АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А11-9007/2021

10 июля 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

 

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир»:

ФИО1 (доверенность от 14.01.2022) и

ФИО2 (доверенность от 17.01.2023),

ФИО3 (доверенность от 14.09.2022), 

от общества с ограниченной ответственностью «Монострой»:

ФИО4 (доверенность от 01.12.2022),

от общества с ограниченной ответственностью «Виста»:

ФИО1 (доверенность от 11.01.2023),

от общества с ограниченной ответственностью «Вереск»:

ФИО4 (доверенность от 18.11.2021),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир»

 

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.11.2022,

принятое судьей Романовой В.В., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023,

принятое судьями Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г.,

по делу № А11-9007/2021

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Монострой»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании неустойки по договору субаренды земельных участков,

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

Департамент архитектуры и строительства Владимирской области, общество с ограниченной ответственностью «Виста Инвест», общество с ограниченной ответственностью «Виста», общество с ограниченной ответственностью «Вереск», акционерное общество «ДОМ.РФ», 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» (далее – ООО «Виста Владимир») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Монострой» (далее – ООО «Монострой») о взыскании 89 416 448 рублей 51 копейки неустойки по договору субаренды земельных участков от 24.05.2018 № 1 с 16.09.2018 по 16.09.2019. 

Требование основано на статьях 309, 330, 614 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано нарушением ответчиком своих обязательств (по внесению арендной платы) в связи с несвоевременным заключением договоров долевого участия в строительстве.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и строительства Владимирской области (далее – Департамент), общество с ограниченной ответственностью «Виста Инвест» (далее – ООО «Виста Инвест»), общество с ограниченной ответственностью «Виста» (далее – ООО «Виста»), общество с ограниченной ответственностью «Вереск» (далее – ООО «Вереск») и акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ»).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 28.11.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023, отказал в удовлетворении иска. Суды, буквально протолковав условие договора, пришли к выводу о том, что с момента получения разрешений на строительство и в срок до 15.09.2018 субарендатор обязан заключить с арендатором договор долевого участия в строительстве на квартиры (жилые помещения), согласованные сторонами путем составления акта распределения квартир; срок подписания акта распределения квартир (согласования номенклатуры) стороны не установили, равно как и не возложили на какую-либо из сторон обязанность по подготовке данной номенклатуры. До подписания актов оснований для заключения договоров долевого участия в строительстве у ответчика не имелось.

ООО «Виста Владимир» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды двух инстанций не учли, что на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий, принятия разумных мер по исполнению обязательства; не применили статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кассатор считает, что отсутствие в договоре указания на необходимость внесения денежных средств при несогласовании номенклатуры квартир не имеет правового значения; истец не имел права понуждать ответчика передавать конкретные квартиры; именно ответчик обязан был предоставлять информацию о перечне передаваемых квартир. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и пояснениях к ней, поддержаны представителями в судебном заседании.

Представитель ООО «Виста» поддержал позицию кассатора.

ООО «Монострой» в отзыве на кассационную жалобу и его представитель, а также представитель ООО «Вереск» не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу ООО «Виста Владимир» - без удовлетворения. 

Департамент, ООО «Виста Инвест» и АО «ДОМ.РФ» отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили, представителей в судебное заседание окружного суда не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО «Виста Владимир» (инвестор), ООО «Вереск» (застройщик) 15.12.2017 заключили предварительный договор.

Согласно данному договору стороны договорились о заключении в будущем договора о совместной деятельности (основного договора) для достижения совместной цели. Целью является комплексное освоение территории на условиях аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 46 163 квадратных метров для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство. Адрес участка – 

<

...>, относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание учебно-лабораторного корпуса № 1 (пункт 1). 

