АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30719/2015

г. Краснодар

16 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 20.12.2016), от ответчика – жилищно-строительного кооператива «Альфа» – ФИО2 (доверенность от 30.08.2016), в отсутствие третьих лиц: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, общества с ограниченной ответственностью «SBK», ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива «Альфа» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-30719/2015, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЖСК «Альфа» (далее – кооператив) со следующими требованиями:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 19.02.2007 № 4900004094, аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:0093;

– аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запись о государственной регистрации права аренды кооператива на указанный земельный участок;

– признать отсутствующим обременение земельного участка площадью 58 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0201020:0093, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 195/14 в виде аренды (договор от 19.02.2007 № 4900004094);

– взыскать с кооператива в пользу администрации 664 581 рубль 20 копеек неосновательного обогащения с 01.01.2015 по 30.06.2015 и 33 621 рубль 91 копейку неустойки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, привлечены ФИО3, ФИО27, ФИО14, ФИО9, ФИО15, ФИО10, ООО «SBK», ФИО13, ФИО16, ФИО26, ФИО20, ФИО22, ФИО5, ФИО21, ФИО17, ФИО11, ФИО18, ФИО6, ФИО4, Планид А.В., ФИО36, ФИО37, ФИО7, ФИО8, ФИО19, ФИО24, ФИО38, ФИО12, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО39

Решением от 12.12.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 25.05.2017, исковые требования удовлетворены частично. Признано отсутствующим обременение спорного земельного участка в виде договора аренды от 19.02.2007 № 4900004094. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Распределены расходы по оплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой природной территории федерального значения, на момент заключения договора аренды относился к федеральной собственности, поэтому администрация не обладала полномочиями по распоряжению им (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Вместе с тем, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска в данной части ввиду пропуска истцом срока исковой давности, о котором заявил кооператив. Отказ в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения мотивирован отсутствием доказательств использования ответчиком спорного участка. Муниципальное образование г. Сочи не утратило владение земельным участком (ответчик его не использует), в связи с чем признание обременения отсутствующим в полном объеме восстанавливают права собственника. Применительно к рассматриваемому спору заявленное требование носит негаторный характер, на которое не распространяется срок исковой давности (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 57 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление № 10/22). Основания для удовлетворения требования об аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды кооператива отсутствуют, поскольку признание отсутствующим права аренды кооператива на спорный участок является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в ЕГРП регистрационной записи от 06.04.2007 № 23-23-50/005/2007-643 о праве аренды.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить судебные акты и прекратить производство по делу. Податель жалобы указывает, что в рамках дела № А32-16768/2011 рассматривалось исковое заявление администрации о признании обременения отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения. Производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. Поскольку имеется вступивший в законную силу судебный акт, производство по делу следует прекратить.

В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель администрации возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление в обжалуемой части следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 19.02.2007 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор № 4900004094 аренды земельного участка площадью 58 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0201020:0093, расположенного по ул. ФИО40 в Центральном районе г. Сочи для строительства квартала индивидуальной жилой застройки сроком до 01.01.2017. Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

Участок передан арендатору с 01.01.2004 (пункт 1.2 договора). В пункте 2.3 договора закреплено, что его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.01.2007.

В соответствии с пунктами 1.3 и 5.2.15 договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается, возведение жилых и иных зданий, строений и сооружений арендатор обязался осуществлять в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок, стороны заключили дополнительное соглашение от 27.07.2010 № 1.

Администрация, полагая, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 608 Гражданского кодекса закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» указано следующее. При подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

При разрешении спора суды установили, что земельный участок в период заключения договора аренды от 19.02.2007 № 4900004094 входил в состав особо охраняемой природной территории, поэтому сделали вывод о недействительности (ничтожности) данного договора (заключенного администрацией как арендодателем в отношении федерального имущества в отсутствие законных полномочий).

При рассмотрении спора в суде первой инстанции кооператив заявил о пропуске администрацией срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании ее недействительной (т. 2, л. 

<

...>).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, составляет три года (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании договора аренды от 19.02.2007 № 4900004094 недействительной (ничтожной) сделкой. Действия по фактическому исполнению договора начались с даты государственной регистрации –06.04.2007. Не установив оснований для взыскания неосновательного обогащения, суды отказали в иске в указанной части (в данной части судебные акты не обжалуются).

При удовлетворении требования администрации о признании обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:0093 записью об аренде (договор от 19.02.2007 № 4900004094) отсутствующим, судебные инстанции исходили из того, что поскольку спорный договор аренды является ничтожным, земельный участок принадлежит муниципальному образованию г. Сочи, которое не утратило владение им, признание обременения отсутствующим в полном объеме восстанавливают права собственника безосновательно внесенной в ЕГРП регистрационной записью о праве аренды кооператива. Применительно к рассматриваемому спору заявленное требование носит негаторный характер, на которое не распространяется срок исковой давности (статья 208 Гражданского кодекса, абзац 3 пункта 57 постановления № 10/22).

Вместе с тем суды не учли следующее.

Возникшее из договора от 19.02.2007 № 4900004094 обременение права собственности муниципального образования г. Сочи (в виде аренды в пользу кооператива) зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации от 06.04.2007 № 23-23-50/005/2007-643; л. д. 19 – 31).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации; в применимой к спорным отношениям редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления № 10/22 разъяснено следующее. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок площадью 58 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:49:0201020:0093) передан во владение кооператива на основании арендной сделки, стороной которой является администрация. В соответствии с пунктом 34 постановления № 10/22 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В данном случае требование о признании обременения отсутствующим заявлено стороной договора аренды и фактически представляет собой иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по этому требованию. Исчисляемый с момента начала исполнения договора срок исковой давности по этому требованию истек, что является основанием для отказа в удовлетворении данного требования (пункт 1 статьи 181 и статьи 199 Гражданского кодекса). С учетом разъяснений, приведенных в пункте 34 постановления № 10/22, у судов отсутствовали основания для квалификации этого требования в качестве негаторного.

Требование о возврате земельного участка с одновременным решением вопроса о судьбе расположенных на нем объектов иных лиц (т. 4, л. д. 31 – 84), обеспечивающее не только устранение недостоверной записи из реестра, но и восстановление владения переданным по сделке имуществом (пункты 81 и 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») в рамках настоящего дела истец не предъявлял.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 2 Кодекса). В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

С учетом изложенного вывод судов о том, что применительно к рассматриваемому спору заявленное требование носит негаторный характер, на которое не распространяется срок исковой давности, является ошибочным. Названное исковое требование не имеет негаторной природы, поскольку между сторонами возникли правоотношения, связанные с недействительностью заключенного договора аренды. Оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специального иска (о применении последствий ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения). Удовлетворение заявленного иска не способно восстановить полноту прав собственника.

При таких обстоятельствах, у судов отсутствовали основания для удовлетворения требования администрации о признании отсутствующим обременения в виде договора аренды.

Поскольку все обстоятельства по делу установлены и не требуется их дополнительного исследования, суд кассационной инстанции в целях правильного применения норм материального права считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение и апелляционное постановление в обжалуемой части и вынести в данной части новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 по делу № А32-30719/2015 в части удовлетворения требования администрации г. Сочи отменить, в соответствующей части иска – отказать. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                     Я.Е. Волков

Судьи         В.А. Анциферов

         А.И. Мещерин