Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-90817/18

26 декабря 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Закрытого акционерного общества Управляющая компания «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 143402, 

<

...>; дата регистрации - 27.04.2006) к

Обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Стандарт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 143421, Московская область, Красногорский район, автодорога Балтия, территория 26 км бизнес-центр Рига-Ленд, строение А; дата регистрации - 25.11.2013)

Доп. адрес: 123056, 

<

...>;

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Управляющая компания «Виктори Эссет Менеджмент»  обратилось в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Стандарт»   со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

Взыскать с ООО «Премиум Стандарт» в пользу ЗАО УК «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный»:

-   задолженность по договору аренды земельных участков № А-ТЗ/1506-04 от 09.06.2015 в размере 894 133 руб. 34 коп.;

-  проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 49 690 руб.;

-  проценты за пользование чужими денежными средствами с 30.06.2018 г. по день фактического исполнения обязательства исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на сумму 894 133 руб. 34 коп.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании объявлен перерыв один час.

После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №А-ТЗ/1506-4 от 09.06.2015г. 

По договору арендодатель предоставляет (передает) арендатору во временное владение и пользование (аренду) земельные участки без зданий и сооружений (в дальнейшем именуемые - «Участки»), указанные в п. 1.2 настоящего Договора, а Арендатор принимает Участки для их использования в соответствии с целевым назначением и условиями настоящего Договора.

Согласно п. 1.2. договора, участками, подлежащими передаче арендатору во временное владение и пользование (аренду), являются:

- Земельный участок, кадастровый номер: 50:08:05 03 40:0019, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 34800 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область. Истринский район, Павло-Слободское с/пос, уч. находится примерно в 1400 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Павло-Слободское с/пос, 

<

...>;

-      Земельный участок, кадастровый номер: 50:08:05 03 43:0291, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 107700 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область. Истринский район, Павло-Слободское с/пос, уч. находится примерно в 1650 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Павло-Слободское с/пос, 

<

...>;

-   Земельный участок, кадастровый номер: 50:08:05 03 40:0018, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 214900 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Истринский район, Павло-Слободское с/пос, уч. находится примерно в 820 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Павло-Слободское с/пос, 

<

...>.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. 

В досудебном порядке спор разрешить не удалось, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Руководствуясь изложенными нормами, истец представил расчет задолженности, который составил 894 133,34 коп. за период с 01.03.2017г. по 29.06.2018г.

Вместе с тем, истцом не учтено следующее.

24.05.2017г. между арендодателем и арендатором заключено соглашение о расторжении спорного договора. 

Соглашение подписано генеральным директором арендодателя ФИО2 и генеральным директором арендатора ФИО3.

В судебном заседании представитель  истца ходатайствовал о фальсификации данного соглашения, пояснил, что дата на соглашении выставлена произвольно ответчиком, не согласовывалась с истцом, в связи с чем ходатайствовал о назначении судебной экспертизы на предмет установления времени написания даты соглашения о расторжении.

На основании абзаца 5 части 1 статьи 161 АПК РФ назначение арбитражным судом экспертизы является одной из мер, применяемой судом в целях проверки обоснованности заявления о фальсификации доказательства, поэтому достоверность сведений представленного доказательства может быть подтверждена совокупностью иных доказательств по делу, либо проверена в результате совершения судом иных процессуальных действий без назначения экспертизы.

Суд отмечает, что согласно абзацу 2 пункта 3 части 1 статьи 161 АПК РФ арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Таким образом, процессуальный закон не исключает возможности проверки судом заявления о фальсификации не только экспертным путем, но и другими способами.

В материалы дела представлены следующие документы, о фальсификации которых истцом не заявлено:

- соглашение о реализации условий договоров купли-продажи. 

Из данного договора, подписанного генеральными директорами ФИО2 и ФИО3, следует, что ООО «Премиум Стандарт» и ЗАО УК «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный» пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи спорных участков.

Пунктом  4.3. соглашения определено, что участки находятся в аренде ООО «Премиум Стандарт».

Пунктом 1.3. соглашения установлено, что стороны обязуются выполнить ряд фактических и юридических действий. 

Как указал ответчик, к числу таких действий относится расторжение договора аренды.

Данный вывод подтверждается приложением №1 к соглашению о порядке реализации условий договоров купли-продажи, которое также подписано генеральными директорами ФИО2 и ФИО3.

Приложение №1 представляет собой проект договора купли-продажи, из которого усматривается, что  «Продавец гарантирует, что Участок, отчуждаемый по настоящему Договору, как на момент его заключения, так и на момент перехода права собственности, не будет обременен правами третьих лиц и не будут иметь ограничений пользования, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением доверительного управления. 

Ограничение в виде доверительного управления прекращается в момент регистрации перехода права собственности к Покупателю».