В условиях основного договора должно быть предусмотрено (пункт 2):

1) стороны несут совместно все расходы по аукциону, аренде и обеспечению договора аренды поровну; компенсация расходов застройщиком инвестору осуществляется в течение 3 рабочих дней со дня подтверждения инвестором расходов в рамках договора инвестора с АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». В противном случае застройщик выплачивает инвестору неустойку – 1 процент от суммы долга за каждый день просрочки;

2) стороны несут паритетные расходы на оплату лимитов и технологические присоединения (поровну);

3) стороны индивидуально осваивают многоэтажную и коммерческую застройку, логически разделив земельные участки поровну (согласно жилой площади возводимых домов), где 50 процентов – площадь застройщика, которая осваивается силами самого застройщика, оставшиеся 50 процентов – участки инвестора, которые застраиваются любым подрядчиком инвестора, либо застройщиком на условиях возврата площадей 30 процентов (право выбора за инвестором); передача земельных участков производится по договору субаренды;

4) в случае, если инвестор с застройщиком договорились о застройке земель инвестора, то все расходы по проектированию и получению разрешительной документации для разрешения на строительство и самого строительства несет застройщик; при этом условия застройки стороны согласовывают при заключении основного договора;

5) в случае необходимости строительства дошкольного детского учреждения (детский сад) стороны договорились, что данные расходы и прибыль будут распределяться сторонами поровну;

6) каждая сторона самостоятельно несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств, повлекших за собой неустойки, штрафы и иные меры ответственности.

Срок заключения основного договора – до 15.02.2018 (пункт 3).

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (арендодатель, переименовано в АО «ДОМ.РФ») и ООО «Виста Владимир» (арендатор) 11.01.2018 заключили договор № 20/6-18 аренды земельного участка для целей комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в т.ч., жилищное строительство. Согласно договору арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор – принять земельный участок площадью 46 163 квадратных метров с кадастровым номером из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – многоквартирные жилые дома с количеством этажей 9  – 17. Срок аренды – 5 лет (пункты 1.1, 2.1). Дополнительным соглашением от 18.05.2018 № 1 к договору аренды стороны согласовали график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории (приложение № 1).

ООО «Виста Владимир» (сторона-1, инвестор), ООО «Вереск» (сторона-2, застройщик) 01.02.2018 заключили соглашение о совместной деятельности.

Согласно соглашению, стороне-1 на основании договора аренды земельного участка от 01.11.2018 № 20/6-18 принадлежит земельный участок 33:22:011100:1339, который подлежит разделу на 6 земельных участков, из которых 4 предназначены для строительства жилой недвижимости, 1 – дороги, 1 – детского сада. Сторона-2 приобретает в субаренду 4 земельных участка с целью строительства на них многоквартирных жилых домов и иных зданий с общей площадью жилых помещений не менее 60 000 квадратных метров и 1 земельный участок для строительства дороги (пункты 1, 2, 3).

Стороны в течение 3 месяцев с даты заключения этого соглашения заключают договор субаренды пяти земельных участков на предусмотренных в данном соглашении условиях и обязуются заключить договор субаренды на шестой участок до 31.12.2019 (пункт 3.1.1). 

Размер арендной платы по договору субаренды в 495 000 000 рублей, что соответствует 17 процентов площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках. Оплата производится так: после получения стороной-2 разрешения на строительство жилых домов и иных зданий, сторона-2 обязуется заключить со стороной-1 договоры долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов и зданий без дополнительной оплаты, по которым стороне-1 подлежит передаче в собственность 17 процентов от общей площади жилых помещений (квартир) (пункт 3.1.2).

Стороны обязуются в течение 3 месяцев с получения стороной-2 разрешения на строительство жилых домов и зданий заключить договоры долевого участия в строительстве жилых домов в соответствии с условиями и сроками, определенными данным соглашением, на всю сумму арендной платы. Номенклатура передаваемых стороне-1 жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения стороной-2 разрешения на строительство, при этом доля 17 процентов распределяется пропорционально по всем этажам жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир (пункт 3.2).

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1339 площадью был разделен на шесть земельных участков, а именно: 33:22:011100:1351 площадью 9110 квадратных метров, 33:22:011100:1352 площадью 7329 квадратных метров, 33:22:011100:1354 площадью 8447 квадратных метров и 33:22:011100:1355 площадью 9116 квадратных метров – для строительства многоквартирного жилого дома; 33:22:011100:1339 площадью 4367 квадратных метров – под улично-дорожную сеть; 33:22:011100:1353 площадью 7794 квадратных метров для строительства детского дошкольного учреждения.

