признании сделки недействительной не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Помимо прочего, истец указал на то, что срок на обращение в суд с требованием о признании ненормативного акта недействительным им не пропущен ввиду того, что узнал о нем 25.02.2019, тогда как обратился в суд 24.04.2019, т.е. в пределах установленного ст. 198 АПК РФ срока. 

На вопрос суда о наличии утвержденного проекта межевания территории в районе ул. Уткинская, истец пояснил о том, что проект межевания территории в районе ул. Уткинская, не утвержден. 

Представитель УМС г. Владивостока поддержал позицию истца в полном объеме.

Представитель министерства ранее поддержал позицию истца.

Представитель общества требования оспорил, указал, что истец не доказал отнесения предоставленного в аренду ООО «ИСК Система» земельного участка к придомовой территории, площади, необходимой собственникам помещений многоквартирного дома для его эксплуатации в пределах норм градостроительного регламента, в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, полагает, что на момент предоставления земельного участка в аренду обществу препятствий для формирования участка и последующего заключения договора аренды, не имелось. Земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № 21 по ул. Уткинская г. Владивостока, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, а жилой дом признан аварийным, расселен, снесен и должен быть исключен из числа жилых и снят с технического учета, а также должен быть исключен из реестра муниципальной собственности, в связи с чем, права и законные интересы истца не могут быть затронуты оспариваемыми распоряжением и договором. Кроме того, ответчик указал на пропуск истцом срока на оспаривание распоряжения от 17.12.2018 № 922-вр, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

Представитель ТСЖ «ФИО5 45» считает требования истца, подлежащими удовлетворению. По мнению, третьего лица, спорный земельный участок входит в границы элемента планировочной структуры (микрорайон (квартал)), следовательно, формирование земельного участка возможно исключительно при наличии утвержденного проекта межевания территории. Полагает, что срок для обращения в суд об оспаривании ненормативного акта истцом не пропущен. 

Представитель ООО «УК Престиж» поддержал требования истца, полагает, что процедура сноса дома с кадастровым номером: 25:28:010001:256 незаконна, а собственник здания и помещений в нем имеет право требовать восстановления снесенного здания от нарушителя его прав, либо вправе восстановить его самостоятельно. Муниципальное образование Владивостокского городского округа сохраняет за собой право на земельный участок, на котором располагался жилой дом с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

По тексту пояснений АО «КРДВ» следует, что ООО «ИСК Система» является резидентом свободного порта Владивосток на основании заключенного 09.06.2017 соглашения № СПВ-212/17 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток. Приобретение статуса резидента свободного порта Владивосток участником предпринимательской деятельности предполагает получение определенных преференций при осуществлении такой деятельности на территории свободного порта Владивосток. 

Из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле следует, что ООО «ИСК Система» является резидентом свободного порта Владивосток, о чем в реестре резидентов Свободного порта Владивосток сделана запись о регистрации от 09.06.2017 № 2500000212 и Министерством Российской Федерации по развитию Дальнего Востока выдано соответствующее свидетельство.

По условиям соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 09.06.2017 № СПВ-212/17, заключенного ООО «ИСК Система» с АО «КРДВ» резидент в период с 2017 года по 2024 год взял на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта «Строительство современных жилых комплексов «Премьер» и «Высота» с квартирами свободной планировки, офисными помещениями и спортклубом в г. Владивостоке».

В соответствии с п. 1.4 соглашения резидент планирует осуществлять свою деятельность на территории Владивостокского городского округа в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010013:1730 расположенного по адресу: 

<

...>. Кроме того, резидентом планируется к формированию и оформлению земельный участок в районе улиц Уткинская, Прапорщика ФИО5, Нерчинская. 

23.10.2018 общество обратилось в департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставлении в аренду земельного участка в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

По результатам проведения КГКУ «УЗИ» осмотра земельного участка, а также рассмотрения заявления, департаментом издано распоряжение от 17.12.2018 № 922-вр «О предварительном согласовании предоставления ООО «ИСК Система» земельного участка, местоположение: 

<

...> в районе д.19в».

10.01.2019 земельный участок площадью 5 370 кв.м поставлен на кадастровый учет с присвоением ему номера 25:28:010009:4190.

На основании заявления общества 15.02.2019 между департаментом (арендодатель) и ООО «ИСК Система» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 28-Ю-23753 с кадастровым номером 25:28:010009:4190 площадью 5 370 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д. 19в, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка; среднеэтажная жилая застройка; многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Строительство современных жилых комплексов «Премьер» и «Высота» с квартирами свободной планировки, офисными помещениями и спортклубом в г. Владивостоке» (п. 1.1. договора).

