ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

12.10.2023

Дело № А40-205506/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05.10.2023

Полный текст постановления изготовлен  12.10.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Лазаревой И.В.

судей Аталиковой З.А. и Красновой С.В. 

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Алигранд» – ФИО1, по доверенности от 21.06.2020;

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2, по доверенности от 10.11.2022 № 33-Д-922/22;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2023

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023

по делу № А40-205506/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью «Алигранд»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи здания 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Алигранд» (далее – ООО «Алигранд», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в отношении здания, расположенного по адресу: Москва, Мещанский, пер. Пушкарёв, д. 4, строен. 1; земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, ФИО3 переулок, земельный участок 4/1, по пунктам 3.1, 3.6 договора (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023, судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, цена выкупаемого объекта определена в размере 100 900 000 руб. на основании заключения судебной экспертизы, проведенной Автономной Некоммерческой организации «Центр проведения независимых судебных экспертиз».

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом. В кассационной жалобе заявитель указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 173 311 000 руб. Департамент также указал, что с учетом норм действующего законодательства и имущественных интересов города Москвы утверждены положения и существенные условия договоров купли-продажи недвижимости, заключаемых с субъектами малого и среднего предпринимательства в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в связи с чем изменение пункта 3.1, 3.6 в редакции, предложенной ООО «Алигранд», не может быть принято Департаментом.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 01.09.2023 кассационная жалоба Департамента по делу № А40-205506/2022 принята к производству, судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы назначено на 28.09.2023 в 11 час. 15 мин.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

До рассмотрения кассационной жалобы от ООО «Алигранд» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

До рассмотрения кассационной жалобы от ООО «Алигранд» поступило ходатайство о проведении судебного заседания 28.09.2023 с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).

Проверив представленные к ходатайству документы, учитывая наличие технической возможности в Арбитражном суде Московского округа для проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции, указанное ходатайство удовлетворено.

28.09.2023 был объявлен перерыв в судебном заседании до 05.10.2023 11 час. 55 мин.

От Департамента, от ООО «Алигранд» поступили ходатайства о проведении судебного заседания 05.10.2023 с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).

Проверив представленные к ходатайствам документы, учитывая наличие технической возможности в Арбитражном суде Московского округа для проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции, указанные ходатайства удовлетворены.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы; представитель ООО «Алигранд»  возражал относительно удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.12.2021 истец обратился в Департамент с письменным заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

03.08.2022 истцом от Департамента получен проект Договора купли-продажи здания, расположенного по адресу: Москва, Мещанский, пер. Пушкарёв, д. 4, строен. 1; земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, ФИО3 переулок, земельный участок 4/1.

В соответствии с п. 3.1 данного проекта «Цена объекта составляет 173 311 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.03.2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 10.03.2022 № 33/188-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, ознакомившись с проектом договора, пришёл к выводу, что указанная цена является завышенной и не соответствует рыночной цене объектов недвижимости. Для определения рыночной стоимости объекта Истец обратился в специализированную экспертную организацию общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-оценка».

В соответствии с отчетом независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-оценка» № 22-18/406 от 24.03.2022 Цена Объектов составляет 82 157 000 руб., в том числе:

рыночная стоимость нежилого здания (без учета подземных этажей) общей площадью 752,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0001090:1005): 41 841 000 руб.

рыночная стоимость земельного участка площадью 2119 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 4/1 (кадастровый номер 77:01:0001090:4030): 40 316 000 руб. без НДС.

На основании данного Отчета оценщика, истец направил в адрес Департамента подписанный проект Договора купли-продажи недвижимости и Протокол разногласий от 03.08.2022.

05.08.2022 Департамент письмом сообщил об отклонении протокола разногласий.

Департамент не согласился с предложенной ООО «Алигранд» ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 100 900 000 руб. 00 коп., определенной в названном заключении.

Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указания на которые содержатся в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Доводы заявителя жалобы о том, что суды необоснованно обязали заключить договор по цене, определенной судебной экспертизой, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия отмечает, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, изложенные Департаментом в апелляционной жалобе, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 по делу № А40-205506/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                И.В. Лазарева

 

Судьи:                                                                                                           З.А. Аталикова

 

             С.В. Краснова