После заключения соглашения о совместной деятельности от 01.02.2018 были заключены договоры о комплексном освоении территории и договоры субаренды.

Так, ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Монострой» (застройщик) 24.05.2018 заключили договор № 1 о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство. 

Согласно этому договору, застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории на следующих земельных участках: 33:22:011100:1354 площадью 8447 квадратных метров, 33:22:011100:1335 площадью 9661 квадратных метров (пункт 1.1). Комплексное освоение территории включает в себя: строительство на земельных участках объектов жилищного строительства, иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры; мероприятия по комплексному освоению территории, в том числе, ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, благоустройство и озеленение территории осуществляются в соответствии с графиками (приложение № 1) осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки (пункт 1.2).

Арендатор обязуется предоставить застройщику в субаренду земельные участки в порядке и на условиях, указанных в договоре субаренды (пункт 3.2). Застройщик обязан обеспечить выполнение мероприятий по благоустройству территории в границах участка, в том числе, озеленение, до окончания срока субаренды земельных участков, подготовить проектную документацию применительно к объектам капитального строительства в сроки, позволяющие обеспечить ввод в эксплуатацию объектов жилого и иного назначения; обеспечить строительство (создание) объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; обеспечить передачу указанных объектов в государственною или муниципальную собственность либо оформление в частную собственность, либо обеспечить их передачу ресурсоснабжающими организациям коммунального комплекса, иным лицам, обеспечивающим эксплуатацию объектов инженерно-технического обеспечения и коммунального хозяйства; обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах участков объектов инфраструктуры до их передачи в установленном порядке; обеспечить строительство на земельных участках жилья; осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 20.06.2021 (пункт 3.3). 

Договор заключается на срок субаренды земельных участков (пункт 5.2).

В приложении к договору стороны согласовали график мероприятий по комплексному освоению территории: 1) проектные работы, экспертиза, а также разрешение на строительство с 30.05.2018 по 01.07.2018; 2) строительные работы с 01.07.2018 по 01.04.2021; 3) благоустройство территории с 01.02.2021 по 30.06.2021; 4) сдача объекта – 2 квартал 2021 года.

ООО «Виста Владимир» (арендатор), ООО «Монострой» (субарендатор) 24.05.2018 заключили договор № 1 субаренды земельных участков. Согласно данному договору арендатор обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а субарендатор обязуется принять земельные участки с кадастровыми номерами 33:22:011100:1354 и 33:22:011100:1335 (пункт 1.1). Земельные участки предоставляются субарендатору для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается жилищное строительство. Обязательства по комплексному освоению территории в границах участков выполняются субарендатором за свой счет и (или) с привлечением других лиц за их счет и (или) средств других лиц в соответствии с условиями данного договора и договора о комплексном освоении территории, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.2). Срок субаренды – до 30.06.2021 (пункт 2.1).

За пользование участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды в размере ориентировочно 229 500 000 рублей. Размер арендной платы соответствует 17 процентов площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках, исходя из планируемой застройки земельных участков домами с жилой площадью 30 000 квадратных метров. Номенклатура передаваемых арендатору жилых помещений (квартир) определяется, согласовывается сторонами после получения субарендатором разрешения на строительство. При этом доля в размере 17 процентов, подлежащая передаче арендатору, распределяется пропорционально по всем этажам подлежащих возведению жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир, который подписывается уполномоченными представителями сторон (пункт 3.1). 

Внесение арендной платы производится следующим образом: после получения субарендатором разрешения на строительство жилых домов и иных зданий, он обязуется заключить с арендатором договоры долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов в срок до 15.09.2018 на всю сумму арендной платы. В течение месяца после государственной регистрации договоров долевого участия арендатор и субарендатор подписывают соглашение о зачете встречных однородных требований, в соответствии с условиями которого субарендатор погашает арендатору задолженность по договору субаренды земельных участков, а арендатор в свою очередь погашает субарендатору задолженность по договорам долевого участия в строительстве, и субарендатор выдает арендатору справки о полной оплате договоров долевого участия (пункт 3.2).

В случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктами 3.2 и 4.2.15 договора, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15 процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.2).