Таким образом, суд соглашается с доводом ответчика, что заключению договоров купли-продажи должно предшествовать расторжение договоров аренды и дальнейшее погашение записей об аренде.

Кроме того, Акт приема-передачи (возврата) земельных участков по спорному договору аренды также подписан генеральными директорами ФИО2 и ФИО3. 

Из документа усматривается, что  арендатор передал (возвратил), а арендодатель принял спорные участки без замечаний.

Таким образом, оценив в совокупности все представленные соглашения, суд приходит к выводу о том, что у ООО «Премиум Стандарт» и ЗАО УК «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный» по состоянию на 24.05.2017г. действительно имелись намерения расторгнуть спорный договор аренды.

Более того, суд отмечает, что подача заявления о фальсификации доказательства направлена на затягивание процесса, не способствует правильному и своевременному разрешению спора.

С учетом изложенного, проведя проверку заявления о фальсификации доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований об исключении из числа доказательства соглашения от 24.05.2017г. о расторжении договора.

ВЫВОД

Суд пришел к выводу, что подписание соглашения имело место быть, при этом свои подписи на данном документе поставили уполномоченные на то лица.

Суд отмечает, что договор аренды от 09.06.2015г. был подписан этими же представителями сторон договора.

Пунктом 6.1. договора  от 09.06.2015г. определено, что все изменения и (или) дополнения к настоящему Договору оформляются сторонами в Письменной форме путем подписания уполномоченными представителями сторон дополнительных соглашений к Договору, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим Законодательством РФ.

Судом установлено, что соглашение о расторжении договора подписано уполномоченными представителями. Доказательств необходимости дополнительного согласования соглашения о расторжении договора судом не установлено, истцом не доказано.

То обстоятельство, что соглашение не зарегистрировано в установленном порядке не может свидетельствовать о том, что у арендатора сохранилась обязазанность вносить арендную плату ввиду следующего.

В силу ст. 609 ГК РФ соглашение о расторжении договора подлежит государственной регистрации. 

Вместе с тем, судом установлено, что стороны при заключении соглашения о расторжении договора достигли согласия по всем существенным условиям.

Участок возвращен истцу по акту от 24.05.2017г. 

Из акта следует, что претензий по состоянию участков у арендодателя не имеется, участки находятся в состоянии, пригодном для целевого использования.

Таким образом, участки фактически выбыли из владения ответчика после 24.05.2017г.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Вместе с тем, заключив соглашение о расторжении договора, стороны приняли на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. 

К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Таким образом, вывод истца о незаключенности соглашения о расторжении договора является несостоятельным.

Истец полагает, что ответчик пользуется участком, ссылается на акты от 2017 года, подписанными сторонами, и акт выездной комиссии по осмотру и приемке участков. Однако истец не учел следующее.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанности арендатора вернуть арендованное имущество корреспондирует обязанность арендодателя принять указанное имущество.

С учетом изложенного, в настоящем случае возврат арендованного земельного участка по окончании срока аренды заключается в том, что арендатор освобождает земельный участок, оставляя его арендодателю в состоянии, установленном договором, а арендодатель использует земельный участок по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением земельного участка.

При этом арендодатель не вправе уклоняться от исполнения своего обязательства по принятию земельного участка.

Исходя из цели аренды, обстоятельства возврата (освобождения) арендатором земельного участка в настоящем случае могут подтверждаться фактическим отсутствием на участке на дату окончания срока аренды работников ответчика, техники и любых иных объектов, принадлежащих ответчику, а также отсутствием каких-либо препятствий со стороны ответчика по использованию арендодателем по окончании срока аренды земельного участка, как его собственником.

Как установлено судом, участок возвращен арендодателю без претензий 24.07.2017г.

Акты выполненных услуг от 2017 года и акт выездной комиссии от 2018 года, на которые ссылается истец, не могут однозначно свидетельствовать о том, что участки по спорному договору находились во владении ответчика после 24.05.2017г.

Соответственно, обязательство по внесению арендной платы возникло у ответчика лишь до 24.05.2017г.

За период с  01.03.2017г. по 24.05.2017г. ответчику должна была быть начислена арендная плата в размере 56 000 руб. за март, 56 000 руб. за апрель, 43 354,84 руб. за май (24 дня).

Доказательств оплаты долга в данном размере ответчиком не представлено.

Требование о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в общем размере 155 354,84 руб. В остальной части данного требования надлежит отказать.

Истец просит взыскать проценты.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Судом установлено, что ответчик не вносил арендную плату в размере 155 354,84 руб.

Соответственно, на указанную задолженность надлежит начислить проценты в следующем размере.

При этом, обязанность по внесению арендной платы установлена в п. 3.2. договора - арендная плата оплачивается ежемесячно, в течение первых пяти рабочих дней месяца, следующего за отчетным месяцем.

Соответственно, арендная плата за март 2017 должна была быть внесена не позднее 07.04.2017г. (с учетом выходных и праздничных дней, согласно производственному календарю), за апрель 2017 – не позднее 10.05.2017г. (с учетом выходных и праздничных дней, согласно производственному календарю),  за май 2017 – не позднее 07.06.2017г. (с учетом выходных и праздничных дней, согласно производственному календарю).

При таких обстоятельствах судом произведен расчет процентов, подлежащих взысканию с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

56 000,00 р.

08.04.2017

01.05.2017

24

9,75

56 000,00 × 24 × 9.75% / 365

359,01 р.

56 000,00 р.

02.05.2017

10.05.2017

9

9,25

56 000,00 × 9 × 9.25% / 365

127,73 р.

+56 000,00 р.

11.05.2017

Новая задолженность

112 000,00 р.

11.05.2017

06.06.2017

27

9,25

112 000,00 × 27 × 9.25% / 365

766,36 р.

+43 354,84 р.

07.06.2017

Новая задолженность

155 354,84 р.

07.06.2017

18.06.2017

12

9,25

155 354,84 × 12 × 9.25% / 365

472,45 р.

155 354,84 р.

19.06.2017

17.09.2017

91

9,00

155 354,84 × 91 × 9% / 365

3 485,91 р.

155 354,84 р.

18.09.2017

29.10.2017

42

8,50

155 354,84 × 42 × 8.5% / 365

1 519,50 р.

155 354,84 р.

30.10.2017

17.12.2017

49

8,25

155 354,84 × 49 × 8.25% / 365

1 720,61 р.

155 354,84 р.

18.12.2017

11.02.2018

56

7,75

155 354,84 × 56 × 7.75% / 365

1 847,23 р.

155 354,84 р.

12.02.2018

25.03.2018

42

7,50

155 354,84 × 42 × 7.5% / 365

1 340,73 р.

155 354,84 р.

26.03.2018

29.06.2018

96

7,25

155 354,84 × 96 × 7.25% / 365

2 962,38 р.

Сумма основного долга: 155 354,84 р.

Сумма процентов: 14 601,91 р.

Соответственно, требование о взыскании процентов подлежит удовлетворению в части – в размере 14 601,91 руб. за период с 08.04.2017г. по 29.06.2018г.

В п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена. 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах с 30.06.2018г. с ответчика подлежит взысканию проценты, начисленные на сумму долга в размере 155 354,84 руб., с 30.06.2018г. по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, которая будет действовать в соответствующие периоды.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела составляет 21 876 руб. 

Истец оплатил госпошлину по п/п №464 от 25.10.2018г. (38 506 руб.), однако 33 787 руб. зачтены судом за рассмотрение дела №А41-90001/18. 

Соответственно, по п/п №464 от 25.10.2018г. в счет рассмотрения настоящего дела подлежит отнесению 4 719 руб. (38 506 руб. - 33 787 руб.).

Таким образом, за рассмотрение настоящего дела необходимо доплатить государственную пошлину в размере 17157 руб.

В связи с частичным удовлетворением требований (удовлетворено 169 956,75 руб./заявлено 943823,34 руб.), государственная пошлина подлежит отнесению на стороны в следующем размере:

- с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 849,76 руб. (удовлетворено 169956,75 руб./заявлено 943823,34 руб. х 4719 руб., понесенных истцом по  п/п464 от 25.10.2018г.);

- с ответчика в доход федерального бюджета 3 089,51 руб. (удовлетворено 169956,75 руб./заявлено 943823,34 руб. х 17 157 руб. не оплачено в бюджет)

- с истца в доход федерального бюджета 14 067,49 руб. (не удовлетворено 773866,59 руб./заявлено 943823,34 руб. х 17 157 руб. не оплачено в бюджет).

Соответственно, с учетом изложенного, в федеральный бюджет за рассмотрение дела распределена государственная пошлина следующим образом: 4719 руб. по /п464 от 25.10.2018г. оплачена истцом, 3089,51 руб. подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика, 14 067,49 руб. подлежит взысканию в федеральный бюджет с истца. 

Всего - 21876 руб.

Руководствуясь  статьями 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Премиум Стандарт» в пользу ЗАО УК «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный»:

-   задолженность по договору аренды земельных участков № А-ТЗ/1506-04 от 09.06.2015 в размере 155 354,84 руб.

-  проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.04.2017г. по 29.06.2018г.  в размере 14 601,91 руб.;

-  проценты за пользование чужими денежными средствами с 30.06.2018г. по день фактического исполнения обязательства исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на сумму 155 354,84 руб.

- расходы по оплате госпошлины в размере 6084,12 руб. (по п/п №464 от 25.10.2018г.)

В остальной части отказать.

2. Взыскать с ООО «Премиум Стандарт» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3089,51 руб.

3. Взыскать с ЗАО УК «Виктори Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый Земельный» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14067,49 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

       Судья                       О.А. Кузьмина