АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, 

<

...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19987/2023

г. Владивосток

01 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена  17 сентября 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен  01 октября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Запад»   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к  обществу с ограниченной ответственностью «27 Регион»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «База Океан», общество с ограниченной ответственностью «Вега»; администрация Хасанского муниципального округа Приморского края; индивидуальный предприниматель ФИО1; общество с ограниченной ответственностью «Пазл Сервис»; акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики»

при участии в заседании: 

от истца - ФИО2, доверенность от 01.12.2023, паспорт, диплом; ФИО3, доверенность от 10.01.2025, паспорт, диплом; ФИО4, доверенность от 05.12.2024, паспорт, диплом,

от ответчика - ФИО5, доверенность от 21.08.2024, паспорт, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Запад» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «27 Регион» о расторжении договора аренды недвижимого имущества №БО-1 от 18.04.2019, заключенного между ООО «Запад» и ООО «27 Регион»; об обязании освободить имущественный комплекс, согласно приложений №№1,2 к договору аренды.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения заявленных требований, согласно которым истец просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № БО-1 от 18.04.2019, заключенный между ООО «Запад» и ООО «27 Регион»; обязать ООО «27 Регион» освободить имущественный комплекс, согласно приложениям №№ 1,2 к договору аренды по акту  в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ООО «27 Регион» в пользу ООО «Запад»  судебную неустойку в порядке статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в размере 65 000 рублей  за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со следующего дня по истечении срока, установленного судом для его исполнения, до фактического исполнения судебного акта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «База Океан»,  общество с ограниченной ответственностью «Вега», администрация Хасанского муниципального округа Приморского края, индивидуальный предприниматель ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Пазл Сервис», акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

Третьи лица о месте и времени  судебного заседания извещены надлежащим образом, в заседание суда не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проведено в их отсутствие.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебно-строительной экспертизы с постановкой перед экспертом следующих вопросов: являются ли отраженные в актах осмотров сведения о выявленных нарушениях достоверными и объективными с точки зрения строительно-технических норм?; определить наличие или отсутствие нарушений, фактически проведенных мероприятиях отражённых в актах действующим строительным и градостроительным нормам и правилам.

Истец по названному ходатайству возражал.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд не находит оснований для назначения судебной экспертизы по делу ввиду следующего.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу пункта 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права

Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В силу частей 1 и 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, которое должно служить установлению наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 5 Постановления от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным (часть 1 статьи 164 АПК РФ), а при возобновлении их исследования - до объявления законченным дополнительного исследования доказательств (статья 165 Кодекса).

Проанализировав доводы ответчика, положенные в основу заявленного ходатайства, суд, следуя приведенным правовым нормам и разъяснениям, руководствуясь статьями 82, 159, 184, 185 АПК РФ, не установив наличие перечисленных законом обстоятельств для назначения испрашиваемой экспертизы, отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

По мнению суда, доказательства, имеющиеся в деле, являются достаточными для установления фактических обстоятельств по настоящему делу, назначение судебной экспертизы приведет к необоснованному затягиванию процесса, росту судебных издержек.

Истец на заявленных требованиях настаивал, указал на ненадлежащее  исполнение арендатором обязанностей по договору аренды, выразившихся в передаче прав иным лицам без получения согласия арендодателя; произведению перепланировки, переоборудования, организации новых зданий, помещений, изменению назначений помещений, возведению построек, нарушением технических, противопожарных требований. Указанные нарушения являются нарушением существенных условий договора, что является прямым основанием к расторжению договора аренды.

Ответчик по исковым требованиям возражал, опровергая факты передачи арендных прав на имущественный комплекс, в том числе указывая на иную правовую природу договора операционного управления, заключенного с ООО «База Океан». Полагает, что вменяемые ответчику нарушения условий договора нельзя признать существенными.  Указывает, что ответчик не предоставил доказательств того, что объекты имущественного комплекса претерпели какие-либо изменения после заключения договора аренды. Заявил о недобросовестном поведении истца, злоупотреблении правом,  ввиду намерения аффилированного лица – ООО «Вега» по застройке земельных участков, входящих в спорный имущественный комплекс. Кроме того, указал, что заключению спорного договора аренды (с учетом его длительности) предшествовала сделка по приобретению доли в уставном капитале ООО «База Океан» с находящимся на территории имущественного комплекса имуществом стоимостью 54500000 рублей. По мнению ответчика, истец преследует цель вернуть в свое пользование земельные участки для застройки объектами капитального строительства, поскольку аренда ответчиком земельных участков до 2029 года препятствует этому.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

