Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-119990/2023

14 февраля 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  13 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  14 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» (адрес:  Россия 188679, Всеволожский район, Ленинградская область, г.п. им. Морозова, ул. Спорта, д.5, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Флагман» (адрес:  Россия 188679, Ленинградская область, Всеволожский район г.п. им. Морозова, ул. Скворцова, д.13, ОГРН: 

<

***>);

третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области;

о внесении изменений в договоры,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 10.01.2024),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 20.11.2023), ФИО4 (доверенность от 29.09.2023),

- от третьего лица: не явился, извещен; 

 

установил:

Администрация муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Флагман» (далее – ответчик, Общество) о внесении изменений:

- в договор аренды № 01 от 28 мая 2014 года, изложив п.п. 3.1 п. 3 Договора в следующей редакции: «размер годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в рублях, на основании отчета об оценке от 08.08.2023 № 2060/08-2023, ее размер составляет: 890 100 (восемьсот девяносто тысяч сто рублей 00 копеек), без учета НДС, в год»;

- в договор аренды № 09 от 07 октября 2019 года, изложив п.п. 3.1 п. 3 Договора в следующей редакции: «размер годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в рублях, на основании отчета об оценке от 08.08.2023 № 2060/08-2023, ее размер составляет: 238 900 (двести тридцать восемь тысяч девятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС, в год»;

- в договор аренды № 08 от 07 октября 2019 года, изложив п.п. 3.1 п. 3 Договора в следующей редакции: «размер годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в рублях, на основании отчета об оценке от 08.08.2023 № 2060/08-2023, ее размер составляет: 814 900 (восемьсот четырнадцать тысяч девятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС, в год»;

- в договор аренды № 06 от 07 октября 2019 года, , изложив п.п. 3.1 п. 3 Договора в следующей редакции: «размер годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в рублях, на основании отчета об оценке от 08.08.2023 № 2060/08-2023, ее размер составляет: 361 600 (триста шестьдесят одна тысяча шестьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС, в год»;

- в договор аренды № 07 от 07 октября 2019 года, изложив п.п. 3.1 п. 3 Договора в следующей редакции: «размер годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в рублях, на основании отчета об оценке от 08.08.2023 № 2060/08-2023, ее размер составляет: 138 100 (сто тридцать восемь тысяч что) рублей 00 копеек, без учета НДС, в год»;

- в договор аренды № 05 от 31 июля 2019 года, изложив п.п. 3.1 п. 3 Договора в следующей редакции: «размер годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в рублях, на основании отчета об оценке от 08.08.2023 № 2060/08-2023, ее размер составляет: 248 400 (двести сорок восемь тысяч четыреста) рублей 00 копеек, без учета НДС, в год»;

- в договор аренды № 08 от 29 декабря 2020 года, изложив п.п. 3.1 п. 3 Договора в следующей редакции: «размер годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в рублях, на основании отчета об оценке от 08.08.2023 № 2060/08-2023, ее размер составляет: 352 800 (триста пятьдесят две тысячи восемьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС, в год».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельным требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.

Третье лицо, извещенное о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Принимая во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, отсутствие у сторон дополнительных доказательств для приобщения к материалам дела, а также возражения с их стороны относительно рассмотрения дела по существу, суд, руководствуясь статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Представитель истца поддержал заявленные требования, пояснил, что после заключения договоров была проведена повторная оценка права аренды, в соответствии с которой стоимость аренды возросла, в связи с чем истец полагает, что произошло изменение обстоятельств, которое позволяет внести изменения в договоры.

Ответчик возражал на иск, указывая, что изначально цена договоров аренды определялась на основании оценки, проведенной по заказу Администрации. Существенного изменения обстоятельств для изменения договоров не произошло. Кроме того, Общество не стало бы заключать договоры аренды по той цене, которую предлагает на момент рассмотрения дела Администрация.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

На основании положений пункта 8 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006№ 135-ФЗ «О защите конкуренции» и части 3 статьи 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» между Администрацией (далее - арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен ряд договоров аренды:

1) от 28.05.2014 №01 инженерных сетей по водоснабжению, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» (далее - Договор): магистрального водопровода от ул. Мира до ЛОГУ «Молодежный», назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры по адресу: ЛО, 

<

...> инв. № 859, год постройки 1900г., протяженность 1615 п.м.; магистрального водопровода от ул. Скворцова по дер. Шереметьевка, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры по адресу: ЛО, 

<

...> инв. № 861, год постройки 1956г., протяженность 869 п.м.

В соответствии с пунктом 1.3.3 срок договора составляет 10 лет с момента его заключения. Как указано в пункте 3.1 Договора, размер арендной платы определен на основании Отчета № 2013/248 по оценке рыночной стоимости права требования -годовой арендной платы за пользование объектами водоснабжения, составленного ООО «НЭКО» на 24.12.2013 год, и составляет 88 257 рублей в год.

2) от 31.07.2019 № 05, в соответствии с которым в пользование арендатора передано нежилое здание - канализационная насосная станция, площадью 63,1 кв.м., расположенная по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пгт.им. Морозова (ст. Петрокрепость) с кадастровым номером 47:07:1711010:213. Срок действия договора составляет 10 лет с момента его заключения. В соответствии с п. 3.1 Договора, размер арендной платы определен на основании Отчета № 217/19 от 29.07.2019 по оценке рыночной стоимости, и составляет 168 000 рублей в год.

3) от 07.10.2019 № 06 в отношении сети канализации, протяженностью 478,18 м, расположенной по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пгт.им. Морозова, ст. Петрокрепость, с кадастровым номером 47:07:1703001:72. Срок договора составляет 10 лет с момента его заключения, размер арендной платы определен на основании Отчета по оценке рыночной стоимости, и составляет 48 100 руб. в год (пункт 3.1 договора).

4) от 07.10.2019 №07 в отношении сети водопровода, протяженностью 345,69 м, расположенной по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пгт.им. Морозова, ст. Петрокрепость, с кадастровым номером 47:07:1703001:61. В соответствии с п. 1.3 срок договора составляет. 10 лет с момента его заключения. В соответствии с п. 3.1 Договора, размер арендной платы определен на основании Отчета по оценке рыночной стоимости, и составляет 18 600 рублей в год.

5) от 07.10.2019 №08 в отношении магистрального водопровода, протяженностью 1684,5 м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пгт.им. Морозова, по улице Скворцова от д. 1 до д. Шереметьевка, с кадастровым номером 47:07:1711010:45. Срок договора составляет 10 лет с момента его заключения, размер арендной платы определен на основании Отчета по оценке рыночной стоимости, и составляет 52 900 руб. в год.

6) от 07.10.2019 №09 в отношении напорной канализации (от канализационной насосной станции до канализационного коллектора № 1), протяженностью 578 м, расположенной по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пгт:им. Морозова, ст. Петрокрепость, с кадастровым номером 47:07:1703001:59. Срок договора составляет 10 лет с момента его заключения, размер арендной платы определен на основании Отчета по оценке рыночной стоимости, и составляет 27 800 руб. в год.

7) от 29.12.2020 № 8 в отношении здания котельной, назначение нежилое, Ьэтажное, общей площадью 77,2 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пгт.им. Морозова, ст. Петрокрепость, д. б/н с кадастровым, номером 47:07:1711010:419. В соответствии с п. 3.1 срок договора составляет 10 лет с момента его заключения. В соответствии с п. 4.1 Договора, размер арендной платы определен на основании Отчета по оценке рыночной стоимости № 518/20/3 от 18.12.2020, и составляет 250 000 руб. в год.

Объекты были переданы во владение арендатора на основании актов приема-передачи.

Однако 19.07.2023 Администрацией был заключен с частнопрактикующим оценщиком членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» ФИО5 договор № 2049/07-23, на основании которого был подготовлен отчет об оценке №2060/08-2023 от 08.08.2023 по определению размера годовой арендной платы по перечисленным выше объектам недвижимости.

В соответствии с указанным заключением годовой размер арендной платы за магистральный водопровод от ул. Мира до ЛОГУ «Молодежный», составляет 778 400 руб., за магистральный водопровод от ул. Скворцова по дер. Шереметьевка протяженность 869 п.м. - 111 700 руб., за нежилое здание – канализационная насосная станция с кадастровым номером 47:07:171101-0:213 - 248 400 руб., за сети канализации, протяженностью 478,18 м, с кадастровым номером 47:07:1703001:72 - 361 600 руб., за сети водопровода, протяженностью 345,69 м, с кадастровым номером 47:07:1703001:61 - 138 100 руб., за магистральный водопровод, протяженностью 1684,5 м, с кадастровым номером 47:07:1711010:45 - 814 900 руб., за напорную канализацию с кадастровым номером 47:07:1703001:59 - 238 900 руб., за здание котельной с кадастровым номером - 352 800 руб.

Ссылаясь на то, что в результате проведенной оценки установлен размер годовой арендной платы, который значительно выше размера годовой аренды платы, установленной вышеуказанными договорами аренды, Администрация письмом от 23.08.2023 №803 направила Обществу для подписания дополнительные соглашения к договорам об изменении арендной ставки.

Поскольку дополнительные соглашения не были подписаны ответчиком, Администрация обратилась в суд с настоящим иском, полагая, что имеет место существенное изменение условий договора.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 451 ГК РФ указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Администрация полагает, что существенно-изменившимся обстоятельством является изменение уровня арендной платы. 

Однако, как неоднократно было указано в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, из материалов дела усматривается, что условия договоров аренды полностью определялись Администрацией. При этом до заключения договоров Администрация проводила оценку права аренды и цена, указанная в договорах, основывалась именно на отчетах оценщика.

В этой ситуации у суда нет оснований полагать, что Администрация могла заблуждаться в рыночной стоимости права аренды в отношении переданных Обществу объектов. Также следует отметить, что инфляционные процессы за период с момента заключения договоров и до текущего момента не являются настолько существенными, чтобы повлиять на изменение арендной платы в несколько раз. 

Также суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что предложенное Администрацией увеличение арендной платы за арендуемое коммунальное имущество может негативно повлиять на его работу, а также на рост тарифов на коммунальные услуги для населения, что является существенным изменением обстоятельств уже для Общества, при которых он бы спорные договоры не заключал.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие оснований для изменения условий договоров, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Вареникова А.О.