В силу п. 1.3 договора срок аренды участка установлен с момента (даты) подписания договора до 12.10.2085.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.

Уведомлением от 04.06.2019 № 25/001/007/2019-2393 Управление Росреестра по Приморскому краю сообщило обществу о приостановлении регистрации договора аренды до 04.09.2019.

Согласно Выпискам из реестра муниципального имущества Владивостокского городского округа от 22.03.2019 муниципальное образование город Владивосток является собственником квартир №№ 1, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 34, 36, 37, 38, 39, а также комнат в квартирах №№ 30/1, 30/2, расположенных в многоквартирном жилом доме № 21 по ул. Уткинская в г. Владивостоке с кадастровым номером 25:28:010001:256.

Распоряжением администрации г. Владивостока от 30.12.2008 № 658-р признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный дом № 21 по ул. Уткинской.

21.11.2016 на основании обращения управления департаментом принято распоряжение № 1152-вр «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Местоположение участка: 

<

...>», в соответствии с которым администрация г. Владивостока в лице управления наделена правом на выполнение кадастровых работ и государственного кадастрового учета земельного участка площадью 1 953 кв.м с видом разрешенного использования «многоэтажные жилые дома».  

Как следует из обращения управления от 25.02.2019 № 28/9-1320 в связи с допущенной кадастровой ошибкой при определении границ земельного участка на местности 28.12.2016 в адрес департамента направлено обращение о внесении изменений в распоряжение № 1152-вр в части изменения границ и площади образуемого земельного участка с приложением откорректированной схемы. Однако, до настоящего времени ответ департамента о принятом решении по обращению от 28.12.2016 в управление не поступил. 

Истец, полагая, что распоряжение департамента от 17.12.2018 № 922-вр, договор аренды земельного участка от 15.02.2019 №28-Ю-23753 являются недействительными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает, что заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном АПК РФ.

В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Таким образом, необходимым условием обращения в арбитражный суд является нарушение или оспаривание прав и законных интересов заявителя.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, фактов его нарушения и нарушения права истца именно ответчиками, а также обстоятельств, позволяющих восстановить нарушенное право истца.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частями 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Пунктом 66 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что согласно ч. 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из п. 67 постановления № 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, публично-правовое образование, как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В то же время, предоставление в собственность общества земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190 осуществлено департаментом без учета вышеуказанных положений.

Как следует, из материалов дела управление до сноса жилого дома, расположенного по ул. Уткинская, 21 в г. Владивостоке обратилось в департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Распоряжением от 21.11.2016 № 1152-вр утверждена схема расположения земельного участка площадью 1 953 кв.м на кадастровом плане территории. Местоположение участка: 

<

...> в границах территории застройки многоэтажными жилами домами.  

При это, суд отмечает, что указанное распоряжение принято в соответствии с ЗК РФ, Законами Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморскому крае», от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края», Положением о департаменте, утвержденным постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, распоряжениями департамента от 24.02.2015 № 500-рз «Об утверждении графика проведения работ до 01.09.2017 по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в границах территории Владивостокского городского округа, расселяемых в рамках подпрограммы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Приморском крае» на 2013-2017 годы, от 08.04.2016 № 172-вр «О внесении изменений в распоряжение департамента от 24.02.2015 № 500-рз».

Согласно ответу МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» (далее – МКУ «КРЗН») от 17.09.2019 № МКУ-932/19 по результатам проведенного анализа топографического материала и сведений содержащихся в ЕГРН на предмет местонахождения многоквартирного дома по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 25:28:010001:256 установлено, что многоквартирный дом по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 25:28:010001:256, до момента сноса располагался в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190 площадью 5 370 кв.м. Данные выводы МКУ «КРЗН» также следуют из схемы взаимного расположения многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190, подготовленной на основании координат, предоставленных управлением.

Учитывая, что еще до сноса жилого дома, расположенного по ул. Уткинская, 21 в г. Владивостоке управление инициировало утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территорий, при этом участие в сносе жилого дома управление не принимало, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок предоставлен обществу без учета прав собственника жилых помещений в доме, расположенном по ул. Уткинская, 21 в г. Владивостоке. 

Тот факт, что земельный участок не был сформирован, не имеет правового значения, поскольку в силу ч 6 ст. 36 ЖК РФ, в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.

Основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в ст. 44 ЗК РФ.

Такого основания для прекращения права собственности на земельный участок как гибель (уничтожение) здания, расположенного на земельном участке, названная норма не содержит.

В обоснование своей позиции, общество ссылаясь на заключение кадастрового инженера ФИО6, составленное с целью определения местонахождения жилого дома 21 по ул. Уткинская на публичной кадастровой карте, фактического нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190 многоквартирного жилого дома № 21 по ул.Уткинская в г. Владивостоке. 

В силу ч.ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд критически относится к заключению кадастрового инженера, поскольку указанное заключение не является заключением эксперта по смыслу ст. 86 АПК РФ, получено вне рамок судебного разбирательства, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (абз. 3 ч. 4 ст. 82 АПК РФ). Кроме того, обследование земельного участка проведено в одностороннем порядке, без уведомления департамента и администрации о дате проведения обследования, в результате чего лица были лишены возможности представить свои пояснения.

Кроме того, обществом перед экспертом некорректно был поставлен второй вопрос, поскольку общество было осведомлено о фактическом отсутствии жилого дома № 21 по ул. Уткинская ввиду его сноса, в связи с чем иного вывода кроме как фактически в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190 многоквартирный жилой дом № 21 по ул.Уткинская в г. Владивостоке не находится, экспертом сделано быть не могло.   

ООО «ИСК Система» ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявляло. 

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами ЗК РФ.

Земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9 - 11 ЗК РФ (ст. 39.2 ЗК РФ).

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов.

Так, в соответствии с пп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

В силу ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» (далее - Закон № 212-ФЗ) под свободным портом Владивосток понимается часть территории Приморского края, на которой в соответствии с Законом № 212-ФЗ и иными федеральными законами устанавливаются меры государственной поддержки предпринимательской деятельности.

На территории свободного порта Владивосток допускается осуществление любой не запрещенной законодательством РФ предпринимательской деятельности. Критерии отбора резидентов свободного порта Владивосток определяются Правительством Российской Федерации (ч.ч. 1, 4 ст. 6 Закона № 212-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона № 212-ФЗ под резидентом свободного порта Владивосток понимается индивидуальный предприниматель или являющееся коммерческой организацией юридическое лицо, государственная регистрация которых осуществлена на территории свободного порта Владивосток согласно законодательству Российской Федерации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), которые заключили в соответствии с Законом № 212-ФЗ соглашение об осуществлении деятельности и включены в реестр резидентов свободного порта Владивосток.

Статьей 39.14 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в соответствии с которым действия по реализации своих прав заинтересованным лицом, если земельный участок предстоит образовать, включают следующие этапы:

1) подготовка схемы расположения земельного участка;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.15 ЗК РФ;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Подпунктом 18 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ закреплено правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с резидентом свободного порта Владивосток на срок реализации соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Законом № 212-ФЗ.

Пунктом 2 ст. 39.15 ЗК РФ установлено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются в том числе документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия; схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Согласно п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

По результатам рассмотрения и проверки уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа.

Пунктом 8 ст. 39.15 ЗК РФ предусмотрен перечень оснований для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка:

1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ;

2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в пп.1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 ст. 39.16 ЗК РФ;

3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в пп. 1 - 23 ст. 39.16 ЗК РФ.

По смыслу приведенных норм права земельное законодательство содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Для получения обществом в аренду земельного участка на основании обращения у него должно возникнуть право на такой земельный участок и корреспондирующая этому праву обязанность департамента рассмотреть надлежаще оформленное заявление заинтересованного лица и, соблюдая установленные земельным законодательством принципы предоставления земельных участков, учитывая территориальное зонирование, имеющиеся ограничения, принять соответствующее решение.

Таким образом, вопрос о принципиальной возможности строительства предполагаемого объекта на испрашиваемом участке и совершение последующих действий по предоставлению земельного участка должен рассматриваться в каждом конкретном случае с учетом положений действующего законодательства и выявленных ограничений по использованию земельного участка.

Согласно постановлению администрации г. Владивостока от 15.11.2017 № 2728 на основании обращения ООО «ИСК Система» было принято предложение о подготовке за счет собственных средств документации по планировке территории в части разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. Уткинская, 21 в г. Владивостоке. Пунктом 2 постановления утверждено задание на выполнение инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории в части разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. Уткинская, 21 в г. Владивостоке. Пунктом 3 постановления обществу рекомендовано обеспечить подготовку документации по планировке территории в части разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. Уткинская, 21 в г. Владивостоке.