18.04.2019 между ООО «Восток» и ООО «27 Регион» заключен договор аренды недвижимого имущества №БО-1, согласно условий которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество (имущественный комплекс), расположенный по адресу: 

<

...>. Объекты недвижимости, подлежащее передаче в аренду, указаны в Приложении № 1 к договору и включающие в себя: здания, строения, сооружения, оборудование, инженерные системы и другие входящие в состав средства, права пользования землей, связанные с деятельностью и обслуживанием базы отдыха, расположенные на земельных участках, общей площадью 53 423 кв.м, на котором расположен имущественный комплекс.

Срок аренды составляет 10 лет и исчисляется с даты подписания договора и передачи имущественного комплекса (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 5.2.1 договора арендодатель имеет право осуществлять проверку и осмотр имущественного комплекса на предмет соблюдения арендатором условий его использования и эксплуатации.

Пунктом 6.2.2 договора предусмотрено право арендатора при условии предварительного уведомления и письменного согласования арендодателя производить своими силами и за свой счет перепланировку, реконструкцию помещений в имущественном комплексе. Проектная документация для перепланировки и реконструкции изготавливается и согласовывается в соответствующих инстанциях арендатором за свой счет.

В силу пункту 6.2.3 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать в субаренду имущество, здания, строения, сооружения с прилагающими территориями, помещения с земельными участками, занятыми объектами.

На основании пункта 8.1 договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке с условием предварительного письменного уведомления арендатора не менее чем за 30 календарных дней, только если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух месяцев подряд не вносит арендную плату; если арендатор наносит ущерб имущественному комплексу, в результате чего имущественный комплекс становится непригодным для использования по назначению.

18.12.2020 в связи с реорганизацией ООО «Восток» в форме присоединения к ООО «Запад» стороны заключили соглашение о замене стороны к договору аренды недвижимого имущества №БО-1 от 18.04.2019, которым предусмотрели, что все права и обязанности ООО «Восток» по договору аренды перешли к его правопреемнику ООО «Запад».

 Как указывает истец, ответчиком нарушены следующие условия договора:

- допущена передача арендных прав имущественного комплекса юридическому лицу - ООО «База Океан» (по договору операционного управления имуществом от 01.03.2022), без получения согласия собственника; часть нежилых помещений фактически была передана ответчиком без согласия арендодателя третьим лицам, и последние имели возможность пользоваться данными объектами. Полагает, что подтверждено пользование объектом аренды третьими лицами в торговых точках: «Зодчий», «Морепродукты», «Караоке», «Центр Шашлыки», «PIZZA Дельто тесто», «Виртуальная реальность», «кафе Щиктан», «Баня на дровах», «Пазл Клуб», «Массаж» и др., выявлен минирынок с оборудованными арендодателя.

- на объектах аренды произведены перепланировки, переоборудование, организованы новые здания, помещения, путем постройки, демонтажа и монтажа перегородок, произведено изменение назначения помещений, зданий);

- на территории арендуемых земельных участков возведены незаконные постройки (модульные пляжные домики, торговые объекты, строения хозяйственного назначения), без согласований с собственником и органом местного самоуправления, и используемых неопределенным кругом лиц;

- в зданиях, строениях, сооружениях нарушены технические требования при проведении монтажа дополнительного инженерного оборудования, приводящие к дополнительным нагрузкам на сети и соответственно к преждевременному износу: произведенные работы не соответствуют требованиям нормативно-технических документов, соблюдению технических условий, так как проведены в отсутствие разрешительных документов;

- установлены нарушения противопожарных расстояний между вновь незаконно возведенными строениями и существующими объектами аренды;

- не исполняется обязанность арендатора по поддержанию имущества арендодателя в надлежащем противопожарном, техническом, санитарно-техническом состоянии, проведении профилактических ремонтных работ.

По выявленным нарушениям договора были составлены акты осмотра от 28.04.2021,20.05.2021; 25.05.2022, 20.09.2022; 15.06.2023.