Договор субаренды зарегистрирован 04.07.2018. Земельные участки переданы по акту приема-передачи от 18.07.2018.

Дополнительным соглашением от 25.07.2018 № 1 стороны внесли изменения в договор субаренды в пункты 3.1, 3.2 договора субаренды. Стоимость 17 процентов площади жилых помещений составила 288 804 406 рублей 50 копеек, исходя из планируемой застройки земельных участков домами с площадью жилых помещений 37 752,21 квадратного метра.

ООО «Виста Владимир» (цедент) и ООО «Виста инвест» (цессионарий) 04.06.2019 заключили договор уступки прав требования (цессии) № 3, 12.02.2019 – договор № 4 уступки прав требования (цессии), 16.09.2019 – договор № 5 уступки прав требования (цессии).

По условиям названных договоров цедент уступает, а цессионарий принимает права требования оплаты арендной платы к ООО «Монострой» по договору субаренды от 24.05.2018 № 1 в сумме 123 138 000 рублей (договор № 3), 156 688 650 рублей (договор № 4), 8 249 300 рублей (договор № 5). К цессионарию переходит только право требования оплаты арендной платы в указанной сумме и не переходит право требовать каких-либо неустоек, в том числе за просрочку уплаты арендной платы согласно пункту 7.2 договора (пункт 1.1, с учетом дополнительного соглашения от 02.08.2019 № 1).

Договоры уступки от 04.06.2019 № 3, от 12.02.2019 № 4 и от 16.09.2019 № 5 с уведомлениями были направлены ООО «Виста Владимир» в адрес ООО «Монострой».

ООО «Монострой» и ООО «Виста Владимир» подписали акты распределения квартир: от 08.02.2019 (квартиры общей площадью 3471,72 квадратного метра); от 24.05.2019 (квартиры общей площадью 2952,19 квадратного метра); от 31.05.2019 (квартиры общей площадью 2736,4 квадратного метра); от 13.09.2019 (квартиры общей площадью 213,08 кв.м).

Заключены следующие договоры долевого участия в строительстве: 

1) договор участия в долевом строительстве от 14.02.2019 №  9/12/14/23/25/38/39/40/56/ 62/67/70/71/90/91/93/100/102/119/126/128/137/139/145/163/168/174/180/185/187/194/201/207/214/219/220/230/233/244/246/255/265/268/270/278/281/285/295/298/303/306/311/ЗУ-3 (ООО «Монострой», ООО «Виста») – на соответствующие квартиры в доме 87, данный договор зарегистрирован 10.04.2018; соглашение от 25.07.2019 о внесении изменений в договор в части перечня квартир, дата государственной регистрации соглашения - 31.10.2019; соглашение от 19.12.2019 о внесении изменений в договор в части срока окончания строительства;

2) договор участия в долевом строительстве от 06.06.2019 № 24/25/28/31/37/44/53/55/66/ 68/77/84/99/111/113/119/122/131/148/150/157/159/161/170/171/18/182/187/189/200/202/204/211/230/233/235/243/244/246/248/257/262/264/265/ЗУ4 (ООО «Монострой», ООО «Виста инвест») на соответствующие квартиры в доме 87; договор зарегистрирован 19.06.2019;

3) договор участия в долевом строительстве от 16.09.2019 № 59/185/194/266/ЗУ-4 (ООО «Монострой», ООО «Виста инвест») на соответствующие квартиры в доме 87; договор зарегистрирован 11.11.2019.

ООО «Монострой» (сторона 1) и ООО «Виста инвест» (сторона 2) 19.08.2019 подписали соглашение о зачете встречных основных требований. Стороны пришли к соглашению о прекращении взаимных обязательств путем проведения зачета встречных однородных требований по договору участия в долевом строительстве от 06.06.2019, договору уступки права требования (цессии) от 04.06.2019 № 3, в результате которого задолженности сторон погашены полностью.

Кроме того, ООО «Монострой» (сторона 1) и ООО «Виста» (сторона 2) 19.08.2019 подписали соглашение о зачете встречных основных требований. Стороны пришли к соглашению о прекращении взаимных обязательств путем проведения зачета встречных однородных требований по договору участия в долевом строительстве от 14.02.2019 и договору уступки права требования (цессии) от 12.02.2019 № 4, в результате которого задолженности сторон погашены полностью.

