/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А75-7409/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  06 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи                     Шуйской С.И.,

судей                                                               Демидовой Е.Ю.,

                                                                        Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный (ответчика) на решение от 11.07.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (судья Чешкова О.Г.) и постановление от 04.10.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу                            № А75-7409/2017 по заявлению индивидуального предпринимателя Максимовой Ольги Михайловны (ИНН 860903237427, ОГРНИП 316861700069114) к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный (628462, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Радужный, 7 микрорайон, дом 32/1, ИНН 8609012960,                       ОГРН 1028601467070) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов и обязании предоставления земельного участка в аренду.

Другие лица, участвующие в деле: администрация города Радужный, жилищно-строительный кооператив «Мой дом».

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Максимова Ольга Михайловна обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный (далее – комитет) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:18:0010309:213 в аренду без проведения торгов и об обязании заинтересованного лица предоставить испрашиваемый земельный участок в аренду.

Исковые требования со ссылкой на статьи 612, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункты 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы незаконным отказом заинтересованного лица в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Радужный (далее – администрация), жилищно-строительный кооператив «Мой дом» (далее – ЖСК «Мой дом»).

Решением от 11.07.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением              от 04.10.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе комитет просит отменить вынесенные судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, судами неверно установлено, что договор аренды заключен с заявителем не по результатам торгов и к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы, предусмотренные пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ; сам факт нахождения на земельном участке незавершенного строительством объекта, право собственности на который не зарегистрировано, не исключает обязанности арендатора освободить земельный участок при прекращении договора аренды; судом первой инстанции необоснованно восстановлен трехмесячный срок для подачи предпринимателем заявления.

Отзывы на кассационную жалобу Максимова О.М. и третьи лица в установленном законом порядке не представили.

Максимова О.М., комитет, администрация, ЖСК «Мой дом» о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между муниципальным образованием Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городским округом городом Радужный (арендодателем) и ЖСК «Мой дом» (арендатором) договором аренды земельного участка от 21.04.2010 № 165/2010 (далее – договор аренды                            № 165/2010) арендодатель на основании распоряжения администрации города Радужный от 10.03.2010 № 427р сдал в аренду арендатору на срок с 01.04.2010 по 22.11.2016 земельный участок, с кадастровым номером 86:18:010309:213, общей площадью 833 м?, расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Радужный, 10 микрорайон, 3-я очередь строительства, участок № 20 (строительный), разрешенное использование: для размещения одноквартирного жилого дома.

Постановлением администрации города Радужный от 04.02.2016 № 145 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 86:18:010309:213.

ЖСК «Мой дом» (прежний арендатор) и Максимова О.М. (новый арендатором) 31.05.2016 подписали к вышеуказанному договору аренды                            № 165/2010 соглашение о передаче права аренды (перенайма) № 1, во исполнение которого прежний арендатор с 31.05.2016 передал безвозмездно новому арендатору свои права и обязанности на вышеуказанный земельный участок, который выделен для среднеэтажной жилой застройки, в том числе преимущественное право арендатора на заключение нового договора после его окончания в порядке статьи 621 ГК РФ, в пределах срока договора и в границах, указанных на прилагаемом  к договору плане, а новый арендатор принял на себя права и обязанности. 

В дальнейшем, 21.09.2016, Максимовой О.М. выдано разрешение                       № 86-18-11-2016  на строительство одноэтажного двухквартирного жилого дома (со степенью готовности 35 процентов), расположенного по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Радужный, 10 микрорайон,  3 очередь строительства, участок № 20 (строительный), сроком действия разрешения до 22.11.2016, а 07.11.2016 составлен технический план здания.

В связи с окончанием строительства и подготовкой к вводу                               в эксплуатацию двухквартирного жилого дома Максимова О.М. обратилась  в администрацию с заявлением от 07.11.2016 № 23 о продлении договора аренды № 165/2010 до декабря 2016 года либо о заключении нового договора аренды.

Постановлением администрации от 07.11.2016 № 1530 земельному участку с кадастровым номером 86:18:010309:213 присвоен новый адрес: «одноэтажный двухквартирный жилой дом» Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Радужный, 10 микрорайон, д. № 48 (кв. № 1, кв. 2).

В то же время на заявление Максимовой О.М. о продлении договора аренды или заключении нового договора аренды комитет сообщил, что поскольку договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заключается без проведения торгов с собственником объекта незавершенного строительства однократно для завершения строительства, то для заключения договора аренды на новый срок заявителю необходимо предоставить документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства (письмо от 24.11.2016                                   № 23-01/14/10605).

Максимова О.М. повторно, 25.11.2016 и 14.12.2016, обращалась в комитет с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, рассмотрев которые заинтересованное лицо письмом от 19.12.2016 № 23-01/14/11378 отказало заявителю в заключении договора вне процедуры торгов, сославшись  на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество информации о государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства и на отказ предпринимателю во вводе в эксплуатацию жилого дома. 

Кроме того, в связи с прекращением права аренды земельного участка 26.01.2017 и истечением срока действия разрешения на строительство объекта управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийского автономному округу-Югре отказано Максимовой О.М. в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект  (уведомление об отказе от 15.02.2017 № 86-86/013-86/013/006/2016-719).

Максимова О.М. обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском о признании права собственности на квартиры №№ 1 и 2, расположенные в одноэтажном двухквартирном жилом доме по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра,                      г. Радужный, 10 мкр., д. 48. Вступившим в законную силу решением от 02.05.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры по делу А75-3983/2017 заявителю отказано в иске.

Ссылаясь на нарушение ее прав и законных интересов отказом заинтересованного лица в заключении нового договора аренды,                     Максимова О.М. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности истцом наличия правовых оснований для заключения ответчиком нового договора аренды и предоставления испрашиваемого земельного участка вне процедуры торгов.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим разрешаемый спор.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункту 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                  № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

По правилам 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом                               по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017            № 304-ЭС16-20773 сформулирована правовая позиция, согласно которой, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Принимая во внимание, что Максимова О.М. является арендатором земельного участка по договору аренды № 165/2010, заключенному до 01.03.2015, договор заключен не на торгах, имеется совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, и на земельном участке расположен не завершенный строительством объект, суды пришли к обоснованному выводу о незаконности отказа комитета в предоставлении заявителю в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства и обязали комитет устранить допущенные нарушения путем предоставления земельного участка.

Утверждение комитета о пропуске заявителем установленного законом трехмесячного срока для подачи заявления о признании незаконным отказа комитета в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку бездействие администрации, комитета и регистрирующего органа  носит длительный характер, тем более заявителю стало об этом известно только после вынесения судебного акта по делу А75-3983/2017.

Таким образом, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, по существу, сводятся к несогласию с оценкой судов относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, основания для которой у суда кассационной инстанции                    отсутствуют и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.07.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и постановление от 04.10.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-7409/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.И. Шуйская

 

Судьи                                                                                   Е.Ю. Демидова

 

                                                                                             В.В. Тихомиров