Претензиями от 27.05.2021 №1041, от 05.05.2022 №58, от 09.06.2022 №80, от 17.08.2022 №97 арендатор уведомил ответчика о необходимости устранения выявленных в ходе осмотра нарушений.

Ответным письмом ООО «27 Регион» указало на устранение части выявленных замечаний, по другой части замечаний возражало.

Уведомлением от 12.09.2023 №177 ООО «Запад» сообщило о расторжении договора в одностороннем порядке, приложив соглашение о расторжении договора, акт возврата.

Поскольку соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, арендатор по расторжению договора возражал, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ). 

Согласно пункту  2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу абзаца 2, 3 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Пунктом 8.1 договора стороны прямо определили право арендодателя по расторжению договора в случае использования арендатором имущества с существенным нарушений условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями.

По смыслу указанного пункта одним из альтернативных оснований к расторжению договора является не только нарушение существенных, но и неоднократное нарушение любых  условий договора арендатором.

Пунктом 6.2.2 договора предусмотрено право арендатора при условии предварительного уведомления и письменного согласования арендодателя производить своими силами и за свой счет перепланировку, реконструкцию помещений в имущественном комплексе. Проектная документация для перепланировки и реконструкции изготавливается и согласовывается в соответствующих инстанциях арендатором за свой счет.

Вместе с тем, актом фактического осмотра, составленным в присутствии представителя ООО «27 Регион» ФИО6 подтверждается монтаж перегородок в нежилом помещении кафе самообслуживания, общей площадью 838 кв.м, кадастровый номер 25:20:360101:1667, организация  дополнительной входной группы на фасаде лицевой части здания в размере 2,5*3,0 м.; в нежилом здании административный корпус с медпунктом общей площадью 140,2 кв.м, кадастровый номер 25:20:360101:1743, произведение демонтажа капитальной стены между смежными помещениями 6 и 7; выполнение устройства входной группы в габаритах существующего окна; выполнение устройства сплошной кровли с сооружениями общепита с зашивкой оконных проемов.

Из технических паспортов на указанные объекты недвижимости по состоянию на 18.04.2007; 17.03.2009 следует факт изменения технических характеристик названных объектов недвижимости.

Пункт 6.18 договора предусматривает обязанность арендатора не хранить на территории имущественного комплекса какие-либо предмета или материалы, опасные для жизни, здоровья или окружающей среды, в том числе радиоактивные материалы, легковоспламеняющиеся субстанции.

Актами совместного осмотра от 11.03.2024 подтверждается использование помещения пожарного поста на первом этаже здания общественных услуг не по назначению, хранение газовых баллонов в домике для проживания, применение для отопления самодельной печи, необеспечение проезда пожранных автомобилей, завал эвакуационного выхода, размещение горючих материалов в противопожарных разрывах БО, загромождение путей эвакуации, перепланировка здания бильярдной – разделение на 4 самостоятельных номера, организация сквозных входных групп, организация дополнительных комнат спальными местами в магазине смешанных товаров.

С учетом изложенного, принимая во внимание зафиксированные в актах осмотра факты перепланировки объектов имущественного комплекса, хранения потенциально опасных, легковоспламеняющихся предметов, суд считает подтвержденным материалами дела  факт нарушения арендатором пунктов 6.2.2, 6.1.8 договора.

Доводы арендатора о том, что спорные помещения были получены им в уже перепланированном виде отклоняются судом как прямо противоречащие материалам дела, с учетом данных, указанных в технических паспортах на объекты недвижимости, а также факта увеличения площади объекта нежилого здания кафе самообслуживания примерно на 40 к.вм., зафиксированного в акте осмотра от 11.03.2024.

Кроме того, из условий договора аренды №БО-1 от 18.04.2019 следует, что имущественный комплекс передается арендатору для организации и обслуживания базы отдыха, а также связанных с этим целей.

Вместе с тем, актами осмотра установлено размещение на переданных в аренду земельных участках торговых объектов, в том числе нестационарных, в количестве 15 штук, возведение объекта, отвечающего признакам капитальности, иных объектов.

Учитывая, что условиями договора не предусмотрено право арендатора на размещение на земельном участке объектов недвижимости или торговых объектов, согласие на размещение таких объектов получено не было, суд приходит к выводу о нарушении целевого использования объекта аренды.

В силу пункту 6.2.3 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать в субаренду имуществом, здания, строения, сооружения с прилагающими территориями, помещения с земельными участками, занятыми объектами.