Также ООО «Монострой» (сторона 1) и ООО «Виста инвест» (сторона 2) 19.11.2019 подписали соглашение о зачете встречных основных требований. Стороны пришли к соглашению о прекращении взаимных обязательств путем проведения зачета встречных однородных требований по договору участия в долевом строительстве от 16.09.2019 и договору уступки права требования (цессии) от 16.09.2019 № 5, в результате которого задолженность ООО «Монострой» погашена полностью, задолженность ООО «Виста инвест» составляет 339 300 руб.

В претензии от 09.06.2021 ООО «Виста Владимир» потребовало от ООО «Монострой» уплатить неустойку за просрочку во внесении арендной платы путем нарушения сроков заключения договоров долевого участия в строительстве. Данное требование не было исполнено.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Виста Владимир» в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон и третьих лиц, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статьям 606, 614 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. 

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

В статьях 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в пункте 43 разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 кодекса).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 29.09.2011 № 1313-О-О указал, что статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. 

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что требование ООО «Виста Владимир» не подлежит удовлетворению.

Суды правомерно исходили из того, что по буквальному толкованию условий договора стороны при заключении договора не определили в отношении каких именно квартир подлежат заключению договоры долевого участия в строительстве, не согласовали условие обязательства о передаче конкретных квартир, а предусмотрели, что перечень квартир подлежит совместному согласованию. С момента получения разрешений на строительство и в срок до 15.09.2018 субарендатор обязан заключить с арендатором договор долевого участия в строительстве на квартиры (жилые помещения), согласованные сторонами путем составления акта распределения квартир. Срок подписания акта распределения квартир (согласования номенклатуры) стороны не установили, равно как и не возложили на какую-либо из сторон обязанность по подготовке данной номенклатуры, порядок ее составления.

Акты распределения квартир составлены сторонами 08.02.2019, 24.05.2019, 31.05.2019 и 13.09.2019, то есть после получения ответчиком разрешения на строительство (09.06.2018) и после истечения указанного в пункте 3.2 договора субаренды срока для подписания договоров долевого участия в строительстве (15.09.2018).

Таким образом, стороны согласовали механизм определения размера арендной платы, но не определили индивидуально-определенные признаки передаваемой в счет арендной платы вещи (номенклатура квартир подлежала согласованию сторонами) и не возложили обязанность по согласованию номенклатуры на какую-либо из сторон. В этой связи основания для привлечения ООО «Монострой» к ответственности по пункту 7.2 договора в период до 15.09.2018 не имеется. 

По смыслу пунктов 3.1 и 3.2 договора субаренды эти пункты не предусматривают срока заключения договоров долевого участия в строительстве в случае, когда акты распределения квартир, то есть согласование номенклатуры, произошло после установленного в данных пунктах срока (15.09.2018). Равным образом договор не устанавливает ответственности стороны за согласование номенклатуры после указанного срока. Таким образом, с учетом смысла договора и его условий, данное обязательство должно быть исполнено в разумный срок.

Суды установили, что стороны заключили договоры долевого участия в строительстве в разумный срок после подписания актов распределения квартир, что свидетельствует о добросовестности ответчика. Так, на основании акта от 08.02.2019 договор участия в долевом строительстве подписан от 14.02.2019, по актам от 24.05.2019 и 31.05.2019 – 06.06.2019, а по акту от 13.09.2019 – 16.09.2019.

При этом, вопреки позиции заявителя, параметры квартир были известны ООО «Виста Владимир» как в период разработки проектной документации, так и в период размещения на официальном сайте ООО «Монострой» проектных деклараций 01.07.2018 и сайте наш.дом.рф с 31.08.2018. Доказательств того, что ответчиком чинились препятствия либо было отказано в предоставлении информации о параметрах квартир или в согласовании номенклатуры квартир, истцом, с учетом анализа имеющейся между участниками аренды, субаренды, комплексной застройки и долевого участия в строительстве, не представлено.

Иное толкование условий договора основанием для отмены обжалованных судебных актов не является.

По приведенным мотивам суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.11.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 по делу № А11-9007/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова