ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-56022/2019-ГК

Дело № А40-303587/18

г. Москва

01 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.

судей Валюшкиной В.В., Проценко А.И.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Сервис-Строй» 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 июля 2019 года 

по делу № А40-303587/18, принятое судьей Орловой Н.В. (61-2326),

по иску ООО «Сервис-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: 1) ПАО «МОЭСК», 2) ООО «Яхонт» 

об обязании снизить сумму задолженности по арендным платежам по договору аренды, 

при участии в судебном заседании представителей: от ответчика: ФИО2 по доверенности от 29.11.2018г., 

диплом 107724 2794306 от 29.06.2018,  

прочие: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Сервис-Строй" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об обязании снизить сумму задолженности по арендным платежам по договору №00-0015/18 от 22.01.2018г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с 22.01.2018 по 13.12.2018, в связи с невозможностью осуществлять эксплуатацию нежилого помещения по независящим от арендатора обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31 июля 2019 года по делу № А40-303587/18 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение  отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 13.09.2017 года № 29975 и выписки из протокола аукциона от 14.12.2017 года заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы № 05-00015/18 от 22.01.2018 года, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 116 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 10.01.2018г., подписанным сторонами.

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды по договору устанавливается с 09 января 2018 года по 09 января 2028 года.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1 договора.

В случае, если арендатор не принимает объект аренды на дату, указанную в п. 2.1 договора, условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи объекта аренды по акту приема-передачи (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 6.2 Договора аренды величина годовой арендной платы за Объект аренды устанавливается по результатам аукциона в размере 2 262 870,00 (Два миллиона двести, шестьдесят две тысячи восемьсот семьдесят руб. 00 коп.), включая НДС 18%.

Согласно п. 6.4 Договора аренды арендная плата, без НДС, вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа, текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, установленной в п. 6.2 Договора аренды, в бюджет города Москвы.

Истец в обоснование заявленного иска указывает, что после приемки помещений в аренды было установлено, что в здании не функционируют коммуникации, отсутствует отопление, электричество, водоотведение и водоснабжение. Ближайшими точками подключения, выделенными энергоснабжающими организациями являются помещения, принадлежащие ООО «Яхонт», Воронцовские бани.

20.03.2018г. Истцом и ПАО «МОЭСК» был заключен договор на технологическое присоединение к электрическим сетями, а также выданы технические условия №И-18-00-927505/103/МС от 20.03.2018г. как неотъемлемая часть договора с ООО «Сервис-Строй» на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>.

Срок действия технических условий составляет 2 года, срок выполнения мероприятий по технологическому присоединению составляет 4 месяца со дня заключения договора.

15.10.2018 года Истцом произведена оплату по договору на технологическое присоединение к электрическим сетям на расчетный счет АО «МОЭСК» в размере 38 323,17 руб.

ООО «Строй-Сервис» выполнены технические условия заявки, 15.10.2018 для осмотра (обследования) смонтированного оборудования, узла учета, ВРУ вызван представитель ПАО «МОЭСК».

В ходе осмотра представителем ПАО «МОЭСК» выявлены замечания о невыполнении технических условий п. 11, а именно: «не проложена питающая кабельная линия от сети вводного устройства 37232, 37233 до ВРЩ Заявителя». ООО «Строй-Сервис сделана отметка в акте осмотра о недопуске к вводному устройству 37232, 37233.

Фактически вводное устройство 37232, 37233 расположено на территории, принадлежащей ООО «Яхонт»; технологическое присоединение к сетям ПАО «МОЭСК» происходит опосредованно. В соответствии с Постановлением, все обязательства по выполнении мероприятий по технологическому присоединению до границ участка заявителя должны быть урегулированы сетевой организацией.

Поскольку технологическое присоединение ООО «Сервис-Строй» к сетям ПАО «МОЭСК» не осуществлено, а истец лишен возможности использования нежилых помещений по назначению в связи с ненадлежащим техническим состоянием, по мнению арендатора, размер арендной платы за период с 22.01.2018 – 13.12.2018 подлежит уменьшению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания названной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Вместе с тем, вышеуказанные нежилые помещения переданы ООО «Сервис-Строй» по акту приема (передачи) 10.01.2018 года, претензий к арендодателю относительно переданного в аренду имущества арендатор не имел, дефекты не выявлены. На момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществлялся по адресу нахождения объекта аренды. Акт от 10.01.2018 подписан полномочными представителями сторон без замечаний и подтверждает возможность использование переданных в аренду помещений в соответствии с условиями договора. Возражений относительно цены аренды ответчиком при составлении акта приема-передачи, не заявлялось.

По условиям п. 5.4.15 договора, арендатор обязуется за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимает все необходимые меры для обеспечения всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными. 

Как верно указано судом первой инстанции, в данном случае имеет место несогласие истца с размером задолженности по договору аренды арендуемого объекта недвижимости, которые надлежит заявлять только при рассмотрении спора о ее взыскании.

В силу положений статей 450, 451 ГК РФ требование о соразмерном уменьшении арендных платежей в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом является, по сути, требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12). 

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. 

Согласно правовой позиции, сформированной вышестоящими судами, при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса  РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом, пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными. 

Бремя доказывания наличия всех составляющих ст. 451 ГК РФ условий лежит на заинтересованном лице - в данном случае истце. 

Судебная коллегия полагает, что в настоящем случае истец не доказал наличие всех условий, предусмотренных нормами ст. 451 ГК РФ, в качестве основания к изменению спорного договора. 

Изменение мнения юридическим лицом относительно экономической целесообразности сделки, нельзя расценивать, как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ, поскольку заключая договор, истец действовал добровольно и по собственной инициативе, рассчитывая получить прибыль от использования объекта аренды. 

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. 

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактические обстоятельства, с которыми истец связывает необходимость изменения Договора, имели место, как на момент заключения договора, так и в процессе его исполнения.

Действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора, а также использовать иные способы защиты нарушенных прав предоставленными нормами гражданского законодательства. 

Подписав Договор, а так же приняв арендуемое имущество без возражений, истец согласился с изложенными в нем условиями, в том числе и с условиями спорных положений Договора. 

Несогласие истца с отдельными условиями Договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основание изменения Договора в судебном порядке по требованию стороны.

Как указал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 14 марта 2014 г. N 16 при разрешении споров, возникающих из договоров, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. 

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ. 

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. 

При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными, также необходимо учитывать нарушают ли спорные условия существенным образом баланс интересов сторон.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пунктах 9 и 10 постановления Пленума от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что:

-   при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия),

-   контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора),

суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Судебная коллегия полагает, что условия настоящего договора в целом соответствуют правовой цели обязательства, в частности отражают его возмездный характер, устанавливая справедливую плату за пользование имуществом собственника, и не нарушают баланс интересов сторон.

При этом из материалов дела не следует, что истец при заключении находился в вынужденном положении заключить именно данный договор аренды конкретных помещений.

Как следует из обстоятельств, данные помещения были выбраны заявителем, ввиду того, что они своими техническими и локационными параметрами подходили для осуществления его предпринимательской деятельности (п.1.3 договора), то есть были интересны и выгодны стороне, но не являлись единственным возможным вариантом, пусть и в пределах ограниченной какими-либо критериями территории, для осуществления арендатором своей деятельности.

Наличие оспариваемых истцом условий не мешало последнему получать имущественную выгоду от эксплуатации объекта аренды на протяжении периода аренды. 

Поскольку истцом не представлено доказательств, что данная сделка заключена вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась,  данная сделка не может быть расценена судом как кабальная в порядке ст. 179 ГК РФ.

Таким образом, у суда отсутствует возможность применения какого-либо из оснований, установленных гражданским законодательством для изменения гражданско-правового договора.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит. 

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2019 года по делу № А40-303587/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Сервис-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья:  Н.И. Панкратова 

Судьи:  В.В. Валюшкина 

 А.И. Проценко