В материалы дела представлен договор операционного управления от 01.03.2022, заключенный между ООО «27 Регион» и ООО «База Океан», согласно которому сторона 1 передает, а сторона 2 принимает в операционное управление недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>. Объекты недвижимости, подлежащее передаче в аренду, указаны в Приложении № 1 к договору и включающие в себя: здания, строения, сооружения, оборудование, инженерные системы и другие входящие в состав средства, права пользования землей, связанные с деятельностью и обслуживанием базы отдыха, расположенные на земельных участках, общей площадью 53 423 кв.м, на котором расположен имущественный комплекс.

Объекты, указанные в приложении №1 к договору операционного управления идентичны объектам, указанным в приложении №1 к договору аренды.

Имущественный комплекс передается стороне 2 по акту приема-передачи  (пункт 1.3)

Пунктом 4.1 договора операционного управления предусмотрено, что  ООО «База Океан» своим иждивением осуществляет операционное управление имущественным комплексом, обеспечивает его функционирование, сохранность и безопасность, заключает от своего имени необходимые гражданско-правовые вые договоры на его обслуживание. Прибыль от использования Имущественного комплекса полностью поступает в распоряжение ООО «База Океан», за исключением той части, которую ООО «27 Регион»  обязано оплатить в счет исполнения своих обязательств перед Арендодателем Имущественного комплекса. Указанная денежная сумма по поручению ООО «27 Регион»   оплачивается — ООО «База Океан», минуя счета ООО «27 Регион»   напрямую арендодателю.

Суд соглашается с позицией ответчика относительно невозможности квалификации данного договора в качестве договора субаренды, ввиду отсутствия существенных условий данного вида договора в виде размера арендного платежа, а также экономической выгоды для ответчика.

 Вместе с тем, с учетом условий договора от 01.03.2022, акта приема-передачи  имущественный комплекс фактически передан во владение иного лица, что противоречит правовой природе арендных отношений.

Кроме того, в материалы дела представлен договор аренды №17, заключенный между ООО «База Океан», действующим в качестве арендодателя, и ФИО1 (арендатором), в отношении павильона №6 - зона фуд корта, расположенного по адресу: 

<

...> (на территории переданного в аренду имущественного комплекса).

В связи с изложенным, суд принимает во внимание, как отсутствие согласия арендодателя на установку торгового павильона, сведения о котором отсутствуют в договоре аренды, так и передачу в субаренду имущества, расположенного на территории имущественного комплекса, в отсутствие согласия арендодателя.

В материалы дела представлен договор субаренды №87 от 17.05.2021, заключенный между ООО «27 регион» (арендодатель) ООО «Пазлсервис» (субарендатор) в отношении объекта – зал для обслуживания посетителей (помещение №11), площадью 322,9 кв.м, помещения 1,2,4,5,6,8,9, общей площадью 58,4 кв.м., сроком действия с 01.05.2021 по 30.09.2022.

Рассматриваемый договор заключен при условии получения согласия собственника имущества, выраженного в письме от 28.05.2021 №1042.

Между тем, из указанного письма прямо следует согласие истца на заключение договора субаренды сроком на 1 год, тогда как в соответствии с дополнительным соглашением от 07.06.2023 к договору субаренды №87 от 17.05.2021, срок действия указанного договора продлен до 30.09.2025.

Доказательств одобрения указанной сделки собственником имущества, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ, ответчиком в материалы дела не представлено.

Также из акта осмотра от 11.03.2024 следует, что в здании Бильярдная с кадастровым номером 25:20:360101:1742 расположена вывеска - «Массаж».

Из выписки из ЕГРЮЛ на ООО «27 Регион» не следует, что деятельность по оказанию услуг массажа является основным или дополнительным видом деятельности общества.

С учетом изложенного, у суда имеются основания полагать, что часть имущества, преданного ответчику по договору аренды, предана субарендаторам.

Помимо этого, пунктами 6.1.4 6.1.9, 6.1.12, 6.1.15 договора предусмотрены обязанности арендатора по поддержанию имущественного комплекса в исправном состоянии, необходимом для разрешенного использования; по осуществлению профилактических ремонтных работ и иных строительно-монтажных работ в помещении, инженерных сетях арендатора и оборудовании арендатора, руководствуясь требованиями действующего законодательства РФ, в том числе строительными нормами и правилами; по незамедлительному принятию мер по устранению признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования при их обнаружении;  несению ответственности за соблюдение правил противопожарного режима РФ,

Как установлено судом, между ООО «Капитан» и ООО «Запад» 01.11.2023 заключен договор об оказании услуг № К/3-12-23-ТО по техническому обслуживанию системы автоматической пожарной сигнализации.

