Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-46370/17

08 февраля 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 08 февраля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   

ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску Администрации городского округа Звездный городок Московской области  

к ООО "Феникс" о признании недействительными условий договора аренды и взыскании,  

третье лицо - Комитет по конкурентной политике Московской области.

При участии в судебном заседании - согласно протоколу от 05.02.2018

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Звездный городок Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (согласно принятым судом в порядке ст. 49 АПК РФ к своему производству уточнениям) к Обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» со следующими требованиями:

- признать недействительным дополнительное соглашение № 1 от 29.07.2016 к договору аренды муниципального нежилого здания № 009/16-А от 29.07.2016;

- признать недействительным приложение № 1 «Расчет арендной платы» к договору аренды муниципального нежилого здания № 009/16-А от 29.07.2016;

- признать недействительным условие пункта 1.3 договора аренды муниципального нежилого здания № 009/16-А от 29.07.2016 о возложении на арендатора обязательства проведения ремонта;

- признать недействительным пункт 2.3 договора аренды муниципального нежилого здания № 009/16-А от 29.07.2016;

- признать недействительным условие пункта 3.1 договора аренды муниципального нежилого здания № 009/16-А от 29.07.2016 о том, что базовая ставка арендной платы составляет 3 004,09 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется Расчетом стоимости, указанной в приложении № 1 к настоящему договору, и составляет 1 203 439 руб. в месяц без учета НДС;

- применить последствия недействительности сделки в виде возложения на ООО «Феникс» обязанности привести редакцию договора аренды муниципального нежилого здания № 009/16-А от 29.07.2016 в соответствие с аукционной документацией;

- взыскать с ООО «Феникс» в пользу Администрации городского округа Звездный городок Московской области арендную плату за период с 29.07.2016 по 30.04.2017 в размере 10 830 951 руб.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица оставил вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.

Судом отказано в удовлетворении устного ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебных актов по делам                                 № А41-6030/18 и № А41-82449/17 в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных ст.ст. 143,144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, взаимные требований сторон о взыскании денежных средств могут быть урегулированы в процессе исполнения судебных актов. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 18.07.2016 Администрацией г/о Звездный городок МО совместно с Комитетом по конкурентной политике Московской области был проведен аукцион на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности закрытого административно-территориального образования городской округ Звездный городок Московской области.

При этом, ООО «Феникс» признано победителем аукциона на право заключения договора аренды на недвижимое имущество-здание «Торговый центр» на основании протокола №А-ЗВГ/16-105 (Лот №4) от 18.07.2016 о результатах аукциона.

Так, по итогам проведенного аукциона 29.07.2016 между Администрацией г/о Звездный городок МО (арендодатель) и ООО «Феникс» (арендатор) был заключен договор аренды № 009/16-А муниципального нежилого здания, зарегистрированный в установленном законом порядке (регистрационный номер 014-50/014/011/2016-309/2 от 06.10.2016), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату отдельно стоящее нежилое здание «Торговый центр», расположенное по адресу: 141160, Московская область, Щелковский район, ЗАТО п. Звездный городок, в/ч 26266 (лит.88), общей площадью 4807,2 квадратных метров, согласно акту приема-передачи от № 009/16 - А от 29.07.2016 (приложение № 2), который является неотъемлемой частью договора.

В пункте 1.3. договора аренды стороны установили, что нежилое здание предоставляется арендатору во временное пользование с обязательством проведения ремонта и для обеспечения жителей городского округа товарами повседневного спроса, продуктами питания, хозяйственными товарами и в целях производства общественного питания и бытовых услуг, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В пункте II приложения № 1, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, указано, что в соответствии с ГК РФ арендодатель возлагает на арендатора обязанность осуществить ремонт (реконструкцию) нежилого здания.

Возмещение затрат по ремонту, подтвержденных актом выполненных работ, зачитывается в качестве внесения арендных платежей, но не более чем за 6 месяцев.

Так, в акте приема-передачи от № 009/16-А от 29.07.2016 было отражено, что на момент передачи зданию требуется проведение текущего и капитального ремонта. Все расходы по ремонту берет на себя арендатор с учетом зачета стоимости затрат на реконструкцию, текущего и капитального ремонта в арендной плате.

Размер арендной платы и порядок расчетов стороны установили в разделе 3 договора, в соответствии с пунктом 3.1 которого базовая ставка арендной платы составляет 3 004, 09 рублей за 1 кв.м в год без учета НДС.

Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется расчетом стоимости, указанной в приложении № 1 к договору, и составляет 1 203 439 руб. в месяц без учета НДС.

При этом, 29.07.2016 сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 009/16-А от 29.07.2016, зарегистрированное в установленном законом порядке (регистрационный номер 14:0000000:121071-50/014/2017-1), в котором стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется с момента государственной регистрации договора аренды.