Между тем, как следует из материалов дела и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что в отношении территории, в границах которой расположены испрашиваемые земельные участки, проект планировки территории уполномоченным органом не утвержден.

Напротив, согласно материалам дела жители Ленинского района г. Владивостока возражали против строительства многоэтажной жилой застройки на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010009:4190, просили о передаче данного земельного участка в муниципальную собственность с целью дальнейшего строительства на нем многофункциональной дворовой спортивной площадки, зоны воркаута, сквера и площадки для выгула домашних животных как одного из мест отдыха жителей и гостей города.

Соответственно в отсутствие утвержденного проекта планировки территории у департамента отсутствовала объективная возможность оценить инвестиционный проект на соответствие документам территориального планирования муниципального уровня, равно как и сделать вывод о том, что проект сопоставляется с данными документами.

В соответствии с действующим земельным законодательством первоначальным этапом в процедуре предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является образование земельных участков.

В силу п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с ГрК РФ;

2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена ст. 11.10 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

При этом подготовка схемы расположения земельного участка, в силу положений п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Таким образом, учитывая, что именно в документации по планировке территории в значительной степени учтены все особенности существующей территории, в том числе с точки зрения образования земельного участка, то в отсутствие утвержденного проекта планировки территории, в границах которой расположен испрашиваемый земельный участок, вопрос о его предоставлении обществу в заявленных целях не мог быть рассмотрен.

Несмотря на то, что границы земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190 пересекают границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, а также в отсутствие доказательств внесения изменений в документацию по планировке территорий для целей предоставления спорного земельного участка, департаментом было принято решение о предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка и в дальнейшее его предоставление в аренду.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 25:28:010009:4190 предоставлен обществу в нарушение норм жилищного и земельного законодательства, то договор аренды от 15.02.2019 № 28-Ю-23753 от 17.11.2015 является оспоримой сделкой в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В ходе рассмотрения дела установлено, что оспариваемая сделка не соответствует закону и нарушает права истца, как собственника всех помещений в многоквартирном доме на приобретение земельного участка, необходимого для его дальнейшей эксплуатации.

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации заключенного между ответчиками договора аренды не является препятствием для его оспаривания администрацией, которая полагает, что данной недействительной сделкой нарушены ее права и охраняемые законом интересы.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Принимая во внимание особенности правоотношений сторон по спорному договору аренды суд считает надлежащим восстановлением нарушенного права по недействительной сделке возврат ООО «ИСК Система» УМС г. Владивостока земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190. 

Суд отклоняет доводы общества о пропуске трехмесячного срока исковой давности для предъявления требований о признании недействительным распоряжения от 17.12.2018 № 922-вр, в силу следующего.

В силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено Федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Суд признает обоснованными доводы истца о том, что об оспариваемом распоряжении ему стало известно 25.02.2019 после получения письма УМС г. Владивостока от 25.02.2020 № 28/9-1320, поскольку доказательств того, что истец знал об оспариваемом решении до указанной даты обществом не представлено, подход истца к исчислению процессуального срока на обжалование решения департамента с даты с которой истцу фактически стало известно об оспариваемом решении является верным, в связи с чем предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок истцом не пропущен, поскольку истец обратился с рассматриваемым иском 24.04.2019.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд полагает предъявленные уточненные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании ч. 5 ст. 96 АПК РФ обеспечительные меры, принятые судом по определению от 20.09.2019, сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего судебного акта.

Учитывая, что истец, управление и министерство в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, с ООО «ИСК Система» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 руб., в том числе 1 000 руб. по требованию о признании недействительным ненормативного правого акта и 2 000 руб. по требованию о признании сделки недействительной.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недействительным распоряжение Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 17.12.2018 №922-вр «О предварительном согласовании предоставления обществу с ограниченной ответственностью «ИСК Система» земельного участка, местоположение: 

<

...> в районе д.19в». 

Признать недействительным, заключенный между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Система» договор от 15.02.2019 №28-Ю-23753 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190, площадью 5370 кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Уткинская, д.19в.

Применить последствия недействительности сделки путем возложения на общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Система» обязанности передать Управлению муниципальной собственности г. Владивостока земельный участок с кадастровым номером 25:28:010009:4190, площадью 5370 кв.м., расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Уткинская, д.19в по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Система» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья                                                                            С.Т. Шохирева