В рамках договора ООО «Капитан» ежемесячно осуществлялся выезд для технического обслуживания системы автоматической пожарной сигнализации на объекте, расположенном по адресу: 

<

...>.

По сведениям, представленным ООО «Капитан», при обслуживании пожарной сигнализации в июле 2025 года установлено следующее:

- в отношении «Проходная» с кадастровым номером 25:20:360101:1746: сломаны приборы пожарной сигнализации (ПС), на приборах следы физического воздействия; отсутствуют провода приборов – вырваны;

- в отношении «Административный корпус с медпунктом» кадастровый номер 25:20:360101:1743: не работает система ОПС; проживание людей в технических помещениях повышенной опасности;

- в отношении «летнего торгового павильона Супермаркет с временной пристройкой» кадастровый номер  25:20:360101:1745: внесены изменения в планировку помещений; отсутствует доступ к системам мониторинга и ручного управления ПС, заблокированы холодильными установками; заставлен аварийный выход; проживание людей в технических помещениях с пожарными установками, сетевым оборудованием; заклеены датчики ОПС;

- в отношении «Биллиардная» кадастровый номер  25:20:360101:1742: изменена конфигурация помещения, перепланировка; проживание людей в технических помещениях повышенной опасности; не работает система ОПС (охрана пожарной сигнализации), повреждены кабеля при реконструкции здания;

- в отношении «Бытовой корпус №1» кадастровый номер  25:20:360101:1665, «бытовой корпус» кадастровый номер 225:20:360101:14

- в отношении «Трансформаторная подстанция» кадастровый номер 25:20:360101:1666: проживание людей в технических помещениях повышенной опасности; заблокированы пожарные выходы; свободный доступ третьих лиц к высоковольтному оборудованию; замена ОПС в связи с истекшим сроком эксплуатации; проживающие самовольно отключают оборудование видеомониторинга во время приготовления пищи;

- в отношении «Кафе самообслуживания» кадастровый номер 25:20:360101:1667: проживание людей в технических помещениях повышенной опасности; замена ОПС в связи с истекшим сроком эксплуатации;

- в отношении «Здание общественных услуг (Гостиница)» кадастровый номер 25:20:360101:1744: замена ОПС в связи с истекшим сроком эксплуатации; заклеены датчики ОПС.

Указанное также свидетельствует о нарушении арендатором обязательств, принятых на себя в рамках договора аренды (пункты 6.1.4 6.1.9, 6.1.12, 6.1.15 договора).

Кроме того, пунктом 6.1.17 договора предусмотрена обязанность арендатора по соблюдению требований законодательства РФ в части оказания туристических услуг.

В целях выяснения фактических обстоятельств дела определением от 24.02.2025 суд истребовал в ОМВД России «Хасанский» сведения о совершении административных правонарушений и преступлений на территории базы отдыха ООО «База Океан» по адресу: 

<

...>.

ОМВД России «Хасанский» представлены сведения, о том, что за период с 2022 года по настоящее время на территории базы отдыха «Океан», расположенной: д.17 ул. Школьная с. Андреевка, Хасанского округа, Приморского края зарегистрировано 177 сообщений и заявлений о происшествиях.

По каждому возбужденному уголовному делу, совершенному на территории базы отдыха «Океан», в адрес руководства базы, направлялись представления с указанием основных нарушений:

- отсутствие достаточного количества средств видеофиксации, в том числе районе расположения помещений для временного проживания граждан; 

- охрана территории базы «Океан», работниками в сфере оказания охранных услуг, не осуществляется, в том числе и не осуществляется соблюдение гражданами законодательства РФ и нормативно-правовыми актами;

- отсутствуют стенды с информацией по предупреждению противоправных действий в отношении граждан, в том числе информация о правилах поведения граждан на базе отдыха, 

- отсутствуют журналы учета временно проживающих на территории базы «Океан» с отображением полных анкетных данных граждан (ФИО, дата, рождения, место регистрации, место жительство, номер телефона, паспортные данные). Какие-либо договоры в письменном виде не составляются;

 - пропускной режим на территорию базы «Океан», посредством журналов учета, не осуществляется, вход свободный.