Кроме того, сторонами была изменена редакция пункта II приложение 1 к договору («Расчет арендной платы»), согласно которой (с учетом внесенных изменений) арендодатель возлагает на арендатора обязанность осуществить ремонт (реконструкцию) нежилого здания; возмещение затрат по ремонту, подтвержденных актом выполненных работ, зачитывается в качестве внесения арендных платежей. При этом решение о возмещении затрат по ремонту считается подтвержденным и зачтенным арендодателем, в случае, если в течение 5 рабочих дней с момента передачи арендатору акта выполненных работ (КС-2), последний не выразил своих обоснованных возражений».

Истец указал, что незаконное дополнение подписанного сторонами договора, а также искажение предусмотренных аукционной документацией условий договора, фактически свидетельствует о предоставлении обществу преимущества, которое обеспечило                        ООО «Феникс» по сравнению с другими участниками аукциона более выгодные условия деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим. 

Согласно п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Применительно к данному спору, в конкурсной документации, в частности (Приложение № 1) согласован зачет стоимости затрат на реконструкцию в арендной плате.

Более того, уплата арендных платежей путем проведения зачета, в том числе и на капитальный ремонт, не свидетельствует об изменении условий спорного договора аренды в части размера арендных платежей. 

Сам размер арендных платежей сторонами не изменялся. 

Само условие к спорному договору аренды о зачете стоимости затрат на текущий и капитальный ремонт в арендной плате соответствует нормам действующего законодательства, в том числе ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, и вне зависимости его предусмотрения в конкурсной документации подлежит применению как способ исполнения обязательств, предусмотренный действующим гражданским законодательством.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.09.2017 по делу                         № А41-22003/17, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017, установлено, что конклюдентными действиями сторон согласован объем работ, что подтверждается актом осмотра и подтверждения выполненных объемов от 22.11.2016 и от 15.08.2016, актом о приемке выполненных работ от 28.02.2017.

Пункт 2.3. договора аренды не нарушает права истца, поскольку в нем указано на необходимость обоюдного согласия сторон.

Кроме того, в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится разъяснение, согласно которому договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Указанное ограничение свободы договоры обусловлено целями, обеспечивающими публичный интерес обеспечения единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (статья 1 Закона о защите конкуренции).

В силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Часть 9 статьи 17.1 Закона истолкована в Определении Верховного Суда РФ от 11.08.2016 по делу N 306-ЭС16-3182 таким образом, что данной нормой предусмотрена возможность заключить с добросовестным арендатором договор аренды на новый срок (не менее трех лет) без проведения конкурса, аукциона по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам торгов. При этом минимальный трехлетний срок подлежит уменьшению только на основании заявления арендатора. Пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на срок не менее трех лет. 

Таким образом, в случае законодательного запрета на продление срока действия договора аренды муниципального имущества, арендодатель руководствуется нормами действующего законодательства. 

При таких обстоятельствах, суд не усматривает нарушение ответчиком прав истца, подлежащих судебной защите в порядке статей 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец также ссылается, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендных платежей за период с 29.07.2016 по 30.04.2017, в связи с чем у последнего образовалась задолженность в размере 10 830 951 руб.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.10.2017 было приостановлено производство по делу №А41-46370/17 до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по делу  № А41-22003/17.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.09.2017 по делу                         № А41-22003/17, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 исковые требования ООО "ФЕНИКС" удовлетворены в части: признаны прекращенными исполнением обязательства ООО "ФЕНИКС" по уплате арендной платы по договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 № 009/16-А зачетом средств, затраченных на работы по ремонту нежилого здания «Торговый центр», расположенного по адресу: 141160, Московская область, ЗАТО п. Звездный городок, д.23 (ранее расположенного по адресу: 141160, Московская область, Щелковский район, ЗАТО п. Звездный городок, в/ч 26266 (лит.88)) в сумме 6 375 541 руб.; за ООО "ФЕНИКС" признано право на зачет в сумме 6 375 541 руб. в счет уменьшения арендной платы по договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 № 009/16-А; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении исковых требований Администрация городского округа Звездный городок Московской области о признании недействительным условия приложения №2 «Акт приема-передачи недвижимого имущества» к договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 № 009/16-А о зачете стоимости затрат на текущий и капитальный ремонт в арендной плате отказано.

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку судебными акты при рассмотрении дела № А41-22003/2017 признаны прекращенными исполнением обязательства ООО "ФЕНИКС" по уплате арендной платы по договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 № 009/16-А зачетом средств, затраченных на работы по ремонту нежилого здания «Торговый центр» в сумме             6 375 541 руб.; за ООО "ФЕНИКС" признано право на зачет в сумме 6 375 541 руб. в счет уменьшения арендной платы по договору аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016 № 009/16-А, требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит частичному удовлетворению в размере 4 455 410 руб. за период с 29.07.2016 по 30.04.2017. 

Согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "Феникс" в пользу Администрации городского округа Звездный городок Московской области 4 455 410 руб. задолженности за период с 29.07.2016 по 30.04.2017. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с ООО "Феникс" в доход федерального бюджета 31 634 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                       Е.М. Новикова