В указанном ответе также сообщено о том, что направленные руководству ООО «База Океан» представления игнорируются, меры направленные на недопущение совершения преступлений, указания на необходимость оснащения территории базы средствами видеофиксации, увеличения штата сотрудников охраны, организацию ведения журналов всех пребывающих на территории лиц с указанием их полных данных подтверждением личности не принимаются.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства в совокупности, неоднократно выявленные нарушения со стороны арендатора, отсутствие фактов устранения всех нарушений,  суд приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды № БО-1 от 18.04.2019.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Факт передачи имущественного комплекса в аренду и его получение ответчиком подтверждается актом приема – передачи.

Поскольку законные основания пользования ответчиком подлежат прекращению, на день рассмотрения спора доказательств того, что спорный объект ответчиком возвращен в материалы дела, не представлены, требования истца о возврате имущества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о недобросовестном поведении истца, злоупотреблении правом не могут быть признаны судом обоснованными ввиду следующего.

Частью 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу части 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

В силу части 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

В соответствии с разъяснениям, приведенным в Постановлении №25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). 

В качестве санкции за злоупотребление правом рассматривается отказ судов в применении исковой давности, что соответствует по своему смыслу пункту 2 статьи 10 ГК РФ. Иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 ГК РФ, а именно: равенству участников регулируемых ГК РФ отношений; неприкосновенности собственности; обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребления правом в иных формах; принципу справедливости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 22.11.2011 N 17912/09). 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, разъяснено, что злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ. 

Ссылаясь на недобросовестное поведение истца, ответчик указывает, что заключению спорного договора предшествовала договоренность сторон о том, что ООО «Регион 27» будет предоставлен в долгосрочную аренду спорный имущественный комплекс при условии приобретения имущества, расположенного на спорных земельных участках и находящегося на балансе ООО «База Океан», путем продажи доли в уставном капитале ООО «База Океан».

Как указывает ответчик, ФИО7 и ФИО8 являются участниками истца (предшественника ООО «Восток», единственным участником которого являлась ФИО8).

ФИО9 (покупатель) является родным братом ФИО10 - единственного участника ответчика.

По мнению ответчика, единственная цель заключения договора купли-продажи доли - получение ООО «Регион 27» в долгосрочную аренду имущественного комплекса. Приобретенное в собственность имущество связанно с имущественным комплексом, так как является частью базы отдыха.

Ответчиком представлен в материалы дела договор купли-продажи доли в уставном капитале от 01.10.2019, заключенный между ФИО7, ФИО11, ФИО8, ФИО12 и ФИО9, на продажу доли в уставном капитале ООО «База Океан».

Между тем, ответчиком не представлено доказательств обременительности условий договора купли-продажи как для ФИО9, так и для ООО «Регион 27», отсутствия финансовой выгоды при заключении указанного договора, с учетом встречности обязательств сторон.

Кроме того, судом учтено, что указанный договор заключен после заключения договора аренды №БО-1, что также не подтверждает доводы ответчика о заключении спорного договора под условием.

Ответчик также указывает, что истец преследует цель вернуть в свое пользование земельные участки для застройки объектами капитального строительства, поскольку аренда ответчиком земельных участков до 2029 года препятствует этому.

Так  29.04.2019  зарегистрировано ООО «Вега», директором которого является ФИО7, одновременно являющий генеральным директором ООО «Запад».

22.11.2019 между АО «КРДВ» и ООО «Вега»  заключено соглашение №СПВ-1684/19 об осуществлении деятельности на территории свободного порта Владивосток, в редакции дополнительного соглашения №1 от 04.08.2020, ООО «Вега» обязалось реализовать инвестиционный проект в период с 2019 по 2024гг под наименованием «Развитие современного туристического кластера на побережье бухты «Троица (с.Андреевка Хасанского района Приморского края)». 

Согласно пункту 1.2 соглашения адреса земельных участков, где планируется осуществлять заявленную предпринимательскую деятельность, указаны в заявке на заключение соглашения об осуществлении деятельности. 

Исходя из заявки, местом реализации планируются также земельные  участки с кадастровыми номерами 25:20:360101:744, 25:20:360101:675, на которых расположен имущественный комплекс, переданный по договору аренды недвижимого имущества №БО-1.

Между тем, из представленных АО «КРДВ» документов прямо не следует, что расположенное в пределах указанных земельных участков имущество, переданное в аренду ответчику, при  реализации проекта подлежит сносу.

Так на земельном участке с кадастровым номером 25:20:360101:744  планировались к размещению очистные сооружения хозяйственно-бытовой канализации, проектом планировалось использование части земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 25:20:360101:675 планировался к размещению исключительно линейных объектов – сетей канализации, водоснабжения, электроснабжения, подъездных путей.

Разделов о сносе каких-либо объектов капитального строительства в составе утвержденной проектной документации с описанием и необходимыми действиями не имеется.

Кроме того, истцом представлено согласие ООО «27 Регион» на заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка 25:20:360101:675 от 06.07.2021 в пользу ООО «Вега»  для осуществления работ в рамках реализации проекта «Гостиница с очистными сооружениями в с. Андреевка, Хасанского района»,  с приложением схемы  границ  сервитута в отношении части земельного участка, а также согласие заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка 25:20:360101:744 от 06.07.2021 в пользу ООО «Вега»  для осуществления работ в рамках реализации названного проекта,  с приложением схемы  границ.

Более того, в проектной документации «Основной период» указаны основные этапы выполнения работ, последний абзац данного раздела указывает на запрет проведения работ с июня по сентябрь – в туристический период.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в данном случае ООО «Регион 27» не привело убедительных доказательств наличия злоупотребления правом со стороны истца, свидетельствующих о том, что  единственной целью к расторжению договора является намерение по реализации инвестиционного проекта.

При этом, совокупностью материалов дела однозначно подтверждается ненадлежащее исполнение условий договора со стороны ответчика, что при длительном отсутствии действий по устранению выявленных нарушений, является основанием к расторжению договору.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебной неустойки в порядке статьи 308.3 ГК РФ в размере 65 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со следующего дня по истечении срока, установленного судом для его исполнения, до фактического исполнения судебного акта.

Ответчик ходатайствовал о снижении размера неустойки, в случае удовлетворения исковых требований.

Согласно части 1 статьи 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как указано в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В силу пункта 31 указанного Постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, что предусмотрено пунктом 4 статьи 1 ГК РФ.

При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. Определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд учитывает степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота и пр.

Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 28.01.2016 №303-ЭС15-14198 по делу № А04-6818/2014 исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при судопроизводстве (статьи 8, 9 АПК РФ), а также инстанционального разделения компетенции судов (статьи 168, 268, 286 АПК РФ), арбитражный суд обязан оценить относящиеся к существу спора доказательства и доводы, приведенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений.

На основании доказательств арбитражный суд определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены.

Определение конкретного размера неустойки является вопросом факта, следовательно, вопрос о ее снижении относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций.

При этом в соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 05.06.2018 №305-ЭС15-9591 по делу № А40-66152/2014 судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника.

Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При этом соразмерность судебной неустойки определяется исходя из степени сопротивления должника в исполнение обязательства, и, соответственно, присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению.

Кроме того, правовая природа судебной неустойки предполагает, что в случае добросовестного поведения ответчика неустойка с него взыскана не будет.

Таким образом, поскольку ответчиком не представлено доказательств невозможности исполнения судебного акта, с учётом соблюдения баланса интересов сторон и правовой природы неустойки, суд приходит, что  требования о взыскании с ответчика судебной неустойки, подлежат удовлетворению в размере 3 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со следующего дня по истечении срока, установленного судом для исполнения решения, до фактического исполнения судебного акта.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №БО-1 от 18.04.2019, заключенный между ООО «Запад» (ИНН 

<

***>) и ООО «27 Регион» (ИНН 

<

***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «27 Регион»  (ИНН 

<

***>) освободить имущественный комплекс, согласно приложениям №№ 1,2 к договору аренды по акту возврата в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «27 Регион» (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Запад» (ИНН 

<

***>) судебную неустойку в порядке статьи 308.3 ГК РФ в размере 3000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со следующего дня по истечении срока, установленного судом для исполнения, до фактического исполнения судебного акта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «27 Регион» (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Запад» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в размере 6000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья                                                                                      Понкратенко М.В.